【正文】 051015202022年 2022年 2022年 2022年 2022年價 格 增 長 率 （ ％ ）圖 324 常州市近幾年銷售價格及增長率在 2022 年土地推出量較 05 年下降 ％，但 2022 年土地出讓量再次增加， （如圖325 所示）南京工業(yè)大學(xué)本科生畢業(yè)設(shè)計（論文）3505000001000000150000020220002022年 2022年 2022年 2022年 2022年土 地 成 交 量 100500501001502002502022年 2022年 2022年 2022年 2022年增 長 率 （ ％ ）圖 325 常州市近年來土地出讓情況常州市從 2022 年起，商品房空置量呈增加勢頭，2022 年，全市商品房空置面積達 萬平方米，同比增長 倍。 ● 商品房價格情況07 年市區(qū)新建商品房的預(yù)銷售平均成交價格為 元/㎡，同比上漲 ％。中共十七大后，中央和主管部委從不同層面表達了繼續(xù)加 強土地和投資控制的意向， 2022 年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度將進一步加強。2022 年是既有的住房政策理念發(fā)生轉(zhuǎn)變的一年。 ● 企業(yè)并購和重組將成為年度主調(diào)。土地供給方面，促進住房市場有效供給有望成為國家長期的政策目標(biāo)。在供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面，基于 2022 年經(jīng)濟適用房和兩限房用地較大幅度增加供給，可以預(yù)期 2022 年中小套型的住房供給將有較大幅度增加，包括廉租房在內(nèi)的政策性住房供給將有較大幅度提高，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)將進一步改善。但隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策效力逐漸顯現(xiàn)，住房需求逐漸回歸理性，盡管高位房價的城市可能出現(xiàn)房價在高位震蕩，但全國房價整體拐點出現(xiàn)的可能性不大。在用地供給環(huán)節(jié)，政府通過減少用地供給、土地儲備等手段提高地價，追求居住用地出讓收益最大化。為此，國家規(guī)范住房用地開發(fā)周期標(biāo)準(zhǔn)，在土地出讓階段即要求受讓開發(fā)商承諾開發(fā)期限，違背土地出讓協(xié)議和開發(fā)周期承諾的作囤地處理，給與罰款或收回處置。我國住房市場主要由城市化和收入增長形成的消費需求主導(dǎo)，房價增長主要反映的是基于消費性需要的真實供求關(guān)系。我國近年來房價的持續(xù)上漲對住房市場需求結(jié)構(gòu)產(chǎn)生了重要影響。因此探索建設(shè)面向住房困難的中低收入家庭的公積金制度確屬必要。為體現(xiàn)公平、公正原則，應(yīng)對購房保障目標(biāo)人群進行更精準(zhǔn)定義和有效識別，改革現(xiàn)有以當(dāng)年收入和戶籍為依據(jù)的人群識別管理機制，建立以持續(xù)低收入和租房期限作為購房保障人群識別機制。我國提出了經(jīng)濟適用房和兩限房等多種住房保障模式，但保障目標(biāo)定位并不清晰。為滿足中低收入階層住房需求，一方面，要積極發(fā)展租賃市場，以租代購；另一方面，國家應(yīng)構(gòu)建多層次的住房保障體系，為此提出以下三個層次建議： 其一，改革職工導(dǎo)向的住房公積金制度，建設(shè)面向廣大住房困難家庭的住房公積金制度，增強中等收入家庭購房能力。為遏制投機性需求，嚴格監(jiān)控國際熱錢入境，限制其非法進入住房市場；提高第二套住房購買按揭首付比例，適時開征住房持有調(diào)節(jié)稅，對第三章 市場調(diào)查與分析38閑置住房征收閑置調(diào)節(jié)稅。居住用地出讓招拍掛實行雙重競價規(guī)則：要求開發(fā)商提出詳細的開發(fā)周期規(guī)劃，對土地出讓價格和未來平均銷售房價同時競價投標(biāo)，招標(biāo)機構(gòu)根據(jù)地價和房價雙重權(quán)衡確定最優(yōu)中標(biāo)人。為保障與工業(yè)化相適應(yīng)的城市居住用地供給，國家在全國用地綜合平衡的基礎(chǔ)上，適度調(diào)整城市用地供給，各城市年度出讓土地中相應(yīng)增加居住用地。住房供給取決于住房生產(chǎn)鏈條全過程，包括土地供給、住房建造和住房銷售等環(huán)節(jié)。房價經(jīng)歷連續(xù)多年高速增長，2022 年仍在高位運行，由于國家調(diào)控政策效力的發(fā)揮，2022 年房價上漲幅度將大大低于上年。在用地結(jié)構(gòu)方面，隨著國家相關(guān)政策的落實，用于中低檔次，特別是廉租房、經(jīng)濟適用房和兩限房開發(fā)的土地供給將增加，高檔住宅和別墅用地的供給將繼續(xù)被嚴格限制。一些龍頭企業(yè)通過上市籌資和規(guī)模經(jīng)營等方式增強競爭力，比較優(yōu)勢日益明顯，同時對市場的壟斷和引導(dǎo)能力也日益加強；而一些中小地產(chǎn)商經(jīng)營環(huán)境則日益嚴峻，不得不面對市場的不確定性，優(yōu)勝劣汰將加速國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)重新洗牌，壟斷企業(yè)將不斷加強對經(jīng)營不善中小企業(yè)的控制、并購和重組。2022 年初住房問題被置于關(guān)系民生的高度重點強調(diào)，國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的組建意味著住房問題將得到更加強有力的領(lǐng)導(dǎo)。 ● 資源將向保障性住房傾斜。從上面的數(shù)據(jù)表明：常州市房地產(chǎn)市場即將進入買方市場，預(yù)計在未來的幾年市場競爭會更激烈，需要開發(fā)商更注重產(chǎn)品質(zhì)量及營銷手段，以質(zhì)取勝！ 未來地產(chǎn)市場判斷 ① 宏觀方面 ● 房地產(chǎn)調(diào)控力度進一步加強。其中，住宅新增供應(yīng) 萬㎡，同比下降 ％●銷售明顯好于去年同期2022 年，市區(qū)商品房的銷售情況整體強于上年同期，且同比漲幅較大。 當(dāng)前市場狀況常州市除了 2022 年因為“非典”對銷售產(chǎn)生影響外，一直保持快速發(fā)展，從 2022年起國家加大調(diào)控力度，導(dǎo)致炒房行為逐漸減少，銷售速度放慢，供銷逐漸平衡，2022年，全市商品房銷售面積（包括期房銷售）為 萬平方米，僅占新開工面積的％，比重較去年同期下降 個百分點，銷售速度明顯不如往年。2022 年 4 月 18 日第四次火車大提速，現(xiàn)在的動車組列車的使用使常州到上海和南京僅僅一個小時，交通的便利進一步帶動了常州城市的發(fā)展，也為常州步入國際化大都市行列起到促進作用。總體規(guī)劃 近期規(guī)劃⑥ 城市基礎(chǔ)設(shè)施和城市建設(shè)根據(jù)江蘇省《十一五規(guī)劃》 ，常州奔牛機場將進行擴建，目前正處于規(guī)劃階段。十一五規(guī)劃常州市十一五規(guī)劃針對城市布局著重提出，未來將堅持“優(yōu)化中心、拓展南北、完善東西、重點向南”的發(fā)展方向，拓展城市框架，加快南北兩翼建設(shè)，并優(yōu)先建設(shè)南部南京工業(yè)大學(xué)本科生畢業(yè)設(shè)計（論文）31新城核心區(qū)。本項目位于常州主商業(yè)中心范圍內(nèi)。新港組團：港口、重化工、環(huán)保、能源產(chǎn)業(yè)和物流業(yè)、水廠、污水廠等大型市政公用設(shè)施。城西組團：發(fā)展機電一體化、生物醫(yī)藥、新材料、機械制造等低、無污染的現(xiàn)代制造業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)和鐘樓區(qū)公共服務(wù)中心。 圖 318 主城區(qū)八組團分布示意圖“一體”：即中心城區(qū)，為城市的本體。物產(chǎn)豐富，適合居住。12′，北緯 31176。中心城區(qū)內(nèi)的交通道路延用以往的老路，因當(dāng)時的規(guī)劃布局等因素影響，現(xiàn)主城區(qū)內(nèi)的交通通暢性日益薄弱，上下班時間容易出現(xiàn)塞車現(xiàn)象；而出主城區(qū)通往周邊各區(qū)域的道路目前已新修擴建完，交通情況良好?！?未來潛力本片區(qū)處在城市邊緣地帶，目前已開發(fā)多個大盤，水電氣暖等基礎(chǔ)設(shè)施基本齊全，道路系統(tǒng)基本完善，但片區(qū)內(nèi)教育、醫(yī)療、商業(yè)等生活配套設(shè)施較為貧乏，尚未形成較好的居住生活氛圍。其他區(qū)域為傳統(tǒng)普通鄉(xiāng)鎮(zhèn)，城市氣息缺乏。外企第三章 市場調(diào)查與分析26的眾多，為常州房地產(chǎn)市場當(dāng)?shù)貛磔^多的國外租賃客戶，同時國際商貿(mào)外來的頻繁也帶動了當(dāng)?shù)馗邫n酒店業(yè)的發(fā)展。而當(dāng)?shù)氐姆康?產(chǎn)開發(fā)也主要集中在通江路與黃山路至新市政府的道路沿線，目前黃山路靠近恐龍園區(qū)域已形成居住氛圍濃厚、配套設(shè)施齊全的高尚生活區(qū)。● 經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)中心城區(qū)主要以商貿(mào)、居住、娛樂休閑等第三產(chǎn)業(yè)為主，商業(yè)主要集中在延陵西路沿線，形成以南大街商業(yè)步行街與購物中心兩個區(qū)域，根據(jù)常州市政府已出臺的《關(guān)于推進中心城區(qū)工業(yè)企業(yè)搬遷的試行意見》 ，自 2022 年 11 月 1 日起中心城區(qū)除工業(yè)集中區(qū)以外一律不再新建工業(yè)項目；2022 年底前基本完成中心城區(qū)范圍內(nèi)現(xiàn)有污染企業(yè)的搬遷，可看出當(dāng)?shù)卣畬τ谠撈瑓^(qū)主要以發(fā)展商業(yè)、居住區(qū)域的規(guī)劃方向。以該區(qū)為集合點，縱橫交錯的各條道路通達其他周 邊各地區(qū)?！?始建特大城市：2022 年 4 月，國務(wù)院批準(zhǔn)常州市建特大城市，改武進市為武進區(qū)?！?廢府屬?。?912 年辛亥革命后廢常州府，陽湖縣并入武進縣，城區(qū)一度稱武進市，沿稱常州，屬江蘇?。?929 年撤武進市。● 建吳國，常州屬吳：昭宗景福元年（公元 892 年） ，史稱三吳重鎮(zhèn)。而常州市2022 年 10 月城鎮(zhèn)人均建筑面積為 平米，已經(jīng)達到常州市人口小康社會的住房指標(biāo)的人均建筑面積 30 平米。 （如圖 313 所示）南京工業(yè)大學(xué)本科生畢業(yè)設(shè)計（論文）2105000100001500020220250002022年 2022年 2022年人 均 存 款 余 額 （ 元 ）0510152025302022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年人 均 存 款 余 額 增 長 率（ ％ ）圖 313 常州市歷年人均存款余額及其增長率從城鎮(zhèn)居民人均可支配收入看，近年來常州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長明顯加快，2022 年達到 16085 元，高于國內(nèi)人均可支配收入 11493 元。 政府財務(wù)收支從財政收支情況看，常州市財政收入、地方財政收入均穩(wěn)步增長，財政收支狀況良好。 （如圖 38 所示）0204060801001999年 2022年 2022年 2022年 2022年進 出 口 貿(mào) 易 總 額 （ 億 元 ）01020304050601999年2022年2022年2022年2022年2022年2022年2022年2022年進 出 口 貿(mào) 易 總 額 增 長 率（ ％ ）圖 38 常州市歷年進出口貿(mào)易額及增長率第三章 市場調(diào)查與分析18從商貿(mào)物流方面看，隨著常州市經(jīng)濟的不斷發(fā)展，交通途徑的不斷完善，與周邊的城市在開展經(jīng)貿(mào)、旅游、參觀等日益密切，人流呈快速遞增的趨勢，物流的增長速度不如人流（如圖 39 所示） 。 （如圖 36 所示）第三章 市場調(diào)查與分析160100200300400500600紡 織 業(yè) 及 紡 織 服 裝 業(yè) 電 氣 通 訊 等 電 子 制 造 業(yè)主 營 業(yè) 務(wù) 收 入 （ 億 元 ）紡織業(yè)及紡織服裝等制造業(yè)金屬冶煉及制造業(yè) 設(shè)備制造業(yè)電子制造業(yè)化學(xué)制造業(yè) 其他所 占 主 營 業(yè) 務(wù) 收 入比 重 （ ％ ）圖 36 常州市工業(yè)各行業(yè)主營業(yè)務(wù)收入及所占比例上面數(shù)據(jù)表明：三大產(chǎn)業(yè)均得到發(fā)展，第二產(chǎn)業(yè)增長速度最快，是支柱產(chǎn)業(yè)，第三產(chǎn)業(yè)也快速發(fā)展，第一產(chǎn)業(yè)的增長較慢，產(chǎn)業(yè)逐漸趨向合理化；結(jié)合市場經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律，發(fā)達國家一般三次產(chǎn)業(yè)比例為：5 以下：30 左右：60 左右。 （如圖 33 和表 31 所示） 010000202203000040000500006000070000蘇 州 無 錫 南 京 常 州 南 通 揚 州 鎮(zhèn) 江 泰 州人 均 GDP（ 元 ）GDP（ 億 元 ）圖 33 江蘇沿江八市 2022 年經(jīng)濟實力比較第三章 市場調(diào)查與分析14表 31 江蘇沿江八市 2022 年綜合比較　蘇州無錫南京常州南通揚州鎮(zhèn)江泰州發(fā)展速度（％）15.315.115.215.115.415 15 15工業(yè)產(chǎn)值（億元）990572402521141312投資（億元） 187133147681434040消費（億元） 905.1824.110054453302423居民收入（元）1627616005149971458912384113791239411122財政收入（億元）718.1421.85122171171111上面數(shù)據(jù)表明：常州市經(jīng)濟總體經(jīng)濟水平較高，經(jīng)濟增長穩(wěn)定，其在長三角江蘇八市中的經(jīng)濟實力位居中游，但其與蘇州、無錫、南京的綜合實力不斷拉大，與落后的南通、揚州等城市的差距不斷縮小，并且從投資環(huán)境來看，其吸引力不如近鄰的無錫、蘇州和南京。產(chǎn)品政策對產(chǎn)品作硬性規(guī)定，確保中低收入者的市場需求，回歸地產(chǎn)開發(fā)的本質(zhì)。第三章 市場調(diào)查與分析12小結(jié)：從開發(fā)政策方面，政府對開發(fā)商的實力進行核查，保證開發(fā)項目的順利進行，中小企業(yè)將被限制開發(fā)。 同時，今年房地產(chǎn)市場發(fā)展中的不確定因素，美國次貸危機的警示和我國政府采取的從緊的貨幣政策，必將導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金緊張。據(jù) 40 個重點城市信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，各地新審批、新開工住房中，90 平方米以下普通商品住房供應(yīng)逐月增加。今年 18 月，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 14277 億元，同比增長 29%，同比提高 5 個百分點。2022 年，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長 個百分點，房地產(chǎn)投資出現(xiàn)反彈。0 7 年 由 國 土 資 源 部 發(fā) 出 的 《 通 知 》 限 定 了 每 宗 土 地 的 開 發(fā) 建 設(shè) 年 限 ： 原 則上 不 超 過 3 年 。07 年 8 月， 《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》發(fā)布，要求建立廉租房制度，保障最低收入家庭住房需求。07 年 2 月，國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》