【正文】 要的科研、高等教育、國防科技工業(yè)和 高新技術產業(yè) 基地 。 出行： 與東郊世園會主址廣運潭十五分鐘車程，距北郊新行政區(qū)僅十分鐘車程，周邊更是擁有 3 30 21 24406 等十余條公交線路，規(guī)劃中的地鐵三號線更是升級了出行速度，地鐵三號線出口近在咫尺 。海藍 城 二環(huán)（辛家廟）路東 500米 83— 240 8000 20201020 958 尚東國際城 長樂路半坡十字向北 300米 76— 135 3800 3000 華清 佳苑 華清路 136號 67— 145 5280 12年中旬 600 海璟印象城 東二環(huán)礦山路西段 85— 135 5500 2020年 9 月 3 日 2020 30% 華清學府城（三期） 西安市幸福南路與建工路交匯 71— 155 6400 2020年 10月底 13500 安誠御花苑 北二環(huán)與井東二路交匯口向南 50 米（長安易居東 ） 43— 130 6300 2020 年下半年 20200 豪頓國際 浐灞東北二環(huán)交匯處（辛家廟立交南 100米） 78— 146 5700 1080 利君未來城 北辰立交西南側（梁家堡附近） 73— 125 5100 2800 華遠君城 馬旗寨路（太元路）南 54— 186 6500 1378 浐灞一號 浐灞東二環(huán)北延伸線與浐灞大道交匯處（北辰大道東側） 58— 139 7000 2020年 5 月 4500 第 22 頁 第 22 頁 以上表格是這次樓盤調查中城東市場一些樓盤的重要參數(shù)。 該項目有很多的地理優(yōu)勢，因此會有很多客戶需求大戶型。在進行樓盤調查中售樓處最熱鬧的是位于浐灞東北二環(huán)交匯處（辛家廟立交南 100米） 的 豪頓國際 。 ② 鉑廷 項目名稱： 鉑廷 項目地址： 新城區(qū)含元路61 號 建設單位： 航天建六公司 項目占地面積 ： 2087 ㎡ 綠化率： 32% 均價 ： 6300元 /平方米 建筑面積： 104490 ㎡ 容積率： 最高價 ：6800 元 /平方米 規(guī)劃用途： 住宅 規(guī)劃幢數(shù)： 5 車位數(shù)量： 803 土地年限 ： 70 公攤率： 20%朝向差： 150 元 規(guī)劃戶數(shù)： 892 銷售率： 40%層差： 30~120 元 建筑結構： 剪力墻結構 交付日期： 2020 年 10 月 商鋪價格： 約 萬 工程進度： 三封頂 二、四、五扎七、八層 第 27 頁 第 27 頁 物業(yè)費： 元 付款方式： 一次性付款、按揭付款 戶型區(qū)間： ~ ㎡ 主力戶型 1： ㎡ 開盤日期： 2020 年 4 月 主力戶型 2： ㎡ 入住日期： 2020 年底 樓盤特點： 雙二環(huán)、雙地鐵 、歐式園林建筑風格 大明宮旁、地理位置優(yōu)越、高端建材標準 具體分析： 鉑廷是共有 5 棟 1830 層的高層組成，外立面打造經典的 Artdeco 建筑風格，配以歐式綠化景觀園林、五層智能安保、公共部位精裝修、地輻熱采暖、新風系統(tǒng)等高端配套。 ）但該樓盤自 2020年 6月自今銷售率已達到 75%，仍是可圈可點。但又不全是如此，如位于長樂路半坡十字的尚東國際城該項目均價只有 3800 元 /平方米。 120 平方米以上的大戶型也有很多，如位于辛家廟東的 華遠 從近期銷售數(shù)據來看城東市場明顯好于其他片區(qū)市場。 成交 量持續(xù)走低，觀望氛圍越來越強烈，與此同時庫存量也創(chuàng)近幾年的新高， 開發(fā)商 與購房者就此展開博弈。實現(xiàn)旅游總收入 億元。文化體制改革加速推進，西安秦腔劇院、歌舞劇院等事業(yè)單位完成改制，成立了陜西文化產業(yè)投資控股 有限公司，區(qū)縣文化體制改革任務基本完成。 公共文化服務體系進一步完善。經濟適用房累計完成投資 144 億元，累計竣工 815 萬平方米，解決了 9萬戶單位職工和中低收入家庭住房問題。 收入水平穩(wěn)步提高。 城市改造成效顯著。 市政服務能力顯著增強。 開發(fā) 新區(qū)作用凸顯。全市 生產總值達到 億元， 年均增長 %，是2020 年的 倍。同時，要在產業(yè)結構調整、自主創(chuàng)新、節(jié)能減排等方面取得新進展，城鄉(xiāng)居民收入實際增長和經濟增長保持同步。 2020 年 12月 19 日 中國社會科學院在京發(fā)布《社會藍皮書： 2020 年中國社會形勢分析與預測》。今后我國 GDP 的增長將主要依賴于技術進步和資本的積累。 美國經濟不景氣對我國出口的影響也將逐漸顯現(xiàn)。國內消費嚴重不足，居 民消費率持續(xù)下降，雖然國家已經啟動刺激內需計劃，但截至目前為止效果并不明顯。 （ 7）應對氣候變化對我國提出更高要求。國際貨幣基金組織于 9 月將歐元區(qū) 2020 年和 2020 年 GDP 增長率由 6 月的 %和 %下調至 %和 %。國際金融市場更加動蕩、金融監(jiān)管壓力更大和金融體系更為脆弱；削弱了各國政府對宏觀經濟的調控能力；全球正在進入一個借新債、還舊債和央行印鈔票的階段，新債只能靠有剩余儲蓄的國家來購買，一 旦新債無人購買，必將導致國家破產、債務違約和印鈔，后果必然是惡性通脹。 （ 7）通貨膨脹壓力減 緩。 2020 年，我國將充分利用本輪金融危機和經濟增長降速的有利時機，把主要的精力放在轉方式、調結構、促改革上，加大落后產能淘汰和節(jié)能減排的政策力度， 強制高成本高能耗高污染產業(yè)的退出與調整，同時傾力培育戰(zhàn)略新興產業(yè)和科技含量高、市場需求潛力大的產業(yè)及產品崛起，盡快形成經濟增長的新引擎。但是在通脹得到初步治理后，穩(wěn)增長在宏觀調控框架中的重要性越來越凸顯 ,會根據實際經濟情況在具體操作上更加傾向于放松，突出前瞻性 ,政策將更加關注經濟下滑的風險。使許多國家和地區(qū)更加重視加強區(qū)域貨幣金融合作，為人民幣首先實現(xiàn)區(qū)域化帶來新機遇。國際貨幣基金組織預 計，今年日本經濟將下降 %，但明年有望實現(xiàn) %的增長。從失業(yè)率來看，美國 11 月份失業(yè)率降至近兩年半低點 %，就業(yè)出現(xiàn)穩(wěn)健增長態(tài)勢?？傮w上看， 2020 年世界經濟仍將呈現(xiàn)低速增長態(tài)勢，預計 2020 年世界經濟的年均增長率為 %左右， 發(fā)達經濟體的增長率為 %， 新興經濟 體和發(fā)展中國家經濟增長率為 %。 ② 本地區(qū)房地產市場雖然有很大潛力，但并未發(fā)展成熟，建議加大對本地區(qū)市場潛力方面的宣傳。 技術經濟指標 ? 項目技術指標入下表： 技術指標項目 數(shù)量 ( 平方米 ) 用地面積 總建筑面積 住宅地上面積 商用面積 住宅地下室面積 地下車庫面積 其它公建 總車位數(shù) 2203 個容積率 綠地率 39%總戶數(shù) 2754 戶建筑密度 % ? 項目經濟指標如下表： 第 4 頁 第 4 頁 經濟指標項目 指標 數(shù)值投資財務評價指標凈現(xiàn)值 （ 稅前 ） 內部收益率 （ 稅前 ） %靜態(tài)投資回收期 （ 季度 ） 動態(tài)投資回收期 （ 季度 ） 資本金評價指標凈現(xiàn)值 （ 稅后 ） 內部收益率 （ 稅后 ） %靜態(tài)投資回收期 （ 季度 ） 動態(tài)投資回收期 （ 季度 ） 盈虧平衡分析 盈虧平衡點 %清償能力 借款償還期 盈利能力成本利潤率 %投資利潤率 %資本金凈利潤率 % 結論及建議 結論 通過對辛家廟項目的社會環(huán)境、經濟環(huán)境以及投資環(huán)境的分析可知，本項目有著較好的社會經濟環(huán)境，具有一定的獲利空間。從 2020年 1 月 26 日，新“ 國八條 ”出臺開始，國家政府多次上調 存款準備金率 和 存貸款基準利率 ，且從 2020 年初至今 仍不見有明顯松動跡象，可見政府對房地產調控之決心。本案共規(guī)劃住宅４種樓型 4６＝２４棟（地下一層） 2754 戶另加一棟商業(yè)樓。歷經十年探索和實踐，現(xiàn)已發(fā)展成為一個以房地產開發(fā)為主營業(yè)務的上市公司，同時也是中國建設系統(tǒng)企業(yè)信譽 AAA單位、房地產開發(fā)企業(yè)國家一級資質單位。 【關鍵詞】：可行性研究，市場調查，投資估算，財務評價。正式論文要求體系完整、內容詳實、結構嚴謹、論證充分、層次分明、格式規(guī)范。要求論證要有理有據，不能前后矛盾，并有書面的研究成果。 2. 調查階段 按照擬定的調查方案實施全面的調查，包括收集反映房地產市場宏觀形勢的資料，調查西安市房地產市場有關居住和商業(yè)物業(yè)的供求、位置、結構、租售比例、租售價格、空置率等狀況，考察項目所在地周圍環(huán)境狀況和項目建設的資源供給及外部協(xié)作條件等。具體要求是，投資估算方法和估算指標的選用合適，基礎數(shù)據的測算合理，資金籌措和使用計劃的安排得當，財務報表編制規(guī)范，評價指標計算正確，財務評價客觀實際，風險分析能較好地說明項目的風險狀況。 六、審核批準意見 教研室主任簽（章） 主管院長（主任 ） 簽（章） 摘要 本次可行性研究目的是在投資決策前，對建設項目進行全面的技術經濟分析、論證的科學方法，在工程項目投資決策前，綜合研究建設項目的可能性和可行性，由此確定該項目是否應該投資決策和如何投資等 結論性意見，為決策部門最終決策提供可靠的、科學的依據，并作為開展下一步工作的基礎。 金地集團初創(chuàng)于 1988年， 1993年開始正式經營房地產。 項目簡介 本項目 位于北二環(huán)與東二環(huán)交匯處，東側的浐灞大道直通浐灞生態(tài)區(qū) 。 其他 :本項目東臨浐灞生態(tài)區(qū)，西瞰大明宮，具有很好的自然環(huán)境。 項目建設必要性 西安的東北部離西安市中心較近，可整體人文環(huán)境水平并不高，這大大的影響了西安整體的發(fā)展，從 2020 年提出建設浐灞生態(tài)區(qū)以來，浐灞生態(tài)區(qū)的建設也在不斷進行，而本地區(qū)的發(fā)展好壞將直接影響到浐灞生態(tài)區(qū)的建設進程。 ④ 通過本項目的 SWOT 分析可知，本項目具有較明顯的優(yōu)勢，因此本項目的銷售工作可以順利進行。 第 6 頁 第 6 頁 2 市場分析與定位 宏觀分析 宏觀經濟分析及預測 2020 年面對復雜多變的國際形勢和國內經濟運行環(huán)境，我國實 施了積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，國民經濟運行總體良好。另外，美國銀行體系狀況逐步改善，并且刺激性財政政策獲得新的空間。 （ 4）日本經濟將緩慢復蘇。 （ 6）美元國際地位削弱為人民幣國際化帶來機遇。 2020 年在緊縮政策和外需回落雙重夾擊下，裝備制造業(yè)、鋼鐵 產業(yè)，部分企業(yè)出現(xiàn)了多年未遇的停產現(xiàn)象。工業(yè)化和城鎮(zhèn)化建設將成為經濟發(fā)展的強大驅動力。 （ 6）國內市場消費增長潛力巨大。綠色產業(yè)還處于發(fā)展的起步階段，為我國趕上新 一輪全球產業(yè)調整發(fā)展步伐、縮小與發(fā)達國家的差距，提供了重要契機。 （ 3）歐元區(qū)經濟下行風險加大。巴西、俄羅斯等國家和國際機構紛紛下調明年經濟增長率預期。 （二）國內方面 （ 1）我國經濟增速繼續(xù)放緩。預計 2020年我國固定資產投資增速為 18%左右，在房地產、基建、制造業(yè)的投資組合中 ，制造業(yè)相對增速最高。人口紅利對 1980 年至今 ,我國勞動力的充足供給得益于新中國成立后的三次嬰兒潮和大規(guī)模城市化。與此同時，我們的勞動力成本將上升，地價將上升，資源環(huán)境使用成本也將上升，而且人口老齡化將更加明顯，這些因素將導致我們傳統(tǒng)的低成本競爭優(yōu)勢逐漸喪失。 畢業(yè)生人數(shù)連年創(chuàng)新高，這也從一個側面說明房地產市場 剛性需求 依然十分強勁。 中觀分析 西安市經濟狀況分析及預測 綜合經濟實力大幅提升。 “十一五”期間，全社會固定資產投資累計突破 1 萬億元，為“十五”期間投資總量的 4 倍； 2020 年 社會消費品零售總額達到 1611億元，年均增長 %，是 2020 年的 倍。 綜合交通網絡更加完善。全面啟動秦嶺北麓生態(tài)保護工程和增綠工程，森林覆蓋率 達到 45%，綠地率達到 %；大力實施“碧水工程”， 開展渭河西安城市段、 浐 灞河全流域、灃河流域等水系生態(tài)綜合治理，一大批城市生態(tài)公園相繼建成，增加各類水面 2 萬多畝。 大力實施“民生八大工程”，大幅提升人民群眾生活水平和質量，市民幸福感明顯增強。 社會保障體系不斷健全。小學入學率、鞏固率、升學率均達到 100%， 初中入學率和鞏固率達到 98%以上，初中升學率達到 %。 一些重要領域和關鍵環(huán)節(jié)改革邁出新的步伐。世界 500 強企業(yè)在西安設立 123 家企業(yè)或辦事機構，與 182 個國家和地區(qū)建立直接貿易往來。西安剛升級為國際化大都