【正文】 市和西咸一體化建設目標，從長遠看西安發(fā)展?jié)摿薮蟆? 配套： 周邊配套齊全，學校、銀行、醫(yī)院、購物休閑場所云集， 搖籃幼兒園、 西煤子校、陜重中學；工行、商業(yè)銀行、農(nóng)行、建行；唐城醫(yī)院、西京醫(yī)院；華潤萬家、大家 潤、國美電器、胡家廟蔬果市場、海闊天空等等，生第 19 頁 第 19 頁 活所需一應俱全。 從表格中可以看出： 1) 戶型配比 最小戶型為位于 幸福路與韓森路十字東南角的福邸銘門，該戶型 只有 39 平方米，其次為位于北二環(huán)與井東二路交匯口的 安誠御花苑 ，該戶型只有 43 平米，這些超小戶型更多的是面向投資性客戶，但很明顯做這種超小戶型的樓盤并不多。 2) 容積率與均價 從該表中可以看到容積率最小的為 位于辛家廟東的 華遠 該樓盤地理位置與本項目十分接近，從圖中可以看出該項目均價已經(jīng)有了下滑。是目前大明宮板塊中唯一的純 Artdeco 風格的精品高端社區(qū)。豪頓國際近 1個月的銷售價格持平； 近 4個月的銷售價格下跌了 200元，跌幅為 4%； 與本項目 2020年 08月01日第一次對外報出的 5800元相比， 7個月以來，銷售價格累計下跌了 100元，跌幅為 2%。而位于 華清路 136 號的華清佳苑容積率 是表中所列樓盤中最大的而價格僅有 5280 元 /平方米，由此可見容積率與均價存在著一定程度上的反相關關系。這種中小戶型的房子主要是面對首次置業(yè)者用于婚房。各種樓盤開發(fā)檔次不一，價差每平米從 4000— 8000元，可見開發(fā)檔次不一樣價差會比較大。然而受 11年樓市政策調控效應持續(xù)作用及金融市場不斷收緊的影響， 11年 4季度西安商品房市場銷量呈現(xiàn)出下滑的趨勢。接待海內(nèi)外游客 5285 萬人次，是2020 年的 倍。 組建了 市工業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營公司、 市投資控股公司、市建工集團和市水務集團，對國有第 17 頁 第 17 頁 資產(chǎn)的控制力進一步增強。 一批醫(yī)療衛(wèi)生項目啟動實施，農(nóng)村三級衛(wèi)生服務網(wǎng)絡和城市社區(qū)衛(wèi)生服務體系初步形成，新型合作醫(yī)療參合率達到%。新型農(nóng)村合作醫(yī)療參合人數(shù) 達到 萬人。榮獲中國最具幸福感城市、十大中國最關愛民生城市等榮譽稱號。大氣環(huán)境持續(xù)改善，空氣質量優(yōu)良天數(shù)達到 304 天，比 2020 年增加了 14 天，創(chuàng)歷史最好水平。農(nóng)村公路建設改造 8400 公里，基本實現(xiàn)平原區(qū)行政村“村村通油（水泥）路”。 到 “十一五”末，五大主導產(chǎn)業(yè) 實現(xiàn) 增加值 億元，占全市 GDP 的 50%；實現(xiàn)工業(yè)增加值 1006 億元，是 2020 年的 倍； 三次產(chǎn)業(yè)結構由 5： ： 調整為 ： ： 。 經(jīng)濟規(guī)模快速壯大。 展望 2020 年 3 月 5 日溫家寶在第十一屆全國人民代表大會第五次會議上指出今年經(jīng)濟社會發(fā)展的主要預期目標是：國內(nèi)生產(chǎn)總值增長 %；城鎮(zhèn) 新增就業(yè) 900萬人以上，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在 %以內(nèi)；居民消費價格漲幅控制在 4%左右；進出口總額增長 10%左右，國際收支狀況繼續(xù)改善。 房地產(chǎn)市場宏觀形勢分析及預測 回顧 2020 年在中國的 城市化進程 中注定會是有里程碑式意義的一年。大部分學者和研究機構都預期我 國勞動力人口將在 2020 年前后達到頂峰 ,人口紅利對 GDP 的貢獻將大幅減少。歐債危機影響不斷深化，正開始由邊緣國家向核心國家蔓延，由 國債市場向銀行業(yè)蔓延，未來我國對歐盟出口的風險會進一步增加。 （ 2）經(jīng)濟結構失衡問題嚴重。未來美國等發(fā)達國家針對我國的保護主義措施勢必增多，除了傳統(tǒng)的貿(mào)易保護主義措施外，諸如碳關稅之類新型保護主義措施還會層出不窮；各種形式的投資保護主義措施，有可能影響我國企業(yè)在海外的發(fā)展；我國銀行、保險等金融機構在開展跨國經(jīng)營時，一些金融業(yè)務會受到金融保護主義的限制。 2020 年歐元區(qū)經(jīng)濟增速較 2020 年將明顯回落，甚至可能出現(xiàn)負增長。 ? 不利因素 （一） 國際方面 （ 1）歐債危機正演變?yōu)榻?jīng)濟金融全球化后世界經(jīng)濟所面臨的最新挑戰(zhàn)。在進一步調整收入分配體制，提高勞動者收入報酬，逐步縮小收入分配差距，有效解決居民消費增長的制約瓶頸之后，國內(nèi)市場的消費增長仍具有十分巨大的潛力。促進經(jīng)濟健康增長 金融危機正在倒逼中國經(jīng)濟從“出口”轉到“內(nèi)需”上來。 2020 年宏觀調控政策從整體政策框架和總基調上，不會有太大改變，可能仍是積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。另外使我國等新興大國在國際貨幣體系方面話語權和影響力不斷提高，有助于我國加快實施人民幣國際化戰(zhàn)略。日本央行預測，經(jīng)濟從今年 4 季度開始進 入溫和復蘇軌道，但日本經(jīng)濟仍面臨世界經(jīng)濟復蘇放緩、日元升值和內(nèi)生增長動力不足等挑戰(zhàn)。美國貨幣政策繼續(xù)保持寬松態(tài)勢，聯(lián)邦基金利率 % 的超低水平將一直維持至 2020 年，美聯(lián)儲已宣布延長 4000 億美元的國債期限，未來美聯(lián)儲仍有采取其他措施進一步放寬貨幣環(huán)境的可能性。 未來經(jīng)濟發(fā)展面臨的國內(nèi)外環(huán)境更趨復雜，不穩(wěn)定、不確定因素不斷增加，對 2020 年宏觀經(jīng)濟形勢分析如下： ? 有利因素 （一） 國際方面 （ 1）世界經(jīng)濟總體上保持著復蘇態(tài)勢，經(jīng)濟格局的變化將提升，世界經(jīng)濟總體上保持著復蘇態(tài)勢，我國的國際影響力在不斷加強。 存在的問題及建議 通過對本項目的可行性研究，發(fā)現(xiàn)了本項目仍存在一些問題，具體問題以及對本項目的一些建議如下： ① 目前政府對房地產(chǎn)的調控仍然沒有放松，近一兩年內(nèi)，房地產(chǎn)市場狀況并不十分明朗，建議要有充分的資金準備防止資金鏈發(fā)生斷裂。 第 3 頁 第 3 頁 項目可行性研究的依據(jù) ① 開發(fā)商有關情況及項目提出的背景； ② 擬建項目的土地費用及其他有關基礎資料； ③ 擬建項目的市政建設條件； ④ 擬建項目市場調研、項目定位、營銷方案等方面的內(nèi)容； ⑤ 擬建項目規(guī)劃設計方案的設想； ⑥ 資金籌措與使用計劃的構想； ⑦ 西安市有關部門對房地產(chǎn)開發(fā)項目的政策法規(guī)、定額、收費標準等； ⑧ 有關建設項目的經(jīng)濟評價的基本參數(shù)和指標等。 項目提出的背景 從宏觀來看全球經(jīng)濟正在從 08 年的金融危機中艱難復蘇，我國城市化率剛剛突破 50%，這些都標志著我國經(jīng)濟的增長點站在了一個歷史的路口。 項目總占地 畝，容積 率 ，計容積率 面積 萬平方米。金地集團秉承 “用心做事，誠信為人 ”、 “以人為本，創(chuàng)新為魂 ”等 “金地之道 ”的企業(yè)精神，并逐步形成了地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的核心競爭優(yōu)勢。首先，根據(jù)項目開發(fā)商對項目開發(fā)建設的設想以及項目的基本情況，在實施全面的市場調查的基礎上，對項目進行初步的定位；其次，根據(jù)前階段的研究成果，及項目用地情況、開發(fā)商的設想和有關城市規(guī)劃的要求等，提出項目規(guī)劃設計的指導思想、原則和方案；然后，對擬開發(fā)項目實施進度進行安排，擬定營銷方案；最后，在完成以上階段的基礎上，對項目進行投資估算、財務評價和不確定性分析，最 終確定本項目是可行的，同時對開發(fā)商提出相關意見和建議。 8. 修改定稿階段 按照反饋的意見對初稿進行必要的修改、補充和完善，經(jīng)審核后，可打印正式論文。 3. 統(tǒng)計分析階段 對第二個階段所收集到的資料進行整理，并對有關 數(shù)據(jù)作必要的統(tǒng)計分析和預測，根據(jù)統(tǒng)計資料進行項目初步定位（形象定位、功能定位、目標市場定位、價格定位等）。該階段的工作要盡可能全面細致、深入實際，力爭獲取到有助于開展項目可研所需的直接和間接信息。 7. 論文初稿審查階段 參照參考提綱的格式，對以上各階段的研究成果進 行整理，形成畢業(yè)設計（論文）初稿，并將初稿自檢后，提交給指導教師進行審閱。 本次可行性研究報告是針對金地集團西北區(qū)域公司的“桑梓情懷”項目而做的。 2020年 4月，金地（集團）股份有限公司在上海證券交易所正式掛牌上市。 南眺大明宮國家遺址公園，北瞰西安經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū) 。但由于本地區(qū)房地產(chǎn)市場尚未發(fā)展成熟，人文環(huán)境較差。因此，本地區(qū)基礎設施，以及居住條件的不斷完善將十分必要。 ⑤ 通過對本 項目各項財務指標進行分析可知，本項目投資回收期短且可第 5 頁 第 5 頁 以獲得較高的利潤。雖然經(jīng)濟增速有所放緩， 但仍保持相對穩(wěn)健的步伐； 工業(yè)生產(chǎn)平穩(wěn)增長； 居民消費持續(xù)增長；投資增速雖 回歸常態(tài)，但依然保持較快增長；外貿(mào)仍保持增長，但增速放緩；貨幣信貸運行回歸常態(tài)；城鎮(zhèn)新增就業(yè) 穩(wěn)步增長。今年 8 月 2日國會提高聯(lián)邦政府舉債上限，為美 國政府繼續(xù)實施刺激性財政政策創(chuàng)造了條件。 雖然今年日本經(jīng)濟出現(xiàn)負增長，但在災后恢復重建的帶動下，日本經(jīng)濟有望逐步緩慢復蘇。美元國際地位削弱刺激國際儲備貨幣進一步多元化，將為人民幣成長為國際貨幣提供更大的空間。同時，在政策緊縮下，許多中小企業(yè)資金鏈緊繃，尤其是沿海地區(qū)的一些外貿(mào)制造業(yè)企業(yè)，停 工現(xiàn)象開始蔓延，失業(yè)率開始上升。 （ 4）經(jīng)濟結構調整促進經(jīng)濟健康增長。我國已經(jīng)進入全面建設小康社會階段，消費結構也進入全面升級階段。 另外，新能源和節(jié)能環(huán)保等綠色產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?，為我國培育新的?jīng)濟增長點和 市場需求提供了重要機遇。 受全球經(jīng)濟增速趨緩、南歐諸國財政狀況第 10 頁 第 10 頁 持續(xù)惡化、歐債危機可能進一步升級等因素影響，歐元區(qū)經(jīng)濟增長乏力，同時，歐元區(qū)各國經(jīng)濟走勢分化更加明顯 ,就業(yè)形勢依然嚴峻。 （ 6）各種形式的保護主義措施干 擾我國對外經(jīng)濟發(fā)展。 2020 年世界經(jīng)濟極具不確定性和不穩(wěn)定性，金融動蕩已致外需明顯下降，國內(nèi)高通脹下的投資拉動模式難以為繼，加之土地可開發(fā)數(shù)量減少，土地財政拉動經(jīng)濟的空間縮小，也使內(nèi)需增長有限，經(jīng)濟增速呈現(xiàn)逐漸回落趨勢。 （ 4）出口風險加大。但第一次和第二次嬰兒潮出生的人群現(xiàn)在已經(jīng)開始進入退休年齡 ,農(nóng)民工進城的轉移速度也在下降。 總之，預計我國經(jīng)濟將仍會有一個較為快速的增長，但隨著政府的關注角度從關注經(jīng)濟的增長速度轉到經(jīng)濟的增長質量上以后，其增長速度會有所 減緩。 第 13 頁 第 13 頁 從 2020 年 1 月 26 日，新“ 國八條 ”出臺開始，國家政府多次上調 存款準備金率 和 存貸款基準利率 ，且從 2020 年初至今仍不見有明顯松動跡象，可見政府對房地產(chǎn)調控之決心。 “十一五”以來，西安經(jīng)濟發(fā)展取得了巨大成就，第 14 頁 第 14 頁 生產(chǎn)總值連續(xù)跨越 2020 億、 3000 億兩大臺階，在全國城 市中的位次明顯前移。 產(chǎn)業(yè)結構持續(xù)優(yōu)化。 西安咸陽國際機場旅客吞吐量突破 1800 萬人次，進入世界百強機場行列；鐵路路網(wǎng)更加完善，成為全國鐵路六大客運樞紐之一；以西安為中心的“米”字型高速公路全部建成，成為全國高速公路重要的節(jié)點城市；城市主要路網(wǎng)基本形成，地鐵一、二號線全面開工建設，二環(huán)路實現(xiàn)立交化，三環(huán)路主線貫通，斷頭路基本打通，人 均道路面積 平方米。圓滿完成省政府下達的兩項約束性減排指標，化學需氧量和二氧化硫分別削減 %和 %。全市民生方面總投入達到 億元，增長%。 城鎮(zhèn)企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險、失業(yè)保險、基本醫(yī)療保險、工傷保險和生育保險參保人數(shù)分別達到 萬人、 萬人、 萬人、 萬人和 萬人。 醫(yī)療衛(wèi)生服務體系進一步完善。完成265 戶國企改制，安置職工 萬人，國企改革完成面累計達到 %。西安出口加工區(qū)進出口貿(mào)易額居西部 15 個出口加工區(qū)第 2 位，西安保稅物流中心建成并投入運營。 第 18 頁 第 18 頁 從近三年西安商品房市場的銷售情況來看，每年的 4季度往往是樓市銷量突破的一個時點，市場銷量在前 3個季度積攢之后 將會在 4季度得到不同程度的井噴， 08年 4季度增長 %， 09年 4季度增長%， 10年 4季度增長 %。 市場 ：附近在售樓盤有 紅星美凱城 、 泰和御景豪庭 、 豪頓國際 、浐灞一號、安誠御花苑等。這些樓盤往往離市中心較進，且人群較為密集，更適合投資性客戶向中低收入的白領階層出租； 從表格中可以看出幾乎所有樓盤都有 70 到 120 平方米的中小戶型房子，很明顯這種戶型的房子是市場的主流，這些房子按臥室的多少來分主要是一到三室的，幾乎 70 平米以上所有房子都有做到三室的，可見相對臥室的大小來看人們更關注臥室的數(shù)量 ，因此也就有了大二室、小二室、大三室和小三室的區(qū)分，在目前房價居高不下而人們的收入沒有明顯提高的情況下，小二室和小三室成為了主流戶型，當然也不排除有很多追求生活舒適度且收入較高的消費者。海藍 城，容積率只有 而均價達到 8000 元 /平方米，該項目主要開發(fā)的是高檔住宅。（ 豪頓國際 2020年03月 16日的最新銷售報價為 起價 3805元 /平方米 。 主要優(yōu)點有： ? 緊鄰大明宮，地理位置優(yōu)越 ? 純板式樓， 2 梯 4 戶，全明戶型，南北通透 ? 雙地鐵，地鐵 4 號線，交通便利 ? 獨有的新風系統(tǒng)，能保持室內(nèi)空氣清新 ③ 華旗東郡 容積率 ： 最高價： 580