【正文】 區(qū)片區(qū)商業(yè)中心、橫山橋片區(qū)商業(yè)中心、洛陽片區(qū)商業(yè)中心、環(huán)太湖片區(qū)商業(yè)中心、湟禮片區(qū)商業(yè)中心。十一五規(guī)劃常州市十一五規(guī)劃針對城市布局著重提出，未來將堅持“優(yōu)化中心、拓展南北、完善東西、重點向南”的發(fā)展方向，拓展城市框架，加快南北兩翼建設，并優(yōu)先建設南部南京工業(yè)大學本科生畢業(yè)設計（論文）31新城核心區(qū)。 產業(yè)發(fā)展與結構調整方面，強調“現(xiàn)代” ，到“十一五”期末，基本建成現(xiàn)代制造業(yè)基地，形成以現(xiàn)代制造業(yè)為主體、現(xiàn)代服務業(yè)為支撐、現(xiàn)代高效農業(yè)為基礎的產業(yè)發(fā)展新格局。交通規(guī)劃 根據常州城市總體規(guī)劃和城市快速路系統(tǒng)規(guī)劃，為進一步拉開“一體兩翼”的城市框架，構筑快捷高速的南北交通系統(tǒng)，加強城市內外交通的相互銜接，緩解城市核心區(qū)的交通壓力，常州主城區(qū)將規(guī)劃形成“三縱三橫”的高架道路系統(tǒng)，總長約 87km。近期將首期規(guī)劃建設其中的“一縱兩橫”既西線，其總長約 26km，沿線共設 22 對出入口?？傮w規(guī)劃 近期規(guī)劃⑥ 城市基礎設施和城市建設根據江蘇省《十一五規(guī)劃》 ，常州奔牛機場將進行擴建，目前正處于規(guī)劃階段。據江蘇省發(fā)改委的《江蘇沿江地區(qū)軌道交通線網規(guī)劃》 ，未來 5 到 10 年，江蘇沿江城市將建成輕軌直接相互往來，城際間的交通行程只需 1 至 2 小時。規(guī)劃中的常州輕軌線網由 4條軌道組成，其中一期 1 號線長為 41 公里（新龍—大學城南） ，2 號線長 25 公里（城西中心—鄧家） ，3 號線長 25 公里，4 號線長 38 公里，項目總投資 217000 美元。其中2 號線已進入現(xiàn)場勘測階段，1 號線預計于 2022 年建成，軌道全部建成后，常州到上海時間縮短至一小時車程。2022 年 4 月 18 日第四次火車大提速，現(xiàn)在的動車組列車的使用使常州到上海和南京僅僅一個小時，交通的便利進一步帶動了常州城市的發(fā)展，也為常州步入國際化大都市行列起到促進作用。第三章 市場調查與分析32 房地產市場狀況的調查與預測 房地產的地位近年來常州市房地產市場發(fā)展迅速，在 2022 年因受到整體長三角房地產市場低迷的打擊，增長速度稍微慢，但也有 ％，并且其增長率很快又漲到 ％，可見其房地產市場仍然火爆。 （如圖 320 所示）020040060080010002022年 2022年 2022年 2022年 2022年固 定 資 產 投 資 （ 億 元 ）房 地 產 投 資 （ 億 元 ）0204060801002022年 2022年 2022年 2022年 2022年固 定 資 產 投 資 增 長 率（ ％ ）房 地 產 投 資 增 長 率（ ％ ）圖 320 常州市固定資產、房地產投資及其增長率從 2022 年起，常州市房地產投資在固定資產投資里的比例保持在 16％左右，整體比較穩(wěn)定，說明其房地產市場比較平穩(wěn)快速發(fā)展。 （如圖 321 所示）051015202022年 2022年 2022年 2022年 2022年房 地 產 投 資 與 固 定 資產 投 資 比 較 的 增 長 率（ ％ ）南京工業(yè)大學本科生畢業(yè)設計（論文）33 圖 321 常州市房地產投資與固定資產投資比較從上面的數(shù)據表明：常州市整體房地產市場發(fā)展比較平穩(wěn)，雖受到了政策及環(huán)境的影響，但對其發(fā)展沒有太多的障礙，通過與固定資產投資的比較，可看出房地產行業(yè)不是當前的主導行業(yè)。 當前市場狀況常州市除了 2022 年因為“非典”對銷售產生影響外，一直保持快速發(fā)展，從 2022年起國家加大調控力度，導致炒房行為逐漸減少，銷售速度放慢，供銷逐漸平衡，2022年，全市商品房銷售面積（包括期房銷售）為 萬平方米，僅占新開工面積的％，比重較去年同期下降 個百分點，銷售速度明顯不如往年。 （如圖 322 所示）01002003004005006002022年 2022年 2022年 2022年 2022年開 工 面 積 （ 萬 平 米 ）竣 工 面 積 （ 萬 平 米 ）銷 售 面 積 （ 萬 平 米 ）60402002040602022年 2022年 2022年 2022年 2022年開 工 面 積 增 長 率（ ％ ）竣 工 面 積 增 長 率（ ％ ）銷 售 面 積 增 長 率（ ％ ）圖 322 所示 常州市近幾年開發(fā)情況2022 年，房地產方面的投資仍快速增加，達到 億元，同比增長 ％，其商品房平均銷售價格為 3977 元／平方米，價格雖然比去年有所上升，但是增幅變小，并且從４月份以來已經逐步趨穩(wěn)。 （圖 323 和圖 324 所示）0204060801001202022年 2022年 2022年 2022年 2022年投 資 額 （ 億 元 ） 第三章 市場調查與分析34 0204060801002022年 2022年 2022年 2022年 2022年投 資 增 長 率 （ ％ ）圖 323 常州市近幾年房地產投資額及增長率0100020223000400050002022年 2022年 2022年 2022年 2022年銷 售 價 格 （ 元 每 平 米 ） 051015202022年 2022年 2022年 2022年 2022年價 格 增 長 率 （ ％ ）圖 324 常州市近幾年銷售價格及增長率在 2022 年土地推出量較 05 年下降 ％，但 2022 年土地出讓量再次增加， （如圖325 所示）南京工業(yè)大學本科生畢業(yè)設計（論文）3505000001000000150000020220002022年 2022年 2022年 2022年 2022年土 地 成 交 量 100500501001502002502022年 2022年 2022年 2022年 2022年增 長 率 （ ％ ）圖 325 常州市近年來土地出讓情況常州市從 2022 年起，商品房空置量呈增加勢頭，2022 年，全市商品房空置面積達 萬平方米，同比增長 倍。根據常州市房管局 08 年 1 月公布的《2022 年常州房地產市場動態(tài)分析報告》 ，報告顯示：2022 以來我市房地產市場運行更加平穩(wěn)，但也存在近期住房價格上漲快的問題●新增供應同比下降2022 市區(qū)商品房新增供應總量為 萬㎡，同比下降 ％，同比降幅較二季度進一步擴大。其中，住宅新增供應 萬㎡，同比下降 ％●銷售明顯好于去年同期2022 年，市區(qū)商品房的銷售情況整體強于上年同期，且同比漲幅較大?！　褡≌拙娣e不斷縮小07 年中小戶型的銷售受市場青睞，單套面積在 8090㎡的住宅新增供應增勢最為明顯，新增量比上年同期增長 倍，新增供應占比較上年同期增長 個百分點。 ● 商品房價格情況07 年市區(qū)新建商品房的預銷售平均成交價格為 元/㎡，同比上漲 ％。其中，市區(qū)新建商品住宅的預銷售平均成交價格為 元/㎡，同比上漲 ％；商業(yè)營業(yè)用房的成交均價為 元/㎡，同比上漲 ％；辦公樓的成交均價為 第三章 市場調查與分析36元/㎡，同比下降 ％；別墅的成交均價為 元/㎡，同比上漲 ％。從上面的數(shù)據表明：常州市房地產市場即將進入買方市場，預計在未來的幾年市場競爭會更激烈，需要開發(fā)商更注重產品質量及營銷手段，以質取勝！ 未來地產市場判斷 ① 宏觀方面 ● 房地產調控力度進一步加強。我國房地產市場影響因素錯綜復雜，幾年宏觀調控未達預期，國家有進一步加強宏觀調控的傾向。中共十七大后，中央和主管部委從不同層面表達了繼續(xù)加 強土地和投資控制的意向， 2022 年房地產宏觀調控力度將進一步加強。一方面已出臺的政策繼續(xù)強化落實，另一方面出臺的新政策可能主要集中在從緊貨幣政策、完善住房保障、房地產融資管理和抑制投機性需求等方面。 ● 資源將向保障性住房傾斜。1998 年住房貨幣化改革以后，國家政策主導是住房供給市場化，房地產業(yè)被確定為國民經濟支柱產業(yè)。2022 年是既有的住房政策理念發(fā)生轉變的一年。在強調住房的經濟市場屬性的同時，更重視其作為民生基礎對社會公平和城市化的促進效應，住房保障體系建設提上日程。2022 年初住房問題被置于關系民生的高度重點強調，國家住房和城鄉(xiāng)建設部的組建意味著住房問題將得到更加強有力的領導。我國住房政策理念和方向將發(fā)生轉變，土地、資金等資源將向保障性住房建設傾斜。 ● 企業(yè)并購和重組將成為年度主調。在國家宏觀調控力度不斷加大、國際資本進入和美國次貸危機影響下，2022 年我國房地產行業(yè)競爭將將更加激烈，企業(yè)的兩極分化現(xiàn)象將日漸明顯。一些龍頭企業(yè)通過上市籌資和規(guī)模經營等方式增強競爭力，比較優(yōu)勢日益明顯，同時對市場的壟斷和引導能力也日益加強；而一些中小地產商經營環(huán)境則日益嚴峻，不得不面對市場的不確定性，優(yōu)勝劣汰將加速國內房地產行業(yè)重新洗牌，壟斷企業(yè)將不斷加強對經營不善中小企業(yè)的控制、并購和重組?！?供給平穩(wěn)增長，結構改善。土地供給方面，促進住房市場有效供給有望成為國家長期的政策目標。2022 年一級市場土地，特別是住房用地供給有望平穩(wěn)增長，同時隨著國家加強對閑置土地處理力度，房地產開發(fā)周期將加速，二級市場進入實質性開發(fā)的土地供給將有較大幅度提高。在用地結構方面，隨著國家相關政策的落實，用于中低檔次，特別是廉租房、經濟適用房和兩限房開發(fā)的土地供給將增加，高檔住宅和別墅用地的供給將繼續(xù)被嚴格限制。 南京工業(yè)大學本科生畢業(yè)設計（論文）37 在住房供給方面，基于 2022 年住宅用地供給的較大增長和國家加大閑置用地處理力度，現(xiàn)有住宅用地開發(fā)周期將加快，2022 年住房供給量將保持增加態(tài)勢。在供應結構方面，基于 2022 年經濟適用房和兩限房用地較大幅度增加供給，可以預期 2022 年中小套型的住房供給將有較大幅度增加，包括廉租房在內的政策性住房供給將有較大幅度提高，住房供應結構將進一步改善。 ● 房價上漲趨緩，但出現(xiàn)拐點可能性不大。房價經歷連續(xù)多年高速增長，2022 年仍在高位運行，由于國家調控政策效力的發(fā)揮，2022 年房價上漲幅度將大大低于上年。2022 年上半年，由于國際資本市場震蕩和人民幣持續(xù)升值預期，大量國際熱錢可能進入國內房地產領域，成為推動房價上漲的一個因素。但隨著房地產調控政策效力逐漸顯現(xiàn)，住房需求逐漸回歸理性，盡管高位房價的城市可能出現(xiàn)房價在高位震蕩，但全國房價整體拐點出現(xiàn)的可能性不大。 增加有效供給、遏制投機性需求四大對策 ● 破除壟斷，增加有效供給。住房供給取決于住房生產鏈條全過程，包括土地供給、住房建造和住房銷售等環(huán)節(jié)。壟斷降低資源配置效率。在用地供給環(huán)節(jié)，政府通過減少用地供給、土地儲備等手段提高地價，追求居住用地出讓收益最大化。長時期以來，相對于工業(yè)化進程，城市特別是經濟發(fā)展較快的城市，新增居住用地數(shù)量偏少，比重偏低。為保障與工業(yè)化相適應的城市居住用地供給，國家在全國用地綜合平衡的基礎上，適度調整城市用地供給，各城市年度出讓土地中相應增加居住用地。 住房開發(fā)環(huán)節(jié)，在用地供給偏緊、需求旺盛的背景下，近幾年市場形成房價上漲的強烈預期，囤地囤房成為普遍的開發(fā)模式。為此，國家規(guī)范住房用地開發(fā)周期標準，在土地出讓階段即要求受讓開發(fā)商承諾開發(fā)期限，違背土地出讓協(xié)議和開發(fā)周期承諾的作囤地處理，給與罰款或收回處置。已經出讓土地要求開發(fā)商與土地管理部門按開發(fā)周期標準重新確立開發(fā)期限。居住用地出讓招拍掛實行雙重競價規(guī)則：要求開發(fā)商提出詳細的開發(fā)周期規(guī)劃，對土地出讓價格和未來平均銷售房價同時競價投標，招標機構根據地價和房價雙重權衡確定最優(yōu)中標人。 ● 遏制投機性需求，防范市場風險。我國住房市場主要由城市化和收入增長形成的消費需求主導，房價增長主要反映的是基于消費性需要的真實供求關系。但 2022 年以后特別是 2022 年以來，在房價持續(xù)增長預期引導下，閑置資本和熱錢形成的投機性住房需求膨脹，對房價上漲推波助瀾。為遏制投機性需求，嚴格監(jiān)控國際熱錢入境，限制其非法進入住房市場；提高第二套住房購買按揭首付比例，適時開征住房持有調節(jié)稅，對第三章 市場調查與分析38閑置住房征收閑置調節(jié)稅。 ● 構建多層次的住房保障體系。我國近年來房價的持續(xù)上漲對住房市場需求結構產生了重要影響。我國是發(fā)展中國家，城市居民家庭收入水平較低，儲蓄積累有限，廣大的中低收入階層即使有銀行按揭支持也仍面臨首付和還貸壓力。為滿足中低收入階層住房需求，一方面，要積極發(fā)展租賃市場，以租代購；另一方面，國家應構建多層次的住房保障體系，為此提出以下三個層次建議： 其一，改革職工導向的住房公積金制度，建設面向廣大住房困難家庭的住房公積金制度，增強中等收入家庭購房能力。由于各職業(yè)群體收入差別懸殊，高收入職業(yè)群體住房公積金積累高而住房需求已得到滿足，一些家庭不屑于獲得公積金支持；而中低收入群體多有無房戶，購房需要迫切，但又得不到公積金的有效支持。因此探索建設面向住房困難的中低收入家庭的公積金制度確屬必要。 其二，適度發(fā)展購房保障，完善對目標人群的識別管理機制。我國提出了經濟適用房和兩限房等多種住房保障模式，但保障目標定位并不清晰。從我國現(xiàn)階段整體發(fā)展水平出發(fā)，購房保障的覆蓋面不宜過大，保障水平也要適當。為體現(xiàn)公平、公正原則，應對購房保障目標人群進行更精準定義和有效識別，改革現(xiàn)有以當年收入和戶籍為依據的人群識別管理機制，建立以持續(xù)低收入和租房期限作為購房保障人群識別機制。