【文章內(nèi)容簡介】 可行性研 究的作用 （ 1）可行性研究是堅持科學(xué)發(fā)展觀、建設(shè)節(jié)約型社會的需要； （ 2）可行性研究是建設(shè)項目投資決策和編制設(shè)計任務(wù)書的依據(jù)； （ 3）可行性研究是建設(shè)單位與各有關(guān)部門簽訂各種協(xié)議和合同的依據(jù)； （ 4）可行性研究是建設(shè)項目進行工程設(shè)計、施工、設(shè)備購置的重要依據(jù)； （ 5）可行性研究是項目建設(shè)單位籌集資金的重要依據(jù)； （ 6）可行性研究是向當(dāng)?shù)卣?、?guī)劃部門和環(huán)境保護部門申請有關(guān)建設(shè)許可文件的依據(jù)； （ 7）可行性研究是國家各級計劃綜合部門對固定資產(chǎn)投資實行調(diào)控管理、編制發(fā)展計劃、固定資產(chǎn)投資、技術(shù)改造投資的重要依據(jù) ； （ 8）可行性研究是項目考核和后評估的重要依據(jù)。 徐州工程學(xué)院畢業(yè)設(shè)計 (論文 ) 3 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究主要內(nèi)容 鑒于房地產(chǎn)的自身特征，不同的開發(fā)項目，由于性質(zhì)、規(guī)模、復(fù)雜程度以及環(huán)境不同，其可行性研究的內(nèi)容也不盡相同。一般來講，項目可行性研究應(yīng)回應(yīng)以下幾個方面問題： (1）為什么要選擇投資這個項目 (2）項目投資地點在哪來最優(yōu) (3）項目投資環(huán)境怎么樣 (4) 項目的市場前景如何呢 (5) 項目的投資規(guī)模多大 (6）資金籌措方案是否最佳 (7）項目的經(jīng)濟效益、社會效益及環(huán)境效益怎么樣 (8）項目是否可行并最佳 具體而言 ： 1．投資必要性。主要根據(jù)市場調(diào)查及預(yù)測的結(jié)果，以及有關(guān)產(chǎn)業(yè)政策等 因素，論證項目投資建設(shè)的必要性。在投資必要性的論證上，一要做好投資環(huán) 境的分析，對構(gòu)成投資環(huán)境的各種要素進行全面的分析論證，二要做好市場研究，包括市場供求預(yù)測、競爭力分析、價格分析、市場細(xì)分、定位及營銷策略論 證等。 2．技術(shù)可行性。主要是從項目實施的技術(shù)角度，合理的設(shè)計技術(shù)方案，并進行 比選和評價。各行業(yè)不同項目技術(shù)可行性的研究內(nèi)容及深度差別很大。對于工業(yè) 項目，可行性研究的技術(shù)論證應(yīng)達到能夠比較明確地提出設(shè)備清單的深度；對于 各種非工 業(yè)項目，技術(shù)方案的論證也應(yīng)達到目前工程方案初步設(shè)計的深度，以便 與國際慣例接軌。 3．財務(wù)可行性。主要從項目及投資者的角度，設(shè)計合理財務(wù)方案，從企業(yè) 理財?shù)慕嵌冗M行資本預(yù)算，評價項目的財務(wù)盈利能力，進行投資決策，并從融資 主體 (企業(yè) )的角度評價股東投資收益、現(xiàn)金流量計劃及債務(wù)清償能力。 4．組織可行性。制定合理的項目實施進度計劃、設(shè)計合理的組織機構(gòu)、選 擇經(jīng)驗豐富的管理人員、建立良好的協(xié)作關(guān)系、制定合適的培訓(xùn)計劃等，保證項 目順利執(zhí)行。 5．經(jīng)濟可行性。主要從資源配置的角度衡量項目的價值，評價項目在實 現(xiàn) 區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展目標(biāo)、有效配置經(jīng)濟資源、增加供應(yīng)、創(chuàng)造就業(yè)、改善環(huán)境、提高 人民生活等方面的效益。 6．風(fēng)險因素及對策。主要對項目的市場風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、組織 風(fēng)險、法律風(fēng)險、經(jīng)濟及社會風(fēng)險等風(fēng)險因素進行評價，制定規(guī)避風(fēng)險的對策， 為項目全過程的風(fēng)險管理提供依據(jù)。 論文的研究方案和研究方法 本文采用理論與實踐相結(jié)合、定量與定性相結(jié)合的方式，考察海鹽綺園商業(yè)街項目的可行性，應(yīng)用投資學(xué)、市場分析及經(jīng)濟學(xué)等房地產(chǎn)相關(guān)學(xué)科知識，重點針對案例項目的市場分析、項目定位、財務(wù)評價等進行探討，想成項 目可行性研究報告。 徐州工程學(xué)院畢業(yè)設(shè)計 (論文 ) 4 研究方案 依次從項目市場分析，項目經(jīng)濟可行性分析，社會經(jīng)濟評價，項目風(fēng)險與對策分析四個大點著手，各個分析，之后綜合數(shù)據(jù)總體分析，權(quán)衡利弊得出結(jié)論。 研究方法 包括 戰(zhàn)略分析、調(diào)查研究、預(yù)測技術(shù)、系統(tǒng)分析 和 模型方法等。 可行性研究報告的依據(jù) 一個擬建項目的可行性研究，必須在國家有關(guān)的規(guī)劃、政策、法規(guī)的指導(dǎo)下 完成，同時，還必須要有相應(yīng)的各種技術(shù)資料。進行可行性研究工作的主要依據(jù) 主要包括： (1)國家經(jīng)濟和社會發(fā)展的長期規(guī)劃，部門與地區(qū)規(guī)劃，經(jīng)濟建設(shè)的指 導(dǎo)方針、任務(wù)、產(chǎn)業(yè)政策、投資政策和技術(shù)經(jīng)濟政策以及國家和地方法規(guī)等； (2) 經(jīng)過批準(zhǔn)的項目建議書和在項目建議書批準(zhǔn)后簽訂的意向性協(xié)議等； (3)由國家批 準(zhǔn)的資源報告，國土開發(fā)整治規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃和工業(yè)基地規(guī)劃。對于交通運輸項 目建設(shè)要有有關(guān)的江河流域規(guī)劃與路網(wǎng)規(guī)劃等； (4)國家進出口貿(mào)易政策和關(guān)稅政策； (5)當(dāng)?shù)氐臄M建廠址的自然、經(jīng)濟、社會等基礎(chǔ)資料； (6)有關(guān)國家、地區(qū)和行 業(yè)的工程技術(shù)、經(jīng)濟方面的法令、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)定額資料等； (7)由國家頒布的建設(shè) 項目可行性研究及經(jīng)濟評價的有關(guān)規(guī)定； (8)包含各種市場信息的市場調(diào)研報告。 徐州工程學(xué)院畢業(yè)設(shè)計 (論文 ) 5 2 項目背景 地理環(huán)境 海濱城市海鹽縣位于 浙江省 北部富庶的杭嘉湖平原，東瀕 杭州 灣，西南與 海寧市 毗鄰，北與嘉興 秀洲區(qū) 、平湖市接壤。南離省會杭州 98公里，北距 上海 118公里。海鹽置縣于秦，歷史悠久，素以“魚米之鄉(xiāng)、絲綢之府、禮儀之邦、旅游之地”著稱。 城市發(fā)展 海鹽的城市空間拓展方向為：北進、東移、西拓、南控，形成“一城兩區(qū)”的組織結(jié)構(gòu)，其中，背去指武原城區(qū)和大橋新區(qū)，武原城區(qū)即目前海鹽縣的中心城區(qū)，重點為生活居住和商貿(mào)，海鹽作為杭 州灣大橋北岸橋頭堡，目前已規(guī)劃啟動建設(shè) 新區(qū)，新區(qū)定位為產(chǎn)業(yè)基地。 居民生活水平 近年來海鹽經(jīng)濟發(fā)展保持持續(xù)快速增長。 20xx年全縣實現(xiàn)生產(chǎn)總值（ GDP)，同比增長 %，增幅比上年回落 。 徐州工程學(xué)院畢業(yè)設(shè)計 (論文 ) 6 3 項目概況 項目名稱 海鹽縣城市建設(shè)重點項目：綺園文化區(qū)商業(yè)街 建設(shè)單位 建設(shè)單位：海鹽縣城市置業(yè)有限公司 項目簡介 綺園文化區(qū)商業(yè)街設(shè)計以綺園為中心，緊緊抓住這一區(qū)塊歷史的人文氣息，力求形成自然歷史 街區(qū)的風(fēng)格基調(diào)，二幢保留建筑代表二個不同時代的建筑風(fēng)格。大營弄 13號樓是清末建筑，老縣政府辦公樓是建國初期具有代表性的蘇式建筑，新建的主體建筑以明清時期的民居建筑為主、另有民國時期的中西合璧風(fēng)格的新建筑，使商業(yè)街建筑體現(xiàn)出多樣性、歷史性及自然性。 建成后的綺園文化區(qū)商業(yè)街與綺園文化區(qū)市民廣場、綺園文化區(qū)文展中心、綺園文化區(qū)會所有機結(jié)合形成綺園文化區(qū)，與綺園遙相呼應(yīng)，將成為滿足海鹽市民娛樂休閑要求的人性化的公共空間，是海鹽城市重要交流、休閑與陶冶情操的公共活動空間，是集大眾休閑、文化活動、商貿(mào)活動、體育健身等 綜合功能于一體的大型公共場所，具有“宜玩、宜購、宜留、宜游”的特色城市空間環(huán)境。 3. 4項目地理位置及環(huán)境 本地塊位于海鹽縣城市中心區(qū)，東臨新華橋、南接海寧路、西臨綺園路、北臨朝陽路。其中新華路為海鹽縣城交通主干道，后三條道路均為市區(qū)早期道路。除朝陽路外其余三條道路上的商業(yè)均較發(fā)達。 該商業(yè)街位于整個綺園文化區(qū)里面，南面有虹橋新村商業(yè)街，東面海鹽賓館，北接文化展示中心及市民休閑廣場、茶文化中心、西面就是綺園。 虹橋新村商業(yè)街為多層 商業(yè)混合，共 10幢，底層都是商鋪，由杭州濱江房產(chǎn)于 20xx年投資建成，已形成相當(dāng)繁華的商業(yè)街景。 海鹽賓館是一家按三星級標(biāo)準(zhǔn)建造的旅游涉外賓館。以園林式布局為主色調(diào)，葡萄牙風(fēng)格的別墅與具有濃郁現(xiàn)代氣息的十層新樓交相輝映，其功能多樣，集客房、餐飲、娛樂健身、會議等服務(wù)于一體，是會議、商務(wù)、旅游的理想下榻之處。 徐州工程學(xué)院畢業(yè)設(shè)計 (論文 ) 7 文化展示中心分為上面五層及地下二層，上面是博物館及博庫書城、地下為大潤發(fā)超市，總建筑面積約 6萬平方米，投資約 。 茶文化中心建筑面積約 6000平方米，投資約為 綺園是江南著名的園林，十大名園之一，建于清咸豐年間，為海鹽縣城武原鎮(zhèn)濱海及宗教文化旅游的主要景點之一。 徐州工程學(xué)院畢業(yè)設(shè)計 (論文 ) 8 4 市場分析 房地產(chǎn)市場是整個社會多樣市場體系中的一個子市場，具有一般市場的共性特征，在本質(zhì)上與一般市場相同，受價值規(guī)律、供求規(guī)律和競爭規(guī)律等經(jīng)濟規(guī)律的制約。但房地產(chǎn)本身也具有固有的特點，區(qū)別于其他的商品，這就致使了房地產(chǎn)市場區(qū)別于其他一般市場的獨特性，如市場供給缺乏必要的彈性，市場供給的不同質(zhì)性，政府壟斷的土地出讓 ，市場需求的多樣性，與銀行貸款關(guān)系密切，有比較強的區(qū)域性，需要專業(yè)人士提供相關(guān)服務(wù)等。 在社會主義市場經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)投資項目的獲利能力不但取決于可利用的各種資源，還取決于該項目能否滿足當(dāng)?shù)鼐用駥Ψ康禺a(chǎn)商品的現(xiàn)有或潛在需求，要了解這些需求就必須進行市場分析。房地產(chǎn)項目市場分析是指通過市場調(diào)研和市場預(yù)測，根據(jù)項目的性質(zhì)、特點以及競爭力等，對房地產(chǎn)商品的市場狀況作出正確的分析，具體的有需求分析、供給分析、價格分析和市場綜合分析。它的目的是要發(fā)現(xiàn)市場一般規(guī)律，尋求投資空間，預(yù)測市場的需求，為項目投資進行可行性研 究提供必要的信息。 房地產(chǎn)投資環(huán)境是影響和制約房地產(chǎn)投資項目是房地產(chǎn)生存發(fā)展所必須依賴的經(jīng)濟、社會、文化等外部條件的總稱。這些因素相互依賴、相互補充、相互補充、相互制約、形成一個有機的矛盾統(tǒng)一體。房地產(chǎn)投資環(huán)境是一個多層次、多因素的動態(tài)系統(tǒng)，分為微觀環(huán)境和宏觀環(huán)境兩大環(huán)境，各子系統(tǒng)間、各子系統(tǒng)中的各個因素之間都是相互聯(lián)系、相互制約的關(guān)系。對于任何一種投資，投資項目對適宜環(huán)境的適宜度對投資的成敗都起著至關(guān)重要的作用，環(huán)境條件的好壞直接影響了投資收益的高低。因此，投資環(huán)境的分析成為投資者 最為關(guān)心的問題之一。 近年來，由于政府加大了對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的扶持，使房地產(chǎn)投資、建設(shè)、銷售等都保持較好的發(fā)展勢頭，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)成為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。 20xx年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)約有 27萬個，從業(yè)人員超過 100多萬人，開發(fā)投資額約 4012億元，比 20xx年同期增長了 11%；商品房施工面積約 55105萬平方米，同比增長超過 %；商品房銷售額 ，增長超過 %。居民自有住宅已達到 60%。房地產(chǎn)估價機構(gòu) 5000余家，從業(yè)人員約 10余萬人，其中取得房地產(chǎn)估價師執(zhí) 業(yè)資格的人員約 145000人，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)約有 ，從業(yè)人員 20余萬人。物業(yè)管理企業(yè) 2萬個，從業(yè)人員 200多萬人。就總體而言，改革開放 20年來，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度是相當(dāng)快的。 從投資開發(fā)竣工面積到銷售總額已達到非常大的規(guī)模，房地產(chǎn)市場也日益走向規(guī)范化。房地產(chǎn)行業(yè)以然為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，它為國家的經(jīng)濟發(fā)展，為城鄉(xiāng)居民居住條件的改良起著十分重要的作用。 徐州工程學(xué)院畢業(yè)設(shè)計 (論文 ) 9 統(tǒng)計顯示， 20xx年前半年，全國商品房銷售面積 35109萬平方米，同比增長了 %。商品房銷售額 15800億元，同比增加 了 %。 20xx年海鹽縣房地產(chǎn)市場受宏觀形勢影響，商品房銷售量和銷售額同比均大幅下降，市場觀望的氣氛非常濃厚。在此特定情況下，根據(jù)國務(wù)院以及嘉興是人民政府出臺的 關(guān)于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場政策有關(guān)的精神 ，從稅收補貼、住房公積金貸款、各項規(guī)費的上繳、政府配套項目的建設(shè)等財政、稅收、信貸各個方面，對個人消費、房地產(chǎn)開發(fā)商均提出了必要的應(yīng)對措施，扶持了海鹽房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，度過難關(guān)。 20xx上半年，從市場表現(xiàn)來看，由于這些政策的出臺，為低迷的海鹽樓市注入了活力，觀望氣氛得到緩和， 市場信心有所增強。 海鹽縣經(jīng)濟和社會發(fā)展分析 （ 1）海鹽縣人口情況 全縣共 8個鎮(zhèn)， 20xx年末總?cè)丝谶_到了 37萬人，其中海鹽縣城常住人口 12萬人。 (2) 海鹽縣經(jīng)濟發(fā)展情況 近年來海鹽縣國民經(jīng)濟保持穩(wěn)定增長。 20xx年全縣實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 ，同比增長了 %。 其中： 20xx年全縣房地產(chǎn)開發(fā)投資達到 ，比上半年增長了 113%。新開工面積約 ，比上年增長了 %，竣工面積達到 ，比上半年下降%；實際銷售面積 ，比上半年下降了 31%全年商品房銷售額約 ，同比下降 %。 宏觀經(jīng)濟增長與房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系 見表 31 表 31 宏觀經(jīng)濟增長與房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系 由此，海鹽縣房地產(chǎn)市場正處于宏觀經(jīng)濟增長大于 8%的高速發(fā)展的時期。 （ 3）海鹽房地產(chǎn)主要指標(biāo)特征 宏觀經(jīng)濟增長 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 小于 4% 萎 縮 45% 停 滯 58% 穩(wěn)定發(fā)展 大于 8% 高速發(fā)展 徐州工程學(xué)院畢業(yè)設(shè)計 (論文 ) 10 。全縣完成商業(yè)性房地產(chǎn)投資約 ，占 20xx年總投資額的25%，其中核電二期東擴項目投 資 ，剔除核電同比增長了 59%。 。房屋施工面積約 ，剔除核電同比增長了 140%；房屋新開