【文章內(nèi)容簡介】 第8章 經(jīng)濟(jì)可行性分析 根據(jù)目前合肥市房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r和未來幾年房價(jià)預(yù)測情況，采用類比法，本項(xiàng)目定價(jià)情況為：標(biāo)準(zhǔn)層住宅銷售均價(jià)不低于9000元/㎡，商鋪銷售均價(jià)不低于11000元/㎡。 全部1至11號(hào)樓標(biāo)準(zhǔn)層住宅260套，總建筑面積27690㎡，預(yù)計(jì)可銷售額約262888860元；㎡，可銷售額約62302500元。本項(xiàng)目預(yù)計(jì)2017年1月初開盤：開盤一個(gè)月即至2017年1月底，銷量達(dá)25%約76套住宅，銷售金額81297840元；開盤三個(gè)月即至2017年3月底，銷量達(dá)70%約212套住宅，；開盤六個(gè)月即至2017年6月底，銷量達(dá)80%，約243套住宅，；開盤十二個(gè)月即至2017年12月底，銷量達(dá)90%，約273套住宅，；開盤至2018年3月底，全部售完304套住宅及商業(yè)配套，350個(gè)車位。錦湖園項(xiàng)目打算在價(jià)格上采取低開高走的定價(jià)策略[6]?？梢圆捎枚喾N宣傳推廣方式，并且以一個(gè)月為一個(gè)銷售周期，每一個(gè)銷售周期主打一種產(chǎn)品，銷售采取分階段適當(dāng)提價(jià)以產(chǎn)生漲價(jià)效應(yīng)，促進(jìn)成交。其中宣傳推廣方式主要有報(bào)紙廣告，短信推廣，傳單派發(fā)，道路廣告，影視宣傳的方式。表8 1總投資估算表序號(hào)項(xiàng)目說明投資額（萬元）1土地取得費(fèi)——79002前期準(zhǔn)備費(fèi)——勘察設(shè)計(jì)費(fèi)3*1%可行性研究費(fèi)——25其他費(fèi)3*1%3建安工程費(fèi)——63074基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)3*3%5公共設(shè)備建設(shè)費(fèi)100元/ ㎡6管理費(fèi)（1+2+3+4+5）*3%7銷售費(fèi)銷售收入*1%3408間接費(fèi)——市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)3*5%質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi)3*4%給水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi)600元/噸；25供電用電費(fèi)480元/KVA；20其他費(fèi)3*%9其他費(fèi)用3*%10預(yù)備費(fèi)3*3%11財(cái)務(wù)費(fèi)——630建設(shè)期利息——融資費(fèi)用*10%12總投資1+2+3+4+5+6+7+8+9+10+11表8 2分部分項(xiàng)工程費(fèi)用表土建與裝飾工程分部分項(xiàng)工程費(fèi)用分部工程名稱面積（㎡）單位造價(jià)（元/㎡）分部分項(xiàng)工程費(fèi)1土石方工程2砌筑工程32399073鋼筋混凝土工程4樓地面工程5墻柱面工程6天棚吊頂工程7門窗洞口工程8油漆涂料工程9屋面及防水工程合計(jì)安裝工程分部分項(xiàng)工程費(fèi)分部工程名稱面積（㎡）單位造價(jià)（元/㎡）分部分項(xiàng)工程費(fèi)1機(jī)械與電氣設(shè)備安裝工程8632664952給排水，采暖與燃?xì)夤こ?消防工程4通風(fēng)空調(diào)工程1975095弱電工程合計(jì)表8 3建安工程費(fèi)用組成表項(xiàng)目名稱面積單位造價(jià)造價(jià)說明（平方米）（元/平方米）面積*單位造價(jià)工 程 總 造 價(jià)1土方工程2主體建筑工程3安裝工程合計(jì)土 方 工 程1分部分項(xiàng)工程費(fèi)2措施項(xiàng)目費(fèi)303863其他項(xiàng)目費(fèi)————4規(guī)費(fèi)5稅金 合計(jì) 主體建筑工程1分部分項(xiàng)工程費(fèi)920349439002措施項(xiàng)目費(fèi)3053其他項(xiàng)目費(fèi)4規(guī)費(fèi)5稅金合計(jì)安裝工程1分部分項(xiàng)工程費(fèi)2措施項(xiàng)目費(fèi)3其他項(xiàng)目費(fèi)————4規(guī)費(fèi)2430085稅金合計(jì)表8 4 項(xiàng)目款使用計(jì)劃表項(xiàng)目合計(jì)2014年2015年2016年2017年土地取得79007900——————前期準(zhǔn)備費(fèi)——————建安工程費(fèi)6307————————基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)————公共設(shè)施建設(shè)————管理費(fèi)————200銷售費(fèi)用34040100100100間接費(fèi)160————其他費(fèi)預(yù)備費(fèi)財(cái)務(wù)費(fèi)630140175175140 ，其中資金籌措方式有三種，分別是開發(fā)商自有資金，銀行貸款，商品房預(yù)售收入。房地產(chǎn)開發(fā)商自有資本金10000萬元，全部用于項(xiàng)目投資。分別為投入6000萬元在第一年，第二年投入4000萬元。本項(xiàng)目債務(wù)資金為向銀行取得的長期借款1000萬元，單利計(jì)息，分3年等利息一次性還款，年利率6%。項(xiàng)目竣工后，當(dāng)年開盤售房，售房量占總量的70%。第二年售罄。 表8 5投資計(jì)劃與資金籌措表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)20142015201620171項(xiàng)目總投資額6140140財(cái)務(wù)費(fèi)用630140175175140不含財(cái)務(wù)費(fèi)用6000——2資金籌措4490070004000293004600資本金1000060004000————預(yù)售收入33900————293004600貸款10001000——————本項(xiàng)目房屋售價(jià)采用類比法得出，根據(jù)附近類似項(xiàng)目的具體情況，按照合理科學(xué)的方式確定售價(jià)。表8 6銷售價(jià)格對比表項(xiàng)目名稱 錦湖園濱湖萬科城保利海上五月花中鐵濱湖名邸銷售單價(jià)（元/平方米）9494900093008200距離本項(xiàng)目（米）050100500裝修狀況精裝精裝精裝簡裝參考比重（%）100603010房地產(chǎn)狀況區(qū)位（）100989895實(shí)物（）10095100100權(quán)益（）100100102102由上表可知以下可比價(jià)格；濱湖萬科城：比價(jià)=9000*(100/98)*(100/95)*(100/100)=9667（元）保利海上五月花：比價(jià)=9300*(100/98)*(100/98)*(100/102)=9493（元）中鐵濱湖名?。罕葍r(jià)=8200*(100/95)*(100/100)*(100/102)=8462（元）平均可比價(jià)格=9667*+9493*+8462*=9494（元）因此，本項(xiàng)目預(yù)定售價(jià)為9494元/平方米，同理可得商鋪售價(jià)為13000元/平方米。收入估算住宅：*27690=（萬元）商業(yè)配套收入：*=（萬元）車位銷售收入：4*350=1400（萬元）總銷售收入：++1400 = （萬元）其他財(cái)務(wù)評價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)：(1)考慮到本行業(yè)的投資利潤空間較高，并且未來若干年合肥市的房產(chǎn)價(jià)格走勢的趨高態(tài)勢，因此本項(xiàng)目的基準(zhǔn)收益率取20%。(2)企業(yè)所得稅率取25%，營業(yè)稅率取5%，城市維護(hù)與建設(shè)稅取7%，教育稅金及其附加取3%，%，盈余公積金以10%提取，公益金以5%提取，其他相關(guān)稅以國家標(biāo)準(zhǔn)計(jì)取。表8 7收入與稅金附加表（單位：萬元）序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)20152016201720181銷售總收入33900————293004600可銷售住宅面積27690————249212769均價(jià)9494————94949494比例1————配套可銷售面積————均價(jià)13000————1300013000比例1————車位收入1400————1260140汽車車位數(shù)350————31535均價(jià)40000————4000040000比例1————2稅金及其附加5085————4576509營業(yè)稅1695————1525170城市維護(hù)建設(shè)稅2373————2136237教育及其附加費(fèi)1017————9151023凈收入28815————247244091表8 8全部投資現(xiàn)金流量表（單位：萬元）序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)20152016201720181現(xiàn)金流入33900————293004600銷售房收入26278————銷售配套收入6222————6000222銷售車位收入1400————12601402現(xiàn)金流出249826140項(xiàng)目投資6140140營業(yè)稅金及附加5085————4576509所得稅——————3凈現(xiàn)金流量6140累計(jì)凈現(xiàn)金流量61404稅前現(xiàn)金流量61403951累計(jì)所得稅前現(xiàn)金流量6140計(jì)算指標(biāo)稅前稅后內(nèi)部收益率%%凈現(xiàn)值43202887靜態(tài)投資回收期動(dòng)態(tài)投資回收期表8 9資本金現(xiàn)金流量表（單位：萬元）序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)20152016201720181現(xiàn)金流入33900————293004600銷售住宅收入26278————銷售配套收入6222————6000222銷售車位收入1400————12601402現(xiàn)金流出——700040002000資本金1000060004000————債務(wù)資金10001000——————預(yù)售收入投入————2000營業(yè)稅金及附加5085————4576509所得稅——————其他支出————140借款本金償還118060601060——3凈現(xiàn)金流量——700040002600累計(jì)凈現(xiàn)金流量169767000110001337616976計(jì)算指標(biāo)內(nèi)部收益率%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值987靜態(tài)投資回收期動(dòng)態(tài)投資回收期基準(zhǔn)收益率20%表8 10貸款還本付息計(jì)劃表（單位：萬元）序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)2015201620171投資貸款償還額————————期初余額1000010601120當(dāng)年借款——100000當(dāng)年利息180606060當(dāng)年還本付息1180————1180其中：還本1000————100付息180————180期末余額01060112002償還資金來源————————資本金——6060——銷售預(yù)收入——0011803償貸能力——1060112004償還期——————表8 11資金來源與運(yùn)用表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)20152016201720181資金來源33900————293004600銷售住宅收入26278————銷售車位收入6222————6000222銷售配套收入1400————1260140貸款10001000——————資本金1000060004000————2資金運(yùn)用——700040001000房產(chǎn)投資——69403940——稅金及附加5085————4576509所得稅——————償還貸款本金118060601060——表8 12利潤