棗陽某商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目商業(yè)設(shè)計(jì)思路-資料下載頁
2025-01-21 17:46本頁面
【正文】 場比較的參考標(biāo)準(zhǔn) 選擇參考項(xiàng)目 說明：選取棗陽典型商服物業(yè)，并根據(jù)外部因素和內(nèi)部因素進(jìn)行對比打分。 商業(yè)街對比綜合質(zhì)素打分 外部因素 50% 內(nèi)部因素 50% 物業(yè)名稱 商業(yè) 成熟度 交通 便利度 人流量 分項(xiàng) 綜合分 規(guī)模 建筑 外立面 臨街程度 空間結(jié)構(gòu) 車位量 分項(xiàng) 綜合分 綜合分 三環(huán) 書香苑 東城 宜景苑 香格里 城市花園 海天麗景 新時(shí)代商業(yè)廣場 人民路商鋪靜態(tài)比準(zhǔn)價(jià) 根據(jù)市場比較法，外街比準(zhǔn)均價(jià)為 4324元 /平米 樓盤名稱 (臨街鋪） 均價(jià) 對比得分 比準(zhǔn)均價(jià) 權(quán)重 權(quán)重均價(jià) 三環(huán) 書香苑 6380 5748 1035 東城 宜景苑 5500 5720 858 香格里 城市花園 5000 4650 930 海天麗景 6380 6125 919 新時(shí)代商業(yè)廣場 7100 5822 582 人民路商鋪靜 態(tài)比準(zhǔn)價(jià) 根據(jù)本項(xiàng)目特點(diǎn)及區(qū)域市場特點(diǎn)，本項(xiàng)目的溢價(jià)空間主要集中在 營銷、產(chǎn)品突破、形象 三個(gè)方面，初步預(yù)期將帶來 3%— 5%的溢價(jià)。 動態(tài)價(jià)格 =靜態(tài)比準(zhǔn)價(jià) +溢價(jià)空間 市場比較，確定權(quán)重，加權(quán)平均 市場增長溢價(jià) 規(guī)劃利好溢價(jià) 營銷措施溢價(jià) 外部溢價(jià)因素 內(nèi)部溢價(jià)因素 項(xiàng)目成熟溢價(jià) 產(chǎn)品領(lǐng)先溢價(jià) 品牌信譽(yù)溢價(jià) 經(jīng)過溢價(jià)，外街均價(jià)區(qū)間 [4454， 4540] 元 /平米 人民路商鋪 動態(tài)價(jià)格 背街均價(jià) =外街均價(jià) 65% 根據(jù)市場經(jīng)驗(yàn)，合理被街價(jià)格一般是外街價(jià)格的 55%— 65%左右。 背街均價(jià)初步確定為： [2895， 2951]元 /㎡ 背街商鋪 動態(tài)價(jià)格 —— 規(guī)劃路及興隆路商鋪 背街商鋪 背街商鋪 集中商業(yè)銷售 價(jià)格 根據(jù)市場情況及項(xiàng)目自身特質(zhì)，我司認(rèn)為： 現(xiàn)階段項(xiàng)目所在區(qū)域因人氣及人、車流量均不足，賣場的商業(yè)價(jià)值得不到最大體現(xiàn)，銷售價(jià)格也因此會有所下降。集中商業(yè)在銷售中將存在一定難度，因此我司建議：貴司應(yīng)采用先招商，自己持有一段時(shí)間物業(yè)后在進(jìn)行銷售。 銷售價(jià)格可根據(jù)當(dāng)時(shí)市場行情及賣場經(jīng)營的情況進(jìn)行制定。 動態(tài)價(jià)格 我司建議，商鋪均價(jià)初定為： 說明：銷售過程中，可根據(jù)市場及具體銷售情況進(jìn)行價(jià)格提升。 人民路街鋪均價(jià)： 4500元 /㎡ 背街商鋪均價(jià)為： 2900元 /㎡ 商業(yè)推盤時(shí)序 商鋪推盤原則： 先住宅、后商業(yè)，商業(yè)借勢上市； 分節(jié)點(diǎn)推售，嚴(yán)格把握逐步攀升的價(jià)格策略； 集中商業(yè)采用先招商在開發(fā)的策略； 先形象（風(fēng)情街展示）后銷售，提升商業(yè)附加值。 一期 二期 商業(yè)推盤時(shí)序 商鋪推售應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目住宅的推盤節(jié)奏，與一期并同開發(fā)，帶一期住宅銷售至尾盤時(shí)在推售商業(yè)。 商鋪共采用兩期推售，與住宅銷售同步進(jìn)行，通過小區(qū)不斷成熟、業(yè)主入住率增加，逐步拉升商鋪價(jià)格。具體推售情況如下表： 推售面積 推售時(shí)機(jī) 一期 2976㎡ 一期住宅銷售 80%時(shí) 二期 （不含集中商業(yè)） 1682㎡ 二期住宅銷售 80%時(shí) 注：在銷售一期商鋪時(shí)應(yīng)開始進(jìn)行集中商業(yè)的招商工作，按商家的需求設(shè)計(jì)賣場。 營銷戰(zhàn)略 化解銷售抗性，增強(qiáng)吸引力市場引導(dǎo)期工作有力，蓄勢到位開盤一舉奠定銷售氣勢實(shí)現(xiàn)全盤持續(xù)熱銷。 通過 住宅熱銷、展示和體驗(yàn) 以及價(jià)格形成強(qiáng)大的吸引力，同時(shí)采取有效措施化解抵抗心理 民間觀點(diǎn) “一旺帶三街”、“一鋪養(yǎng)三代”。 —— 中國民間格言 我們的觀點(diǎn) 化解抗性的后果僅僅是沒有抗性，不會直接促成購買；只有強(qiáng)大的吸引力，才會使得客戶 產(chǎn)生購買。 增強(qiáng)吸引力，是化解抗性的最有效方法。就像防守的最好辦法就是進(jìn)攻。 多角度增強(qiáng)棗陽 新天地 的吸引力，是營銷要解決的核心問題 提升商業(yè)價(jià)值： 集中渲染一期住宅銷售佳績與商鋪升值的潛力 充分體驗(yàn)展示： 通過地中海歐陸風(fēng)情商業(yè)街的全面展示，使上訪客戶產(chǎn)生震撼效果 產(chǎn)品投資門檻： 控制面積，用單價(jià)差異引導(dǎo)客戶購買規(guī)劃路及興隆路商鋪 區(qū)域價(jià)值營銷： 重點(diǎn)炒作環(huán)城行政新區(qū)的區(qū)域價(jià)值，多角度強(qiáng)調(diào)區(qū)域和項(xiàng)目的未來升值空間 吸引力來自于 住宅熱銷來帶的市場效應(yīng) ?結(jié)合住宅的系統(tǒng)廣告宣傳推廣 ?招商先行，引入商家 營銷舉措 展示體驗(yàn)所帶來的震撼和共鳴 ?各節(jié)點(diǎn)參與性活動 ?現(xiàn)場效果 ?平面故事渲染 區(qū)域升值帶來的產(chǎn)品升值 ?棗陽行政新區(qū)形象的建立 ?平面和戶外廣告宣傳 ?現(xiàn)場營銷活動的引導(dǎo) 產(chǎn)品本身價(jià)值點(diǎn) ?異域風(fēng)情街區(qū)增值點(diǎn)效果 ?樓書和軟文宣傳 謝謝 演示完畢！
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