【正文】 區(qū)片區(qū)商業(yè)中心、橫山橋片區(qū)商業(yè)中心、洛陽片區(qū)商業(yè)中心、環(huán)太湖片區(qū)商業(yè)中心、湟禮片區(qū)商業(yè)中心。十一五規(guī)劃常州市十一五規(guī)劃針對(duì)城市布局著重提出，未來將堅(jiān)持“優(yōu)化中心、拓展南北、完善東西、重點(diǎn)向南”的發(fā)展方向，拓展城市框架，加快南北兩翼建設(shè)，并優(yōu)先建設(shè)南部南京工業(yè)大學(xué)本科生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）31新城核心區(qū)。 產(chǎn)業(yè)發(fā)展與結(jié)構(gòu)調(diào)整方面，強(qiáng)調(diào)“現(xiàn)代” ，到“十一五”期末，基本建成現(xiàn)代制造業(yè)基地，形成以現(xiàn)代制造業(yè)為主體、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為支撐、現(xiàn)代高效農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展新格局。交通規(guī)劃 根據(jù)常州城市總體規(guī)劃和城市快速路系統(tǒng)規(guī)劃，為進(jìn)一步拉開“一體兩翼”的城市框架，構(gòu)筑快捷高速的南北交通系統(tǒng)，加強(qiáng)城市內(nèi)外交通的相互銜接，緩解城市核心區(qū)的交通壓力，常州主城區(qū)將規(guī)劃形成“三縱三橫”的高架道路系統(tǒng)，總長(zhǎng)約 87km。近期將首期規(guī)劃建設(shè)其中的“一縱兩橫”既西線，其總長(zhǎng)約 26km，沿線共設(shè) 22 對(duì)出入口。總體規(guī)劃 近期規(guī)劃⑥ 城市基礎(chǔ)設(shè)施和城市建設(shè)根據(jù)江蘇省《十一五規(guī)劃》 ，常州奔牛機(jī)場(chǎng)將進(jìn)行擴(kuò)建，目前正處于規(guī)劃階段。據(jù)江蘇省發(fā)改委的《江蘇沿江地區(qū)軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃》 ，未來 5 到 10 年，江蘇沿江城市將建成輕軌直接相互往來，城際間的交通行程只需 1 至 2 小時(shí)。規(guī)劃中的常州輕軌線網(wǎng)由 4條軌道組成，其中一期 1 號(hào)線長(zhǎng)為 41 公里（新龍—大學(xué)城南） ，2 號(hào)線長(zhǎng) 25 公里（城西中心—鄧家） ，3 號(hào)線長(zhǎng) 25 公里，4 號(hào)線長(zhǎng) 38 公里，項(xiàng)目總投資 217000 美元。其中2 號(hào)線已進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)勘測(cè)階段，1 號(hào)線預(yù)計(jì)于 2022 年建成，軌道全部建成后，常州到上海時(shí)間縮短至一小時(shí)車程。2022 年 4 月 18 日第四次火車大提速，現(xiàn)在的動(dòng)車組列車的使用使常州到上海和南京僅僅一個(gè)小時(shí)，交通的便利進(jìn)一步帶動(dòng)了常州城市的發(fā)展，也為常州步入國(guó)際化大都市行列起到促進(jìn)作用。第三章 市場(chǎng)調(diào)查與分析32 房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的調(diào)查與預(yù)測(cè) 房地產(chǎn)的地位近年來常州市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，在 2022 年因受到整體長(zhǎng)三角房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的打擊，增長(zhǎng)速度稍微慢，但也有 ％，并且其增長(zhǎng)率很快又漲到 ％，可見其房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然火爆。 （如圖 320 所示）020040060080010002022年 2022年 2022年 2022年 2022年固 定 資 產(chǎn) 投 資 （ 億 元 ）房 地 產(chǎn) 投 資 （ 億 元 ）0204060801002022年 2022年 2022年 2022年 2022年固 定 資 產(chǎn) 投 資 增 長(zhǎng) 率（ ％ ）房 地 產(chǎn) 投 資 增 長(zhǎng) 率（ ％ ）圖 320 常州市固定資產(chǎn)、房地產(chǎn)投資及其增長(zhǎng)率從 2022 年起，常州市房地產(chǎn)投資在固定資產(chǎn)投資里的比例保持在 16％左右，整體比較穩(wěn)定，說明其房地產(chǎn)市場(chǎng)比較平穩(wěn)快速發(fā)展。 （如圖 321 所示）051015202022年 2022年 2022年 2022年 2022年房 地 產(chǎn) 投 資 與 固 定 資產(chǎn) 投 資 比 較 的 增 長(zhǎng) 率（ ％ ）南京工業(yè)大學(xué)本科生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）33 圖 321 常州市房地產(chǎn)投資與固定資產(chǎn)投資比較從上面的數(shù)據(jù)表明：常州市整體房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展比較平穩(wěn)，雖受到了政策及環(huán)境的影響，但對(duì)其發(fā)展沒有太多的障礙，通過與固定資產(chǎn)投資的比較，可看出房地產(chǎn)行業(yè)不是當(dāng)前的主導(dǎo)行業(yè)。 當(dāng)前市場(chǎng)狀況常州市除了 2022 年因?yàn)椤胺堑洹睂?duì)銷售產(chǎn)生影響外，一直保持快速發(fā)展，從 2022年起國(guó)家加大調(diào)控力度，導(dǎo)致炒房行為逐漸減少，銷售速度放慢，供銷逐漸平衡，2022年，全市商品房銷售面積（包括期房銷售）為 萬平方米，僅占新開工面積的％，比重較去年同期下降 個(gè)百分點(diǎn)，銷售速度明顯不如往年。 （如圖 322 所示）01002003004005006002022年 2022年 2022年 2022年 2022年開 工 面 積 （ 萬 平 米 ）竣 工 面 積 （ 萬 平 米 ）銷 售 面 積 （ 萬 平 米 ）60402002040602022年 2022年 2022年 2022年 2022年開 工 面 積 增 長(zhǎng) 率（ ％ ）竣 工 面 積 增 長(zhǎng) 率（ ％ ）銷 售 面 積 增 長(zhǎng) 率（ ％ ）圖 322 所示 常州市近幾年開發(fā)情況2022 年，房地產(chǎn)方面的投資仍快速增加，達(dá)到 億元，同比增長(zhǎng) ％，其商品房平均銷售價(jià)格為 3977 元／平方米，價(jià)格雖然比去年有所上升，但是增幅變小，并且從４月份以來已經(jīng)逐步趨穩(wěn)。 （圖 323 和圖 324 所示）0204060801001202022年 2022年 2022年 2022年 2022年投 資 額 （ 億 元 ） 第三章 市場(chǎng)調(diào)查與分析34 0204060801002022年 2022年 2022年 2022年 2022年投 資 增 長(zhǎng) 率 （ ％ ）圖 323 常州市近幾年房地產(chǎn)投資額及增長(zhǎng)率0100020223000400050002022年 2022年 2022年 2022年 2022年銷 售 價(jià) 格 （ 元 每 平 米 ） 051015202022年 2022年 2022年 2022年 2022年價(jià) 格 增 長(zhǎng) 率 （ ％ ）圖 324 常州市近幾年銷售價(jià)格及增長(zhǎng)率在 2022 年土地推出量較 05 年下降 ％，但 2022 年土地出讓量再次增加， （如圖325 所示）南京工業(yè)大學(xué)本科生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）3505000001000000150000020220002022年 2022年 2022年 2022年 2022年土 地 成 交 量 100500501001502002502022年 2022年 2022年 2022年 2022年增 長(zhǎng) 率 （ ％ ）圖 325 常州市近年來土地出讓情況常州市從 2022 年起，商品房空置量呈增加勢(shì)頭，2022 年，全市商品房空置面積達(dá) 萬平方米，同比增長(zhǎng) 倍。根據(jù)常州市房管局 08 年 1 月公布的《2022 年常州房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析報(bào)告》 ，報(bào)告顯示：2022 以來我市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行更加平穩(wěn)，但也存在近期住房?jī)r(jià)格上漲快的問題●新增供應(yīng)同比下降2022 市區(qū)商品房新增供應(yīng)總量為 萬㎡，同比下降 ％，同比降幅較二季度進(jìn)一步擴(kuò)大。其中，住宅新增供應(yīng) 萬㎡，同比下降 ％●銷售明顯好于去年同期2022 年，市區(qū)商品房的銷售情況整體強(qiáng)于上年同期，且同比漲幅較大。　●住宅套均面積不斷縮小07 年中小戶型的銷售受市場(chǎng)青睞，單套面積在 8090㎡的住宅新增供應(yīng)增勢(shì)最為明顯，新增量比上年同期增長(zhǎng) 倍，新增供應(yīng)占比較上年同期增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn)。 ● 商品房?jī)r(jià)格情況07 年市區(qū)新建商品房的預(yù)銷售平均成交價(jià)格為 元/㎡，同比上漲 ％。其中，市區(qū)新建商品住宅的預(yù)銷售平均成交價(jià)格為 元/㎡，同比上漲 ％；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的成交均價(jià)為 元/㎡，同比上漲 ％；辦公樓的成交均價(jià)為 第三章 市場(chǎng)調(diào)查與分析36元/㎡，同比下降 ％；別墅的成交均價(jià)為 元/㎡，同比上漲 ％。從上面的數(shù)據(jù)表明：常州市房地產(chǎn)市場(chǎng)即將進(jìn)入買方市場(chǎng)，預(yù)計(jì)在未來的幾年市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更激烈，需要開發(fā)商更注重產(chǎn)品質(zhì)量及營(yíng)銷手段，以質(zhì)取勝！ 未來地產(chǎn)市場(chǎng)判斷 ① 宏觀方面 ● 房地產(chǎn)調(diào)控力度進(jìn)一步加強(qiáng)。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響因素錯(cuò)綜復(fù)雜，幾年宏觀調(diào)控未達(dá)預(yù)期，國(guó)家有進(jìn)一步加強(qiáng)宏觀調(diào)控的傾向。中共十七大后，中央和主管部委從不同層面表達(dá)了繼續(xù)加 強(qiáng)土地和投資控制的意向， 2022 年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度將進(jìn)一步加強(qiáng)。一方面已出臺(tái)的政策繼續(xù)強(qiáng)化落實(shí)，另一方面出臺(tái)的新政策可能主要集中在從緊貨幣政策、完善住房保障、房地產(chǎn)融資管理和抑制投機(jī)性需求等方面。 ● 資源將向保障性住房?jī)A斜。1998 年住房貨幣化改革以后，國(guó)家政策主導(dǎo)是住房供給市場(chǎng)化，房地產(chǎn)業(yè)被確定為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。2022 年是既有的住房政策理念發(fā)生轉(zhuǎn)變的一年。在強(qiáng)調(diào)住房的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)屬性的同時(shí)，更重視其作為民生基礎(chǔ)對(duì)社會(huì)公平和城市化的促進(jìn)效應(yīng)，住房保障體系建設(shè)提上日程。2022 年初住房問題被置于關(guān)系民生的高度重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)，國(guó)家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的組建意味著住房問題將得到更加強(qiáng)有力的領(lǐng)導(dǎo)。我國(guó)住房政策理念和方向?qū)l(fā)生轉(zhuǎn)變，土地、資金等資源將向保障性住房建設(shè)傾斜。 ● 企業(yè)并購(gòu)和重組將成為年度主調(diào)。在國(guó)家宏觀調(diào)控力度不斷加大、國(guó)際資本進(jìn)入和美國(guó)次貸危機(jī)影響下，2022 年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將將更加激烈，企業(yè)的兩極分化現(xiàn)象將日漸明顯。一些龍頭企業(yè)通過上市籌資和規(guī)模經(jīng)營(yíng)等方式增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，比較優(yōu)勢(shì)日益明顯，同時(shí)對(duì)市場(chǎng)的壟斷和引導(dǎo)能力也日益加強(qiáng)；而一些中小地產(chǎn)商經(jīng)營(yíng)環(huán)境則日益嚴(yán)峻，不得不面對(duì)市場(chǎng)的不確定性，優(yōu)勝劣汰將加速國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)重新洗牌，壟斷企業(yè)將不斷加強(qiáng)對(duì)經(jīng)營(yíng)不善中小企業(yè)的控制、并購(gòu)和重組。● 供給平穩(wěn)增長(zhǎng)，結(jié)構(gòu)改善。土地供給方面，促進(jìn)住房市場(chǎng)有效供給有望成為國(guó)家長(zhǎng)期的政策目標(biāo)。2022 年一級(jí)市場(chǎng)土地，特別是住房用地供給有望平穩(wěn)增長(zhǎng)，同時(shí)隨著國(guó)家加強(qiáng)對(duì)閑置土地處理力度，房地產(chǎn)開發(fā)周期將加速，二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性開發(fā)的土地供給將有較大幅度提高。在用地結(jié)構(gòu)方面，隨著國(guó)家相關(guān)政策的落實(shí)，用于中低檔次，特別是廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房開發(fā)的土地供給將增加，高檔住宅和別墅用地的供給將繼續(xù)被嚴(yán)格限制。 南京工業(yè)大學(xué)本科生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）37 在住房供給方面，基于 2022 年住宅用地供給的較大增長(zhǎng)和國(guó)家加大閑置用地處理力度，現(xiàn)有住宅用地開發(fā)周期將加快，2022 年住房供給量將保持增加態(tài)勢(shì)。在供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面，基于 2022 年經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房用地較大幅度增加供給，可以預(yù)期 2022 年中小套型的住房供給將有較大幅度增加，包括廉租房在內(nèi)的政策性住房供給將有較大幅度提高，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步改善。 ● 房?jī)r(jià)上漲趨緩，但出現(xiàn)拐點(diǎn)可能性不大。房?jī)r(jià)經(jīng)歷連續(xù)多年高速增長(zhǎng)，2022 年仍在高位運(yùn)行，由于國(guó)家調(diào)控政策效力的發(fā)揮，2022 年房?jī)r(jià)上漲幅度將大大低于上年。2022 年上半年，由于國(guó)際資本市場(chǎng)震蕩和人民幣持續(xù)升值預(yù)期，大量國(guó)際熱錢可能進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)領(lǐng)域，成為推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)因素。但隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策效力逐漸顯現(xiàn)，住房需求逐漸回歸理性，盡管高位房?jī)r(jià)的城市可能出現(xiàn)房?jī)r(jià)在高位震蕩，但全國(guó)房?jī)r(jià)整體拐點(diǎn)出現(xiàn)的可能性不大。 增加有效供給、遏制投機(jī)性需求四大對(duì)策 ● 破除壟斷，增加有效供給。住房供給取決于住房生產(chǎn)鏈條全過程，包括土地供給、住房建造和住房銷售等環(huán)節(jié)。壟斷降低資源配置效率。在用地供給環(huán)節(jié)，政府通過減少用地供給、土地儲(chǔ)備等手段提高地價(jià)，追求居住用地出讓收益最大化。長(zhǎng)時(shí)期以來，相對(duì)于工業(yè)化進(jìn)程，城市特別是經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的城市，新增居住用地?cái)?shù)量偏少，比重偏低。為保障與工業(yè)化相適應(yīng)的城市居住用地供給，國(guó)家在全國(guó)用地綜合平衡的基礎(chǔ)上，適度調(diào)整城市用地供給，各城市年度出讓土地中相應(yīng)增加居住用地。 住房開發(fā)環(huán)節(jié)，在用地供給偏緊、需求旺盛的背景下，近幾年市場(chǎng)形成房?jī)r(jià)上漲的強(qiáng)烈預(yù)期，囤地囤房成為普遍的開發(fā)模式。為此，國(guó)家規(guī)范住房用地開發(fā)周期標(biāo)準(zhǔn)，在土地出讓階段即要求受讓開發(fā)商承諾開發(fā)期限，違背土地出讓協(xié)議和開發(fā)周期承諾的作囤地處理，給與罰款或收回處置。已經(jīng)出讓土地要求開發(fā)商與土地管理部門按開發(fā)周期標(biāo)準(zhǔn)重新確立開發(fā)期限。居住用地出讓招拍掛實(shí)行雙重競(jìng)價(jià)規(guī)則：要求開發(fā)商提出詳細(xì)的開發(fā)周期規(guī)劃，對(duì)土地出讓價(jià)格和未來平均銷售房?jī)r(jià)同時(shí)競(jìng)價(jià)投標(biāo)，招標(biāo)機(jī)構(gòu)根據(jù)地價(jià)和房?jī)r(jià)雙重權(quán)衡確定最優(yōu)中標(biāo)人。 ● 遏制投機(jī)性需求，防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)住房市場(chǎng)主要由城市化和收入增長(zhǎng)形成的消費(fèi)需求主導(dǎo)，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)主要反映的是基于消費(fèi)性需要的真實(shí)供求關(guān)系。但 2022 年以后特別是 2022 年以來，在房?jī)r(jià)持續(xù)增長(zhǎng)預(yù)期引導(dǎo)下，閑置資本和熱錢形成的投機(jī)性住房需求膨脹，對(duì)房?jī)r(jià)上漲推波助瀾。為遏制投機(jī)性需求，嚴(yán)格監(jiān)控國(guó)際熱錢入境，限制其非法進(jìn)入住房市場(chǎng)；提高第二套住房購(gòu)買按揭首付比例，適時(shí)開征住房持有調(diào)節(jié)稅，對(duì)第三章 市場(chǎng)調(diào)查與分析38閑置住房征收閑置調(diào)節(jié)稅。 ● 構(gòu)建多層次的住房保障體系。我國(guó)近年來房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲對(duì)住房市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)產(chǎn)生了重要影響。我國(guó)是發(fā)展中國(guó)家，城市居民家庭收入水平較低，儲(chǔ)蓄積累有限，廣大的中低收入階層即使有銀行按揭支持也仍面臨首付和還貸壓力。為滿足中低收入階層住房需求，一方面，要積極發(fā)展租賃市場(chǎng)，以租代購(gòu)；另一方面，國(guó)家應(yīng)構(gòu)建多層次的住房保障體系，為此提出以下三個(gè)層次建議： 其一，改革職工導(dǎo)向的住房公積金制度，建設(shè)面向廣大住房困難家庭的住房公積金制度，增強(qiáng)中等收入家庭購(gòu)房能力。由于各職業(yè)群體收入差別懸殊，高收入職業(yè)群體住房公積金積累高而住房需求已得到滿足，一些家庭不屑于獲得公積金支持；而中低收入群體多有無房戶，購(gòu)房需要迫切，但又得不到公積金的有效支持。因此探索建設(shè)面向住房困難的中低收入家庭的公積金制度確屬必要。 其二，適度發(fā)展購(gòu)房保障，完善對(duì)目標(biāo)人群的識(shí)別管理機(jī)制。我國(guó)提出了經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房等多種住房保障模式，但保障目標(biāo)定位并不清晰。從我國(guó)現(xiàn)階段整體發(fā)展水平出發(fā)，購(gòu)房保障的覆蓋面不宜過大，保障水平也要適當(dāng)。為體現(xiàn)公平、公正原則，應(yīng)對(duì)購(gòu)房保障目標(biāo)人群進(jìn)行更精準(zhǔn)定義和有效識(shí)別，改革現(xiàn)有以當(dāng)年收入和戶籍為依據(jù)的人群識(shí)別管理機(jī)制，建立以持續(xù)低收入和租房期限作為購(gòu)房保障人群識(shí)別機(jī)制。