【正文】 772634648043．銀行借款28752875350035005．資本金投入30003000二、現(xiàn)金流出量59884618127839611227170721．地價(jià)592359232．前期費(fèi)用48240723．建安成本5282111061069504．附屬及基礎(chǔ)設(shè)施8224641213905．管理費(fèi)用77777366．利息支出08686432167．銷售費(fèi)用1021212110837726346458713918．償還借款3500287563759．稅金3174433804961637三、現(xiàn)金凈流量51213473126114735469四、現(xiàn)金余缺額01．期初現(xiàn)金余額0512185949854996123522．期末現(xiàn)金余額512185949854996546917821全部出售時(shí)，預(yù)計(jì)利潤見表65表65 預(yù)計(jì)利潤表（全部銷售） 單位：萬元項(xiàng) 目本年累計(jì)數(shù)一、主營業(yè)務(wù)收入12362減：主營業(yè)務(wù)成本7677主營業(yè)務(wù)稅金及附加804 項(xiàng) 目本年累計(jì)數(shù)二、主營業(yè)務(wù)利潤3881加：其他業(yè)務(wù)利潤639減： 營業(yè)費(fèi)用83管理費(fèi)用36財(cái)務(wù)費(fèi)用0三、營業(yè)利潤3124加：投資收益補(bǔ)貼收入營業(yè)外收入減：營業(yè)外支出加:以前年度損益調(diào)整四、利潤總額3124減：所得稅781五、凈利潤2343 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論通過上述分析，可知綺園商業(yè)街項(xiàng)目有清償能力，同時(shí)具有較高的盈利能力，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。7 不確定性分析 不確定性分析概述 房地產(chǎn)投資不確定性分析，是指對(duì)決策方案受到各種事前無法控制的外部因素變化與影響所進(jìn)行的研究和估計(jì)。它是決策分析中常用的一種方法。通過該分析可以盡量弄清和減少不確定性因素對(duì)經(jīng)濟(jì)效益的影響，預(yù)測(cè)項(xiàng)目投資對(duì)某些不可預(yù)見的政治與經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的抗沖擊能力，從而證明項(xiàng)目投資的可靠性和穩(wěn)定性，避免投產(chǎn)后不能獲得預(yù)期的利潤和收益，以致使企業(yè)虧損。 房地產(chǎn)投資不確定性分析方法主要有：盈虧平衡分析和敏感性分析。盈虧平衡分析只用于財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，敏感性分析可同時(shí)用于財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。盈虧平衡分析是通過盈虧平衡點(diǎn)（BEP）分析項(xiàng)目成本與收益的平衡關(guān)系的一種方法。各種不確定因素（如投資、成本、銷售量、產(chǎn)品價(jià)格、項(xiàng)目壽命期等）的變化會(huì)影響投資方案的經(jīng)濟(jì)效果，當(dāng)這些因素的變化達(dá)到某一臨界值時(shí)，就會(huì)影響方案的取舍。盈虧平衡分析的目的就是找出這種臨界值，即盈虧平衡點(diǎn)(BEP)，判斷投資方案對(duì)不確定因素變化的承受能力，為決策提供依據(jù)。項(xiàng)目的固定成本為3000萬元，單位面積的可變成本為1400元/平方米，項(xiàng)目建成后的預(yù)計(jì)平均銷售價(jià)格為4300元/平方米。 項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)為： Q=Cf/（PCv）=30000000/43001400= 其中：Cf為固定成本，Cv為可變成本，P為固定成本，開發(fā)量為Q。目標(biāo)利潤為2500萬元的開發(fā)量為： Q=（Cf+E）/（PCv）=30000000+25000000/43001400= 其中:Cf為固定成本，E為固定成本，P為固定成本，Cv為可變成本，開發(fā)量為Q。計(jì)算結(jié)果表明，若要盈利2500萬元。由此可見，該項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)很小。敏感性分析是房地產(chǎn)項(xiàng)目中的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中常用的一種研究不確定性的方法。它在確定性分析的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步分析不確定性因素對(duì)投資項(xiàng)目的最終經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)的影響及影響程度。敏感性因素一般可選擇主要參數(shù)（如銷售收入、經(jīng)營成本、初始投資、壽命期、建設(shè)期、達(dá)產(chǎn)期等）進(jìn)行分析。若某參數(shù)的小幅度變化能導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)的較大變化，則稱此參數(shù)為敏感性因素，反之則稱其為非敏感性因素。本項(xiàng)目采用的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)為凈現(xiàn)值與靜態(tài)投資回收期，不確定性因素為建設(shè)投資銷售收入，具體結(jié)果如下：表71和表72表71 開發(fā)建設(shè)凈現(xiàn)值敏感性分析表經(jīng)濟(jì)指標(biāo)20%10%010%20%投資額（萬元）投資回收額（萬元）表72 投資回收期敏感性分析表經(jīng)濟(jì)指標(biāo)20%10%010%20%投資年（年）3．65投資回收期（年）從表772中可以看出，開發(fā)建設(shè)投資和銷售收入的變化都不同程度地影響凈現(xiàn)值及投資回收期，其中銷售收入的提高或降低較為敏感。 不確定性分析結(jié)論通過對(duì)綺園商業(yè)街項(xiàng)目的不確定性分析，可知項(xiàng)目具有較好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，結(jié)論為可行。8 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析 政策風(fēng)險(xiǎn)及防范對(duì)策政策風(fēng)險(xiǎn)包括政治變動(dòng)、國家法規(guī)、產(chǎn)業(yè)政策、貨幣政策、財(cái)政政策等國家政策的變化對(duì)項(xiàng)目投資產(chǎn)生影響，從而影響項(xiàng)目收益。防范對(duì)策：因此項(xiàng)目經(jīng)專家論證可帶動(dòng)城市旅游發(fā)展，提高民眾生活水平，所以市政府也相繼出臺(tái)了一系列政策以扶持該產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 因此該項(xiàng)目面臨著較好的政策環(huán)境，政策風(fēng)險(xiǎn)極小。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)包括市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的多少以及競(jìng)爭(zhēng)力的強(qiáng)弱變化，將直接影響項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益；經(jīng)濟(jì)周期風(fēng)險(xiǎn)，宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行周期性變化，直接影響產(chǎn)業(yè)供求關(guān)系；利率風(fēng)險(xiǎn)，金融市場(chǎng)利率波動(dòng)，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的 成本、價(jià)格、收益率的變動(dòng)，并直接影響固定收益升降：通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)，在通貨膨脹條件下，項(xiàng)目投資所獲得的收益可能會(huì)被通貨膨脹抵消，從而影響項(xiàng)目資產(chǎn)的增值。防范對(duì)策：可以預(yù)計(jì)，中國的旅游經(jīng)濟(jì)將會(huì)隨著人民生活的提高得到快速發(fā)展，購物消費(fèi)將成為拉動(dòng)國內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)的新領(lǐng)域、新熱點(diǎn)。因此，對(duì)于較發(fā)達(dá)的浙江地區(qū)，客戶群體相對(duì)穩(wěn)定，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較小。管理風(fēng)險(xiǎn)所投資項(xiàng)目因管理者經(jīng)營不善而達(dá)不到預(yù)期的收益，不能保證項(xiàng)目得到預(yù)期收益，甚至直接使項(xiàng)目資產(chǎn)受到損失，造成管理風(fēng)險(xiǎn)。防范對(duì)策：本項(xiàng)目的主要管理人員均從事房地產(chǎn)及建設(shè)工程相關(guān)工作多年，具備豐富的房地產(chǎn)管理及項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，因此管理風(fēng)險(xiǎn)較小。投資項(xiàng)目在建設(shè)過程中，由于經(jīng)營或管理環(huán)節(jié)錯(cuò)誤判斷，或因違法、違規(guī)、違反業(yè)務(wù)流程，會(huì)造成的顯性或潛在風(fēng)險(xiǎn)。防范對(duì)策：本項(xiàng)目工程建設(shè)總投資龐大，財(cái)務(wù)管理難度大，將對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成一定的項(xiàng)目建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)。 本項(xiàng)目采取的應(yīng)對(duì)措施是： 嚴(yán)格按照項(xiàng)目招投標(biāo)管理制度，選擇資質(zhì)高、信譽(yù)好的工程公司和建立公司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行建設(shè)和管理。本項(xiàng)目建設(shè)資金來源復(fù)雜，承辦企業(yè)公司較多，這將給項(xiàng)目帶來一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。防范對(duì)策：因投資額度較大，而各方所占比例平均，以多家企業(yè)為主導(dǎo)，銀行借貸共同承建，財(cái)務(wù)相對(duì)獨(dú)立，可采取競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，如有公司財(cái)務(wù)出現(xiàn)狀況，可由其他公司暫為幫助或換公司接替工作，利益隨后計(jì)算分配。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)壓力不是很大。結(jié)論通過本次項(xiàng)目的研究得出以下結(jié)論：本項(xiàng)目的建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整政策，符合可持續(xù)發(fā)展道路，符合政府大力發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)的戰(zhàn)略思想；本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施條件、施工等條件良好，有利于該項(xiàng)目的實(shí)施；本項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)科學(xué)合理，充分利用綺園文化區(qū)的名園效益，發(fā)展自身品牌；本項(xiàng)目建成后，經(jīng)濟(jì)效益良好，可進(jìn)一步促進(jìn)海鹽商業(yè)圈的完善。通過綜合評(píng)估結(jié)果表明，該項(xiàng)目開發(fā)成功的可能性很大。致謝通過兩個(gè)多月來的專心研究設(shè)計(jì)分析，通過白玉萍老師耐心、細(xì)致的輔導(dǎo)，和其他老師的熱心幫助，我完成了對(duì)海鹽縣綺園商業(yè)街項(xiàng)目可行性研究分析。首先衷心感謝我的指導(dǎo)老師白玉萍老師對(duì)我畢業(yè)設(shè)計(jì)的指導(dǎo)與熱情的幫助。無論是在論文的選題還是定稿、研究的方法、技術(shù)路線以及本文的撰寫都得到老師的嚴(yán)格要求和精心指導(dǎo)，白老師花費(fèi)了大量的精力，在各個(gè)環(huán)節(jié)中給了我許多寶貴的意見。在幾個(gè)月的畢業(yè)設(shè)計(jì)中，白老師嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膶W(xué)術(shù)作風(fēng)、治學(xué)態(tài)度，求實(shí)的工作作風(fēng)和孜孜不倦的探索創(chuàng)新精神，深深地影響了我，這些使我受益匪淺。在此，謹(jǐn)向白玉萍老師的培育之恩表示最誠摯的謝意!由于本人能力有限，分析研究中難免出現(xiàn)數(shù)據(jù)分析不全面，考慮問題不周到等不足之處，還請(qǐng)老師給予批評(píng)指正，在這里我將非常感謝！感謝所有關(guān)心和幫助過我的老師們、同學(xué)們、朋友們!參考文獻(xiàn)[1][M]. 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