四川陽光商業(yè)街區(qū)商業(yè)發(fā)展計劃書-資料下載頁
2025-05-13 02:57本頁面
【導讀】地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。宏觀環(huán)境調(diào)查、基礎(chǔ)經(jīng)濟環(huán)境調(diào)查；鄰儀（隴）營（山），北連通（江）巴（州）。全縣幅員2229平方公里，轄43個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，12. 個居委會，486個行政村，3960個村民小組，總?cè)丝?70906人，其中城鎮(zhèn)人口175460人，農(nóng)業(yè)人口795446人，耕地面積萬畝。系全國扶貧開發(fā)工作重點縣，也是國家司法部、省發(fā)改委和省路橋集團定點幫扶縣。豬、優(yōu)質(zhì)生態(tài)牛、皇山香茗等品牌已獲國家和省綠色品牌申報準入。萬”的企業(yè)，獲全國食品工業(yè)強縣殊榮。城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在%左右，城鎮(zhèn)、農(nóng)村社會保障覆蓋率分別達到60%、20%。2020年，城鎮(zhèn)居民人均住房面積平方米。平昌縣投資億元興建大型水電站—雙灘電站和技改擴能風灘電站。平昌縣將構(gòu)建交通骨架。移民，雙灘電站、風灘電站全面投產(chǎn)發(fā)電，力爭新增裝機10萬千瓦。完成巴河二號橋建設(shè)，打通過境。干道，拓展城市框架。
【正文】 方米。按照地產(chǎn)定價貫用的“低開高走”原則，本案建議項目臨街部分門市均價為 9600 元 /平方米 。 將平昌縣主要街區(qū)的租金通過以上數(shù)值進行回歸比較： 得分 回歸分析價格 現(xiàn)價格 新平街中段 6． 04 11000 新平街東西段 3． 58 5500 新華街 4． 35 7200 新北街 5． 13 9100 開發(fā)區(qū) 3． 7 4600 鄰江路 3． 93 5050 可以看出，通過回歸分析得出的價格與現(xiàn)實中的價格相差不大。因此，這次回歸分析是合乎市場規(guī)律的，是有效的。 而根據(jù)一般市場規(guī)律，二 層價格應(yīng)在平街層價格的 33%左右，負一層價格應(yīng)該在臨街層價格的 30％－ 50％ ,臨街一層縱深較長價格應(yīng)在臨街門市的 30%40%。因本案負一層具有一定特殊性故按平臨街層價格的 60%70%，因此本案對其商業(yè)部分定價如下： 建筑面積 均價 總銷售額 負一層 4848 5500 2666 臨街門市 1500 9600 1440 一層內(nèi)街 4500 1454 平街二層 2900 1420 平街三層 2200 205 合計 20600 7185 (注：臨街門市取進深 15 米 ) 而根據(jù)二級區(qū)縣市場投資與回報的一般規(guī)律，而商業(yè)物業(yè)投資回收期一般在 10～ 13 年，且越臨近城市中心商圈的物業(yè)其投資回收期越短。因此，我們根據(jù)商業(yè)門市的商業(yè)價值反推出該物業(yè)的月租金，因此對本案其商業(yè)部分租金定價如下： 其公式為： 物業(yè)單位面積月租金＝物業(yè)商業(yè)價值247。物業(yè)面積247。投資回收期（月） 建筑面積 物業(yè)單位面積月租金 年租金總額 負一層 4848 35 1305231 臨街門市 1500 60 1107692 一層內(nèi)街 29 944844 平街二層 19 1092814 平街三層 14 157764 合計 31 (均價 ) 4608344 3．項目 商業(yè) 總銷售收入 （單位：萬） 面積 單價 總價 賓館 2300 646 商業(yè)部分 4000 7185 合計 7831 18 第四部分 招商運營篇 一、 招商 招商原則 原則 1：嚴格執(zhí)行項目的業(yè)態(tài)組合 所有的目標商家必須 符合 街區(qū) 的基本要求 ，進駐商戶應(yīng)有品牌、特色，具有一定的行業(yè)號 召力 。 原則 2： 同業(yè)差異化、異業(yè)互補 對于 街區(qū) 在同一業(yè)態(tài)內(nèi)，遵循差異化的原則， 避免 街區(qū)內(nèi)部的 自身競爭 遵循互補的原則， 滿足顧客消費 體驗 的選擇權(quán)，提高消費興趣。 原則 3：大品牌優(yōu)先， 特殊商戶特殊對待 對于 品牌具有較高的 影響力 、 號召力和發(fā)展?jié)摿Φ拇笃放粕虘艉吞厥馍虘簦?給予 適當?shù)?優(yōu)惠政策，起到 “ 以點帶面， 快速啟動” 的 目的 。 原則 4： 放水養(yǎng)魚 街區(qū)招商 采取放水養(yǎng)魚原則， “ 先做人氣，再做生意 ” ，采用合理租金與優(yōu)質(zhì)服務(wù)，將 街區(qū)做火， 匯集 人氣 。 招商政策 —— 統(tǒng)一管理，統(tǒng)一運營。 —— 租賃期限為 13 年，靈活機動。 招商優(yōu)惠政策 —— 進駐商戶享受一定免租期。 —— 進駐商戶免物業(yè)管理費、保險費。 —— 進駐商戶享受享受工商、稅務(wù)、衛(wèi)生等優(yōu)惠政策扶持。 —— 進駐商戶享 受 廣告推廣支持。 招商運營計劃 序號 工作項目 實施要點 完成時間 備注 1 前期招商準備 市場定位、 組織交通、擬定工作計劃 8． 31 2 營銷推廣 制定招商手冊，招商百問、廣 告媒體宣傳、前期蓄勢 9． 16 3 招商工作 全面進行商業(yè)招商 ，確保 10月底完成 70%以上的招商面積 10． 30 4 商業(yè)街正式開業(yè) 制定預(yù)案為開業(yè)作好準備 11． 15 正式全面開業(yè) 11． 18 二、 經(jīng)營 經(jīng)營原則 原則 1：本著商家賺錢優(yōu)先， 從而 實現(xiàn)雙贏的原則 只有本著讓商家賺到錢，才能保持可持續(xù)健康發(fā)展。努力打造街區(qū)大品牌形象， 解決商家后顧之憂 ,帶動內(nèi)部各商家的發(fā)展，讓商家賺錢優(yōu)先。 原則 2：以 品牌 特色贏取核心競爭力 打造以餐飲、娛樂、休閑、小商品副食批發(fā)于一體的大型商業(yè)街區(qū)、做出特色， 特色就是生 19 命，特色就是競爭力。 原則 3：避免內(nèi)部惡性競爭 街區(qū)在經(jīng)營項目及商家的選擇上，根據(jù) 項目 業(yè)態(tài)定位，堅決不會引進內(nèi)容同質(zhì)化的商家，避免內(nèi)部商家的惡性競爭； 經(jīng)營模式 統(tǒng)一管理、統(tǒng)一運營 、品牌經(jīng)營 引進“統(tǒng)一管理、統(tǒng)一運營”的國際化流行 商業(yè)運營模式，與入駐商家共同承擔市場風險，保證街區(qū)按照既定的 路線健康發(fā)展 ；提高項目形象打 造 平昌商業(yè)旗艦 。 人性化的硬件設(shè)施，營造良好商業(yè)氛圍。 打造專業(yè)的管理團隊 用規(guī)范化、人性化、精細化的管理，做好項目的運營管理 工 作 ，完全解除商家之后顧之憂，實現(xiàn)真正雙贏。
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