四川陽(yáng)光商業(yè)街區(qū)商業(yè)發(fā)展計(jì)劃書(shū)-文庫(kù)吧資料
2025-05-23 02:57本頁(yè)面
【正文】 確定其權(quán)重 考慮到參照項(xiàng)目與本項(xiàng)目所處的宏觀環(huán)境及區(qū)域環(huán)境差異不大，在確定對(duì)比要素時(shí)，我們著重考慮參照項(xiàng)目與本項(xiàng)目在微觀因素上的差別，故選 擇位置、交通、人流量、升值空間、物業(yè)形象、物業(yè)配套、周邊環(huán)境等七大要素作為樓盤因素。該標(biāo)準(zhǔn)的選擇主要根據(jù)項(xiàng)目所處市場(chǎng)環(huán)境及開(kāi)發(fā)商對(duì)分析結(jié)果要求的精確程度來(lái)確定，結(jié)合本項(xiàng)目所處市場(chǎng)環(huán)境，我們確定項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)如下： ★ 與本案的用途類似 ★ 與本案目標(biāo)消費(fèi)群相近 ★ 與本案處于同一商圈 根據(jù)以上標(biāo)準(zhǔn)我們選擇新平街、新華街、新北街、開(kāi)發(fā)區(qū)和臨江路的臨街門市進(jìn)行比較分析。 但考慮到平昌縣目前在售商業(yè)樓盤銷售率參差不齊，從而反映出在售商業(yè)樓盤價(jià)格受市場(chǎng)接受的程度不一致，因此在本案的價(jià)格評(píng)估中將主要以街區(qū)商鋪?zhàn)饨鹱鳛橹饕獏⒄障担言谑蹣潜P價(jià)格作為類比檢測(cè)系。 12 項(xiàng)目平街二層局部可做休閑、餐飲和娛樂(lè)等，充分利用本項(xiàng)目的景觀資源和配套設(shè)施組建一個(gè)平 昌縣大型的餐飲、休閑、娛樂(lè)城。 項(xiàng)目平街一層部分門市臨街 做一部分服裝及兒童裝、小商品和副食批發(fā)，原因一、因平昌縣小商品批發(fā)市場(chǎng)集聚在江洋農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，但受到交通方面的制約，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)狀況不佳，大部分商家都有搬遷之意，而本項(xiàng)目臨近汽車站具有良好交通條件和完善的配套設(shè)施，將逐漸成為平昌縣同類市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)者。根據(jù)我們前期的市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果及對(duì)相關(guān)商業(yè)環(huán)境的分析理解，再結(jié)合我們多年的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)積累和對(duì)目前市場(chǎng)背景與變化規(guī)律 的了解，我們認(rèn)為本案的總體市場(chǎng)定位應(yīng)遵循以下原則： ★ 要符合市場(chǎng)需要，符合市場(chǎng)購(gòu)買力； ★ 充分利用市場(chǎng)機(jī)會(huì)，避開(kāi)環(huán)境威脅； ★ 要根據(jù)其街區(qū)功能進(jìn)行商業(yè)定位； ★ 擴(kuò)大目標(biāo)市場(chǎng)范圍，減少開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)； ★ 要有利于本項(xiàng)目銷售推廣和使項(xiàng)目物業(yè)價(jià)值最大化； ★ 要確保物業(yè)經(jīng)營(yíng)的可操作性。 威脅（ T） 客戶爭(zhēng)奪威脅：周邊競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)會(huì) 對(duì)本項(xiàng)目目標(biāo)客戶會(huì)造成一定程度的分流； 資金鏈斷裂威脅：項(xiàng)目在施工過(guò)程中，因自身建設(shè)資金出現(xiàn) 問(wèn)題 ，而產(chǎn)生資金鏈斷裂，導(dǎo)致項(xiàng)目不能按期回收資金，而產(chǎn)生 資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)； 市場(chǎng)威脅： 未來(lái)市場(chǎng)形勢(shì)不可預(yù)料，如果項(xiàng)目工期延長(zhǎng)，會(huì)產(chǎn)生很多可變因素 ； 工期延長(zhǎng)威脅： 如果由于資金 以及不可預(yù)見(jiàn)的因素導(dǎo)致項(xiàng)目的建設(shè)周期延長(zhǎng)，將會(huì)增加項(xiàng)目的成本，貽誤招商和銷售的最佳時(shí)機(jī)。 競(jìng)爭(zhēng)壁壘機(jī)會(huì)： 本項(xiàng)目的核心優(yōu)勢(shì)在于地段、 自然 景觀和小區(qū)配套，這些優(yōu)勢(shì)對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目而言均屬于稀缺性的，所以在短期內(nèi)這些優(yōu)勢(shì)不會(huì)被其他的競(jìng)爭(zhēng)樓盤模仿或者打破。 機(jī)會(huì)（ O） 發(fā)展重心轉(zhuǎn)移機(jī)會(huì)：平昌縣 未來(lái)規(guī)劃對(duì)本項(xiàng)目的影響，根據(jù) 平昌縣 的規(guī) 劃， 因平昌縣受到地理位置的限制，未來(lái)發(fā)展趨向會(huì)向河對(duì)岸發(fā)展 ； 土地稀缺機(jī)會(huì)：在項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)，因拆遷難度大可供開(kāi)發(fā)的地塊十分稀少，本項(xiàng)目商業(yè)面世后在此區(qū)域內(nèi)可屬僅有的大商業(yè)體量物業(yè)； 保護(hù)巴河環(huán)境機(jī)會(huì)：平昌縣 對(duì) 巴 河的保護(hù)，致使 巴 河景觀帶周圍的項(xiàng)目無(wú)論在審批和規(guī)劃上都會(huì)受到很多限制，本項(xiàng)目將會(huì)成為少數(shù) 巴 河景觀帶以內(nèi)的項(xiàng)目之一，無(wú)形中使競(jìng)爭(zhēng)力加強(qiáng)； 外部交通機(jī)會(huì)： 本項(xiàng)目地塊 位于平昌縣新車站旁，面臨平昌縣主要交通干道，巨大的人流和車流將帶來(lái)無(wú)窮的商機(jī) ； 市場(chǎng)需求機(jī)會(huì)：平昌縣房地產(chǎn)投資主要以住宅 為主， 商業(yè) 投資 的比例 較小，隨著平昌縣市場(chǎng)的發(fā)展對(duì)商業(yè)物業(yè)的需求會(huì)逐漸增大 。 1． 4． 5 娛樂(lè)、餐飲、休閑 項(xiàng)目周邊餐飲場(chǎng)所較少，僅有醉魚(yú)頭火鍋； 項(xiàng)目周邊無(wú)娛樂(lè)、休閑設(shè)施 ； 10 項(xiàng)目周邊有民生賓館、金佛賓館等賓館，但檔次和規(guī)模較??； 1． 4． 6 生活服務(wù) 項(xiàng)目正面有同州農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，但形象較差，但由于經(jīng)營(yíng)多年，經(jīng)營(yíng)效益較好； 1． 4． 7 游樂(lè)休憩設(shè)施 項(xiàng)目左面擬修建 159 休閑廣場(chǎng)， 目前尚未動(dòng)工； 1． 4． 8 歷史人文區(qū)位影響 項(xiàng)目周邊無(wú)歷史人文古跡，背面臨巴河，景觀及視野較好。 1． 4． 3 醫(yī)療衛(wèi)生 項(xiàng)目周邊無(wú)醫(yī)院及醫(yī)療機(jī)構(gòu)，只有零星開(kāi)設(shè)的診所。距離約 300 米處有正在修建的現(xiàn)代百貨 —— 摩爾購(gòu)物中心和平昌縣最大的超市 —— 大眾超市。 1． 3． 3 周邊市政道路進(jìn)入項(xiàng)目的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀 項(xiàng)目擬通過(guò)兩個(gè)出入口與新平街相連，一個(gè)出入口為項(xiàng)目主出入口，另一個(gè) 出入口通過(guò)負(fù)一層外循環(huán)（濱河路）后由新車站旁進(jìn)入新平街。 1． 2 周邊環(huán)境 1． 2． 1 周邊建筑物 項(xiàng)目正面臨同州農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，擁擠嘈雜，形象較差； 項(xiàng)目背面臨巴河； 項(xiàng)目左面是陳舊的改造房，形象較差； 項(xiàng)目右面臨新車站和金佛賓館； 1． 2． 2 綠化景觀、自然景觀及歷史人文景觀 項(xiàng)目背面臨巴河，景觀較好，視野開(kāi)闊； 其余幾面無(wú)綠化景觀、自然景觀及歷史人文景觀； 1． 3 交通狀況 1． 3． 1 地塊周邊的市政路網(wǎng)及其公共交通現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃 項(xiàng)目周邊的市政路網(wǎng)：開(kāi)發(fā)區(qū)－達(dá)巴路－新華街交匯處，向達(dá)州方向，開(kāi)發(fā)區(qū)及新平街西段延伸，無(wú)遠(yuǎn)景規(guī)劃。有序推進(jìn)舊城改造，完成春光苑步行街、伯堅(jiān)廣場(chǎng)、信義大道、同昌片區(qū)等開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。建好文化藝術(shù)中心、平昌外國(guó)語(yǔ)學(xué)校、信義小學(xué)。
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