【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 開(kāi)發(fā)企業(yè)約有27萬(wàn)個(gè)，從業(yè)人員超過(guò)100多萬(wàn)人，開(kāi)發(fā)投資額約4012億元，比2000年同期增長(zhǎng)了11%；商品房施工面積約55105萬(wàn)平方米，%；，%。居民自有住宅已達(dá)到60%。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)5000余家，從業(yè)人員約10余萬(wàn)人，其中取得房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格的人員約145000人，從業(yè)人員20余萬(wàn)人。物業(yè)管理企業(yè)2萬(wàn)個(gè)，從業(yè)人員200多萬(wàn)人。就總體而言，改革開(kāi)放20年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度是相當(dāng)快的。從投資開(kāi)發(fā)竣工面積到銷(xiāo)售總額已達(dá)到非常大的規(guī)模，房地產(chǎn)市場(chǎng)也日益走向規(guī)范化。房地產(chǎn)行業(yè)以然為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，它為國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，為城鄉(xiāng)居民居住條件的改良起著十分重要的作用。統(tǒng)計(jì)顯示，2009年前半年，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積35109萬(wàn)平方米，%。商品房銷(xiāo)售額15800億元，%。2008年海鹽縣房地產(chǎn)市場(chǎng)受宏觀(guān)形勢(shì)影響，商品房銷(xiāo)售量和銷(xiāo)售額同比均大幅下降，市場(chǎng)觀(guān)望的氣氛非常濃厚。在此特定情況下，根據(jù)國(guó)務(wù)院以及嘉興是人民政府出臺(tái)的關(guān)于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)政策有關(guān)的精神，從稅收補(bǔ)貼、住房公積金貸款、各項(xiàng)規(guī)費(fèi)的上繳、政府配套項(xiàng)目的建設(shè)等財(cái)政、稅收、信貸各個(gè)方面，對(duì)個(gè)人消費(fèi)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商均提出了必要的應(yīng)對(duì)措施，扶持了海鹽房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，度過(guò)難關(guān)。2009上半年，從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，由于這些政策的出臺(tái)，為低迷的海鹽樓市注入了活力，觀(guān)望氣氛得到緩和，市場(chǎng)信心有所增強(qiáng)。 海鹽縣經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展分析（1）海鹽縣人口情況全縣共8個(gè)鎮(zhèn)，2008年末總?cè)丝谶_(dá)到了37萬(wàn)人，其中海鹽縣城常住人口12萬(wàn)人。(2) 海鹽縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況近年來(lái)海鹽縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。，%。 其中：，比上半年增長(zhǎng)了113%。，%，%；，比上半年下降了31%，%。宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系 見(jiàn)表31 表31宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系 宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 小于4% 萎 縮 45% 停 滯 58% 穩(wěn)定發(fā)展 大于8% 高速發(fā)展由此，海鹽縣房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)大于8%的高速發(fā)展的時(shí)期。（3）海鹽房地產(chǎn)主要指標(biāo)特征。，占2008年總投資額的25%，剔除核電同比增長(zhǎng)了59%。，剔除核電同比增長(zhǎng)了140%；，剔除核電同比增長(zhǎng)了540%。，存量住房交易頻繁。從網(wǎng)上的備案數(shù)據(jù)顯示:海鹽縣共銷(xiāo)售商品房650套，同比增長(zhǎng)了200%其中商品住房有551套，同比增長(zhǎng)了188%，商品住房的銷(xiāo)售套數(shù)是2008年我縣全年銷(xiāo)售套數(shù)的66%。，同比增長(zhǎng)了167%。，同比增長(zhǎng)了160%。隨新房市場(chǎng)的帶動(dòng)，一季度存量住房交易明顯活躍。全縣存量住房成交287套，%；，%；銷(xiāo)售額為6320余萬(wàn)元。從網(wǎng)上備案的數(shù)據(jù)顯示的551套住房分析，全縣商品房住房的成交價(jià)格平均為4583元/平方米，縣城（不包括開(kāi)發(fā)區(qū)）的均價(jià)為4629元/平方米，%(剔除房產(chǎn)企業(yè)采取優(yōu)惠部分）；從銷(xiāo)售對(duì)象的情況看，商品住房以本地消化為主，農(nóng)村居民進(jìn)城購(gòu)房比例明顯增大，外來(lái)購(gòu)房比例依然很?。粡某山簧唐纷》拷Y(jié)構(gòu)來(lái)看，中戶(hù)型（90144平方米）比重最大，小戶(hù)型（90平方米以下）%，大戶(hù)型（144平方米以上）比重最小，%。但自二季度開(kāi)始回升較快。（4）海鹽房市態(tài)勢(shì)分析從以上房市變化以及指標(biāo)特征來(lái)看，全國(guó)主要城市以及海鹽縣房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)有明顯回暖的跡象，屬調(diào)整后的“小陽(yáng)春”行情。伴隨住宅樓市的回暖，必然會(huì)提升商業(yè)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的信心。 海鹽商業(yè)結(jié)構(gòu)(1)海鹽主要商業(yè)區(qū)分布目前海鹽商業(yè)街主要集中在朝陽(yáng)路、勤儉路、董家路商業(yè)街、海濱西路，以百貨零售為主，城西面主要以建材和農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)為主。主要業(yè)態(tài)為：超市：世紀(jì)聯(lián)華、大潤(rùn)發(fā)、樂(lè)購(gòu)、上海農(nóng)工商超市等。商場(chǎng)：永樂(lè)、國(guó)美家電連鎖、蘇寧電器、勤儉百貨、秦山大廈。專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)：農(nóng)貿(mào)建材市場(chǎng)、國(guó)際五金城商業(yè)街：董家弄商業(yè)街、虹橋新村商業(yè)街、天寧寺商業(yè)街。(2)百貨服裝品牌本地女裝品牌主要是以蘇杭派女裝品牌為主，如：江南布衣、藍(lán)色傾情、三彩，男裝主要以國(guó)內(nèi)的大眾品牌為主，如：雅戈?duì)?、勁霸等。其它都是沒(méi)有知名度中低檔品牌。(3)海鹽商業(yè)特點(diǎn)商業(yè)規(guī)模不是很大，氛圍不濃。特色餐飲休閑業(yè)零散分布、不發(fā)達(dá)。本地品牌力度不強(qiáng)，商品選擇性余地小，造成消費(fèi)外流到嘉興、蘇州、杭州、上海。商鋪?zhàn)饨鸷褪蹆r(jià)相對(duì)比較低。銷(xiāo)售價(jià)格按區(qū)域不同由400020000不等，基本上以1萬(wàn)元左右為主。專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)很少，商業(yè)分散在主要的幾條街道上。商業(yè)規(guī)劃不夠完善，街道擁擠，鋪面陳舊。新開(kāi)發(fā)的商鋪少，目前在幾個(gè)新開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)中，商鋪占的比例很低，總共不及住宅的10%。(4)海鹽縣典型商業(yè)街董家弄商業(yè)街位于海鹽縣武原鎮(zhèn)城區(qū)的中心地帶，橫跨城南路、海寧路、友誼路、海濱路，東邊與海鹽縣中心大道勤儉路接壤，南面有海濱路百貨類(lèi)商業(yè)中心，北有海鹽餐飲一條街，于2007年3月5日開(kāi)工建設(shè)，總長(zhǎng)350余米，商戶(hù)達(dá)600多家。2007年下半年逐漸形成人氣，以低擋服裝為主，少有中檔的品牌，有極少的休閑小吃?，F(xiàn)出售率大概50%，承租率在90%以上。新天地廣場(chǎng)坐落于海鹽老城區(qū)，在百尺路與海濱路交叉口。2002年開(kāi)始建設(shè)，2003年完工，，月租金在200元/月，其人氣形成緩慢，到目前其外部店面基本上已經(jīng)開(kāi)業(yè)，但是其內(nèi)部店面絕大部分還沒(méi)有開(kāi)業(yè)。位于南塘琴園小區(qū)的南面，已形成相當(dāng)?shù)娜藲?，特別是到了晚上人氣相當(dāng)旺盛。平均租價(jià)在7001000元左右，而且很難租到；臨朝陽(yáng)路店面銷(xiāo)價(jià)估計(jì)要在2萬(wàn)元/平方米以上，每平方米月租金最新高到約1870元。 本區(qū)塊SWOT分析1 優(yōu)勢(shì)(strength)地段優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目處于海鹽縣中心市區(qū)內(nèi)，東南北三面商業(yè)業(yè)態(tài)成熟，北面業(yè)態(tài)因?yàn)闀?shū)城以及大潤(rùn)發(fā)超市，因此人氣一直都很旺，交通也相當(dāng)便捷，因此未來(lái)商業(yè)潛在價(jià)值較高。景觀(guān)優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目西靠綺園，南臨市河，綺園的幽靜，環(huán)境的優(yōu)美，河岸景觀(guān)的清淡，給人精神上以美的享受，具有較高景觀(guān)價(jià)值。品牌優(yōu)勢(shì):本項(xiàng)目地處綺園風(fēng)景區(qū)，隨著海鹽旅游產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，通過(guò)整個(gè)綺園旅游商業(yè)區(qū)品牌的打造，使其極具品牌潛力價(jià)值。2 劣勢(shì)（weakness）地塊劣勢(shì)：本地塊中的個(gè)別保留建筑及本區(qū)塊的不規(guī)則性，使本地塊在規(guī)劃布局時(shí)很難達(dá)到完美狀態(tài)。規(guī)模劣勢(shì)：本區(qū)塊面積非常小，很難做成專(zhuān)業(yè)性很強(qiáng)的、具有特色的專(zhuān)業(yè)商業(yè)街，只能作為整個(gè)綺園風(fēng)景區(qū)的一個(gè)有機(jī)組成部分來(lái)考慮。3 機(jī)會(huì)（opportunity）宏觀(guān)機(jī)會(huì)：受?chē)?guó)際金融海嘯危機(jī)的影響，自2008年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，但年末國(guó)家迅速出臺(tái)了相關(guān)積極的財(cái)政及寬松的金融政策，自09年上半年一季度開(kāi)始強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇，二季度全國(guó)各地天王高地價(jià)頻繁出現(xiàn)。消費(fèi)機(jī)會(huì)：南面成熟的虹橋新村商業(yè)業(yè)態(tài)、西面的綺園旅游業(yè)態(tài)、東面的新橋路為縣城區(qū)交通主要干道、北面的綺園文化主題的休閑文化業(yè)態(tài)以及大潤(rùn)發(fā)超市商業(yè)業(yè)態(tài)將會(huì)為本區(qū)塊很快帶來(lái)極的大人氣及商業(yè)消費(fèi)機(jī)會(huì)。擴(kuò)容機(jī)會(huì)：從虹橋新村最近幾年的難以承租、極少轉(zhuǎn)手銷(xiāo)售以及成交價(jià)格與南塘琴園商業(yè)、董家弄商業(yè)等本縣城其他商業(yè)差距明顯的情況來(lái)看，其服裝消費(fèi)商業(yè)的潛力還是巨大的，存在市場(chǎng)擴(kuò)容的必然性，因此本區(qū)塊的開(kāi)發(fā)一方面也可以看著虹橋新村商業(yè)街規(guī)模的擴(kuò)展。4 威脅（threaten）現(xiàn)有商業(yè)中，特別是董家弄商業(yè)、南塘琴園商業(yè)、天宇商業(yè)，會(huì)對(duì)本項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格、租賃價(jià)格確定以及客源方面將會(huì)產(chǎn)生很大的威脅。 項(xiàng)目的市場(chǎng)定位 消費(fèi)能力分析海鹽縣城鄉(xiāng)居民生活水平和質(zhì)量持續(xù)續(xù)提高。2008年全年城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入約為23700元，%,農(nóng)村居民人均純收入11650余元，%。其中核電廠(chǎng)員工、公務(wù)員、私企老板等具有非同一般的消費(fèi)能力。根據(jù)調(diào)查：海鹽人對(duì)大型超市、大品牌連鎖店、茶座咖啡的消費(fèi)能力是很強(qiáng)的，特別是雙休日逛街、公園休閑活動(dòng)較多，但本地商業(yè)結(jié)構(gòu)滿(mǎn)足不了當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)水平和消費(fèi)能力，所以造成很多的消費(fèi)外流。 客源市場(chǎng)定位 商業(yè)街開(kāi)發(fā)一般情況需要分析考慮到三個(gè)群體：第一群體是開(kāi)發(fā)商的客戶(hù)，也就是商鋪的投資者，即就是未來(lái)的出租人，當(dāng)然也有部分是投資者直接開(kāi)店的，但一般情況下這個(gè)群體很少；第二群體是商鋪投資者的承租人，即商鋪的經(jīng)營(yíng)者。第三群體是經(jīng)營(yíng)者的客戶(hù)，也就是商鋪物品服務(wù)的消費(fèi)者，即終端群體。第三群體客戶(hù)的人氣決定第二群體客戶(hù)的經(jīng)營(yíng)人氣，第二群體戶(hù)決定第一群體客戶(hù)的投資人氣。本地人的第三群體客戶(hù)主要有：顯然第1,2,4群體是主要的人氣群體，決定了商業(yè)街市場(chǎng)定位的主要群體，這些人的主要消費(fèi)有衣服、其次就是陪小孩娛樂(lè)、再有就是自己的健身或者美食。1,2類(lèi)是商業(yè)形成初期的主要人氣群體，4,5類(lèi)是未來(lái)主要群體。因此第二類(lèi)的客戶(hù)經(jīng)營(yíng)的商品服務(wù)應(yīng)以購(gòu)物、風(fēng)味小吃、自身休閑及小孩娛樂(lè)為主。：本區(qū)塊作為整個(gè)綺園風(fēng)景區(qū)的一個(gè)有機(jī)組成部分而存在，將作為綺園相協(xié)調(diào)的一個(gè)商業(yè)建筑形態(tài)而存在，展現(xiàn)本區(qū)塊中“旅游、購(gòu)物、休閑”的功能，使得與綺園名勝、綺園文化、綺園商業(yè)得到有機(jī)的融合。：考慮到與整個(gè)風(fēng)景區(qū)的協(xié)調(diào)，其建筑風(fēng)格應(yīng)該帶有古色，主要建議在屋檐都采用傳統(tǒng)瓦、柱子也采用青色石磚飾面，以此適當(dāng)體現(xiàn)古色，使得其在框架上與綺園古跡融合。墻面采用無(wú)框的大玻璃，以便體現(xiàn)現(xiàn)代化商業(yè)氣息；一層、二層、三層室間各自獨(dú)立，不設(shè)有內(nèi)梯，各層設(shè)置寬外走廊，由各入口從外面進(jìn)入到各層面、各自獨(dú)立、各自成街，平行兩排間適當(dāng)通過(guò)一些天橋聯(lián)接。