【正文】 層差：如天香心苑，其層差為 20— 30元，一般下層最低中間層最高，最高層也較低。 3) 開盤時間與銷售率 從表中可以看出，有銷售率的樓盤中開盤時間最早的是位于 新城區(qū)含元路 61號與八府莊北路十字東北角的龍記其次還有位于 幸福路與韓森路十字東南角的福邸銘門， 該項目最大戶型為 148平方米，上邊曾提到該項目最小戶型只有 39 平方米，可見其戶型區(qū)間挺大，這主要是因為該項目離興慶公園較近，且各種類型人口較為集中。 供給分析 （ 1）綜合樓盤分析 區(qū)域部分樓盤重要參數(shù) 項目名稱 地址 戶型（ ㎡ ） 容積率 均價（ 元 /㎡ ） 開盤時間 規(guī)劃戶數(shù) 銷售率 東岸陽光 新城區(qū)東元西路甲字 1號 60— 127 5950 預(yù)期 2020年 3 月 2020 30% 天香心苑 城東東二環(huán)與礦山路北200 米路東（東二環(huán)與北二環(huán)交界處東南角） 80— 130 5500 2020 年 12 月 1250 65% 鉑廷 新城區(qū)含元路 61號 82— 131 6300 2020年 4 月 892 40% 福邸銘門 幸福路與韓森路十字東南角 39— 148 6500 2020年 9 月 3 日 1500 30% 華旗東郡 城東西安東二環(huán)胡家廟十字 71— 122 5700 2020年 9 月 3 日 2320 30% 龍記 區(qū)域市場情況分析 基本情況 區(qū)位： 位于北二環(huán)與東二環(huán)交匯處，東側(cè)的浐灞大道直通浐灞生態(tài)區(qū) 。歐亞經(jīng)濟論壇機制形成和 2020西安世界園藝博覽會的成功申辦，使西安的國際知名度和美譽度進一步提升，榮獲“中國國際形象最佳城市”稱號。 高陵縣統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試點進展順利，財政管理體制改革、農(nóng)村綜合改革、戶籍一元化改革取得重大突破，全面完成了集體林權(quán)制度主體改革任務(wù)。 一大批惠民工程相繼實施 。 32 萬城鄉(xiāng)低保群眾實現(xiàn)了應(yīng)保盡保，基本生活得到了保障。五年城鎮(zhèn)新增就業(yè) 萬人，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在 ％以內(nèi)，動態(tài)消除“零就業(yè)家庭”。區(qū)域改造進程加快，啟動實施未央新城、大明宮、紡織城、大興新區(qū)、朱宏路、解放路、東大街、小寨商圈、土門地區(qū)等一批區(qū)域改造工程。城市管理提升年活動全面實施，城市服務(wù)功能進一步增強。 城鄉(xiāng)面貌 極大改善 。完成財政總收入 億元，年均增長 %，是 2020 年的 倍。這個報告上溫總理還指出 :繼續(xù)推進保障性安居工程建設(shè)，在確保質(zhì)量的前提下，基本建成 500 萬套，新開工 700 萬套以上 .這是繼去年推出 1000 萬套基礎(chǔ)上繼續(xù)加強了保障房建設(shè)力度。這標志著中國數(shù)千年來以農(nóng)村人口為主的城鄉(xiāng)人口結(jié)構(gòu)發(fā)生了逆轉(zhuǎn)，中國從一個具有幾千年農(nóng)業(yè)文明歷史的農(nóng)民大國，進入以城市社會為主的新成長階段。今后一個時期世界經(jīng)濟“兩極化”趨勢將進一步突出，西方國家經(jīng)濟短期內(nèi)難以徹底擺脫國內(nèi)政治經(jīng)濟危機，需要相當長的 一段時間恢復(fù)和調(diào)整。 （ 5）通貨膨脹的潛在風(fēng)險加大。 （ 3）投資增速將繼續(xù)下滑。 （ 8）大宗 商品價格仍將高位劇烈震蕩。地震、海嘯及核泄漏造成日本生產(chǎn)設(shè)施嚴重損壞和電力供應(yīng)短缺，出口大幅下降，對外貿(mào)易順差減少，經(jīng)濟仍未走出通貨緊縮態(tài)勢。增速下降受通脹率上升影響，居民實際收入增速下降；受經(jīng)濟整體不景氣影響，投資者信心不足。 PPI 也將出現(xiàn)快速回落 ,預(yù)計 2020 年繼續(xù)回落至 %左右。 （ 5）中西部地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展空間大。成為經(jīng)濟發(fā)展的主要驅(qū)動力。另外，企業(yè)自主投資較強，制造業(yè)增長較快也將推動經(jīng)濟增長。全球經(jīng)濟增速放緩和需求減弱將抑制大宗商品價格的進一步上 漲，這將有利于緩解新興經(jīng)濟體的輸入性通脹壓力和經(jīng)濟過熱，加之發(fā)達國家延長低利率貨幣政策執(zhí)行時間， 新興經(jīng)濟體有可能適度放松過度從緊的貨幣政策，以促進經(jīng)濟增長。 （ 3）歐洲主權(quán)債務(wù)危機導(dǎo)致歐洲金融體系崩潰和歐元區(qū)解體的可能性很小。 （ 2）美國經(jīng)濟再次陷入衰退可能性不大。 ④ 本項目對銷售收入和建設(shè)投 資的財務(wù)敏感性較大，故要非常重視銷售工作，以及總成本的控制。 綜合起來可以得到以下結(jié)論： ① 通過對宏觀環(huán)境分析可知，雖然目前政府還在打壓房地產(chǎn)，但長期來看我國的經(jīng)濟快速增長以及高速的城市化仍將持續(xù)一段時間。 從中觀上來看，西安剛以其四大世界文明古都的地位確定了建立國際化大都市的目標，隨著政府的北遷，西咸一體化提出以及浐灞生態(tài)區(qū)的建成，西安的整體布局將更趨完善。建筑結(jié)構(gòu)為框架剪力墻結(jié)構(gòu)，整個項目分兩期開發(fā)。金地集團初創(chuàng)于 1988 年， 1993 年開始正式經(jīng)營房地產(chǎn)。 secondly, according to the disquisition fruit of former phases, the situation of the terra using for the project, conceive of the developer, requirements about city programming, and so on, bring forward the lodestar, principles and blue print for programming design of the project。 二 、畢業(yè)設(shè)計（論文）題目應(yīng)完成的工作（含圖紙數(shù)量） ，設(shè)計調(diào)查問卷，問卷發(fā)放不少于 450份，獨立統(tǒng)計分析有關(guān)數(shù)據(jù)，進行初步定 位（物業(yè)類型、目標市場、價格等），完成書面調(diào)研報告； 2. 項目規(guī)劃設(shè)計方案、進度計劃、營銷策劃方案、投資估算、財務(wù)評價等工作 3. 最終提交可行性研究報告一份（含項目規(guī)劃方案圖、財務(wù)評價報表）； 三、畢業(yè)設(shè)計（論文）進程的安排 序號 設(shè)計（論文）各階段任務(wù) 日 期 備 注 1 準備階段 無 2 調(diào)查階段 無 3 統(tǒng)計分析及調(diào)研報告階段 無 4 技術(shù)研究階段 無 5 營銷策劃階段 無 6 經(jīng)濟研究階段 無 7 論文初稿審查階段 無 8 修改定稿提交階段 無 9 答辯準備與答辯階段 無 四、主要參考資料及文獻閱讀任務(wù)（含外文閱讀翻譯任務(wù)） 【 1】《投資項目可行性研究指南》編寫組：《投資項目可行性研究指南》（試用版），中國電力出版社； 【 2】劉曉君等編著：《技術(shù)經(jīng)濟學(xué)》（第三版），西北大學(xué)出版社； 【 3】中華人民共和國建設(shè)部發(fā)布：《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》，中國計劃出版社； 【 4】 蘭峰等編著：《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營》，中國建筑工業(yè)出版社； 【 5】中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會編：《房地產(chǎn)估價理論與方法》，中國物價出版社； 【 6】《西安統(tǒng)計年鑒》，中國統(tǒng)計出版社； 【 7】房地產(chǎn)相關(guān)報紙、期刊、網(wǎng)站； 【 8】西安市有關(guān)部門對房地產(chǎn)開發(fā)項目的收費標準； 五、任務(wù)執(zhí)行日期 畢業(yè)實習(xí)、設(shè)計計劃安排從第一周（ 2020年 2月 27日）開始至第十六周（ 2020年 6月 8日）結(jié)束，為期十六周。該階段的成果要求要客觀、科學(xué)，要突出項目的特色，要能體現(xiàn)設(shè)計方案的先進、適用性和滿足市場的實際需求。 西安建筑科技大學(xué)華清學(xué)院 畢業(yè)設(shè)計（論文）任務(wù)書 題 目： 辛家廟項目可行性研究 方案（六） 院（系）： 管理學(xué)院 專 業(yè)： 工程管理 學(xué)生姓名： 學(xué) 號： 指導(dǎo)教師 （簽名） ： 主管院長（主任）（簽名） ： 時 間： 二〇一二年 二 月 二十六 日 一、畢業(yè)設(shè)計（論文）的主要內(nèi)容（含主要技術(shù)參數(shù)） 1. 準備階段 接收畢業(yè)設(shè)計任務(wù)，熟悉畢業(yè)實習(xí)、設(shè)計（論文）指導(dǎo)書，查閱有關(guān)書籍，收集有關(guān)資料，了解項目開發(fā)商對項目開發(fā)建設(shè)的設(shè)想，擬定 市場調(diào)查方案（調(diào)查方式、內(nèi)容、路線等）和建設(shè)條件調(diào)查方案。 5. 營銷策劃階段 對擬開發(fā)項目實施進度進行安排；走訪開發(fā)商、廣告公司和新聞媒體機構(gòu)等，收集有關(guān)信息，擬定營銷 方案（營銷方式、手段、周期和頻度，租售進度、比例、資金回籠計劃等）。本計劃只能提前，不能拖后，提交正式論文的截止日期為 2020年 5月 30日。 thirdly, arrange the actualizing schedule for the project to be developed, study out marketing scheme。 2020 年 4 月，金地（集團）股份有限公司在上海證券交易所正式掛牌上市。 項目周邊概況 出行： 與東郊世園會主址廣運潭十五分鐘車程，距北郊新行政區(qū)僅十分鐘車程，第 2 頁 第 2 頁 周邊更是擁有 3 30 21 24 406 等十余條公交線路，規(guī)劃中的地鐵三號線更是升級了出行速度，地鐵三號線出口近在咫尺 。這也將進一穩(wěn)定其西部中心城市的地位。 ② 通過對宏觀和區(qū)域壞境的分析可知，本項目所處的地理位置比較優(yōu)越，這將有助于本項目的開發(fā)。 ⑤ 附近競爭性樓盤較多，故要重視和附近樓盤的差異性，盡量做出自己的特色。去年 10 月以來，美國消費者信貸按年率一直保持正增長，有利于促進消費需求擴張。歐元區(qū)一旦解體，整個歐 洲將陷入停滯，各國在國際事務(wù)中的話語權(quán)也將明顯下降，并將嚴重危害世界經(jīng)濟的復(fù)蘇。另外，新興經(jīng)濟體的財政狀況普遍顯著好于發(fā)達國家，刺激內(nèi)需支持經(jīng)濟增長的政策空間仍然較大。從中長期來看，企業(yè)設(shè)備升級第 8 頁 第 8 頁 等投資需求勢頭不減，國內(nèi)較高的儲蓄率對拉動內(nèi)需仍有很大空間 ,我國經(jīng)濟將長期處在一個增長通道中。根據(jù)國家“十二五”發(fā)展規(guī)劃，到 2020 年我國工業(yè)化率將由現(xiàn)在的 50%上升到 65%左右，城鎮(zhèn)化率將由現(xiàn)在的 %上升到 60%左右。 我國經(jīng)濟發(fā)展在區(qū)域間的不平衡是經(jīng)濟發(fā)展中存在的問題，同時，解決這一問題也是我國保持經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展的機遇，我國中西部地區(qū)與東部地區(qū)相比，在資源、能源、 土地、勞動力等生產(chǎn)要素供應(yīng)條件上， 具有更大的比較優(yōu)勢，由于經(jīng)濟發(fā)展水平的差異，市場需求潛力有更大的增長空間，經(jīng)濟發(fā)展有更大的增長前景。 （ 8）綠色產(chǎn)業(yè)在全球興起為我國產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級提供新契機。目前，國際組織、美國政府、經(jīng) 濟學(xué)家和大型商業(yè)機構(gòu)都下調(diào)了對美國經(jīng)濟今明兩年的增長預(yù)期。 （ 5）新興經(jīng)濟體增速將繼續(xù)放緩。受新興市場國家經(jīng)濟增長和全球經(jīng)濟面臨的風(fēng)險進一步上升的影響， 2020 年全球大宗商品價格將進入緩慢上升通道，但上升空間有限。 2020 年拖累我國固定資產(chǎn)投資的主要因素為房地產(chǎn)投資及其相關(guān)投資。在全球貨幣寬松的情況下，通脹預(yù)期短期難以輕易改變；當前經(jīng)濟內(nèi)在擴張壓力依然存在；收入分配體制的改革，提高普通勞動者 收入，必然導(dǎo)致勞動力成本提高資源稅的改革，使得土地和資源等的要素成本提高；環(huán)境的治理和改善，使得環(huán)境成本的提高；世界經(jīng)濟復(fù)蘇后，我國大宗進口的原油、鐵礦石、有色金屬礦產(chǎn)的價格都可能有較大幅度提升；可能存在的自然災(zāi)害、輿論炒作等都可能成為成本推動的通貨膨脹的因素。相比之下，亞洲、非洲和拉丁美洲的新興經(jīng)濟體已經(jīng)走上了增長的軌道，今后幾年仍將是世界經(jīng)濟增長的主要推動力。 這也標志著我國城市化開始由高速向低速過度?？梢娊衲昴甑妆Ｕ戏康年懤m(xù)建成對房地產(chǎn)市場也會帶來一定的沖擊。其中，地方財政一般預(yù)算收入 億元，年均增長 %，是 2020 年的 倍；支出達到 億元，增長 %。 發(fā)揮規(guī)劃的 引領(lǐng)作用，確立了 把西安建設(shè)成富有歷史文化特色的國際化大都市的新定位，城市特色逐步彰顯。 生態(tài)環(huán)境不斷改善。全面完成隴海線城市段環(huán)境整治，徹底改變了鐵路沿線多年來臟亂差面貌。新建人力資源市場 14 個，農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移就業(yè)第 16 頁 第 16 頁 萬人。 教育優(yōu)先地位進一步鞏固。半價公交、免費公廁、放心饅頭、蔬菜早市、便民市場、新殯儀館等項目的建設(shè)，極大地方便了群眾生 活。 對外開放取得新成效。 西安市房地產(chǎn)市場狀況分析及預(yù)測 西安古稱 “長安 ”，西北地區(qū)第一大城市，陜西第一大城市，是舉世聞名的世界四大文明古都之一，居中國古都之首，是中國歷史上建都時間最長、建都朝代 最多、影響力最大的 都城 ，是 中華民族 的搖籃、 中華文明 的發(fā)祥地、 中華文化 的代表。 南眺大明宮國家遺址公園，北瞰西安經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū) 。帝景灣 新城區(qū)含元路 61 號與八府莊北路十字東北 88— 122 6800 2020年 6 月 992 50% 第 21 頁 第 21 頁 華遠 另外還有位于 馬旗寨路（太元路）南 的華遠君城，該