【文章內(nèi)容簡介】 類別：方案類 第 24 頁 共 55 頁 帶動后期商業(yè)開發(fā)運營 亞星商業(yè)步行 街商業(yè)雖然有 22021 ㎡ 的龐大商業(yè)體量，但也僅為整個亞星國際商業(yè)街區(qū)的一小部分， 2021 年進入銷售階段的嵩山路沿街商業(yè)體量更為龐大，后期更有長江路南側亞星商業(yè)的龐大體量。作為系列商業(yè)開發(fā)的前期，商業(yè)街的銷售及后期運營直接影響著嵩山路商業(yè)、長江路商業(yè)的開發(fā)運營，商業(yè)街成功開發(fā)運營將為后期商業(yè)開發(fā)運營塑造強大的品牌效應，不僅促進后期商業(yè)的開發(fā)，更能促進后期商業(yè)的成功運營，反之則直接改變后期商業(yè)開發(fā)思路，或者影響銷售，或者使后期商業(yè)變?yōu)榇罅康目罩蒙啼仭? 商業(yè)街的包租銷售模式，直接促進銷售，更重要的是位商業(yè)街成功運 營奠定堅實的基礎。 1— 2年商業(yè)街逐漸經(jīng)營紅火，正值嵩山路商業(yè)、長江路商業(yè)進入開發(fā)階段，位置地段明顯優(yōu)于商業(yè)街，更多的商鋪投資客戶將后期商業(yè)與紅火的商業(yè)街進行對比，大量投資后期開發(fā)的商鋪。 類別：方案類 第 25 頁 共 55 頁 （二）、銷售節(jié)點與目標 類別：方案類 第 26 頁 共 55 頁 項目銷售節(jié)點與目標 ◎項目正常亮相接受咨詢階段： 6月 16 日 — 8 月 26 日 ◎項目開始認籌，進入認籌期階段： 8 月 26日 — 9月 16日 ◎項目開盤，開盤： 9月 16日，熱銷期階段： 9月 16 日 — 12月 6月 8 月 26 日 9月 16日 12月 07年 5月 1日 開始認籌 開 盤 經(jīng) 營 接受咨詢 認 籌 期 熱銷期 類別：方案類 第 27 頁 共 55 頁 銷售優(yōu)惠措施 8月 26日正式 VIP 認籌， 10000 元抵 20210 元，根據(jù)認籌號段實施不同優(yōu)惠。 1—— 50名，一次性付款優(yōu)惠 200元 /平米，按揭優(yōu)惠 150 元 /平米 51—— 100 名，一次性付款優(yōu)惠 150 元 /平米 ,按揭優(yōu)惠 100 元 /平米 101—— 200 名，一次性付款優(yōu)惠 100 元 /平米，按揭優(yōu)惠 50元 /平米 201 名以后，一次性付款優(yōu)惠 50元 /平米，按揭無優(yōu)惠 . 類別：方案類 第 28 頁 共 55 頁 （三）、定價和價格策略 類別：方案類 第 29 頁 共 55 頁 定價策略 3844 號樓面積段分布統(tǒng)計表 樓體 樓層 50 平米以下 5080 平米 80100 平米 101150平米 151200 平米 200平米以上 總計（間） 38號 樓 一層 3 2 3 1 2 1 12 二層 0 1 2 2 3 1 9 總計 3 3 5 3 5 2 21 39號 樓 一層 4 4 8 二層 4 4 8 總計 4 4 8 16 40號 樓 一層 12 12 24 二層 12 12 總計 12 12 12 36 41號 樓 一層 5 1 6 二層 3 3 6 總計 3 8 1 12 類別：方案類 第 30 頁 共 55 頁 42號 樓 一層 40 40 二層 21 21 總計 40 21 61 43號 樓 一層 1 10 2 13 二層 9 4 0 13 總計 10 14 2 26 44號 樓 一層 2 2 4 8 二層 4 3 1 8 總計 6 5 5 16 總 計 一層 3 60 18 24 5 1 111 二層 0 5 42 26 3 1 77 總計 3 65 60 50 8 2 188 占總比例 2% 35% 32% 27% 4% 1% 100% 類別：方案類 第 31 頁 共 55 頁 分析：以上數(shù)據(jù)統(tǒng)計可以看出，商業(yè)集中面積段在 5080 平米、 80100 平米、 100150 平米，三者分別占總數(shù)量的 35%、 32%、 27%，三者之和為 94%， 100平米以下占總量的 69%， 50 平米以下 3間， 150 平米以上 10間，集中在 38 號，占比例相對較??； 商業(yè)價值利益最大化，不同的商業(yè)位置和戶型，不同的價位 前期試控價位，最終價位確定在開盤前 ◎表現(xiàn)：實行一區(qū)一價，一間一價，同一區(qū)域小面積單價比大面積高 50200元； 同一區(qū)域根據(jù)樓梯和電梯出口位置、人流量預測大小不同，實行差價 100—— 200元； ◎ 臨嵩山路一層整體價格高于均價 600 元 /平米左右，臨亞星路商業(yè)（如 40號、 42號樓）北側比南側價位高 500 元 /平米左右。 類別：方案類 第 32 頁 共 55 頁 總體價位匯總 表 樓體 樓層 面積 銷售額 均價 包租銷售額 銷售額差 包租均價 均價差 38 號樓 一層 10450416 8201 11611573 1161157 9112 911 二層 7404088 6130 8226764 822676 6812 681 整體 17854504 7193 19838338 1983834 +7993 799 39 號樓 一層 4975180 7166 5527978 +552798 7962 796 二層 5240901 6066 5823223 +582322 6740 674 整體 10216081 6556 11351201 +1135120 7284 728 40 號樓 一層 13819193 7511 15354659 +1535466 8345 835 二層 8253469 5908 9170521 +917052 6565 656 整體 22072662 6819 24525180 +2452518 7577 758 41 號樓 一層 5672959 7161 6303288 +630329 7956 796 二層 3929452 6261 4366058 +436606 6957 696 整體 9602411 6763 10669345 +1066935 7514 751 42 號樓 一層 18053246 7655 +2021916 8506 851 二層 12448965 6033 +1383218 6704 670 類別：方案類 第 33 頁 共 55 頁 整體 30502211 6898 +3389135 7665 766 43 號樓 一層 11526574 7154 12807304 +1280730 7949 795 二層 7863034 6154 8736704 +873670 6838 684 整體 19389607 6712 21544008 ++2154401 7458 746 44 號樓 一層 5991947 7347 6657718 +665772 8164 816 二層 4048686 6244 4498540 +449854 6937 694 整體 10040633 6858 11156258 +1115626 7621 762 總體 一層 70489514 7510 78321682 +7832168 8345 834 二層 49188594 6083 54653994 +5465399 6759 676 總體 119678108 6850 132975675 +13297568 7611 761 注：按總體優(yōu)惠 3%，一層優(yōu)惠后均價 8095元 /平米，二層優(yōu)惠后 6556 元 /平米，總體優(yōu)惠后均價 7383 元 /平米； 通過包租后銷售額比原價銷售額增加 1329 萬元，可以增加前期現(xiàn)金流量，可增加開發(fā)融資，同時此銷售額將作為返租額的一部分，在未來三年內(nèi)返給客戶，保證客戶投資收益！ 根據(jù)三年返租 21%，總計需要返租 2792萬元，依 3年返限計算，平均每年約需返租 775萬元； 類別：方案類 第 34 頁 共 55 頁 調(diào)價策略 認籌調(diào)價 根據(jù)認籌量和認籌需求的位置和戶型，進行價格調(diào)整，關注多、認籌量大的價格要高，認籌量小的價位調(diào)低。拉大價差，促進位置較差商業(yè)銷售。 開盤后調(diào)價： 開盤后整體均價上調(diào) 100200元，同時根據(jù)認購情況調(diào)整位置價格，挖掘價格潛力，實現(xiàn)利益最大化。 銷控策略 （ 1）、分批推出 第一批推出： 38號樓、 39 號樓、 40號樓、 41 號樓 第二批推出： 42號樓、 43 號樓、 44號樓 兩批推出的量和產(chǎn)品基本類同，同時先推出臨興華南街位置商業(yè)，作為商業(yè)市場檢驗期，為