【正文】 塊 主要依賴小區(qū)自身配套 鳳天錦園、緣份庭、升偉西部板塊由于連接成渝、渝長高速公路且區(qū)內(nèi)擁有臨近鐵路的便利（區(qū)塊內(nèi)有梨樹灣貨運站），成為沙區(qū)的物質(zhì)組織中心。房地產(chǎn)開發(fā)起步較晚，開發(fā)水平也不高。 東部板塊以石小路接龍泉路作為東部的最西端，以接壤九龍坡區(qū)、渝中區(qū)和嘉陵江沿線作為最東面。在建的站西路把北部板塊和中部板塊連接起來，將加快北部板塊的發(fā)展。 北部板塊以沙楊路接沙中路為最南端，主要包括楊公橋、渝碚路，沙坪壩 正第三章 重大 C 區(qū)項目分析 12 街接勞動路等區(qū)域。 南部板塊以東西走向的天馬路為最北端，主要包括南北走向的高灘巖正街、鳳天路和石新路。 中部板塊為以三角碑為中心，南至小龍坎新街、東至龍泉路接沙中路、西至天陳路，北端為沙中路接沙楊路。 (2)沙坪壩區(qū)各板塊樓盤物業(yè)分析 沙坪壩區(qū)的物業(yè)主要集中在南至鳳天路，北到楊公橋，東臨土灣、西靠渝長路所圍合的區(qū)域內(nèi)，而 上述區(qū)域在整個沙坪壩區(qū)的行政規(guī)劃區(qū)內(nèi)僅占到總面積的十分之一以內(nèi)。 2021 年，沙坪壩區(qū)供需基本持平，沙區(qū)在售樓盤多為去年甚至前年亮相的樓盤，而去年推出的樓盤很大部分是一些老盤的后續(xù)產(chǎn)品，有的甚至二期、三期，銷售也接近尾聲，而今年和今年內(nèi)新上市的項目較少。在這個階段 實施房地產(chǎn)開發(fā)具有天時、地利。一方面，由于國家政策扶持，繼續(xù)實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，繼續(xù)實行擴(kuò)大內(nèi)需刺激消費的政策；另一方面，由于政府出臺了相關(guān)優(yōu)惠政策支持本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，所以 XX 市房地產(chǎn)近幾年穩(wěn)步發(fā)展，呈現(xiàn)購銷兩旺的良好勢頭。經(jīng)過近五十年的建設(shè)，沙坪壩區(qū)已成為 XX 市重要的經(jīng)濟(jì)、文化區(qū)。 ” 第三章 XXC 區(qū)項目分析 市沙坪壩區(qū)房地產(chǎn)狀況及特征 XX 市沙坪壩區(qū)規(guī)劃圖 沙坪壩區(qū)位于嘉陵江畔，地處 XX 市區(qū)西部，是 XX 市主城區(qū)的重要組成部。營業(yè)稅收取規(guī)定為：“ 自 2021 年 6月 1日起，對個人購買住房不足２年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過 2 年（含 2 年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；對個人購買非普通住房超過 2年（含 2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。 第二章 重慶市房地產(chǎn)市場概述 10 交易規(guī)范政策 七部 委意見：二級市場是整個房地產(chǎn)市場的最主要的組成部分，而新政關(guān)于二級市場的宏觀調(diào)控措施也是整個政策的重點。 尤其是 5 年以上期限的貸款，基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的 ％ 上調(diào)到了％ 。 (3) 銀行貸款 執(zhí)行新利率 2021 年 4 月 28 日， 央行 再次 上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款基準(zhǔn)利率，一 至三 年中長 期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) ％， 即由現(xiàn)行的 ％提高到 ％。 (2)提高個人住房按揭貸款門檻 2021 年 2 月 26，中國銀監(jiān)會發(fā)布了《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引 (征求意見稿 )》。對已開始銷預(yù)售的項目，還需提供合法、有效的《銷預(yù)售許可證》。項目條件方面項目需取得有權(quán)部門批準(zhǔn)的項目立項批復(fù)，可行性研究報告規(guī)范。 第二章 重慶市房地產(chǎn)市場概述 9 房地產(chǎn)金融政策 (1)控制房地產(chǎn)信貸條件 銀行加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)貸款的條件定義。 目前已經(jīng)形成了中心區(qū)、南濱路、學(xué)府路、經(jīng)開區(qū)等幾大開發(fā)板塊。 ” （江北、渝北區(qū)） 目前已主要形成了五黃路、花園新村、黃金堡、新牌坊、人和－兩路、石馬河－冉家壩等幾大開發(fā)板塊。根據(jù)七部委意見， XX市也出臺相應(yīng)的政策：“ 主城區(qū) 500 畝以上的大宗土地供應(yīng)必須經(jīng)市政府批準(zhǔn)后再出讓；對上一個項目建設(shè)進(jìn)度未達(dá)到 50%的，將不供應(yīng)下一個項目用地。 自 2021 年以來 ，國家相繼出臺了一系列的土地管理政策， 總體基調(diào)是對土地進(jìn)行更嚴(yán)格的控制。屬于西區(qū)的九龍坡、沙坪壩、大渡口區(qū)發(fā)展不平衡，九龍坡、沙坪壩區(qū)開發(fā)體量大，銷售順暢，空置面積較少，房地產(chǎn)處于比較成熟的狀態(tài)；大渡口區(qū)開發(fā)體量小，銷售面積大于竣工面積，表明區(qū)域房地產(chǎn)投資不活躍，處于存量消化的狀態(tài)，房地產(chǎn)處于起步階段。江北區(qū)樓盤價格差別較大，觀音橋片區(qū)樓盤售價集中在 3500－4500 元 /平方米，其他較為成熟的板塊售價為 3000－ 3500 元 /平方米。沙坪壩區(qū)樓價略低于南岸區(qū)。渝北區(qū)（人和 — 兩路）板塊均價最低，只有 19002300 元 /平方米。隨著人們生活水平的提高及小城鎮(zhèn)建設(shè)的進(jìn)一步推進(jìn)，住宅建設(shè)面積將保持目前的增長態(tài)勢；商業(yè)用房建設(shè)面積增長緩慢，而辦公樓建設(shè)面積處于原地踏步的狀態(tài)。 圖：近年來重慶房地產(chǎn)開發(fā)狀況（單位：萬㎡）010002021300040005000600070001998 1999 2021 2021 2021 2021 2021年份面積施工面積竣工面積 第二章 重慶市房地產(chǎn)市場概述 6 （數(shù)據(jù)來源： XX2021 統(tǒng)計年鑒） 住宅開發(fā)一直是房地產(chǎn)開發(fā)中的主力產(chǎn)品，總體來看住宅開發(fā)一直保持著持續(xù)增長的態(tài)勢，其占總施工面積的比例從 1997 年的 53%上漲至 2021 年的 90%以上；住宅竣工面 積則同樣在總竣工面積中占有絕對主力地位，其所占比例一直保持在 73%以上，住宅開發(fā)態(tài)勢良好。 由于 西部新城 位于中梁山、縉云山兩山之間的谷地， 自然景觀資源具有相當(dāng)?shù)膬?yōu)勢，因此 在相關(guān)規(guī)劃中被定位為 “生態(tài)城 ”、 “森林城 ”。 西部新城跨越北碚、沙坪壩、九龍坡 3區(qū)，包括北碚組團(tuán)、西永組團(tuán)、白市驛組團(tuán)和西彭組團(tuán) 4大組團(tuán)，面積超過 500 平方公里，規(guī)劃 2020 年前完成建設(shè) 。 在居民生活方面： 人均 GDP 達(dá)到 2100 美元以上 ； 城鎮(zhèn)居民可支配收入達(dá)到 15000元左右，農(nóng)村居民人均純收入達(dá)到 3800 元左右 ； 城鎮(zhèn)居民住房人均建筑面積、農(nóng)村居民人均住房面積分別達(dá)到 27和 36 平方米 ；在城市拓展和交通方面： 城鎮(zhèn)化率 52%： 在一小時通勤范圍內(nèi)，引導(dǎo)發(fā)展衛(wèi)星城、衛(wèi)星鎮(zhèn) ,逐步構(gòu)建 4 個特大第二章 重慶市房地產(chǎn)市場概述 5 城市、 10 個中小城市和眾多衛(wèi)星城鎮(zhèn) ； 實現(xiàn) “六小時 XX”：建成二環(huán)八射高速公路，市域路網(wǎng)增加到 8 千公里，建設(shè) 6 千公里農(nóng)村公路，起步建設(shè)萬州 涪陵 黔江交通環(huán)網(wǎng) 。 0100020213000400050006000700080001998 2021 2021 2021年份人均全年消費支出發(fā)展趨勢（元）人均全年消費支出 （數(shù)據(jù)來源： XX2021 統(tǒng)計年鑒） 城市定位 (1)目前地位 XX 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在西部 12 個省區(qū)中均在前 5位以內(nèi) ； XX 交通便利，是西南地區(qū)的物資集散地和長江上游最具活力的商貿(mào)中心 ； XX 是長江上游和西南地區(qū)最大的郵政電信樞紐，是聯(lián)系西南地區(qū)的郵電通信業(yè)務(wù)指揮調(diào)度中心。 546758966276672172388094922102021400060008000100001998 2021 2021 2021年份城市居民人均可支配收入（元）居民可支配收入 （數(shù)據(jù)來源： XX2021 統(tǒng)計年鑒） 隨著收入的增加， XX 市民人均消費性支出呈逐年上升態(tài)勢，居民生活水平第二章 重慶市房地產(chǎn)市場概述 4 逐年得到提高； 2021 年城市居民人均消費性支出 元，按每個家庭平均 人計算，居民家庭年平均消費支出 25000 元。從近幾年城市居民的收入水平來看，年均增幅達(dá) %，增長勢頭強(qiáng)勁。其中房地產(chǎn)開發(fā)投資 億，增長 %。房地產(chǎn)投資在社會固定資產(chǎn)中占有舉足輕重的作用，投資額從 1997 年的 億元猛增至 2021 年的 億元，占社會固定資產(chǎn)總投資的比例始終保持在 24%以上，投資額保持著平穩(wěn)增長的態(tài)勢。 1國家、省市頒布的有關(guān)設(shè)計的技術(shù)規(guī)程、規(guī)范和有關(guān)規(guī)定。 《沙坪壩區(qū)梨樹灣地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》（ ）。 《 XX 市市區(qū)基準(zhǔn)地價》 。 沙坪壩 區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃 。 XX 市 202 2021年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報 。 國家及 XX 市頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策 。目前，公司以“依托學(xué)府優(yōu)勢，挖掘文化底蘊；整和一流資源，塑造精品樓盤”為經(jīng)營理念，融合 XX 大學(xué)獨有的校園風(fēng)情、人文氛圍和嘉陵江畔迷人的風(fēng)光，按照國際化標(biāo)準(zhǔn)整體規(guī)劃，本著“以人為本”的指導(dǎo)思想，在 XX 大學(xué) A區(qū)柏樹林、新華村，在美麗的嘉陵江畔，打造出了最具人性化的“ XX 花園”，真正體現(xiàn)了人與建筑、環(huán)境 的和諧統(tǒng)一。 XX 大學(xué)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于 2021 年 8月，公司以房地產(chǎn)開發(fā)為核心業(yè)務(wù)，注冊資本貳仟萬元人民幣，具有城市建設(shè)開發(fā)二級資質(zhì)。周邊云集了眾多高校，如 XX 大學(xué)、 XX師范大學(xué)、西南政法大學(xué)和四川外語學(xué)院，具有濃厚的文化氛圍。 .................................................................... 37 ................................................................................................... 37 .......................................................................................................... 37 ....................................................................................................... 38 ................................................................................................... 38 ....................................................................................... 39 第六章 研究結(jié)論和建議 ..................................................... 40 附 表 .................................................................. 42 附表 1：主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指 標(biāo)表 .................................................................................. 42 附表 2： XXC區(qū)項目總投資估算表 .......................................................................... 44 附表 3： XXC區(qū)項目投資計劃表 ............................................................................... 48 附表 4： XXC區(qū)項目成本估算表 ............................................................................... 49 附表 5： XXC區(qū)項目銷售收入測算表 ........................................................................ 51 附表 6： XXC區(qū)項目項目銷售回款表 （單位：萬元） ............................................ 52 附表 7： XXC區(qū)項目損益表 （單位：萬元） .......................................................... 53 附表 8： XXC區(qū)項目現(xiàn)金流量表 (全項目 ) （單位：萬元） ....................................... 54 附表 9： XXC區(qū)項目現(xiàn)金流量表 (自有資金 ) （單位：萬元） ................................... 55 附表 10： XXC區(qū)項目貸款償還表 （單位：萬元） ..................................................... 56 附表 11： 單因素財務(wù)敏感性分析表 ......................................................................... 57 假設(shè)開發(fā)法估算土地價值 .................................................... 58