【正文】 層差：如天香心苑，其層差為 20— 30元，一般下層最低中間層最高，最高層也較低。 3) 開盤時(shí)間與銷售率 從表中可以看出，有銷售率的樓盤中開盤時(shí)間最早的是位于 新城區(qū)含元路 61號(hào)與八府莊北路十字東北角的龍記其次還有位于 幸福路與韓森路十字東南角的福邸銘門， 該項(xiàng)目最大戶型為 148平方米，上邊曾提到該項(xiàng)目最小戶型只有 39 平方米，可見其戶型區(qū)間挺大，這主要是因?yàn)樵擁?xiàng)目離興慶公園較近，且各種類型人口較為集中。 供給分析 （ 1）綜合樓盤分析 區(qū)域部分樓盤重要參數(shù) 項(xiàng)目名稱 地址 戶型（ ㎡ ） 容積率 均價(jià)（ 元 /㎡ ） 開盤時(shí)間 規(guī)劃戶數(shù) 銷售率 東岸陽(yáng)光 新城區(qū)東元西路甲字 1號(hào) 60— 127 5950 預(yù)期 2020年 3 月 2020 30% 天香心苑 城東東二環(huán)與礦山路北200 米路東（東二環(huán)與北二環(huán)交界處東南角） 80— 130 5500 2020 年 12 月 1250 65% 鉑廷 新城區(qū)含元路 61號(hào) 82— 131 6300 2020年 4 月 892 40% 福邸銘門 幸福路與韓森路十字東南角 39— 148 6500 2020年 9 月 3 日 1500 30% 華旗東郡 城東西安東二環(huán)胡家廟十字 71— 122 5700 2020年 9 月 3 日 2320 30% 龍記 區(qū)域市場(chǎng)情況分析 基本情況 區(qū)位： 位于北二環(huán)與東二環(huán)交匯處，東側(cè)的浐灞大道直通浐灞生態(tài)區(qū) 。歐亞經(jīng)濟(jì)論壇機(jī)制形成和 2020西安世界園藝博覽會(huì)的成功申辦，使西安的國(guó)際知名度和美譽(yù)度進(jìn)一步提升，榮獲“中國(guó)國(guó)際形象最佳城市”稱號(hào)。 高陵縣統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試點(diǎn)進(jìn)展順利，財(cái)政管理體制改革、農(nóng)村綜合改革、戶籍一元化改革取得重大突破，全面完成了集體林權(quán)制度主體改革任務(wù)。 一大批惠民工程相繼實(shí)施 。 32 萬城鄉(xiāng)低保群眾實(shí)現(xiàn)了應(yīng)保盡保，基本生活得到了保障。五年城鎮(zhèn)新增就業(yè) 萬人，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在 ％以內(nèi)，動(dòng)態(tài)消除“零就業(yè)家庭”。區(qū)域改造進(jìn)程加快，啟動(dòng)實(shí)施未央新城、大明宮、紡織城、大興新區(qū)、朱宏路、解放路、東大街、小寨商圈、土門地區(qū)等一批區(qū)域改造工程。城市管理提升年活動(dòng)全面實(shí)施，城市服務(wù)功能進(jìn)一步增強(qiáng)。 城鄉(xiāng)面貌 極大改善 。完成財(cái)政總收入 億元，年均增長(zhǎng) %，是 2020 年的 倍。這個(gè)報(bào)告上溫總理還指出 :繼續(xù)推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，在確保質(zhì)量的前提下，基本建成 500 萬套，新開工 700 萬套以上 .這是繼去年推出 1000 萬套基礎(chǔ)上繼續(xù)加強(qiáng)了保障房建設(shè)力度。這標(biāo)志著中國(guó)數(shù)千年來以農(nóng)村人口為主的城鄉(xiāng)人口結(jié)構(gòu)發(fā)生了逆轉(zhuǎn)，中國(guó)從一個(gè)具有幾千年農(nóng)業(yè)文明歷史的農(nóng)民大國(guó)，進(jìn)入以城市社會(huì)為主的新成長(zhǎng)階段。今后一個(gè)時(shí)期世界經(jīng)濟(jì)“兩極化”趨勢(shì)將進(jìn)一步突出，西方國(guó)家經(jīng)濟(jì)短期內(nèi)難以徹底擺脫國(guó)內(nèi)政治經(jīng)濟(jì)危機(jī)，需要相當(dāng)長(zhǎng)的 一段時(shí)間恢復(fù)和調(diào)整。 （ 5）通貨膨脹的潛在風(fēng)險(xiǎn)加大。 （ 3）投資增速將繼續(xù)下滑。 （ 8）大宗 商品價(jià)格仍將高位劇烈震蕩。地震、海嘯及核泄漏造成日本生產(chǎn)設(shè)施嚴(yán)重?fù)p壞和電力供應(yīng)短缺，出口大幅下降，對(duì)外貿(mào)易順差減少，經(jīng)濟(jì)仍未走出通貨緊縮態(tài)勢(shì)。增速下降受通脹率上升影響，居民實(shí)際收入增速下降；受經(jīng)濟(jì)整體不景氣影響，投資者信心不足。 PPI 也將出現(xiàn)快速回落 ,預(yù)計(jì) 2020 年繼續(xù)回落至 %左右。 （ 5）中西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間大。成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要驅(qū)動(dòng)力。另外，企業(yè)自主投資較強(qiáng)，制造業(yè)增長(zhǎng)較快也將推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。全球經(jīng)濟(jì)增速放緩和需求減弱將抑制大宗商品價(jià)格的進(jìn)一步上 漲，這將有利于緩解新興經(jīng)濟(jì)體的輸入性通脹壓力和經(jīng)濟(jì)過熱，加之發(fā)達(dá)國(guó)家延長(zhǎng)低利率貨幣政策執(zhí)行時(shí)間， 新興經(jīng)濟(jì)體有可能適度放松過度從緊的貨幣政策，以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。 （ 3）歐洲主權(quán)債務(wù)危機(jī)導(dǎo)致歐洲金融體系崩潰和歐元區(qū)解體的可能性很小。 （ 2）美國(guó)經(jīng)濟(jì)再次陷入衰退可能性不大。 ④ 本項(xiàng)目對(duì)銷售收入和建設(shè)投 資的財(cái)務(wù)敏感性較大，故要非常重視銷售工作，以及總成本的控制。 綜合起來可以得到以下結(jié)論： ① 通過對(duì)宏觀環(huán)境分析可知，雖然目前政府還在打壓房地產(chǎn)，但長(zhǎng)期來看我國(guó)的經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)以及高速的城市化仍將持續(xù)一段時(shí)間。 從中觀上來看，西安剛以其四大世界文明古都的地位確定了建立國(guó)際化大都市的目標(biāo)，隨著政府的北遷，西咸一體化提出以及浐灞生態(tài)區(qū)的建成，西安的整體布局將更趨完善。建筑結(jié)構(gòu)為框架剪力墻結(jié)構(gòu)，整個(gè)項(xiàng)目分兩期開發(fā)。金地集團(tuán)初創(chuàng)于 1988 年， 1993 年開始正式經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)。 secondly, according to the disquisition fruit of former phases, the situation of the terra using for the project, conceive of the developer, requirements about city programming, and so on, bring forward the lodestar, principles and blue print for programming design of the project。 二 、畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）題目應(yīng)完成的工作（含圖紙數(shù)量） ，設(shè)計(jì)調(diào)查問卷，問卷發(fā)放不少于 450份，獨(dú)立統(tǒng)計(jì)分析有關(guān)數(shù)據(jù)，進(jìn)行初步定 位（物業(yè)類型、目標(biāo)市場(chǎng)、價(jià)格等），完成書面調(diào)研報(bào)告； 2. 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、進(jìn)度計(jì)劃、營(yíng)銷策劃方案、投資估算、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)等工作 3. 最終提交可行性研究報(bào)告一份（含項(xiàng)目規(guī)劃方案圖、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表）； 三、畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）進(jìn)程的安排 序號(hào) 設(shè)計(jì)（論文）各階段任務(wù) 日 期 備 注 1 準(zhǔn)備階段 無 2 調(diào)查階段 無 3 統(tǒng)計(jì)分析及調(diào)研報(bào)告階段 無 4 技術(shù)研究階段 無 5 營(yíng)銷策劃階段 無 6 經(jīng)濟(jì)研究階段 無 7 論文初稿審查階段 無 8 修改定稿提交階段 無 9 答辯準(zhǔn)備與答辯階段 無 四、主要參考資料及文獻(xiàn)閱讀任務(wù)（含外文閱讀翻譯任務(wù)） 【 1】《投資項(xiàng)目可行性研究指南》編寫組：《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（試用版），中國(guó)電力出版社； 【 2】劉曉君等編著：《技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)》（第三版），西北大學(xué)出版社； 【 3】中華人民共和國(guó)建設(shè)部發(fā)布：《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》，中國(guó)計(jì)劃出版社； 【 4】 蘭峰等編著：《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)》，中國(guó)建筑工業(yè)出版社； 【 5】中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)編：《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》，中國(guó)物價(jià)出版社； 【 6】《西安統(tǒng)計(jì)年鑒》，中國(guó)統(tǒng)計(jì)出版社； 【 7】房地產(chǎn)相關(guān)報(bào)紙、期刊、網(wǎng)站； 【 8】西安市有關(guān)部門對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)； 五、任務(wù)執(zhí)行日期 畢業(yè)實(shí)習(xí)、設(shè)計(jì)計(jì)劃安排從第一周（ 2020年 2月 27日）開始至第十六周（ 2020年 6月 8日）結(jié)束，為期十六周。該階段的成果要求要客觀、科學(xué)，要突出項(xiàng)目的特色，要能體現(xiàn)設(shè)計(jì)方案的先進(jìn)、適用性和滿足市場(chǎng)的實(shí)際需求。 西安建筑科技大學(xué)華清學(xué)院 畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）任務(wù)書 題 目： 辛家廟項(xiàng)目可行性研究 方案（六） 院（系）： 管理學(xué)院 專 業(yè)： 工程管理 學(xué)生姓名： 學(xué) 號(hào)： 指導(dǎo)教師 （簽名） ： 主管院長(zhǎng)（主任）（簽名） ： 時(shí) 間： 二〇一二年 二 月 二十六 日 一、畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）的主要內(nèi)容（含主要技術(shù)參數(shù)） 1. 準(zhǔn)備階段 接收畢業(yè)設(shè)計(jì)任務(wù)，熟悉畢業(yè)實(shí)習(xí)、設(shè)計(jì)（論文）指導(dǎo)書，查閱有關(guān)書籍，收集有關(guān)資料，了解項(xiàng)目開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的設(shè)想，擬定 市場(chǎng)調(diào)查方案（調(diào)查方式、內(nèi)容、路線等）和建設(shè)條件調(diào)查方案。 5. 營(yíng)銷策劃階段 對(duì)擬開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度進(jìn)行安排；走訪開發(fā)商、廣告公司和新聞媒體機(jī)構(gòu)等，收集有關(guān)信息，擬定營(yíng)銷 方案（營(yíng)銷方式、手段、周期和頻度，租售進(jìn)度、比例、資金回籠計(jì)劃等）。本計(jì)劃只能提前，不能拖后，提交正式論文的截止日期為 2020年 5月 30日。 thirdly, arrange the actualizing schedule for the project to be developed, study out marketing scheme。 2020 年 4 月，金地（集團(tuán)）股份有限公司在上海證券交易所正式掛牌上市。 項(xiàng)目周邊概況 出行： 與東郊世園會(huì)主址廣運(yùn)潭十五分鐘車程，距北郊新行政區(qū)僅十分鐘車程，第 2 頁(yè) 第 2 頁(yè) 周邊更是擁有 3 30 21 24 406 等十余條公交線路，規(guī)劃中的地鐵三號(hào)線更是升級(jí)了出行速度，地鐵三號(hào)線出口近在咫尺 。這也將進(jìn)一穩(wěn)定其西部中心城市的地位。 ② 通過對(duì)宏觀和區(qū)域壞境的分析可知，本項(xiàng)目所處的地理位置比較優(yōu)越，這將有助于本項(xiàng)目的開發(fā)。 ⑤ 附近競(jìng)爭(zhēng)性樓盤較多，故要重視和附近樓盤的差異性，盡量做出自己的特色。去年 10 月以來，美國(guó)消費(fèi)者信貸按年率一直保持正增長(zhǎng)，有利于促進(jìn)消費(fèi)需求擴(kuò)張。歐元區(qū)一旦解體，整個(gè)歐 洲將陷入停滯，各國(guó)在國(guó)際事務(wù)中的話語權(quán)也將明顯下降，并將嚴(yán)重危害世界經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇。另外，新興經(jīng)濟(jì)體的財(cái)政狀況普遍顯著好于發(fā)達(dá)國(guó)家，刺激內(nèi)需支持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的政策空間仍然較大。從中長(zhǎng)期來看，企業(yè)設(shè)備升級(jí)第 8 頁(yè) 第 8 頁(yè) 等投資需求勢(shì)頭不減，國(guó)內(nèi)較高的儲(chǔ)蓄率對(duì)拉動(dòng)內(nèi)需仍有很大空間 ,我國(guó)經(jīng)濟(jì)將長(zhǎng)期處在一個(gè)增長(zhǎng)通道中。根據(jù)國(guó)家“十二五”發(fā)展規(guī)劃，到 2020 年我國(guó)工業(yè)化率將由現(xiàn)在的 50%上升到 65%左右，城鎮(zhèn)化率將由現(xiàn)在的 %上升到 60%左右。 我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展在區(qū)域間的不平衡是經(jīng)濟(jì)發(fā)展中存在的問題，同時(shí)，解決這一問題也是我國(guó)保持經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的機(jī)遇，我國(guó)中西部地區(qū)與東部地區(qū)相比，在資源、能源、 土地、勞動(dòng)力等生產(chǎn)要素供應(yīng)條件上， 具有更大的比較優(yōu)勢(shì)，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的差異，市場(chǎng)需求潛力有更大的增長(zhǎng)空間，經(jīng)濟(jì)發(fā)展有更大的增長(zhǎng)前景。 （ 8）綠色產(chǎn)業(yè)在全球興起為我國(guó)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)提供新契機(jī)。目前，國(guó)際組織、美國(guó)政府、經(jīng) 濟(jì)學(xué)家和大型商業(yè)機(jī)構(gòu)都下調(diào)了對(duì)美國(guó)經(jīng)濟(jì)今明兩年的增長(zhǎng)預(yù)期。 （ 5）新興經(jīng)濟(jì)體增速將繼續(xù)放緩。受新興市場(chǎng)國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和全球經(jīng)濟(jì)面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步上升的影響， 2020 年全球大宗商品價(jià)格將進(jìn)入緩慢上升通道，但上升空間有限。 2020 年拖累我國(guó)固定資產(chǎn)投資的主要因素為房地產(chǎn)投資及其相關(guān)投資。在全球貨幣寬松的情況下，通脹預(yù)期短期難以輕易改變；當(dāng)前經(jīng)濟(jì)內(nèi)在擴(kuò)張壓力依然存在；收入分配體制的改革，提高普通勞動(dòng)者 收入，必然導(dǎo)致勞動(dòng)力成本提高資源稅的改革，使得土地和資源等的要素成本提高；環(huán)境的治理和改善，使得環(huán)境成本的提高；世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇后，我國(guó)大宗進(jìn)口的原油、鐵礦石、有色金屬礦產(chǎn)的價(jià)格都可能有較大幅度提升；可能存在的自然災(zāi)害、輿論炒作等都可能成為成本推動(dòng)的通貨膨脹的因素。相比之下，亞洲、非洲和拉丁美洲的新興經(jīng)濟(jì)體已經(jīng)走上了增長(zhǎng)的軌道，今后幾年仍將是世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要推動(dòng)力。 這也標(biāo)志著我國(guó)城市化開始由高速向低速過度?？梢娊衲昴甑妆Ｕ戏康年懤m(xù)建成對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)帶來一定的沖擊。其中，地方財(cái)政一般預(yù)算收入 億元，年均增長(zhǎng) %，是 2020 年的 倍；支出達(dá)到 億元，增長(zhǎng) %。 發(fā)揮規(guī)劃的 引領(lǐng)作用，確立了 把西安建設(shè)成富有歷史文化特色的國(guó)際化大都市的新定位，城市特色逐步彰顯。 生態(tài)環(huán)境不斷改善。全面完成隴海線城市段環(huán)境整治，徹底改變了鐵路沿線多年來臟亂差面貌。新建人力資源市場(chǎng) 14 個(gè)，農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移就業(yè)第 16 頁(yè) 第 16 頁(yè) 萬人。 教育優(yōu)先地位進(jìn)一步鞏固。半價(jià)公交、免費(fèi)公廁、放心饅頭、蔬菜早市、便民市場(chǎng)、新殯儀館等項(xiàng)目的建設(shè)，極大地方便了群眾生 活。 對(duì)外開放取得新成效。 西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析及預(yù)測(cè) 西安古稱 “長(zhǎng)安 ”，西北地區(qū)第一大城市，陜西第一大城市，是舉世聞名的世界四大文明古都之一，居中國(guó)古都之首，是中國(guó)歷史上建都時(shí)間最長(zhǎng)、建都朝代 最多、影響力最大的 都城 ，是 中華民族 的搖籃、 中華文明 的發(fā)祥地、 中華文化 的代表。 南眺大明宮國(guó)家遺址公園，北瞰西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 。帝景灣 新城區(qū)含元路 61 號(hào)與八府莊北路十字東北 88— 122 6800 2020年 6 月 992 50% 第 21 頁(yè) 第 21 頁(yè) 華遠(yuǎn) 另外還有位于 馬旗寨路（太元路）南 的華遠(yuǎn)君城，該