【正文】 （ 豪頓國際 2020年03月 16日的最新銷售報價為 起價 3805元 /平方米 。這些樓盤往往離市中心較進，且人群較為密集，更適合投資性客戶向中低收入的白領階層出租； 從表格中可以看出幾乎所有樓盤都有 70 到 120 平方米的中小戶型房子，很明顯這種戶型的房子是市場的主流，這些房子按臥室的多少來分主要是一到三室的，幾乎 70 平米以上所有房子都有做到三室的，可見相對臥室的大小來看人們更關注臥室的數(shù)量 ，因此也就有了大二室、小二室、大三室和小三室的區(qū)分，在目前房價居高不下而人們的收入沒有明顯提高的情況下，小二室和小三室成為了主流戶型，當然也不排除有很多追求生活舒適度且收入較高的消費者。 第 18 頁 第 18 頁 從近三年西安商品房市場的銷售情況來看，每年的 4季度往往是樓市銷量突破的一個時點，市場銷量在前 3個季度積攢之后 將會在 4季度得到不同程度的井噴， 08年 4季度增長 %， 09年 4季度增長%， 10年 4季度增長 %。完成265 戶國企改制，安置職工 萬人，國企改革完成面累計達到 %。 城鎮(zhèn)企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險、失業(yè)保險、基本醫(yī)療保險、工傷保險和生育保險參保人數(shù)分別達到 萬人、 萬人、 萬人、 萬人和 萬人。圓滿完成省政府下達的兩項約束性減排指標，化學需氧量和二氧化硫分別削減 %和 %。 產(chǎn)業(yè)結構持續(xù)優(yōu)化。 第 13 頁 第 13 頁 從 2020 年 1 月 26 日，新“ 國八條 ”出臺開始，國家政府多次上調(diào) 存款準備金率 和 存貸款基準利率 ，且從 2020 年初至今仍不見有明顯松動跡象，可見政府對房地產(chǎn)調(diào)控之決心。但第一次和第二次嬰兒潮出生的人群現(xiàn)在已經(jīng)開始進入退休年齡 ,農(nóng)民工進城的轉(zhuǎn)移速度也在下降。 2020 年世界經(jīng)濟極具不確定性和不穩(wěn)定性，金融動蕩已致外需明顯下降，國內(nèi)高通脹下的投資拉動模式難以為繼，加之土地可開發(fā)數(shù)量減少，土地財政拉動經(jīng)濟的空間縮小，也使內(nèi)需增長有限，經(jīng)濟增速呈現(xiàn)逐漸回落趨勢。 受全球經(jīng)濟增速趨緩、南歐諸國財政狀況第 10 頁 第 10 頁 持續(xù)惡化、歐債危機可能進一步升級等因素影響，歐元區(qū)經(jīng)濟增長乏力，同時，歐元區(qū)各國經(jīng)濟走勢分化更加明顯 ,就業(yè)形勢依然嚴峻。我國已經(jīng)進入全面建設小康社會階段，消費結構也進入全面升級階段。同時，在政策緊縮下，許多中小企業(yè)資金鏈緊繃，尤其是沿海地區(qū)的一些外貿(mào)制造業(yè)企業(yè)，停 工現(xiàn)象開始蔓延，失業(yè)率開始上升。 雖然今年日本經(jīng)濟出現(xiàn)負增長，但在災后恢復重建的帶動下，日本經(jīng)濟有望逐步緩慢復蘇。雖然經(jīng)濟增速有所放緩， 但仍保持相對穩(wěn)健的步伐； 工業(yè)生產(chǎn)平穩(wěn)增長； 居民消費持續(xù)增長；投資增速雖 回歸常態(tài)，但依然保持較快增長；外貿(mào)仍保持增長，但增速放緩；貨幣信貸運行回歸常態(tài)；城鎮(zhèn)新增就業(yè) 穩(wěn)步增長。因此，本地區(qū)基礎設施，以及居住條件的不斷完善將十分必要。 南眺大明宮國家遺址公園，北瞰西安經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū) 。 本次可行性研究報告是針對金地集團西北區(qū)域公司的“桑梓情懷”項目而做的。該階段的工作要盡可能全面細致、深入實際，力爭獲取到有助于開展項目可研所需的直接和間接信息。 8. 修改定稿階段 按照反饋的意見對初稿進行必要的修改、補充和完善，經(jīng)審核后，可打印正式論文。金地集團秉承 “用心做事，誠信為人 ”、 “以人為本，創(chuàng)新為魂 ”等 “金地之道 ”的企業(yè)精神，并逐步形成了地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的核心競爭優(yōu)勢。 項目提出的背景 從宏觀來看全球經(jīng)濟正在從 08 年的金融危機中艱難復蘇，我國城市化率剛剛突破 50%，這些都標志著我國經(jīng)濟的增長點站在了一個歷史的路口。 存在的問題及建議 通過對本項目的可行性研究，發(fā)現(xiàn)了本項目仍存在一些問題，具體問題以及對本項目的一些建議如下： ① 目前政府對房地產(chǎn)的調(diào)控仍然沒有放松，近一兩年內(nèi)，房地產(chǎn)市場狀況并不十分明朗，建議要有充分的資金準備防止資金鏈發(fā)生斷裂。美國貨幣政策繼續(xù)保持寬松態(tài)勢，聯(lián)邦基金利率 % 的超低水平將一直維持至 2020 年，美聯(lián)儲已宣布延長 4000 億美元的國債期限，未來美聯(lián)儲仍有采取其他措施進一步放寬貨幣環(huán)境的可能性。另外使我國等新興大國在國際貨幣體系方面話語權和影響力不斷提高，有助于我國加快實施人民幣國際化戰(zhàn)略。促進經(jīng)濟健康增長 金融危機正在倒逼中國經(jīng)濟從“出口”轉(zhuǎn)到“內(nèi)需”上來。 ? 不利因素 （一） 國際方面 （ 1）歐債危機正演變?yōu)榻?jīng)濟金融全球化后世界經(jīng)濟所面臨的最新挑戰(zhàn)。未來美國等發(fā)達國家針對我國的保護主義措施勢必增多，除了傳統(tǒng)的貿(mào)易保護主義措施外，諸如碳關稅之類新型保護主義措施還會層出不窮；各種形式的投資保護主義措施，有可能影響我國企業(yè)在海外的發(fā)展；我國銀行、保險等金融機構在開展跨國經(jīng)營時，一些金融業(yè)務會受到金融保護主義的限制。歐債危機影響不斷深化，正開始由邊緣國家向核心國家蔓延，由 國債市場向銀行業(yè)蔓延，未來我國對歐盟出口的風險會進一步增加。 房地產(chǎn)市場宏觀形勢分析及預測 回顧 2020 年在中國的 城市化進程 中注定會是有里程碑式意義的一年。 經(jīng)濟規(guī)?？焖賶汛?。農(nóng)村公路建設改造 8400 公里，基本實現(xiàn)平原區(qū)行政村“村村通油（水泥）路”。榮獲中國最具幸福感城市、十大中國最關愛民生城市等榮譽稱號。 一批醫(yī)療衛(wèi)生項目啟動實施，農(nóng)村三級衛(wèi)生服務網(wǎng)絡和城市社區(qū)衛(wèi)生服務體系初步形成，新型合作醫(yī)療參合率達到%。接待海內(nèi)外游客 5285 萬人次，是2020 年的 倍。各種樓盤開發(fā)檔次不一，價差每平米從 4000— 8000元，可見開發(fā)檔次不一樣價差會比較大。而位于 華清路 136 號的華清佳苑容積率 是表中所列樓盤中最大的而價格僅有 5280 元 /平方米，由此可見容積率與均價存在著一定程度上的反相關關系。是目前大明宮板塊中唯一的純 Artdeco 風格的精品高端社區(qū)。 2) 容積率與均價 從該表中可以看到容積率最小的為 位于辛家廟東的 華遠 配套： 周邊配套齊全，學校、銀行、醫(yī)院、購物休閑場所云集， 搖籃幼兒園、 西煤子校、陜重中學；工行、商業(yè)銀行、農(nóng)行、建行；唐城醫(yī)院、西京醫(yī)院；華潤萬家、大家 潤、國美電器、胡家廟蔬果市場、海闊天空等等，生第 19 頁 第 19 頁 活所需一應俱全。世界 500 強企業(yè)在西安設立 123 家企業(yè)或辦事機構，與 182 個國家和地區(qū)建立直接貿(mào)易往來。小學入學率、鞏固率、升學率均達到 100%， 初中入學率和鞏固率達到 98%以上，初中升學率達到 %。 大力實施“民生八大工程”，大幅提升人民群眾生活水平和質(zhì)量，市民幸福感明顯增強。 綜合交通網(wǎng)絡更加完善。 中觀分析 西安市經(jīng)濟狀況分析及預測 綜合經(jīng)濟實力大幅提升。與此同時，我們的勞動力成本將上升，地價將上升，資源環(huán)境使用成本也將上升，而且人口老齡化將更加明顯，這些因素將導致我們傳統(tǒng)的低成本競爭優(yōu)勢逐漸喪失。預計 2020年我國固定資產(chǎn)投資增速為 18%左右，在房地產(chǎn)、基建、制造業(yè)的投資組合中 ，制造業(yè)相對增速最高。巴西、俄羅斯等國家和國際機構紛紛下調(diào)明年經(jīng)濟增長率預期。綠色產(chǎn)業(yè)還處于發(fā)展的起步階段，為我國趕上新 一輪全球產(chǎn)業(yè)調(diào)整發(fā)展步伐、縮小與發(fā)達國家的差距，提供了重要契機。工業(yè)化和城鎮(zhèn)化建設將成為經(jīng)濟發(fā)展的強大驅(qū)動力。 （ 6）美元國際地位削弱為人民幣國際化帶來機遇。另外，美國銀行體系狀況逐步改善，并且刺激性財政政策獲得新的空間。 ④ 通過本項目的 SWOT 分析可知，本項目具有較明顯的優(yōu)勢，因此本項目的銷售工作可以順利進行。 其他 :本項目東臨浐灞生態(tài)區(qū)，西瞰大明宮，具有很好的自然環(huán)境。 金地集團初創(chuàng)于 1988年， 1993年開始正式經(jīng)營房地產(chǎn)。具體要求是，投資估算方法和估算指標的選用合適，基礎數(shù)據(jù)的測算合理，資金籌措和使用計劃的安排得當，財務報表編制規(guī)范，評價指標計算正確，財務評價客觀實際，風險分析能較好地說明項目的風險狀況。要求論證要有理有據(jù)，不能前后矛盾，并有書面的研究成果。 【關鍵詞】：可行性研究，市場調(diào)查，投資估算，財務評價。本案共規(guī)劃住宅４種樓型 4６＝２４棟（地下一層） 2754 戶另加一棟商業(yè)樓。 技術經(jīng)濟指標 ? 項目技術指標入下表： 技術指標項目 數(shù)量 ( 平方米 ) 用地面積 總建筑面積 住宅地上面積 商用面積 住宅地下室面積 地下車庫面積 其它公建 總車位數(shù) 2203 個容積率 綠地率 39%總戶數(shù) 2754 戶建筑密度 % ? 項目經(jīng)濟指標如下表： 第 4 頁 第 4 頁 經(jīng)濟指標項目 指標 數(shù)值投資財務評價指標凈現(xiàn)值 （ 稅前 ） 內(nèi)部收益率 （ 稅前 ） %靜態(tài)投資回收期 （ 季度 ） 動態(tài)投資回收期 （ 季度 ） 資本金評價指標凈現(xiàn)值 （ 稅后 ） 內(nèi)部收益率 （ 稅后 ） %靜態(tài)投資回收期 （ 季度 ） 動態(tài)投資回收期 （ 季度 ） 盈虧平衡分析 盈虧平衡點 %清償能力 借款償還期 盈利能力成本利潤率 %投資利潤率 %資本金凈利潤率 % 結論及建議 結論 通過對辛家廟項目的社會環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境以及投資環(huán)境的分析可知，本項目有著較好的社會經(jīng)濟環(huán)境，具有一定的獲利空間?？傮w上看， 2020 年世界經(jīng)濟仍將呈現(xiàn)低速增長態(tài)勢，預計 2020 年世界經(jīng)濟的年均增長率為 %左右， 發(fā)達經(jīng)濟體的增長率為 %， 新興經(jīng)濟 體和發(fā)展中國家經(jīng)濟增長率為 %。國際貨幣基金組織預 計，今年日本經(jīng)濟將下降 %，但明年有望實現(xiàn) %的增長。但是在通脹得到初步治理后，穩(wěn)增長在宏觀調(diào)控框架中的重要性越來越凸顯 ,會根據(jù)實際經(jīng)濟情況在具體操作上更加傾向于放松，突出前瞻性 ,政策將更加關注經(jīng)濟下滑的風險。 （ 7）通貨膨脹壓力減 緩。國際貨幣基金組織于 9 月將歐元區(qū) 2020 年和 2020 年 GDP 增長率由 6 月的 %和 %下調(diào)至 %和 %。國內(nèi)消費嚴重不足，居 民消費率持續(xù)下降，雖然國家已經(jīng)啟動刺激內(nèi)需計劃，但截至目前為止效果并不明顯。今后我國 GDP 的增長將主要依賴于技術進步和資本的積累。同時，要在產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整、自主創(chuàng)新、節(jié)能減排等方面取得新進展，城鄉(xiāng)居民收入實際增長和經(jīng)濟增長保持同步。 開發(fā) 新區(qū)作用凸顯。 城市改造成效顯著。經(jīng)濟適用房累計完成投資 144 億元，累計竣工 815 萬平方米，解決了 9萬戶單位職工和中低收入家庭住房問題。文化體制改革加速推進，西安秦腔劇院、歌舞劇院等事業(yè)單位完成改制，成立了陜西文化產(chǎn)業(yè)投資控股 有限公司，區(qū)縣文化體制改革任務基本完成。 成交 量持續(xù)走低，觀望氛圍越來越強烈，與此同時庫存量也創(chuàng)近幾年的新高， 開發(fā)商 與購房者就此展開博弈。 120 平方米以上的大戶型也有很多，如位于辛家廟東的 華遠 ）但該樓盤自 2020年 6月自今銷售率已達到 75%，仍是可圈可點。在進行樓盤調(diào)查中售樓處最熱鬧的是位于浐灞東北二環(huán)交匯處（辛家廟立交南 100米） 的 豪頓國際 。海藍 城 二環(huán)（辛家廟）路東 500米 83— 240 8000 20201020 958 尚東國際城 長樂路半坡十字向北 300米 76— 135 3800 3000 華清 佳苑 華清路 136號 67— 145 5280 12年中旬 600 海璟印象城 東二環(huán)礦山路西段 85— 135 5500 2020年 9 月 3 日 2020 30% 華清學府城（三期） 西安市幸福南路與建工路交匯 71— 155 6400 2020年 10月底 13500 安誠御花苑 北二環(huán)與井東二路交匯口向南 50 米（長安易居東 ） 43— 130 6300 2020 年下半年 20200 豪頓國際 浐灞東北二環(huán)交匯處（辛家廟立交南 100米） 78— 146 5700 1080 利君未來城 北辰立交西南側(cè)（梁家堡附近） 73— 125 5100 2800 華遠君城 馬旗寨路（太元路）南 54— 186 6500 1378 浐灞一號 浐灞東二環(huán)北延伸線與浐灞大道交匯處（北辰大道東側(cè)） 58— 139 7000 2020年 5 月 4500 第 22 頁 第 22 頁 以上表格是這次樓盤調(diào)查中城東市場一些樓盤的重要參數(shù)。當今西安為副省級城市，陜西省省會， 中國 七大區(qū)域中心城市之一， 亞洲 知識技術創(chuàng)新中心， 新歐亞大陸橋 中國段和 黃河 流域最大的中心城市，中國大飛機的制造基地，中國中西部地區(qū)最大最重要的科研、高等教育、國防科技工業(yè)和 高新技術產(chǎn)業(yè) 基地 。 改革開放深入推進。累計發(fā)放全民創(chuàng)業(yè)小額擔保貸款 億元，被國家確定為首批“創(chuàng)業(yè)型試點城市”。 成為國家衛(wèi)生城市和國家園林城市。 投資消費需