【正文】 為項(xiàng)目實(shí)施提供開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的方案，作為項(xiàng)目立項(xiàng)審批的依據(jù)。通過(guò)分析本項(xiàng)目，能夠掌握可行性研究報(bào)告的基本程序和方法，具有進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)價(jià)和投資分析的技能。圖 11 項(xiàng)目地塊位置圖(2)地塊的現(xiàn)狀 地塊為“毛地”出讓?zhuān)恋厥褂脵?quán)出讓時(shí)，具有一定的城市基礎(chǔ)設(shè)施，但征地拆遷補(bǔ)償工作尚未完成。因建設(shè)年代較早，除部分臨街商業(yè)鋪面裝修尚可外，整體建筑風(fēng)格雜亂破舊，景觀一般。京杭大運(yùn)河對(duì)面主要為河景花園、鵬欣麗都等新建高層樓盤(pán)，整體景觀較好。第二章 項(xiàng)目概況4項(xiàng)目以西 早科坊④ 東面項(xiàng)目地塊東面為揚(yáng)柳巷，其貫穿南北，將整體地塊一分為二，鐵市巷、史家巷、古城巷作為分支，延伸至地塊內(nèi)部，因項(xiàng)目為舊城改造項(xiàng)目，地塊東面保留有多棟舊建筑（嘉業(yè)國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)、交通銀行辦公樓、居民住宅等）一定程度上破壞了地塊的整體性，也給景觀視線帶來(lái)影響。⑥ 資源配套項(xiàng)目位處常州市中心，地塊周邊教育、醫(yī)療、商業(yè)、金融、通信等配套十分齊全，五至十分鐘步行時(shí)間可到達(dá)常州主要的醫(yī)療場(chǎng)所和學(xué)校，南大街附近為目前常州最為繁華的商業(yè)區(qū)域，以及未來(lái)項(xiàng)目 A、B 區(qū)大型商業(yè)、娛樂(lè)場(chǎng)地的推出，將進(jìn)一步帶動(dòng)該地的購(gòu)物休閑氛圍?！?醫(yī)療第四人民醫(yī)院、第二醫(yī)院、中醫(yī)醫(yī)院等、口腔醫(yī)院、疾控中心等?！?娛樂(lè)休閑人民公園、京杭大運(yùn)河、亞細(xì)亞影視城、瞿秋白故居等。 項(xiàng)目建設(shè)單位① 項(xiàng)目建設(shè)單位名稱(chēng)：常州萊蒙都會(huì)置業(yè)有限公司② 法人代表：黃俊康③ 項(xiàng)目建設(shè)單位簡(jiǎn)介：常州萊蒙都會(huì)置業(yè)有限公司是一家大型外商獨(dú)資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，由香港萊蒙鵬源國(guó)際集團(tuán)投資成立。香港萊蒙鵬源集團(tuán)有限公司企業(yè)：深圳天虹百貨集團(tuán)、萊蒙西溪（杭州）置業(yè)有限公司、萊蒙國(guó)際（余杭）置業(yè)有限公司、騰聯(lián)（上海）物業(yè)管理有限公司、華納兄弟中國(guó)旗艦店及特許加盟商、萊蒙房地產(chǎn)(深圳)有限公司、常州萊蒙都會(huì)置業(yè)有限公司、深圳市水榭花都房地產(chǎn)有限公司、恒利融資(香港)有限公司、萊蒙投資有限公司、深圳市萊蒙商業(yè)管理有限公司，在中國(guó)及香港地區(qū)投資參與開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目：香港：鵬利中心、鵬源大廈、冬青道一號(hào)、凱途發(fā)展大廈、碩基大廈、達(dá)隆名居、南區(qū)別墅群、康馨園、鵬麗苑、渣甸山別墅；北京：中糧廣場(chǎng)、名都園別墅、萊蒙湖別墅；深圳：水榭花都、儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)用地 80 萬(wàn) m2；廣州： 鵬源發(fā)展大廈、僑愛(ài)苑；江蘇：萊蒙都會(huì)國(guó)際商業(yè)街區(qū)、萊蒙城；浙江：萊蒙沃爾瑪商業(yè)中心、儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)土地 130第二章 項(xiàng)目概況6萬(wàn)平方米。C3 區(qū)：一棟 33 層空中別墅＋裙樓局部?jī)蓪优R街商業(yè)。 種種利好表明當(dāng)?shù)鼐邆湫酆竦慕?jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、良好的發(fā)展前景、強(qiáng)勁的消費(fèi)支出能力。項(xiàng)目地處常州市核心區(qū)域，交通便利、配套完善，地理位置得天獨(dú)厚，項(xiàng)目需建成一符合地段價(jià)值最大化的物業(yè)類(lèi)型；項(xiàng)目先期商業(yè)與精裝修公寓銷(xiāo)售火暴，實(shí)現(xiàn)當(dāng)?shù)貎r(jià)格新高地，但同時(shí)市場(chǎng)反應(yīng)已出現(xiàn)遲鈍，需要新的熱點(diǎn)刺激。意義：常州是長(zhǎng)三角主要的經(jīng)濟(jì)城市之一，常州的商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍，上升空間大，街區(qū)的建設(shè)有利于城市的商業(yè)繁榮和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 水文地質(zhì)情況：所在地的土壤以?shī)A砂土為主，夾沙土為沿江棉區(qū)的主要土種，分布較廣，為長(zhǎng)江沖積土，全剖面泥沙相混，土色灰黃有石灰反應(yīng)。境內(nèi)南，東部歸屬中生帶與新生帶的坳陷區(qū)，堆積較深厚，原由地質(zhì)構(gòu)造幾乎全部沉沒(méi)，地勢(shì)低平，晚更新世地層組成，系長(zhǎng)江三角洲河口濱海相沖， 4 米為淤積，粉細(xì)沙，淤泥質(zhì)亞黏土和沙土等地層。50 米以下以中，細(xì)砂土為主，偶見(jiàn)粗沙，礫石及粘性土薄層。夏季盛行海洋來(lái)的東南風(fēng)，以炎熱多雨天氣為主。多年入梅期在 6 月 16日，出梅在 7 月 4 日，臺(tái)風(fēng)平均每年 次，龍卷風(fēng)平均三年有一次，冰雹平均每年 1次. 根據(jù)近幾年氣象統(tǒng)計(jì)資料，本地區(qū) 2022 年度平均氣溫 ℃，年均降雨量 毫米，一月平均氣溫 ℃，七月平均氣溫 ℃，年極端最高氣溫 ℃，最低氣溫第三章 市場(chǎng)調(diào)查與分析8零下 ℃.由于受江湖，河水調(diào)節(jié)及虞山的影響，光熱資源平均高于周?chē)噜彽貐^(qū)，發(fā) ，主導(dǎo)風(fēng)為 ESE。 市政基礎(chǔ)設(shè)施條件供水、排水、強(qiáng)電、弱電、煤氣、通訊、道路等市政基礎(chǔ)設(shè)施能滿(mǎn)足項(xiàng)目建設(shè)的要求。 可行性研究的依據(jù)? 《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》 （建標(biāo)[2022]205 號(hào)）? 國(guó)家以及常州市對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目取費(fèi)的規(guī)定? 各類(lèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息資料④ 常州地區(qū)投資環(huán)境資料⑤ 常州市規(guī)劃局批準(zhǔn)的用地規(guī)劃紅線圖及規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)⑥ 有關(guān)法規(guī)、規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)南京工業(yè)大學(xué)本科生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）9第三章 市場(chǎng)調(diào)查與分析 房地產(chǎn)投資環(huán)境的調(diào)查與分析 國(guó)家宏觀投資環(huán)境的調(diào)查與分析? 政治：● 中央政策調(diào)控從 2022 年起，中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施了一系列調(diào)控，尤其是在 2022 和 2022 年，更是房地產(chǎn)的“調(diào)控年”和“政策年”：金融方面04 年 10 月 29 日，一年期貸款基準(zhǔn)從 %調(diào)到 %；06 年 4 月 28 日，一年期貸款基準(zhǔn)從 %調(diào)到 %；06 年 6 月 1 日，空置 3 年以上商品房，不得作為貸款的抵押物；06 年 8 月 19 日，一年期貸款基準(zhǔn)從 %調(diào)到 %。07 年 3 月，國(guó)務(wù)院要求實(shí)行最嚴(yán)格的耕地保護(hù)政策，堅(jiān)守 18 億畝耕地紅線。07 年 7 月，北京市規(guī)劃委發(fā)布《北京市“十一五”保障性住房及“兩限”商品住房用地布局規(guī)劃》 。07 年 9 月，中國(guó)人民銀行和銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》 ，對(duì)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸政策進(jìn)行了調(diào)整，規(guī)定申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于 40%。 07 年 10 月，發(fā)改委和商務(wù)部發(fā)布《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（2022 年修訂） 》 ，將房地產(chǎn)行業(yè)的投資行為全部列入“限制”行列● 土地政策：04 年 8 月 31 日，經(jīng)營(yíng)性的土地一律公開(kāi)競(jìng)價(jià)出讓?zhuān)?05 年 4 月 30 日，對(duì)控制住房銷(xiāo)售價(jià)格、套型面積等控制性條件，作為土地出讓前提條件，并對(duì)超出開(kāi)工日期滿(mǎn) 1 年未開(kāi)工，征收土地閑置費(fèi)，滿(mǎn) 2 年未開(kāi)發(fā)的土地則可無(wú)償收回使用權(quán)；06 年 6 月 1 日，對(duì)雖按合同動(dòng)工，但開(kāi)發(fā)建筑面積不足 1/3 或已投資額不足1/4，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開(kāi)發(fā)連續(xù) 1 年的，按閑置土地處理。 這 是 國(guó) 土 資 源 部 首 次 對(duì) 土 地 的 開(kāi) 發(fā) 建 設(shè) 年 限 進(jìn) 行 具 體 規(guī) 定● 開(kāi)發(fā)政策：04 年 4 月 27 日，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金比例從 20%增至 35%；06 年 6 月 1 日，項(xiàng)目資金比例不到 35%，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款；● 銷(xiāo)售政策：05 年 5 月 11 日，期房禁止轉(zhuǎn)讓?zhuān)?5 年 6 月 1 日，2 年內(nèi)交易的二手房全額征收營(yíng)業(yè)稅；06 年 6 月 1 日，5 年內(nèi)交易的二手房全額征收營(yíng)業(yè)稅；取得預(yù)售證的項(xiàng)目 10 天內(nèi)必須開(kāi)盤(pán)；購(gòu)房首付提至 3 成（自住且 90 平米以下仍按 2 層首付） ；06 年 7 月 11 日，出臺(tái)“外資限炒令” ；南京工業(yè)大學(xué)本科生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）1106 年 8 月 1 日，征收二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅。在人民幣升值、流動(dòng)性過(guò)剩、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期看好的背景下，以住宅為主的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資明顯加快。投資大幅度的增長(zhǎng)，卻沒(méi)有緩解市場(chǎng)供不應(yīng)求的矛盾。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 2022 年 1—8 月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資統(tǒng)計(jì)快報(bào)、70 個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)和 40 個(gè)重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易簡(jiǎn)報(bào)提供的數(shù)據(jù)分析，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行呈現(xiàn)以下特點(diǎn)： ● 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅上升，住房投資增速有所加快，普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用房投資比重提高。住宅完成投資同比增長(zhǎng) %，高于同期房地產(chǎn)投資增幅 個(gè)百分點(diǎn)。 ● 住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)開(kāi)始改善，但 90 平方米以下住宅比重仍然偏低。在批準(zhǔn)的預(yù)售商品住房供應(yīng)中，90 平方米（含）以下的住房套數(shù)占比由 2022 年的%，提高到今年 18 月的 %；面積占比由 %提高到 %，但離“9070”調(diào)控要求尚有較大差距。2022 年，在快速城鎮(zhèn)化、居民收入持續(xù)增加以及人民幣升值等因素的作用下，需求旺盛仍然是我國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基本特征，供給總量不足依然是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的主要問(wèn)題。另一方面，提高第二套房貸的首付比例、多次加息，也將導(dǎo)致個(gè)人按揭貸款投放量的減少，對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生較大影響。專(zhuān)家認(rèn)為，2022 年房地產(chǎn)市場(chǎng)將朝著“總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理”和“防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”的目標(biāo)邁出實(shí)質(zhì)性步 伐，市場(chǎng)將進(jìn)一步回歸理性。國(guó)家商業(yè)銀行在短短的半年時(shí)間內(nèi)，幾次調(diào)息，說(shuō)明國(guó)家對(duì)金融方面的控制力度不滿(mǎn)。在銷(xiāo)售方面嚴(yán)格控制炒房，中央政策的力度非常大，確保市場(chǎng)的真實(shí)供需。? 經(jīng)濟(jì)：從常州市歷年 GDP 及其增長(zhǎng)率來(lái)看，1999 年至 2022 年，整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展非常迅速，經(jīng)濟(jì)總量年年攀高，每年的增長(zhǎng)率都超過(guò) 10%，尤其在 2022 年起，均超過(guò)14%（2022 年更是達(dá)到 %） 。 （如圖 31 和 3－2 所示）02004006008001000120014001999年2022年2022年2022年2022年2022年2022年2022年2022年GDP（ 億 元 ）圖 31 常州市歷年地區(qū)生產(chǎn)總值南京工業(yè)大學(xué)本科生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）13051015201999年2022年2022年2022年2022年增 長(zhǎng) 率（ ％ ）圖 32 常州市歷年地區(qū)生產(chǎn)總值常州市在長(zhǎng)三角江蘇沿江八市中經(jīng)濟(jì)實(shí)力排名在蘇州、無(wú)錫、南京之后，在南通、揚(yáng)州、鎮(zhèn)江、泰州之前，位列第四位。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)從三大產(chǎn)業(yè)增加值占 GDP 比重來(lái)看，常州市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)“二三一”的布局，且第二產(chǎn)業(yè)占 55％以上,占據(jù)三大產(chǎn)業(yè)的核心地位。 （如圖 35 所示）051015202022年2022年2022年2022年2022年2022年第 一 產(chǎn) 業(yè) 增 長(zhǎng)率 （ ％ ）第 二 產(chǎn) 業(yè) 增 長(zhǎng)率 （ ％ ）第 三 產(chǎn) 業(yè) 增 長(zhǎng)率 （ ％ ）圖 35 常州市歷年三大產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)率常州擁有農(nóng)業(yè)機(jī)械制造、輸變電設(shè)備制造、工程機(jī)械、車(chē)輛及配件制造、新型紡織服裝等四大支柱產(chǎn)業(yè)和電子信息設(shè)備制造及軟件、生物醫(yī)藥及精細(xì)化工、新型材料等三大新興產(chǎn)業(yè)，從工業(yè)各行業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)所占比例來(lái)看，制造行業(yè)占 ％。因此，常州市第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景看好；常州的主要支撐產(chǎn)業(yè)是制造業(yè)，總體抗風(fēng)險(xiǎn)能力仍較強(qiáng)；常州市私營(yíng)企業(yè)數(shù)量多，但綜合實(shí)力不強(qiáng)。 （如圖 37 所示）南京工業(yè)大學(xué)本科生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）1701002003004005001999年 2022年 2022年 2022年 2022年社 會(huì) 消 費(fèi) 品 零 售 總 額 （ 億元 ）0%5%10%15%20%1999年2022年2022年2022年2022年增 長(zhǎng) 率（ ％ ）圖 37 常州市歷年社會(huì)消費(fèi)品零售總額及其增長(zhǎng)情況從進(jìn)出口貿(mào)易額來(lái)看，常州市進(jìn)出口貿(mào)易總額持續(xù)、快速、健康發(fā)展，并且發(fā)展速度非常快，均超過(guò) 20％，遠(yuǎn)高于其經(jīng)濟(jì)總量的增幅。值得注意的是其航空、港口的吞吐量不斷增加，尤其是港口，在 2022 年運(yùn)輸貨物有 萬(wàn)噸，占有貨物運(yùn)輸總量的 ％，2022 年達(dá)到 萬(wàn)噸，達(dá)到貨物運(yùn)輸總量的 ％。 （如圖 310 所示）南京工業(yè)大學(xué)本科生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）1902022006008001000120014002022年2022年2022年2022年2022年2022年2022年2022年國(guó) 內(nèi) 游 客 （ 萬(wàn) 人 ）051015202022年2022年2022年2022年2022年2022年2022年2022年海 外 游 客 （ 萬(wàn) 人圖 310 常州市歷年旅游人口統(tǒng)計(jì)上面數(shù)據(jù)表明：常州市商貿(mào)活動(dòng)日漸頻繁，尤其是港口物流，逐漸成為主流，憑借著其堅(jiān)實(shí)的產(chǎn)業(yè)支撐，其商貿(mào)發(fā)展空間很大，旅游事業(yè)發(fā)展迅速，逐漸成為主流產(chǎn)業(yè)，必將帶動(dòng)其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 （如圖 311 所示）0501001502002503001999年 2022年 2022年 2022年 2022年財(cái) 政 收 入 （ 億元 ）增 長(zhǎng) 財(cái) 政 收 入財(cái) 政 支 出圖 311 常州市歷年財(cái)政收支狀況第三章 市場(chǎng)調(diào)查與分析20上面數(shù)據(jù)表明：當(dāng)?shù)卣呢?cái)政收入及支出平衡發(fā)展，財(cái)政收支穩(wěn)定，政府具有一定穩(wěn)定社會(huì)和改善投資環(huán)境的能力。 （如圖 312 所示）05000100001500020220250003000035000400002022年 2022年 2022年 2022年人 均 GDP（ 元 ） 05101520252022年2022年2022年2022年2022年2022年2022年2022年人 均 GDP增 長(zhǎng) 率（ ％ ）圖 312 常州市歷年人均 GDP 及其增長(zhǎng)率從城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額來(lái)看，從 2022 年起，一直穩(wěn)步上升，常州市居民人均儲(chǔ)蓄都保持較高的量，彰顯常州市人民比較富裕。 （如圖 314 所示）050001000015000202201999年 2022年 2022年 2022年 2022年人 均 可 支