【正文】 ，將意向商戶與精品服 飾混合。 ◎ 以上業(yè)態(tài)目前在鄭州市來說，分布比較散亂，除工藝禮品外基本沒有專業(yè)的成規(guī)模的經(jīng)營市場。 類別：方案類 第 13 頁 共 55 頁 (7)、六區(qū) 飾品禮品區(qū) 42二樓 業(yè)態(tài)分布： 水晶、翡翠、瑪瑙、玉飾、銀飾、特色民族飾品、刀具、打火機(jī)、鋼筆、手表、玩具、車飾、家居飾品 分區(qū)說明： ◎二樓的商業(yè)價值相對較弱，最明顯的區(qū)分為人流量明顯少于一樓，因此二樓商品的檔次定位相對一樓要高端一些，這些商品所面對的目標(biāo)客戶比較稀缺和固定 ，對位置地段要求不是特別敏感 ◎ 各類飾品、精致物品檔次相對較高，客戶對購物場所的安靜性和私密性有一定要求， 42二樓營造了一個安靜私密的環(huán)境。將這些業(yè)態(tài)放置于二樓，可以提升商 業(yè)街檔次，更是幫助解決二樓招商難的問題 （ 6）、五區(qū) 健身器械區(qū) 業(yè)態(tài)分布： 醫(yī)療保健器械如中脈遠(yuǎn)紅、助聽器、華格納等，健身器材如跑步機(jī)、啞鈴等，老年 健身器材如健身球、箜竹、劍、扇子等 分區(qū)說明： ◎ 客戶資源比較稀缺和固定，商戶對經(jīng)營地段要求不高，比較適合二樓經(jīng)營。 類別：方案類 第 12 頁 共 55 頁 （ 5）、四區(qū) 美容健身區(qū) 40二樓東段、 38二樓西段 業(yè)態(tài)分布： 美容院、美體館、美甲、健身房、水療館 分區(qū) 說明： ◎ 周邊社區(qū)入住人群較為高端，收入水平?jīng)Q定著這里有美容消費的市場，目前多個新建中高檔社區(qū)內(nèi)均有美容類消費場所，如鑫苑名家、 21 世紀(jì)、天下城等 ◎ 美容類消費屬于高端消費，對消費場所的“安靜性”有一定要求，因此設(shè)于相對安靜的二樓較為合適。 ◎ 商業(yè)街一樓的服飾鞋帽設(shè)置規(guī)劃，是商業(yè)街綜合性的重要業(yè)態(tài)支撐，所謂的精品商業(yè)街也主要靠精品服飾鞋帽來做商業(yè)支撐。 類別：方案類 第 11 頁 共 55 頁 （ 4）、三區(qū) 服飾鞋帽 4 4 44一樓 業(yè)態(tài)分布： 男女休閑服飾、正裝、內(nèi)衣、孕嬰服飾、運動休閑鞋、皮鞋、包具 分區(qū)說明： ◎ 靠近嵩山路主干道，街內(nèi) 景觀規(guī)劃、建筑規(guī)劃水準(zhǔn)高于鄰興華南街的東段，必定吸引無數(shù)的人流參觀休閑，增加商業(yè)街的聚客效應(yīng)，這為服飾鞋帽經(jīng)營帶來人流支撐。 ◎ 生活性便利店作為日常家居生活的必須配套，對人流的吸引力比較大，能為整條商業(yè)街帶來相對穩(wěn)定的人流，為商業(yè)街帶來最基本的商業(yè)氛圍，對商業(yè)街內(nèi)部和二樓具有相當(dāng)大的帶動作用。 類別：方案類 第 10 頁 共 55 頁 （ 3）、二區(qū) 便利生活 3 41一樓 業(yè)態(tài)分布： 蛋糕房 2—— 3 家、煙酒專賣 3—— 5家、洗衣店 2—— 3家、美發(fā) 2—— 3 家、數(shù)碼沖洗 1—— 2家、灶具專賣 2—— 3家、廚具櫥柜3—— 5 家、鮮花店 2—— 3 家、擦鞋修鞋店 1—— 2 家、寵物醫(yī)院 1—— 2 家、診所 1—— 2 家、小家電零售 2—— 3 家、兒童攝影 1—— 2家、嬰兒游泳館 1—— 2家、裝修公司 3—— 5家、通信器材維修 2—— 3家、旅行社 2—— 3家、送水站 2—— 3家、音像影碟店 2—— 3家 分區(qū)說明： ◎ 3 42一樓商鋪，在規(guī) 劃上可適當(dāng)放松限制，以生活便利店為主，滿足周邊居民生活消費需求。 ◎ 38西部與商業(yè)街相連，上下層分開獨立銷售。 ◎ 45只售不租，在今后的銷售過程中只售不租，在不允許商戶開中餐店的情況下自由經(jīng)營 類別：方案類 第 9 頁 共 55 頁 （ 2）、一區(qū) 大賣場、快餐店 3 9北部 業(yè)態(tài)分布： 3 9相連做大型賣場，將 3 9之間隔墻全部打掉連成一體；在 38一樓可以單獨辟出 500 ㎡左右引進(jìn)西餐廳、咖啡館。 ◎ 45地處嵩山路，招商的阻力相對較小，將有限的經(jīng)營商戶往位置相對較弱的東段靠攏進(jìn)行填充， 45在東段部位招商相對成熟之后，放出 45。 類別：方案類 第 8 頁 共 55 頁 業(yè)態(tài)分區(qū)及解析 （ 1）、 45整體銷控，暫不做業(yè)態(tài)規(guī)劃 規(guī)劃說明： ◎ 45處于嵩山路上，屬于整條商業(yè)街最優(yōu)良的地段位置，在銷售中 45可根據(jù)市場情況做到單價最高、總價最高、銷售速度最快，永遠(yuǎn)屬于最暢銷的位置。 （ 4）、形成規(guī)模不惡性競爭 商業(yè)街做為零售商業(yè)基地，同業(yè)種數(shù)量過多再加上周邊消費群體有限，勢必引起惡性競爭。 類別：方案類 第 6 頁 共 55 頁 （二）、業(yè)態(tài)規(guī)劃分區(qū)及解析 類別：方案類 第 7 頁 共 55 頁 業(yè)態(tài)規(guī)劃原則 （ 1）、滿足大眾性生活消費 作為區(qū)域性配套商業(yè)，大眾生活性消費是商業(yè)街成活的基本支撐，在規(guī)劃中將三成經(jīng)營面積作為大眾性消費場所，業(yè)態(tài)生活大賣場、社區(qū)配套便利服務(wù)為主。商品檔次只有與消費水平相匹配，亞星商業(yè)街才真正成為西南最具影響力的消費場所，因此商業(yè)街的商業(yè)檔次一定是中高檔精品商業(yè)。從商業(yè)體量的角度考慮，在商業(yè)街業(yè)態(tài)規(guī)劃中必須根據(jù)周邊消費需求，考慮多方面的業(yè)態(tài)配置，從日常生活消費如超市、精品服飾化妝品、便利店等，更有美容健身等休閑性高級消費，甚至具備一定規(guī)模的樂 器專賣、漁具專賣、戶外運動裝備、工藝禮品、文化音像、體育用品等。區(qū)域性商業(yè)中心、綜合性商業(yè)街區(qū)滿足區(qū)域居民購物、休閑、娛樂、餐飲、文化等的全方位消費需求。 類別：方案類 第 1 頁 共 55 頁 亞星國際商業(yè)街區(qū)論證方案 類別：方案類 第 2 頁 共 55 頁 第一章、商業(yè)街定位、及業(yè)態(tài)規(guī)劃 類別：方案類 第 3 頁 共 55 頁 (一 )、綜合性精品商業(yè)街定位分析 類別：方案類 第 4 頁 共 55 頁 綜合性商業(yè)滿足區(qū)域綜合消費需求 亞星國際商業(yè)街區(qū)周邊所處區(qū)域為新建居住社區(qū)方圓一公里內(nèi)聚集著 10 余家大中型社區(qū)及政府家屬院，常住人口有 4—— 5 萬人，目前這些人群商業(yè)消費場所十分有限，主要集中在社區(qū)住宅底商，正常的生活消費需求都得不到較好的滿足，休閑、娛樂、餐飲、文化等消費更是一片空白。整個西南區(qū)域的商業(yè)發(fā)展也明顯滯后于區(qū)域人口增長速度，更是明 顯落后于其它區(qū)域，亞星國際商業(yè)街區(qū)就是在西南區(qū)商業(yè)設(shè)施匱乏，商業(yè)發(fā)展落后的狀況下進(jìn)行規(guī)劃定位。 綜合性全業(yè)態(tài)支撐龐大的商業(yè)體量 亞星國際商業(yè)街上下兩層，加 9北部，總建筑面積將近 25000平米，任何一種業(yè)態(tài)不足以支撐如此龐大的商業(yè)體量。 類別：方案類 第 5 頁 共 55 頁 精品商業(yè)匹配高消費層次 亞星國際商業(yè)步行街固定消費群體多集中在周邊數(shù)十家新建的高尚社區(qū)內(nèi)，這些消費群體具有較高的消費水平和消費層次，亞星商業(yè)步行街作為最近的大型消費場所，所經(jīng)營的商品檔次必須是與他們的消費層次相匹配的。 精品商業(yè)匹配高規(guī)格規(guī)劃 亞星國際商業(yè)街具有中原最高層次的建筑規(guī)劃，四個方向六個入口的開放 性，增強(qiáng)商業(yè)街的輻射范圍；三部豪華手扶電梯，增加二樓的客流量；二樓連廊實現(xiàn)二樓客戶資源商業(yè)資源的共享； 4 米的層高、大型停車場、休閑景觀等系列高規(guī)格的規(guī)劃建設(shè)，只有精品商業(yè)才能與之相匹配。 （ 2）、體現(xiàn)商業(yè)街精品定位 大眾性消費品的引進(jìn)也要體現(xiàn)精品定位， 以品牌消費品、名牌消費品為主；其他商品門類的引進(jìn)，嚴(yán)把精品關(guān)，充分體現(xiàn)商業(yè)街的精品定位，如名品精品服飾鞋帽 （ 3）、擴(kuò)大商業(yè)街對外影響 引進(jìn)一些不常見較為稀缺的消費品，比如漁具精品專賣、樂器精品專賣等，這些目標(biāo)客戶相對比較狹窄但分布比較廣泛，這些業(yè)態(tài)的引進(jìn)能夠擴(kuò)大商業(yè)街的知名度，將商業(yè)影響力擴(kuò)展到整個鄭州市乃至全省。每個業(yè)種在規(guī)劃引進(jìn)中堅持成規(guī)模造影響，但不過多地規(guī)劃同業(yè)種，同業(yè)種做到差異化，避免惡 性競爭，比如漁具專賣的引進(jìn)數(shù)量控制在 15— 20 家之內(nèi)比較合適。 ◎ 從商業(yè)銷售體量上看，銷售面積近 25000 ㎡，十分龐大的體量，項目所處地段沒有優(yōu)勢，意向投資客戶比較有限，將 45整體銷控，減少 1/5 的銷售體量，將有限的客戶資源集中于位置地段相對較弱的商業(yè)街東段，對地段較弱的東段集中消化。 45的業(yè)態(tài)規(guī)劃可以是多種形式，可以整體招租一家家電賣場，或分割招租 3—— 5家商戶，這些商戶可以是銀行、通信、酒吧、快餐廳、茶座、咖啡館等。 規(guī)劃說明： ◎ 興華南街處社區(qū)眾多，從沿航海路至長江路 1公里內(nèi)有大小社區(qū) 10余家，分布最為密集的區(qū)域 ◎ 臨近興華南街幾個大的社