四川陽光商業(yè)街區(qū)商業(yè)發(fā)展計劃書-wenkub
2023-05-20 02:57:11 本頁面
【正文】 程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 陽光 商業(yè)街區(qū) 商業(yè) 發(fā)展 計劃書 1 目錄： 第一部分 市場分析篇 宏觀環(huán)境調(diào)查、基礎(chǔ)經(jīng)濟環(huán)境調(diào)查； 第二部分 市場定位篇 項目研究 產(chǎn)品定位 商業(yè)市場定位分析 定位功能分區(qū) 第三部分 經(jīng)濟效益分析 第四部分 招商運營篇 2020814 第一部分 市場分析篇 宏觀市場環(huán)境調(diào)查 1． 1 宏觀經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 1． 1． 1 被調(diào)查區(qū)域概述 平昌縣，位于四川東北部、米倉山南麓，東接萬（源）宣（漢），南抵達(dá)（縣）渠（縣），西鄰儀（隴）營（山），北連通（江）巴（州 ）。新建工業(yè)園區(qū)，著力做大做強做優(yōu)龍頭企業(yè)，農(nóng)工互動、產(chǎn)業(yè)相融格局初步形成，培育出產(chǎn)值“ 4 個超億 8 個超 5000萬”的企業(yè)，獲全國食品工業(yè)強縣殊榮。 圍繞把縣城建成“山水園林城市”目標(biāo)，不斷加快舊城改造和新區(qū)開發(fā)步伐，竭力推進(jìn)城市化進(jìn)程。積極配合抓好達(dá)巴鐵路開工和達(dá)巴高速公路立項前期工作，啟動實施平 (昌 )— 悅 (中 )紅色旅游干線公路建設(shè)。建好文化藝術(shù)中心、平昌外國語學(xué)校、信義小學(xué)。 1． 2 周邊環(huán)境 1． 2． 1 周邊建筑物 項目正面臨同州農(nóng)貿(mào)市場，擁擠嘈雜，形象較差； 項目背面臨巴河； 項目左面是陳舊的改造房，形象較差； 項目右面臨新車站和金佛賓館； 1． 2． 2 綠化景觀、自然景觀及歷史人文景觀 項目背面臨巴河，景觀較好，視野開闊； 其余幾面無綠化景觀、自然景觀及歷史人文景觀； 1． 3 交通狀況 1． 3． 1 地塊周邊的市政路網(wǎng)及其公共交通現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃 項目周邊的市政路網(wǎng)：開發(fā)區(qū)－達(dá)巴路－新華街交匯處，向達(dá)州方向，開發(fā)區(qū)及新平街西段延伸，無遠(yuǎn)景規(guī)劃。距離約 300 米處有正在修建的現(xiàn)代百貨 —— 摩爾購物中心和平昌縣最大的超市 —— 大眾超市。 1． 4． 5 娛樂、餐飲、休閑 項目周邊餐飲場所較少，僅有醉魚頭火鍋； 項目周邊無娛樂、休閑設(shè)施 ； 10 項目周邊有民生賓館、金佛賓館等賓館，但檔次和規(guī)模較??； 1． 4． 6 生活服務(wù) 項目正面有同州農(nóng)貿(mào)市場，但形象較差，但由于經(jīng)營多年，經(jīng)營效益較好； 1． 4． 7 游樂休憩設(shè)施 項目左面擬修建 159 休閑廣場， 目前尚未動工； 1． 4． 8 歷史人文區(qū)位影響 項目周邊無歷史人文古跡，背面臨巴河，景觀及視野較好。 競爭壁壘機會： 本項目的核心優(yōu)勢在于地段、 自然 景觀和小區(qū)配套，這些優(yōu)勢對于房地產(chǎn)項目而言均屬于稀缺性的，所以在短期內(nèi)這些優(yōu)勢不會被其他的競爭樓盤模仿或者打破。根據(jù)我們前期的市場調(diào)研結(jié)果及對相關(guān)商業(yè)環(huán)境的分析理解，再結(jié)合我們多年的市場經(jīng)驗積累和對目前市場背景與變化規(guī)律 的了解，我們認(rèn)為本案的總體市場定位應(yīng)遵循以下原則： ★ 要符合市場需要，符合市場購買力； ★ 充分利用市場機會，避開環(huán)境威脅； ★ 要根據(jù)其街區(qū)功能進(jìn)行商業(yè)定位； ★ 擴大目標(biāo)市場范圍，減少開發(fā)風(fēng)險； ★ 要有利于本項目銷售推廣和使項目物業(yè)價值最大化； ★ 要確保物業(yè)經(jīng)營的可操作性。 12 項目平街二層局部可做休閑、餐飲和娛樂等，充分利用本項目的景觀資源和配套設(shè)施組建一個平 昌縣大型的餐飲、休閑、娛樂城。該標(biāo)準(zhǔn)的選擇主要根據(jù)項目所處市場環(huán)境及開發(fā)商對分析結(jié)果要求的精確程度來確定，結(jié)合本項目所處市場環(huán)境，我們確定項目標(biāo)準(zhǔn)如下： ★ 與本案的用途類似 ★ 與本案目標(biāo)消費群相近 ★ 與本案處于同一商圈 根據(jù)以上標(biāo)準(zhǔn)我們選擇新平街、新華街、新北街、開發(fā)區(qū)和臨江路的臨街門市進(jìn)行比較分析。目前最流行也最實用的權(quán)重確定方法就是德爾菲法，也稱為專家意見法，它是應(yīng)用數(shù)理統(tǒng)計的方法，采用一定的程序綜合多名專家的經(jīng)驗和意見，取得難于定 量問題、答案的一種科學(xué)方法，其實質(zhì)是經(jīng)驗判斷，通過此方法可以得出比較可信的要素權(quán)重，具體操作過程如下： ★ 提出問題，設(shè)計調(diào)查表格 ★ 選擇專家，專家征詢和信息反饋 ★ 專家意見的處理 ★ 結(jié)果確定 通過德爾菲法權(quán)重確定如下： 16 要素 位置 交通 人流 升值潛力 形象 配套 商業(yè)氛圍 業(yè)態(tài) 權(quán)重（ %） 20 10 5 10 2．商業(yè)部分的價格定位 2． 1 一線回歸分析 參考街區(qū)因素及權(quán)重分析表（ 10 分制） 項目名稱 位置 交通 人流 升值潛力 形象 配套 商業(yè)氛圍 業(yè)態(tài) 評定 權(quán)重（ %） 20 10 5 10 新平街中段 6 4 5 6 5 6． 04 新平街東西段 4 4 5 6 4 3 2 4 3． 58
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