四川陽(yáng)光商業(yè)街區(qū)商業(yè)發(fā)展計(jì)劃書(編輯修改稿)
2025-06-27 02:57 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 設(shè)施設(shè)備齊全，集購(gòu)物、休閑、娛樂、酒店于一體 劣勢(shì)（ W） 內(nèi)部交通劣勢(shì)：項(xiàng)目與外部交通的連接僅有兩個(gè)循環(huán)出入口，過多的人車流輸送可能會(huì)造成堵塞 周邊環(huán)境劣勢(shì)：項(xiàng)目周邊主要經(jīng)營(yíng)副食品、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等導(dǎo)致環(huán)境嘈雜，周邊視覺、噪音污染比較嚴(yán)重 內(nèi)部設(shè)計(jì)劣勢(shì)：項(xiàng)目負(fù)一層大部分柱間距多在 3－ 5 米，可能會(huì)導(dǎo)致業(yè)態(tài)種類受限。 機(jī)會(huì)（ O） 發(fā)展重心轉(zhuǎn)移機(jī)會(huì)：平昌縣 未來規(guī)劃對(duì)本項(xiàng)目的影響，根據(jù) 平昌縣 的規(guī) 劃， 因平昌縣受到地理位置的限制，未來發(fā)展趨向會(huì)向河對(duì)岸發(fā)展 ； 土地稀缺機(jī)會(huì)：在項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)，因拆遷難度大可供開發(fā)的地塊十分稀少，本項(xiàng)目商業(yè)面世后在此區(qū)域內(nèi)可屬僅有的大商業(yè)體量物業(yè)； 保護(hù)巴河環(huán)境機(jī)會(huì)：平昌縣 對(duì) 巴 河的保護(hù)，致使 巴 河景觀帶周圍的項(xiàng)目無(wú)論在審批和規(guī)劃上都會(huì)受到很多限制，本項(xiàng)目將會(huì)成為少數(shù) 巴 河景觀帶以內(nèi)的項(xiàng)目之一，無(wú)形中使競(jìng)爭(zhēng)力加強(qiáng)； 外部交通機(jī)會(huì)： 本項(xiàng)目地塊 位于平昌縣新車站旁，面臨平昌縣主要交通干道，巨大的人流和車流將帶來無(wú)窮的商機(jī) ； 市場(chǎng)需求機(jī)會(huì)：平昌縣房地產(chǎn)投資主要以住宅 為主， 商業(yè) 投資 的比例 較小，隨著平昌縣市場(chǎng)的發(fā)展對(duì)商業(yè)物業(yè)的需求會(huì)逐漸增大 。 景觀稀缺性機(jī)會(huì)：本項(xiàng)目臨近巴河具有得天獨(dú)厚的自然景觀，很大程度的提高了商業(yè)氛圍。 競(jìng)爭(zhēng)壁壘機(jī)會(huì)： 本項(xiàng)目的核心優(yōu)勢(shì)在于地段、 自然 景觀和小區(qū)配套，這些優(yōu)勢(shì)對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目而言均屬于稀缺性的，所以在短期內(nèi)這些優(yōu)勢(shì)不會(huì)被其他的競(jìng)爭(zhēng)樓盤模仿或者打破。 城市發(fā)展機(jī)會(huì)： 項(xiàng)目所在區(qū)域由于鄰近 巴 河，已逐漸形成高尚 商 住區(qū)， 有 利于項(xiàng)目形象塑造。 威脅（ T） 客戶爭(zhēng)奪威脅：周邊競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)會(huì) 對(duì)本項(xiàng)目目標(biāo)客戶會(huì)造成一定程度的分流； 資金鏈斷裂威脅：項(xiàng)目在施工過程中，因自身建設(shè)資金出現(xiàn) 問題 ，而產(chǎn)生資金鏈斷裂，導(dǎo)致項(xiàng)目不能按期回收資金，而產(chǎn)生 資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)； 市場(chǎng)威脅： 未來市場(chǎng)形勢(shì)不可預(yù)料，如果項(xiàng)目工期延長(zhǎng)，會(huì)產(chǎn)生很多可變因素 ； 工期延長(zhǎng)威脅： 如果由于資金 以及不可預(yù)見的因素導(dǎo)致項(xiàng)目的建設(shè)周期延長(zhǎng)，將會(huì)增加項(xiàng)目的成本，貽誤招商和銷售的最佳時(shí)機(jī)。 2．產(chǎn)品定位 11 2． 1 定位原則 本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，必須對(duì)平昌縣的商業(yè)環(huán)境做出較準(zhǔn)確的判斷，再結(jié)合自身的特征，針對(duì)市場(chǎng)需求，進(jìn)行最佳的市場(chǎng)定位。根據(jù)我們前期的市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果及對(duì)相關(guān)商業(yè)環(huán)境的分析理解，再結(jié)合我們多年的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)積累和對(duì)目前市場(chǎng)背景與變化規(guī)律 的了解，我們認(rèn)為本案的總體市場(chǎng)定位應(yīng)遵循以下原則： ★ 要符合市場(chǎng)需要，符合市場(chǎng)購(gòu)買力； ★ 充分利用市場(chǎng)機(jī)會(huì)，避開環(huán)境威脅； ★ 要根據(jù)其街區(qū)功能進(jìn)行商業(yè)定位； ★ 擴(kuò)大目標(biāo)市場(chǎng)范圍，減少開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)； ★ 要有利于本項(xiàng)目銷售推廣和使項(xiàng)目物業(yè)價(jià)值最大化； ★ 要確保物業(yè)經(jīng)營(yíng)的可操作性。 2． 2 業(yè)態(tài)定位必須考慮的因素 ★ 科學(xué)的規(guī)劃布局 ★ 便捷的交通組織 ★ 鮮明的人文景觀 ★ 合理的業(yè)態(tài)功能分區(qū) ★ 適用的商鋪面積 ★ 具有號(hào)召力的品牌店 ★ 優(yōu)秀的物業(yè)管理和商業(yè)管理 ★ 優(yōu)惠的政策鼓勵(lì) ★ 適合的銷售價(jià)位 2． 3 商業(yè)市場(chǎng)定位分析 2． 3． 1 競(jìng)爭(zhēng)分析 專業(yè)市場(chǎng) 現(xiàn)狀描述 競(jìng)爭(zhēng)程度 汽車銷售 無(wú) 無(wú) 家具 開發(fā)區(qū) 中 小商品批發(fā) 江陽(yáng)市場(chǎng)、臨江路 較高 副食品 臨江路 較高 建材 開發(fā)區(qū) 中 裝飾材料 新平街到農(nóng)場(chǎng)；開發(fā)區(qū) 中 IT 分布較散 無(wú) 家電 新平街 較高 通訊器材 分布較零亂 中 摩 配 較少 中 餐飲娛樂 新平街；新華街 較高 2． 3． 2 進(jìn)入市場(chǎng)方式 項(xiàng)目平街負(fù)一層有著良好的交通條件和地理位置，可做裝飾、五交化、陶瓷、衛(wèi)浴等，同時(shí)利用 便利的交通可降低運(yùn)輸成本從而提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力 。 項(xiàng)目平街一層部分門市臨街 做一部分服裝及兒童裝、小商品和副食批發(fā)，原因一、因平昌縣小商品批發(fā)市場(chǎng)集聚在江洋農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，但受到交通方面的制約，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)狀況不佳，大部分商家都有搬遷之意，而本項(xiàng)目臨近汽車站具有良好交通條件和完善的配套設(shè)施，將逐漸成為平昌縣同類市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)者。原因二、項(xiàng)目周邊業(yè)態(tài)較為成熟的是副食批發(fā)，主要集聚汽車站的大量人流從而帶動(dòng)副食批發(fā)市場(chǎng)，但周邊市場(chǎng)較為混亂需要一個(gè)大型的具有一定規(guī)模的市場(chǎng)來對(duì)其周邊市場(chǎng)整合。 12 項(xiàng)目平街二層局部可做休閑、餐飲和娛樂等，充分利用本項(xiàng)目的景觀資源和配套設(shè)施組建一個(gè)平 昌縣大型的餐飲、休閑、娛樂城。 2． 4 商業(yè)市場(chǎng)定位及功能分區(qū) 2． 4． 1 立體平面圖 1． 首層 業(yè)種分布圖 13 2．平街一層 業(yè)種分布圖 3．平街二層 業(yè)種分布圖 14 4．賓館部分功能公布 15 第三部分 經(jīng)濟(jì)效益分析 第三部分 經(jīng)濟(jì)效益分析 1．價(jià)格定位分析 為能夠較為準(zhǔn)確的給項(xiàng)目商業(yè)部分定價(jià)，我司調(diào)查了諸多競(jìng)爭(zhēng)樓盤和街區(qū)租金
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