【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 了居民的出入，又保證了小區(qū)有一定的安全性。一層車(chē)庫(kù)和地下車(chē)庫(kù)出入口分開(kāi)布置，減少了擁堵的可能。，避免了沿街道路、商業(yè)嘈雜的環(huán)境對(duì)小區(qū)的影響。小區(qū)中央為花壇綠化區(qū)，配合雕塑、公用健身器材，供小區(qū)居民休閑娛樂(lè)。這種布局動(dòng)靜結(jié)合，將外界的嘈雜阻擋在樓座以外，保持了中央綠化區(qū)的安靜。5工程進(jìn)度安排與銷(xiāo)售計(jì)劃海泊嘉園項(xiàng)目計(jì)劃建設(shè)工期為34個(gè)月，從2014年4月份持續(xù)到2017年1月份。具體工程進(jìn)度安排如下：（1）地下工程：2014年4月——7月(四個(gè)月)；（2）主體工程：2014年8月——2015年9月（十四個(gè)月）；（3）安裝及配套工程：2015年10月——2016年5月（八個(gè)月）；（4）裝修工程：2016年6月——2016年12月 (七個(gè)月)；（5）竣工并交付：2017年1月（一個(gè)月）。，見(jiàn)圖51。序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算期2014年2015年2016年2017年　　第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度1地下工程　　　　　　　　　　　2主體工程　　　　　　　　　　　3安裝及配套工程　　　　　　　　　　　4裝修工程　　　　　　　　　　　5竣工并交付　　　　　　　　　　　　圖51 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度橫道圖銷(xiāo)售面積及比例見(jiàn)表51。表51銷(xiāo)售計(jì)劃表序號(hào)類(lèi)型計(jì)算期2014201520162017第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度1廉租房30%30%20%20%2回遷房100%3普通商品房6%6%6%6%6%10%10%10%10%10%20%4商鋪6%6%6%6%6%10%10%10%10%10%20%5停車(chē)位6%6%6%6%6%10%10%10%10%10%20% 根據(jù)青島市房屋管理局、市北區(qū)政府和開(kāi)發(fā)商簽訂的三方協(xié)議，開(kāi)發(fā)商在取得施工許可證后可獲得廉租房?jī)r(jià)款的30%，基礎(chǔ)驗(yàn)收后獲得廉租房?jī)r(jià)款的30%，主體封頂后再獲得20%，竣工驗(yàn)收后獲得最后的20%。所以，廉租房視為在相應(yīng)的區(qū)段內(nèi)銷(xiāo)售對(duì)應(yīng)的比例。在竣工驗(yàn)收的兩個(gè)月前，回遷戶向開(kāi)放商補(bǔ)交除拆遷補(bǔ)償外的購(gòu)房?jī)r(jià)款。所以，回遷房視為在2016年最后一個(gè)季度完成100%的銷(xiāo)量。普通商品房、商鋪和停車(chē)位在2014年第三季度（實(shí)際上是地下工程驗(yàn)收合格后）開(kāi)始預(yù)售，從地下工程驗(yàn)收合格到主體封頂，預(yù)估銷(xiāo)售30%，從主體封頂?shù)?016年最后一個(gè)季度預(yù)估銷(xiāo)售50%，2017年第一季度現(xiàn)房預(yù)估銷(xiāo)售20%。海泊嘉園工程進(jìn)度計(jì)劃與銷(xiāo)售計(jì)劃對(duì)比見(jiàn)表52。表52工程進(jìn)度及銷(xiāo)售計(jì)劃對(duì)比表6投資估算及資金籌措，總投資估算表見(jiàn)表61。各項(xiàng)費(fèi)用計(jì)算見(jiàn)下方：表61總投資估算表序號(hào)項(xiàng)目總投資（萬(wàn)元）1開(kāi)發(fā)建設(shè)投資土地費(fèi)用 前期工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)公用設(shè)施配套開(kāi)發(fā)間接費(fèi)0管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)1373其他費(fèi)用1014．57不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)2712投資使用計(jì)劃表見(jiàn)附表1。海泊嘉園項(xiàng)目地塊是以出讓和劃撥方式獲得的，故土地費(fèi)用即為土地出讓地價(jià)款、土地征收補(bǔ)償費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、契稅與印刷稅之和。本項(xiàng)目地塊是拍賣(mài)地塊，最終成交價(jià)樓面單價(jià)為6020元/平方米，總費(fèi)用為： 。因?yàn)榇说貕K土地出讓部分為凈地出讓?zhuān)酝恋卣魇昭a(bǔ)償費(fèi)已經(jīng)包含在出讓地塊的出讓費(fèi)中，故在此不計(jì)算。城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)按青島市規(guī)定每平方米為275元。本項(xiàng)目共有7400平方米的廉租房部分，免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。計(jì)算公式為275*108898=29946950元。契稅按出讓土地成交價(jià)的3%收取，*3%=。%收取，*%=。合計(jì)土地費(fèi)用總額=++=。表62 土地費(fèi)用估算表序號(hào)項(xiàng)目估算依據(jù)金額（萬(wàn)元）1土地出讓地價(jià)款2土地征收補(bǔ)償費(fèi)03城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)青政辦字[2008]92號(hào)文件規(guī)定,每平方米275元[1]2994．74契稅出讓土地成交價(jià)的3%5印花稅%合計(jì)，詳見(jiàn)表63。其中三通一平費(fèi)按照實(shí)際工程項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格估算。表63 前期工程費(fèi)估算表序號(hào)項(xiàng)目估算依據(jù)金額1規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)建安費(fèi)的3%[1]72386002可行性研究費(fèi)用《國(guó)家計(jì)委關(guān)于印發(fā)建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢收費(fèi)暫行規(guī)定的通知》 1050億元項(xiàng)目取費(fèi)110200萬(wàn)元12000003水文、地質(zhì)勘測(cè)費(fèi)1327664三通一平費(fèi)用2540117施工道路費(fèi)建設(shè)占地面積每平方米10元142765建設(shè)供水費(fèi)建筑面積每平方米10元1162985建設(shè)供電費(fèi)建筑面積每平方米10元1162985土地平整費(fèi)建設(shè)占地面積每平方米5元71382合計(jì)，折合為平均2075元/㎡，詳見(jiàn)表64。建安工程費(fèi)參照實(shí)際工程項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)估算。表64 建安工程費(fèi)估算表序號(hào)項(xiàng)目估算依據(jù)金額（萬(wàn)元）1土建工程地上部分1550元/㎡ 地下部分1750元/㎡2電氣照明工程住宅和商服175元/㎡地下工程100元/㎡3給排水工程75元/㎡4采暖工程高層住宅80元/㎡，商鋪90元/㎡720萬(wàn)5通風(fēng)工程60元/㎡6外墻及鋁窗工程商服150元/㎡ 住宅80元/㎡728萬(wàn)7電梯安裝工程選用交流調(diào)速梯D2/MB(35萬(wàn)元/部)805萬(wàn)合計(jì)平均2075元/㎡，詳見(jiàn)表65?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)參照實(shí)際工程項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)估算。表65 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表序號(hào)項(xiàng)目估算說(shuō)明建設(shè)費(fèi)用接口費(fèi)用費(fèi)用合計(jì)依據(jù)單位基數(shù)單價(jià)合價(jià)單價(jià)合價(jià)1供熱工程總建筑面積㎡18252供電工程總建筑面積㎡18123供水工程總建筑面積㎡12204供氣工程總建筑面積㎡775排污工程總建筑面積㎡336道路工程總建筑面積㎡187路燈工程總建筑面積㎡78安全監(jiān)控設(shè)施總建筑面積㎡129綠化工程總建筑面積㎡1210環(huán)衛(wèi)工程總建筑面積㎡3合計(jì)，詳見(jiàn)表66。表66 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表分類(lèi)面積（平方米）金額居委會(huì)、社區(qū)警衛(wèi)室80物業(yè)管理用房583換熱站變電站公廁合計(jì)海泊嘉園項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)不設(shè)置開(kāi)發(fā)企業(yè)的現(xiàn)場(chǎng)機(jī)構(gòu)。該費(fèi)用計(jì)入管理費(fèi)用。本項(xiàng)目建設(shè)期借款7797萬(wàn)，%，利息費(fèi)用為516萬(wàn)元。利息以外的其他融資費(fèi)用，按利息費(fèi)用的10%計(jì)算。貸款計(jì)算表見(jiàn)附表2，還本付息表見(jiàn)附表3。管理費(fèi)用可按建安工程費(fèi)用*3％計(jì)算[1],*3%=。銷(xiāo)售費(fèi)用可按銷(xiāo)售收入的4%計(jì)算[1]。*4%=。銷(xiāo)售收入計(jì)算見(jiàn)第七章銷(xiāo)售收入及相關(guān)稅金估算。海泊嘉園開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)為13730236元，詳見(jiàn)表67。表67 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)估算表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)金額 元1前期報(bào)建費(fèi)含地形圖、定界、日照、評(píng)審、黃證、綠證、指標(biāo)審核，按8元/平方米*總建筑面積估算。[9]9303882土地使用稅根據(jù)《青島市市內(nèi)四區(qū)城鎮(zhèn)土地使用稅土地等級(jí)范圍》的規(guī)定。廉租房免交城鎮(zhèn)土地使用稅。[9]3706853墻體建筑材料節(jié)能費(fèi)按8元/平方米*建筑面積（按照總建筑面積)魯財(cái)綜[2004]9號(hào)文件。廉租房免交此費(fèi)用。[9]8711844建筑企業(yè)勞保統(tǒng)籌費(fèi)%。[9]62734205散裝水泥專(zhuān)項(xiàng)基金按2元/平方米*總建筑面積，魯財(cái)綜[2003]24號(hào)文件，廉租房免交此費(fèi)用。[9]2177966白蟻防治費(fèi)按2元/平方米*建筑面積，廉租房免交此費(fèi)用。[9]2177967建筑勞務(wù)工資保證金工程造價(jià)的2%[9]48257088防雷工程審圖魯價(jià)費(fèi)發(fā)【2003】244號(hào)*建筑面積[9]23259合計(jì)13730236海泊嘉園項(xiàng)目其他費(fèi)用為10145761元，詳見(jiàn)表68。表68 其他費(fèi)用估算表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算說(shuō)明金額（元）1臨時(shí)費(fèi)用%2%計(jì)算，%青建管字〔2004〕45號(hào)[9]12064272招標(biāo)管理費(fèi)《招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法》【2002】1980號(hào)。[9]1448353總承包管理費(fèi)%[9]《建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范》(GB505002013)36192814施工執(zhí)照費(fèi)總投資金額在1000萬(wàn)元以上，執(zhí)照費(fèi)按15000元收取《建設(shè)工程許可證執(zhí)照費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)暫行辦法》[9]150005工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)‰魯價(jià)費(fèi)發(fā){2001}301號(hào)[9]1688996工程監(jiān)理費(fèi)實(shí)際招標(biāo)公告39088967工程保險(xiǎn)費(fèi)一般建筑工程按建安工程費(fèi)的3‰6‰估算(市場(chǎng)估算)，取3‰[9]7238568聲像檔案費(fèi)建筑面積10000㎡以上，㎡[9]青建檔字﹝2002﹞1號(hào)文件290749竣工測(cè)量費(fèi)按2075元/幢計(jì)算國(guó)測(cè)財(cái)字[2002]3號(hào)[9]830010合同公證費(fèi)4000萬(wàn)元以上的標(biāo)的合同，收費(fèi)3000青島市市北區(qū)公證處[9]300011竣工圖編制費(fèi)設(shè)計(jì)費(fèi)的6%7%，取6%《關(guān)于編制基本建設(shè)工程竣工圖取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的批復(fù)》[9]318193合計(jì)10145761按以上各項(xiàng)費(fèi)用之和的3%7%估算[1]，按3%計(jì)算，合計(jì)2712萬(wàn)元。海泊嘉園沒(méi)有經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，故該項(xiàng)目不考慮經(jīng)營(yíng)資金。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)投資的資金來(lái)源有三個(gè)：一是自有資金，二是銷(xiāo)售收入再投入的部分，三是銀行貸款。具體情況如下：，約占總投資（不含財(cái)務(wù)費(fèi)用）%，用于支付前期的土地費(fèi)用；，約占總投資（不含財(cái)務(wù)費(fèi)用）%，其中包括政府對(duì)廉租房的補(bǔ)助金和回遷戶的購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的差價(jià)款和相應(yīng)的政府交付的差價(jià)款；，約占總投資（不含財(cái)務(wù)費(fèi)用）%，2014年第二季度借款。貸款數(shù)額計(jì)算思路如下：首先，將建設(shè)總投資按施工計(jì)劃和用資計(jì)劃分?jǐn)偟浇ㄔO(shè)期的各個(gè)進(jìn)度（此處參照政府支付廉租房房?jī)r(jià)款的比例，政府支付廉租房房?jī)r(jià)款是按照施工進(jìn)度按比例支付進(jìn)度款），計(jì)算出每個(gè)季度的用資數(shù)量。按銷(xiāo)售計(jì)劃估算每個(gè)季度的銷(xiāo)售收入，確定每個(gè)季度的可用于再投資的收入。其中，土地價(jià)款全部為資本金支付。最終發(fā)現(xiàn)本項(xiàng)目只在2014年第二季度出現(xiàn)資金緊張，資金缺口為7797萬(wàn)元，所以貸款7797萬(wàn)元。投資使用計(jì)劃表見(jiàn)附表1，貸款計(jì)算表見(jiàn)附表2，資金籌措與使用表見(jiàn)附表5。7銷(xiāo)售收入及相關(guān)稅金估算本項(xiàng)目住宅分為三類(lèi)，廉租房、回遷房和普通商品住宅。其中廉租房由政府按4200元/平方米的價(jià)格回購(gòu)?；剡w房在商品住宅價(jià)格的基礎(chǔ)上給予85折優(yōu)惠（僅包括拆遷面積和政府補(bǔ)償?shù)母纳泼娣e）。采用市場(chǎng)法確定普通商品住宅銷(xiāo)售單價(jià)。在該項(xiàng)目附近調(diào)查選取了5宗類(lèi)似樓盤(pán)作為可比實(shí)例，分別為：萬(wàn)科中心萬(wàn)科大學(xué)里、德諾廣場(chǎng)、華仁歐典商苑、海爾時(shí)代廣場(chǎng)和德馨筑家。此5個(gè)可比實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格（單價(jià)）分別為16026元/m16055元/m16010元/m16048元/m2和16020元/m2。將這5個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的算術(shù)平均數(shù)作為市場(chǎng)法的測(cè)算結(jié)果，計(jì)算：（16026+16055+16010+16048+16020）/5 =。該項(xiàng)目住宅的銷(xiāo)售單價(jià)預(yù)估為16000元/m2?？杀葘?shí)例住宅價(jià)格市場(chǎng)法系數(shù)修正表見(jiàn)表71。表71 普通商品住宅價(jià)格市場(chǎng)法系數(shù)修正表序號(hào)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)價(jià)交易情況修正交易日期修正區(qū)域狀況修正實(shí)物狀況修正本項(xiàng)目住宅售價(jià)（元/m2）名稱(chēng)（元/m2）位置交通環(huán)境配套小計(jì)裝修平面格局建筑規(guī)模小計(jì)1萬(wàn)科中心萬(wàn)科大學(xué)里19500100/100100/1002332100/1041232100/117160262德諾廣場(chǎng)17000100/100102/1002112100/1008