【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 、生活便利，享受真正方便、高效的家庭辦公和居家生活18裙樓有大型商場(chǎng)與金融商務(wù)大廳，塔樓有高檔寫(xiě)字間、開(kāi)放式辦公間、SOHO商務(wù)公寓，為業(yè)主商務(wù)、辦公提供優(yōu)惠服務(wù)項(xiàng)目推廣19項(xiàng)目包裝個(gè)性鮮明，塑造切合主力客戶(hù)群喜好的品牌形象20物超所值的售價(jià)21寬松的付款條件22完善的售后服務(wù)體系（住宅兩書(shū)制度、保修期、定期維護(hù)、裝修設(shè)計(jì)及施工）23專(zhuān)業(yè)化、規(guī)范化的推廣運(yùn)作手段機(jī)會(huì)☆合肥CBD地段物業(yè)，中心區(qū)不可復(fù)制的絕版地段 ☆市政府合作項(xiàng)目，可以整合運(yùn)用特殊的政策以及信息、配套等資源☆合肥中心區(qū)地產(chǎn)持續(xù)升溫所帶來(lái)的升值潛力 ☆美菱大道、金寨路等干道組成立體交通網(wǎng)絡(luò)形成商網(wǎng)，商機(jī)無(wú)限，形成消費(fèi)熱點(diǎn)片區(qū)☆地價(jià)成本低平，價(jià)格上揚(yáng)彈性較大 ☆中市區(qū)中心城對(duì)項(xiàng)目整體形象的提升☆年內(nèi)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中有升及部分行業(yè)收入增加 ☆作為標(biāo)志性物業(yè)在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上具備新穎性劣勢(shì)☆項(xiàng)目于99年停工之后復(fù)工建設(shè)，在社會(huì)上或多或少會(huì)形成一些負(fù)面影響☆項(xiàng)目綠化率不高，周邊建筑密度較大☆由于鄰近主要干道，朝南單位會(huì)有噪音污染威脅☆周邊高層住宅價(jià)格不高，對(duì)高檔次住宅產(chǎn)品的價(jià)格攀升形成一定壓力 ☆區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)承接力相對(duì)有限☆周邊及可比地段在建和待建同類(lèi)產(chǎn)品較少，市場(chǎng)定位缺少“參照系”強(qiáng)賣(mài)點(diǎn)提煉歸納上述各項(xiàng)優(yōu)勢(shì)，同時(shí)綜合考慮周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的市場(chǎng)定位，從而提煉出指導(dǎo)本項(xiàng)目個(gè)性化賣(mài)點(diǎn)。本項(xiàng)目強(qiáng)賣(mài)點(diǎn)提煉新概念新設(shè)計(jì)－－SOHO商務(wù)公寓：可以整合運(yùn)用特殊政策、信息、配套等資源的智能化商務(wù)公寓。中心區(qū)位置：顯赫位置，位于合肥政治、經(jīng)濟(jì)、文化、中心屬于CBD地段物業(yè)，中心區(qū)不可復(fù)制的絕版地段。便利交通網(wǎng)絡(luò)：美菱大道、金寨路等主干道組成立體交通網(wǎng)絡(luò)，多路巴士穿梭其間，去機(jī)場(chǎng)、火車(chē)站方便快捷。生活盡在掌握：菜市場(chǎng)、百貨大樓、鼓樓商廈、樂(lè)普生商廈、建行、工行、郵局等配套齊全。教育文化氛圍濃厚：鄰近省教委，合肥著名的中小學(xué)及幼兒園，如合肥六中、宿州路小學(xué)、省直機(jī)關(guān)幼兒園等。強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手的力作：項(xiàng)目由市政府、澳鑫公司、機(jī)械設(shè)計(jì)院等單位強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，傾力而作，產(chǎn)品極具品牌號(hào)召力，是合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)上的又一個(gè)明星樓盤(pán)。二、百花大廈(二期)市場(chǎng)定位戰(zhàn)略主力客戶(hù)群一目標(biāo)客戶(hù)群定位178。 現(xiàn)代人的工作思維方式讓人們不拘泥于一家公司，也不受限于朝九晚五。(1)金融、證券、IT高級(jí)白領(lǐng)人士；(2)外資企業(yè)駐合肥管理層；(3)頻繁往來(lái)境外商務(wù)人士；(4)合資企業(yè)外方雇員；(5)小型智慧型公司；(6)SOHO一族；(7)自由職業(yè)者主力客戶(hù)群二178。 喜歡中市區(qū)，對(duì)中市區(qū)有特殊情結(jié)者——中市區(qū)以其全市獨(dú)一無(wú)二的居家辦公環(huán)境吸引著眾多人的眼光，也令人傾心不已。（1） 當(dāng)?shù)鼐用?；?）長(zhǎng)期以市區(qū)為主活動(dòng)區(qū)域者；（3）對(duì)市中心區(qū)有特殊情結(jié)者；（4）少數(shù)投資者；主力客戶(hù)群三178。 集體購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)群——合肥作為安徽省城，是下轄縣市以及鄰省會(huì)城市獲取信息資源的集結(jié)地，加之項(xiàng)目處于金融街，因此銀行證券機(jī)構(gòu)成為集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)的主力。（1） 各地級(jí)縣市及其智能部門(mén)駐合肥的辦事處；（2）合肥的金融、證券機(jī)構(gòu)；屬性定位（USP）根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)有名稱(chēng)、規(guī)劃指標(biāo)、市場(chǎng)調(diào)研和SWOT分析，百花大廈二期的屬性定位已經(jīng)是呼之欲出：自由商務(wù)精英集散地顯赫政要富賈大都會(huì)金融貿(mào)易伙伴根據(jù)地立足于百花大廈二期的屬性定位，其功能顯而易見(jiàn)： SOHO式居家辦公——設(shè)開(kāi)敞式廚房和獨(dú)立衛(wèi)生間，提供星級(jí)化管理和服務(wù)：日常家居清潔、綠化、訂餐、代訂客房和機(jī)票、送報(bào)等系列服務(wù)，令居者各適其式，享受尊榮生活。 智能化辦公——在“信息時(shí)代”里，大眾傳播及資訊接受的對(duì)象往往就是單獨(dú)一人，在這里信息變得極端個(gè)人化。先進(jìn)的樓宇控制系統(tǒng)，每單位視規(guī)劃級(jí)別高低可選擇性裝配手提電話(huà)、鐳射打印機(jī)、圖文傳真機(jī)、多功能視像電話(huà)、多頻道衛(wèi)星電話(huà)，不但為業(yè)主提供國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)、合肥證券交易、衛(wèi)星電視等大資訊，業(yè)主虛擬社區(qū)還提供許多私人化的信息。在這里，業(yè)主會(huì)感到電腦上發(fā)布的信息都仿佛是專(zhuān)門(mén)為個(gè)人采集的，計(jì)算機(jī)仿佛和自己有著某種默契，時(shí)時(shí)提醒著業(yè)主個(gè)人自己所關(guān)心的事情。 開(kāi)放式交流——合肥，華中市場(chǎng)的主要門(mén)戶(hù)，華北與華南地區(qū)人流物流及經(jīng)貿(mào)往來(lái)的主要中轉(zhuǎn)站之一，是中國(guó)著名園林城市之一，有著配套完善的金融服務(wù)系統(tǒng)，眾多的高新技術(shù)人才，豐富的人文景觀資源，高尚生活大都市，吸引各路精英加盟，成為城市的主人。百花大廈二期將是這個(gè)大都市開(kāi)啟的一個(gè)大窗口，壽春路上又一個(gè)標(biāo)志性建筑；百花大廈二期將是這個(gè)大都市商貿(mào)、經(jīng)濟(jì)、文化信息匯聚的平臺(tái)，是周邊鄰省省會(huì)城市及下轄地級(jí)縣市最前沿的動(dòng)態(tài)資訊信息中心。大廈功能配套齊全，是合肥高智能化、星級(jí)化的商務(wù)公寓，業(yè)主、商戶(hù)交流更輕松自如。（品牌）形象定位品牌應(yīng)該說(shuō)是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的最高級(jí)手段，一個(gè)大品牌背后一定是一種獨(dú)具特色的文化，例如：可口可樂(lè)就是美國(guó)文化的代表，萬(wàn)寶路是粗獷男子漢的象征。地產(chǎn)行業(yè)的品牌營(yíng)銷(xiāo)目前也漸成風(fēng)氣。萬(wàn)科代表專(zhuān)業(yè)化和溫情關(guān)懷；相對(duì)而言，中海則給人品質(zhì)實(shí)在服務(wù)到位的品牌形象；而屬于業(yè)內(nèi)少壯派的金地地產(chǎn)，在近一兩年奮起直追，逐漸形成了略帶時(shí)尚感的產(chǎn)品特色以及人性化管理的形象。一個(gè)品質(zhì)優(yōu)良的項(xiàng)目如果能夠在推廣時(shí)輔以個(gè)性化的形象定位宣傳，其樓盤(pán)銷(xiāo)售的周期將大大縮短。這一點(diǎn)已經(jīng)得到行內(nèi)人士的普遍認(rèn)同。本項(xiàng)目在策劃中如何確立獨(dú)特品牌形象，樹(shù)立項(xiàng)目的靈魂，并全方位地加以具體化和具像化，是下一步工作中一個(gè)重要的課題。經(jīng)過(guò)仔細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查，我們認(rèn)為“百花大廈二期”要在合肥市場(chǎng)脫穎而出，比必須以個(gè)性化的形象定位來(lái)塑造產(chǎn)品自身獨(dú)特的差異化賣(mài)點(diǎn)。所以我們初步確定了以下形象定位：即將“百花大廈二期”建設(shè)成為一個(gè)“頂級(jí)的、智能化、極富現(xiàn)代感”的都市商住公寓精品。價(jià)格定位任何一種市場(chǎng)價(jià)格都是由供給與需求雙方共同確定的。在制定銷(xiāo)售價(jià)格時(shí)既要考慮發(fā)展商的成本及利潤(rùn)、考慮客戶(hù)所能承受或客戶(hù)心目中所認(rèn)可的價(jià)位，還要考慮項(xiàng)目作為中市區(qū)的高檔尚、一流的高層商住樓所對(duì)應(yīng)的整體形象。因?yàn)轫?xiàng)目地處中市區(qū)壽春路“金融街”上，周?chē)植剂艘恍﹤鹘y(tǒng)的多層住宅區(qū)，高層商住樓極少，因此其可比性不強(qiáng)，由于國(guó)銀提供的樓盤(pán)不是現(xiàn)時(shí)開(kāi)發(fā)上市的同類(lèi)型產(chǎn)品，因此不能完全依照這幾個(gè)樓盤(pán)的價(jià)格水準(zhǔn)來(lái)斷定百花二期的價(jià)格水平，因此此處只是介紹一下依據(jù) “周邊可比樓盤(pán)綜合指標(biāo)對(duì)比加權(quán)法”計(jì)算樓盤(pán)均價(jià)的方法。該算法參照了決定樓盤(pán)質(zhì)素的9大綜合因素，通過(guò)加權(quán)平均得出項(xiàng)目的平均價(jià)格。A、價(jià)依據(jù)說(shuō)明本定價(jià)策略制定主要以對(duì)項(xiàng)目所在片區(qū)之周邊同類(lèi)型物業(yè)實(shí)態(tài)調(diào)研結(jié)果和對(duì)城市居民住宅開(kāi)發(fā)積累之經(jīng)驗(yàn)為主要依據(jù)，并未直接參照發(fā)展商的土地、規(guī)劃、建設(shè)和資金等成本因素。本定價(jià)策略將依循對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)實(shí)價(jià)值、常規(guī)入市可實(shí)現(xiàn)價(jià)格以及未來(lái)升值空間三方面的分析判斷，而對(duì)其整體物業(yè)價(jià)值及其趨向予以建議性說(shuō)明。B、理論價(jià)值判斷【結(jié) 論】項(xiàng)目理論價(jià)值約為3500元/平方米(正式發(fā)售時(shí)的毛坯房均價(jià))?！就茢喾绞健繉?gòu)成項(xiàng)目物業(yè)價(jià)值的主要因素與該片區(qū)同類(lèi)型物業(yè)進(jìn)行優(yōu)劣比較，采用加權(quán)平均法推算?！就扑氵^(guò)程】據(jù)常規(guī)經(jīng)驗(yàn)，決定城市居民住宅價(jià)值的主要因素有以下幾項(xiàng)：地塊區(qū)位： 土地價(jià)值，周邊景觀，周?chē)飿I(yè)種類(lèi)和檔次，興建居民住宅的成熟度小區(qū)規(guī)劃： 環(huán)境規(guī)劃，戶(hù)型，交通組織，外立面風(fēng)格，配套設(shè)施市政配套： 周邊醫(yī)院、學(xué)校、商場(chǎng)、公園、銀行、郵局等布局結(jié)構(gòu)發(fā)展商形象、實(shí)力： 資金實(shí)力，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，客戶(hù)聚集能力，知名度，社會(huì)資源綜合利用能力，工程進(jìn)展和管理物業(yè)管理： 物業(yè)管理執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)素戶(hù)型安排： 戶(hù)型的安排是否同市場(chǎng)的需求相吻合，內(nèi)部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)及功能區(qū)的劃分是否科學(xué)、合理。設(shè)備材料：用料是否考究、設(shè)備是否先進(jìn)、有無(wú)裝修等。社區(qū)規(guī)模：大規(guī)模的社區(qū)更容易引起購(gòu)房人士的關(guān)注。同時(shí)大規(guī)模社區(qū)也可以從側(cè)面體現(xiàn)發(fā)展商的實(shí)力。營(yíng)銷(xiāo)策劃和推廣： 主力客戶(hù)群定位、價(jià)格策略、入市時(shí)機(jī)、形象包裝、廣告推廣根據(jù)對(duì)本項(xiàng)目周邊同類(lèi)型物業(yè)（一般是6個(gè)典型代表物業(yè)）實(shí)地考察的結(jié)果和項(xiàng)目物業(yè)價(jià)值構(gòu)成要素比較可以得出以下推斷(總權(quán)重為26)：地塊區(qū)位（權(quán)重4）根據(jù)6個(gè)同類(lèi)型物業(yè)在地塊先天條件上的優(yōu)劣程度排名打分，得出本項(xiàng)目相當(dāng)于6個(gè)同類(lèi)型物業(yè)中區(qū)位優(yōu)勢(shì)接近的一個(gè)或幾個(gè)同類(lèi)物業(yè)對(duì)應(yīng)的平均值，即本項(xiàng)目在地塊區(qū)位上應(yīng)達(dá)到的類(lèi)比物業(yè)均值一。見(jiàn)下排名表，下同。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)（權(quán)重4）根據(jù)6個(gè)同類(lèi)型物業(yè)在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)上的優(yōu)劣排名打分，得出本項(xiàng)目相當(dāng)于6個(gè)同類(lèi)型物業(yè)中規(guī)劃設(shè)計(jì)較接近的一個(gè)或幾個(gè)同類(lèi)物業(yè)對(duì)應(yīng)的平均值，即本項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)上應(yīng)達(dá)到的類(lèi)比物業(yè)均值二。市政配套（權(quán)重3）根據(jù)6個(gè)同類(lèi)型物業(yè)在市政配套上的優(yōu)劣排名打分，得出本項(xiàng)目相當(dāng)于6個(gè)同類(lèi)型物業(yè)中市政配套接近的一個(gè)或幾個(gè)同類(lèi)物業(yè)對(duì)應(yīng)的平均值，即本項(xiàng)目在市政配套上應(yīng)達(dá)到的類(lèi)比物業(yè)均值三。發(fā)展商實(shí)力（權(quán)重2）根據(jù)6個(gè)同類(lèi)型物業(yè)在發(fā)展商實(shí)力上的強(qiáng)弱排名打分，得出本項(xiàng)目相當(dāng)于6個(gè)同類(lèi)型物業(yè)中在發(fā)展商實(shí)力上較接近的一個(gè)或幾個(gè)同類(lèi)物業(yè)對(duì)應(yīng)的平均值，即本項(xiàng)目在發(fā)展商實(shí)力上應(yīng)達(dá)到的類(lèi)比物業(yè)均值四。物業(yè)管理（權(quán)重3）根據(jù)6個(gè)同類(lèi)型物業(yè)在物業(yè)管理上的好壞排名打分，得出本項(xiàng)目相當(dāng)于6個(gè)同類(lèi)型物業(yè)中在物業(yè)管理上較接近的一個(gè)或幾個(gè)同類(lèi)物業(yè)對(duì)應(yīng)的平均值，即本項(xiàng)目在物業(yè)管理上應(yīng)達(dá)到均的類(lèi)比物業(yè)均值五。戶(hù)型安排：(權(quán)重4)根據(jù)6個(gè)同類(lèi)型物業(yè)在戶(hù)型設(shè)計(jì)上的優(yōu)劣排名打分，得出本項(xiàng)目相當(dāng)于6個(gè)同類(lèi)型物業(yè)中在戶(hù)型設(shè)計(jì)上較接近的一個(gè)或幾個(gè)同類(lèi)物業(yè)對(duì)應(yīng)的平均值，即本項(xiàng)目在戶(hù)型設(shè)計(jì)上應(yīng)達(dá)到的類(lèi)比物業(yè)均值六。、設(shè)備材料：(權(quán)重2)根據(jù)6個(gè)同類(lèi)型物業(yè)在設(shè)備材料使用上的優(yōu)劣排名打分，得出本項(xiàng)目相當(dāng)于6個(gè)同類(lèi)型物業(yè)中在設(shè)備材料上較接近的一個(gè)或幾個(gè)同類(lèi)物業(yè)對(duì)應(yīng)的平均值，即本項(xiàng)目在設(shè)備材料上應(yīng)達(dá)到的類(lèi)比