【正文】 ................................31第四章 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 ........................................................40 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要求 ......................................................40 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ......................................................40第五章 開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排及投資估算 ..........................................42 進(jìn)度安排 ..............................................................42南京工業(yè)大學(xué)本科生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）VII 建設(shè)投資總額 .........................................................42 建設(shè)投資進(jìn)度計(jì)劃 ......................................................43第六章 銷售及經(jīng)營收入測定 ..................................................45 銷售收入估算 ..........................................................45 銷售回款計(jì)劃 ..........................................................45 銷售費(fèi)用及稅金測算 ....................................................45 銷售利潤估算 ..........................................................47第七章 財(cái)務(wù)與敏感性分析 ....................................................48 贏利能力分析 ..........................................................48 盈虧平衡分析 ..........................................................48 售價(jià)、成本變動(dòng)敏感性分析 ..............................................49第八章 主要方案比較 ........................................................50 差額財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率分析法 ..............................................50 評(píng)分分析法 ............................................................52第九章 結(jié)論與建議 ..........................................................54 結(jié)論 ..................................................................54 建議 ..................................................................54附 表 ............................................................56參考文獻(xiàn) ...................................................................63致 謝 ............................................................64 南京工業(yè)大學(xué)本科生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）1第一章 緒 論可行性研究是一種通過詳細(xì)調(diào)查研究，對(duì)擬建項(xiàng)目的必要性、可能性以及經(jīng)濟(jì)、社會(huì)有利性進(jìn)行全面的、系統(tǒng)的、綜合的分析和論證，以便進(jìn)行正確決策的研究活動(dòng)，是一種綜合的經(jīng)濟(jì)分析技術(shù)。主要結(jié)論與研究成果IV主要結(jié)論與研究成果一 宏觀市場城市定位：現(xiàn)代制造業(yè)基地，文化旅游城市市場狀況：房地產(chǎn)市場總體需求較大，但未來土地供應(yīng)量較大，即將進(jìn)入買方市場?？裳袌?bào)告中的市場調(diào)查工作是對(duì)項(xiàng)目投資環(huán)境的分析，以評(píng)估項(xiàng)目的市場可行性。風(fēng)格定位：北歐現(xiàn)代風(fēng)格客戶定位：頂級(jí)時(shí)尚人士——事業(yè)有成、擁有雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)；崇尚潮流、懂得享受生活；社交面廣、平日聚會(huì)活動(dòng)頻繁；重視形象、極為看重自己在他人心目中的地位；有較強(qiáng)的顯闊、炫耀心理。第二次世界大戰(zhàn)結(jié)束后，由于科學(xué)技術(shù)的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)建設(shè)的需要，可行性研究在大型工程項(xiàng)目中得到廣泛應(yīng)用，成為投資項(xiàng)目決策前的一個(gè)重要的工作階段。通過分析本項(xiàng)目，能夠掌握可行性研究報(bào)告的基本程序和方法，具有進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)價(jià)和投資分析的技能。第二章 項(xiàng)目概況4項(xiàng)目以西 早科坊④ 東面項(xiàng)目地塊東面為揚(yáng)柳巷，其貫穿南北，將整體地塊一分為二，鐵市巷、史家巷、古城巷作為分支，延伸至地塊內(nèi)部，因項(xiàng)目為舊城改造項(xiàng)目，地塊東面保留有多棟舊建筑（嘉業(yè)國貿(mào)廣場、交通銀行辦公樓、居民住宅等）一定程度上破壞了地塊的整體性，也給景觀視線帶來影響。 項(xiàng)目建設(shè)單位① 項(xiàng)目建設(shè)單位名稱：常州萊蒙都會(huì)置業(yè)有限公司② 法人代表：黃俊康③ 項(xiàng)目建設(shè)單位簡介：常州萊蒙都會(huì)置業(yè)有限公司是一家大型外商獨(dú)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，由香港萊蒙鵬源國際集團(tuán)投資成立。項(xiàng)目地處常州市核心區(qū)域，交通便利、配套完善，地理位置得天獨(dú)厚，項(xiàng)目需建成一符合地段價(jià)值最大化的物業(yè)類型；項(xiàng)目先期商業(yè)與精裝修公寓銷售火暴，實(shí)現(xiàn)當(dāng)?shù)貎r(jià)格新高地，但同時(shí)市場反應(yīng)已出現(xiàn)遲鈍，需要新的熱點(diǎn)刺激。50 米以下以中，細(xì)砂土為主，偶見粗沙，礫石及粘性土薄層。 可行性研究的依據(jù)? 《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》 （建標(biāo)[2022]205 號(hào)）? 國家以及常州市對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目取費(fèi)的規(guī)定? 各類房地產(chǎn)市場信息資料④ 常州地區(qū)投資環(huán)境資料⑤ 常州市規(guī)劃局批準(zhǔn)的用地規(guī)劃紅線圖及規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)⑥ 有關(guān)法規(guī)、規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)南京工業(yè)大學(xué)本科生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）9第三章 市場調(diào)查與分析 房地產(chǎn)投資環(huán)境的調(diào)查與分析 國家宏觀投資環(huán)境的調(diào)查與分析? 政治：● 中央政策調(diào)控從 2022 年起，中央對(duì)房地產(chǎn)市場實(shí)施了一系列調(diào)控，尤其是在 2022 和 2022 年，更是房地產(chǎn)的“調(diào)控年”和“政策年”：金融方面04 年 10 月 29 日，一年期貸款基準(zhǔn)從 %調(diào)到 %；06 年 4 月 28 日，一年期貸款基準(zhǔn)從 %調(diào)到 %；06 年 6 月 1 日，空置 3 年以上商品房，不得作為貸款的抵押物；06 年 8 月 19 日，一年期貸款基準(zhǔn)從 %調(diào)到 %。 07 年 10 月，發(fā)改委和商務(wù)部發(fā)布《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（2022 年修訂） 》 ，將房地產(chǎn)行業(yè)的投資行為全部列入“限制”行列● 土地政策：04 年 8 月 31 日，經(jīng)營性的土地一律公開競價(jià)出讓； 05 年 4 月 30 日，對(duì)控制住房銷售價(jià)格、套型面積等控制性條件，作為土地出讓前提條件，并對(duì)超出開工日期滿 1 年未開工，征收土地閑置費(fèi)，滿 2 年未開發(fā)的土地則可無償收回使用權(quán)；06 年 6 月 1 日，對(duì)雖按合同動(dòng)工，但開發(fā)建筑面積不足 1/3 或已投資額不足1/4，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)連續(xù) 1 年的，按閑置土地處理。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局 2022 年 1—8 月房地產(chǎn)開發(fā)投資統(tǒng)計(jì)快報(bào)、70 個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)和 40 個(gè)重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場交易簡報(bào)提供的數(shù)據(jù)分析，當(dāng)前房地產(chǎn)市場運(yùn)行呈現(xiàn)以下特點(diǎn)： ● 房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅上升，住房投資增速有所加快，普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用房投資比重提高。2022 年，在快速城鎮(zhèn)化、居民收入持續(xù)增加以及人民幣升值等因素的作用下，需求旺盛仍然是我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場發(fā)展的基本特征，供給總量不足依然是當(dāng)前房地產(chǎn)市場面臨的主要問題。在銷售方面嚴(yán)格控制炒房，中央政策的力度非常大，確保市場的真實(shí)供需。 （如圖 35 所示）051015202022年2022年2022年2022年2022年2022年第 一 產(chǎn) 業(yè) 增 長率 （ ％ ）第 二 產(chǎn) 業(yè) 增 長率 （ ％ ）第 三 產(chǎn) 業(yè) 增 長率 （ ％ ）圖 35 常州市歷年三大產(chǎn)業(yè)增長率常州擁有農(nóng)業(yè)機(jī)械制造、輸變電設(shè)備制造、工程機(jī)械、車輛及配件制造、新型紡織服裝等四大支柱產(chǎn)業(yè)和電子信息設(shè)備制造及軟件、生物醫(yī)藥及精細(xì)化工、新型材料等三大新興產(chǎn)業(yè)，從工業(yè)各行業(yè)主營業(yè)務(wù)所占比例來看，制造行業(yè)占 ％。 （如圖 310 所示）南京工業(yè)大學(xué)本科生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）1902022006008001000120014002022年2022年2022年2022年2022年2022年2022年2022年國 內(nèi) 游 客 （ 萬 人 ）051015202022年2022年2022年2022年2022年2022年2022年2022年海 外 游 客 （ 萬 人圖 310 常州市歷年旅游人口統(tǒng)計(jì)上面數(shù)據(jù)表明：常州市商貿(mào)活動(dòng)日漸頻繁，尤其是港口物流，逐漸成為主流，憑借著其堅(jiān)實(shí)的產(chǎn)業(yè)支撐，其商貿(mào)發(fā)展空間很大，旅游事業(yè)發(fā)展迅速，逐漸成為主流產(chǎn)業(yè)，必將帶動(dòng)其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 （如圖 315 所示）9496981001021041062022年 2022年 2022年 2022年居 民 消 費(fèi) 價(jià) 格 總 指 數(shù)圖 315 常州市居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)常州市恩格爾系數(shù)在 2022 年低于 ，表明居民生活已經(jīng)進(jìn)入小康社會(huì) 2。南京工業(yè)大學(xué)本科生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）23● 史稱八邑名都：清雍正四年（公元 1726 年） ，常州府轄武進(jìn)、陽湖、無錫、金匱、宜興、荊溪、江陰、靖江 8 縣。中心城區(qū)● 發(fā)展態(tài)勢中心城區(qū)位于鐘樓區(qū)與天寧區(qū)的交匯處，早期常州 老城區(qū)主要是以京杭大運(yùn)河（北線）與關(guān)河環(huán)繞形成的區(qū)域，該 區(qū)域以五橫（關(guān)河西路、東（西）橫街、局前街、延陵西路、西 瀛里路）四縱（懷德路、南（北）大街、晉陵中路、和平路）為 路網(wǎng)體系，是原有的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，主要以商業(yè)為主，兼 有居住功能。當(dāng)?shù)赝ㄟ^大力實(shí)施城市化推進(jìn)戰(zhàn)略，相繼建成了一批公 寓、賓館、寫字樓、別墅，區(qū)域容量不斷擴(kuò)張，在所有投資項(xiàng)目中， 主要以房地產(chǎn)為先鋒，帶動(dòng)其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。武進(jìn)片區(qū)● 發(fā)展態(tài)勢常武路與人民路交匯形成的十字地帶（湖塘鎮(zhèn) 所在地）為武進(jìn)區(qū)最為發(fā)達(dá)的區(qū)域，商業(yè)、娛樂、教育等配 套較為完善。交通體系常州目前的道路交通系統(tǒng)是以中心城區(qū)為圓點(diǎn)向外呈放射性網(wǎng)狀布局，向北（新北方向）主要有通江路、晉陵路接黃山路、龍江路、長江路四條干線，其中通江路與黃山路為當(dāng)?shù)鼐用衿毡檫x擇的交通路線；向西（鐘樓方向）一般采用勤業(yè)路接星港路為主要路線；向東（戚墅堰方向）主要有常戚路、采菱路、312 國道三條主干線，駕車一般均選擇常戚路；向南（武進(jìn)方向）主要有清涼路接常武路、蘭陵路接武宜路、淹城路、麗華路接夏城路四條主干線，駕車一般均選擇常武路和武宜路這兩條線。氣候夏季炎熱，冬季潮濕寒冷。高新組團(tuán)：發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)及行政中心、大型生活社區(qū)、現(xiàn)代旅游休閑區(qū)和城市北部商貿(mào)副中心。圖 319 常州市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃一主：市級(jí)商業(yè)中心，為京杭大運(yùn)河（北線）與關(guān)河環(huán)繞形成的區(qū)域，為原有老城區(qū)所在地，以延陵西路為中心線。近期將首期規(guī)劃建設(shè)其中的“一縱兩橫”既西線，其總長約 26km，沿線共設(shè) 22 對(duì)出入口。 （如圖 321 所示）051015202022年 2022年 2022年 2022年 2022年房 地 產(chǎn) 投 資 與 固 定 資產(chǎn) 投 資 比 較 的 增 長 率（ ％ ）南京工業(yè)大學(xué)本科生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）33 圖 321 常州市房地產(chǎn)投資與固定資產(chǎn)投資比較從上面的數(shù)據(jù)表明：常州市整體房地產(chǎn)市場發(fā)展比較平穩(wěn)，雖受到了政策及環(huán)境的影響，但對(duì)其發(fā)展沒有太多的障礙，通過與固定資產(chǎn)投資的比較，可看出房地產(chǎn)行業(yè)不是當(dāng)前的主導(dǎo)行業(yè)。其中，市區(qū)新建商品住宅的預(yù)銷售平均成交價(jià)格為 元/㎡，同比上漲 ％；商業(yè)營業(yè)用房的成交均價(jià)為 元/㎡，同比上漲 ％；辦公樓的成交均價(jià)為 第三章 市場調(diào)查與分析36元/㎡，同比下降 ％；別墅的成交均價(jià)為 元/㎡，同比上漲 ％。在強(qiáng)調(diào)住房的經(jīng)濟(jì)市場屬性的同時(shí)，更重視其作為民生基礎(chǔ)對(duì)社會(huì)公平和城市化的促進(jìn)效應(yīng)，住房保障體系建設(shè)提上日程。2022 年一級(jí)市場土地，特別是住房用地供給有望平穩(wěn)增長，同時(shí)隨著國家加強(qiáng)對(duì)閑置土地處理力度，房地產(chǎn)開發(fā)周期將加速，二級(jí)市場進(jìn)入實(shí)質(zhì)性開發(fā)的土地供給將有較大幅度提高。 增加有效供給、遏制投機(jī)性需求四大對(duì)策 ● 破除壟斷，增加有效供給。已經(jīng)出讓土地要求開發(fā)商與土地管理部門按開發(fā)周期標(biāo)準(zhǔn)重新確立開發(fā)期限。我國是發(fā)展中國家，城市居民家庭收入水平較低，儲(chǔ)蓄積累有限，廣大的中低收入階層即使有銀行按揭支持也仍面臨首付和還貸壓力。