四川陽光商業(yè)街區(qū)商業(yè)發(fā)展計劃書(編輯修改稿)
2025-06-27 02:57 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 設(shè)施設(shè)備齊全，集購物、休閑、娛樂、酒店于一體 劣勢（ W） 內(nèi)部交通劣勢：項目與外部交通的連接僅有兩個循環(huán)出入口，過多的人車流輸送可能會造成堵塞 周邊環(huán)境劣勢：項目周邊主要經(jīng)營副食品、農(nóng)貿(mào)市場等導致環(huán)境嘈雜，周邊視覺、噪音污染比較嚴重 內(nèi)部設(shè)計劣勢：項目負一層大部分柱間距多在 3－ 5 米，可能會導致業(yè)態(tài)種類受限。 機會（ O） 發(fā)展重心轉(zhuǎn)移機會：平昌縣 未來規(guī)劃對本項目的影響，根據(jù) 平昌縣 的規(guī) 劃， 因平昌縣受到地理位置的限制，未來發(fā)展趨向會向河對岸發(fā)展 ； 土地稀缺機會：在項目所在區(qū)域內(nèi)，因拆遷難度大可供開發(fā)的地塊十分稀少，本項目商業(yè)面世后在此區(qū)域內(nèi)可屬僅有的大商業(yè)體量物業(yè)； 保護巴河環(huán)境機會：平昌縣 對 巴 河的保護，致使 巴 河景觀帶周圍的項目無論在審批和規(guī)劃上都會受到很多限制，本項目將會成為少數(shù) 巴 河景觀帶以內(nèi)的項目之一，無形中使競爭力加強； 外部交通機會： 本項目地塊 位于平昌縣新車站旁，面臨平昌縣主要交通干道，巨大的人流和車流將帶來無窮的商機 ； 市場需求機會：平昌縣房地產(chǎn)投資主要以住宅 為主， 商業(yè) 投資 的比例 較小，隨著平昌縣市場的發(fā)展對商業(yè)物業(yè)的需求會逐漸增大 。 景觀稀缺性機會：本項目臨近巴河具有得天獨厚的自然景觀，很大程度的提高了商業(yè)氛圍。 競爭壁壘機會： 本項目的核心優(yōu)勢在于地段、 自然 景觀和小區(qū)配套，這些優(yōu)勢對于房地產(chǎn)項目而言均屬于稀缺性的，所以在短期內(nèi)這些優(yōu)勢不會被其他的競爭樓盤模仿或者打破。 城市發(fā)展機會： 項目所在區(qū)域由于鄰近 巴 河，已逐漸形成高尚 商 住區(qū)， 有 利于項目形象塑造。 威脅（ T） 客戶爭奪威脅：周邊競爭物業(yè)會 對本項目目標客戶會造成一定程度的分流； 資金鏈斷裂威脅：項目在施工過程中，因自身建設(shè)資金出現(xiàn) 問題 ，而產(chǎn)生資金鏈斷裂，導致項目不能按期回收資金，而產(chǎn)生 資金鏈斷裂的風險； 市場威脅： 未來市場形勢不可預料，如果項目工期延長，會產(chǎn)生很多可變因素 ； 工期延長威脅： 如果由于資金 以及不可預見的因素導致項目的建設(shè)周期延長，將會增加項目的成本，貽誤招商和銷售的最佳時機。 2．產(chǎn)品定位 11 2． 1 定位原則 本項目的市場定位，必須對平昌縣的商業(yè)環(huán)境做出較準確的判斷，再結(jié)合自身的特征，針對市場需求，進行最佳的市場定位。根據(jù)我們前期的市場調(diào)研結(jié)果及對相關(guān)商業(yè)環(huán)境的分析理解，再結(jié)合我們多年的市場經(jīng)驗積累和對目前市場背景與變化規(guī)律 的了解，我們認為本案的總體市場定位應(yīng)遵循以下原則： ★ 要符合市場需要，符合市場購買力； ★ 充分利用市場機會，避開環(huán)境威脅； ★ 要根據(jù)其街區(qū)功能進行商業(yè)定位； ★ 擴大目標市場范圍，減少開發(fā)風險； ★ 要有利于本項目銷售推廣和使項目物業(yè)價值最大化； ★ 要確保物業(yè)經(jīng)營的可操作性。 2． 2 業(yè)態(tài)定位必須考慮的因素 ★ 科學的規(guī)劃布局 ★ 便捷的交通組織 ★ 鮮明的人文景觀 ★ 合理的業(yè)態(tài)功能分區(qū) ★ 適用的商鋪面積 ★ 具有號召力的品牌店 ★ 優(yōu)秀的物業(yè)管理和商業(yè)管理 ★ 優(yōu)惠的政策鼓勵 ★ 適合的銷售價位 2． 3 商業(yè)市場定位分析 2． 3． 1 競爭分析 專業(yè)市場 現(xiàn)狀描述 競爭程度 汽車銷售 無 無 家具 開發(fā)區(qū) 中 小商品批發(fā) 江陽市場、臨江路 較高 副食品 臨江路 較高 建材 開發(fā)區(qū) 中 裝飾材料 新平街到農(nóng)場；開發(fā)區(qū) 中 IT 分布較散 無 家電 新平街 較高 通訊器材 分布較零亂 中 摩 配 較少 中 餐飲娛樂 新平街；新華街 較高 2． 3． 2 進入市場方式 項目平街負一層有著良好的交通條件和地理位置，可做裝飾、五交化、陶瓷、衛(wèi)浴等，同時利用 便利的交通可降低運輸成本從而提升市場競爭力 。 項目平街一層部分門市臨街 做一部分服裝及兒童裝、小商品和副食批發(fā)，原因一、因平昌縣小商品批發(fā)市場集聚在江洋農(nóng)貿(mào)市場，但受到交通方面的制約，導致經(jīng)營狀況不佳，大部分商家都有搬遷之意，而本項目臨近汽車站具有良好交通條件和完善的配套設(shè)施，將逐漸成為平昌縣同類市場的領(lǐng)導者。原因二、項目周邊業(yè)態(tài)較為成熟的是副食批發(fā)，主要集聚汽車站的大量人流從而帶動副食批發(fā)市場，但周邊市場較為混亂需要一個大型的具有一定規(guī)模的市場來對其周邊市場整合。 12 項目平街二層局部可做休閑、餐飲和娛樂等，充分利用本項目的景觀資源和配套設(shè)施組建一個平 昌縣大型的餐飲、休閑、娛樂城。 2． 4 商業(yè)市場定位及功能分區(qū) 2． 4． 1 立體平面圖 1． 首層 業(yè)種分布圖 13 2．平街一層 業(yè)種分布圖 3．平街二層 業(yè)種分布圖 14 4．賓館部分功能公布 15 第三部分 經(jīng)濟效益分析 第三部分 經(jīng)濟效益分析 1．價格定位分析 為能夠較為準確的給項目商業(yè)部分定價，我司調(diào)查了諸多競爭樓盤和街區(qū)租金
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