【文章內(nèi)容簡介】 了居民的出入，又保證了小區(qū)有一定的安全性。一層車庫和地下車庫出入口分開布置，減少了擁堵的可能。，避免了沿街道路、商業(yè)嘈雜的環(huán)境對小區(qū)的影響。小區(qū)中央為花壇綠化區(qū)，配合雕塑、公用健身器材，供小區(qū)居民休閑娛樂。這種布局動靜結(jié)合，將外界的嘈雜阻擋在樓座以外，保持了中央綠化區(qū)的安靜。5工程進度安排與銷售計劃海泊嘉園項目計劃建設(shè)工期為34個月，從2014年4月份持續(xù)到2017年1月份。具體工程進度安排如下：（1）地下工程：2014年4月——7月(四個月)；（2）主體工程：2014年8月——2015年9月（十四個月）；（3）安裝及配套工程：2015年10月——2016年5月（八個月）；（4）裝修工程：2016年6月——2016年12月 (七個月)；（5）竣工并交付：2017年1月（一個月）。，見圖51。序號項目計算期2014年2015年2016年2017年　　第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度1地下工程　　　　　　　　　　　2主體工程　　　　　　　　　　　3安裝及配套工程　　　　　　　　　　　4裝修工程　　　　　　　　　　　5竣工并交付　　　　　　　　　　　　圖51 項目實施進度橫道圖銷售面積及比例見表51。表51銷售計劃表序號類型計算期2014201520162017第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度1廉租房30%30%20%20%2回遷房100%3普通商品房6%6%6%6%6%10%10%10%10%10%20%4商鋪6%6%6%6%6%10%10%10%10%10%20%5停車位6%6%6%6%6%10%10%10%10%10%20% 根據(jù)青島市房屋管理局、市北區(qū)政府和開發(fā)商簽訂的三方協(xié)議，開發(fā)商在取得施工許可證后可獲得廉租房價款的30%，基礎(chǔ)驗收后獲得廉租房價款的30%，主體封頂后再獲得20%，竣工驗收后獲得最后的20%。所以，廉租房視為在相應(yīng)的區(qū)段內(nèi)銷售對應(yīng)的比例。在竣工驗收的兩個月前，回遷戶向開放商補交除拆遷補償外的購房價款。所以，回遷房視為在2016年最后一個季度完成100%的銷量。普通商品房、商鋪和停車位在2014年第三季度（實際上是地下工程驗收合格后）開始預售，從地下工程驗收合格到主體封頂，預估銷售30%，從主體封頂?shù)?016年最后一個季度預估銷售50%，2017年第一季度現(xiàn)房預估銷售20%。海泊嘉園工程進度計劃與銷售計劃對比見表52。表52工程進度及銷售計劃對比表6投資估算及資金籌措，總投資估算表見表61。各項費用計算見下方：表61總投資估算表序號項目總投資（萬元）1開發(fā)建設(shè)投資土地費用 前期工程費建筑安裝工程費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費公用設(shè)施配套開發(fā)間接費0管理費用財務(wù)費用銷售費用開發(fā)期稅費1373其他費用1014．57不可預見費2712投資使用計劃表見附表1。海泊嘉園項目地塊是以出讓和劃撥方式獲得的，故土地費用即為土地出讓地價款、土地征收補償費、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費、契稅與印刷稅之和。本項目地塊是拍賣地塊，最終成交價樓面單價為6020元/平方米，總費用為： 。因為此地塊土地出讓部分為凈地出讓，所以土地征收補償費已經(jīng)包含在出讓地塊的出讓費中，故在此不計算。城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費按青島市規(guī)定每平方米為275元。本項目共有7400平方米的廉租房部分，免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費。計算公式為275*108898=29946950元。契稅按出讓土地成交價的3%收取，*3%=。%收取，*%=。合計土地費用總額=++=。表62 土地費用估算表序號項目估算依據(jù)金額（萬元）1土地出讓地價款2土地征收補償費03城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費青政辦字[2008]92號文件規(guī)定,每平方米275元[1]2994．74契稅出讓土地成交價的3%5印花稅%合計，詳見表63。其中三通一平費按照實際工程項目市場價格估算。表63 前期工程費估算表序號項目估算依據(jù)金額1規(guī)劃設(shè)計費建安費的3%[1]72386002可行性研究費用《國家計委關(guān)于印發(fā)建設(shè)項目前期工作咨詢收費暫行規(guī)定的通知》 1050億元項目取費110200萬元12000003水文、地質(zhì)勘測費1327664三通一平費用2540117施工道路費建設(shè)占地面積每平方米10元142765建設(shè)供水費建筑面積每平方米10元1162985建設(shè)供電費建筑面積每平方米10元1162985土地平整費建設(shè)占地面積每平方米5元71382合計，折合為平均2075元/㎡，詳見表64。建安工程費參照實際工程項目市場價估算。表64 建安工程費估算表序號項目估算依據(jù)金額（萬元）1土建工程地上部分1550元/㎡ 地下部分1750元/㎡2電氣照明工程住宅和商服175元/㎡地下工程100元/㎡3給排水工程75元/㎡4采暖工程高層住宅80元/㎡，商鋪90元/㎡720萬5通風工程60元/㎡6外墻及鋁窗工程商服150元/㎡ 住宅80元/㎡728萬7電梯安裝工程選用交流調(diào)速梯D2/MB(35萬元/部)805萬合計平均2075元/㎡，詳見表65?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費參照實際工程項目市場價估算。表65 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費估算表序號項目估算說明建設(shè)費用接口費用費用合計依據(jù)單位基數(shù)單價合價單價合價1供熱工程總建筑面積㎡18252供電工程總建筑面積㎡18123供水工程總建筑面積㎡12204供氣工程總建筑面積㎡775排污工程總建筑面積㎡336道路工程總建筑面積㎡187路燈工程總建筑面積㎡78安全監(jiān)控設(shè)施總建筑面積㎡129綠化工程總建筑面積㎡1210環(huán)衛(wèi)工程總建筑面積㎡3合計，詳見表66。表66 公共配套設(shè)施建設(shè)費估算表分類面積（平方米）金額居委會、社區(qū)警衛(wèi)室80物業(yè)管理用房583換熱站變電站公廁合計海泊嘉園項目開發(fā)時，現(xiàn)場不設(shè)置開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)場機構(gòu)。該費用計入管理費用。本項目建設(shè)期借款7797萬，%，利息費用為516萬元。利息以外的其他融資費用，按利息費用的10%計算。貸款計算表見附表2，還本付息表見附表3。管理費用可按建安工程費用*3％計算[1],*3%=。銷售費用可按銷售收入的4%計算[1]。*4%=。銷售收入計算見第七章銷售收入及相關(guān)稅金估算。海泊嘉園開發(fā)期稅費為13730236元，詳見表67。表67 開發(fā)期稅費估算表序號項目計費標準金額 元1前期報建費含地形圖、定界、日照、評審、黃證、綠證、指標審核，按8元/平方米*總建筑面積估算。[9]9303882土地使用稅根據(jù)《青島市市內(nèi)四區(qū)城鎮(zhèn)土地使用稅土地等級范圍》的規(guī)定。廉租房免交城鎮(zhèn)土地使用稅。[9]3706853墻體建筑材料節(jié)能費按8元/平方米*建筑面積（按照總建筑面積)魯財綜[2004]9號文件。廉租房免交此費用。[9]8711844建筑企業(yè)勞保統(tǒng)籌費%。[9]62734205散裝水泥專項基金按2元/平方米*總建筑面積，魯財綜[2003]24號文件，廉租房免交此費用。[9]2177966白蟻防治費按2元/平方米*建筑面積，廉租房免交此費用。[9]2177967建筑勞務(wù)工資保證金工程造價的2%[9]48257088防雷工程審圖魯價費發(fā)【2003】244號*建筑面積[9]23259合計13730236海泊嘉園項目其他費用為10145761元，詳見表68。表68 其他費用估算表序號項目計算說明金額（元）1臨時費用%2%計算，%青建管字〔2004〕45號[9]12064272招標管理費《招標代理服務(wù)收費管理暫行辦法》【2002】1980號。[9]1448353總承包管理費%[9]《建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范》(GB505002013)36192814施工執(zhí)照費總投資金額在1000萬元以上，執(zhí)照費按15000元收取《建設(shè)工程許可證執(zhí)照費收費標準暫行辦法》[9]150005工程質(zhì)量監(jiān)督費‰魯價費發(fā){2001}301號[9]1688996工程監(jiān)理費實際招標公告39088967工程保險費一般建筑工程按建安工程費的3‰6‰估算(市場估算)，取3‰[9]7238568聲像檔案費建筑面積10000㎡以上，㎡[9]青建檔字﹝2002﹞1號文件290749竣工測量費按2075元/幢計算國測財字[2002]3號[9]830010合同公證費4000萬元以上的標的合同，收費3000青島市市北區(qū)公證處[9]300011竣工圖編制費設(shè)計費的6%7%，取6%《關(guān)于編制基本建設(shè)工程竣工圖取費標準的批復》[9]318193合計10145761按以上各項費用之和的3%7%估算[1]，按3%計算，合計2712萬元。海泊嘉園沒有經(jīng)營項目，故該項目不考慮經(jīng)營資金。本項目開發(fā)建設(shè)投資的資金來源有三個：一是自有資金，二是銷售收入再投入的部分，三是銀行貸款。具體情況如下：，約占總投資（不含財務(wù)費用）%，用于支付前期的土地費用；，約占總投資（不含財務(wù)費用）%，其中包括政府對廉租房的補助金和回遷戶的購買房產(chǎn)的差價款和相應(yīng)的政府交付的差價款；，約占總投資（不含財務(wù)費用）%，2014年第二季度借款。貸款數(shù)額計算思路如下：首先，將建設(shè)總投資按施工計劃和用資計劃分攤到建設(shè)期的各個進度（此處參照政府支付廉租房房價款的比例，政府支付廉租房房價款是按照施工進度按比例支付進度款），計算出每個季度的用資數(shù)量。按銷售計劃估算每個季度的銷售收入，確定每個季度的可用于再投資的收入。其中，土地價款全部為資本金支付。最終發(fā)現(xiàn)本項目只在2014年第二季度出現(xiàn)資金緊張，資金缺口為7797萬元，所以貸款7797萬元。投資使用計劃表見附表1，貸款計算表見附表2，資金籌措與使用表見附表5。7銷售收入及相關(guān)稅金估算本項目住宅分為三類，廉租房、回遷房和普通商品住宅。其中廉租房由政府按4200元/平方米的價格回購?；剡w房在商品住宅價格的基礎(chǔ)上給予85折優(yōu)惠（僅包括拆遷面積和政府補償?shù)母纳泼娣e）。采用市場法確定普通商品住宅銷售單價。在該項目附近調(diào)查選取了5宗類似樓盤作為可比實例，分別為：萬科中心萬科大學里、德諾廣場、華仁歐典商苑、海爾時代廣場和德馨筑家。此5個可比實例的比準價格（單價）分別為16026元/m16055元/m16010元/m16048元/m2和16020元/m2。將這5個比準價格的算術(shù)平均數(shù)作為市場法的測算結(jié)果，計算：（16026+16055+16010+16048+16020）/5 =。該項目住宅的銷售單價預估為16000元/m2?？杀葘嵗≌瑑r格市場法系數(shù)修正表見表71。表71 普通商品住宅價格市場法系數(shù)修正表序號項目標準價交易情況修正交易日期修正區(qū)域狀況修正實物狀況修正本項目住宅售價（元/m2）名稱（元/m2）位置交通環(huán)境配套小計裝修平面格局建筑規(guī)模小計1萬科中心萬科大學里19500100/100100/1002332100/1041232100/117160262德諾廣場17000100/100102/1002112100/1008