【正文】 業(yè)，作為商業(yè)市場檢驗期，為第二批商業(yè)推出市場定價和上調(diào) 均價提供基礎(chǔ)； （ 2）各樓商業(yè)均推出 各樓棟局部單元式銷控，銷控 50%，推出 50%，視認(rèn)籌情況逐漸解控； 類別：方案類 第 35 頁 共 55 頁 (四 )、 客戶商鋪投資收益分析 38 號樓、 39號樓、 40號樓、 41 號樓、 42號樓、 43 號樓、 44號樓采用包租三年方式，每年返租 6%、 7%、 8%，三年返租 21%； 作為投資者最關(guān)注的投資收益、回本年限，直接關(guān)系到項目銷售進(jìn)度，通過舉例，具體分析客戶投資商鋪的收益情況如下： 類別：方案類 第 36 頁 共 55 頁 舉例一： 42 號樓一層 平米包租三年方式 序號 面積（平米） 售價（元 /平米） 總價 包租單價 包租總價 三年返租 返租額 租金（元 /平米 /月） 租金（月租） 年租金 回收期 西北2 間 7900 437154 8778 485739 21% 98949 48 2656 31873元 9年 返租額 10%通過提高價位和 11%通過租金收益進(jìn)行返租買受人，多余部分為出賣人收益； 包租提高價位 =87787900=878 元 /平米 通過包租售價提高： 485739— 437154=48585 元 按正常優(yōu)惠 3%計算，包租優(yōu)惠后單價 8515 元，優(yōu)惠后總銷售額： 471186 元，優(yōu)惠后提高售價： 34032 元 三年內(nèi) 返租額： 471186X21%=98949 元 月返租額： 2749 元 三年內(nèi)租金收益： 31873X3 年 =95619 元 類別：方案類 第 37 頁 共 55 頁 買受人收益分析 按正常的租金收益上漲規(guī)律，租金 45年平均每年上漲 12%， 67年平均每年上漲約 15%， 810年平均每年上漲 16%，前三年 48元 /月/平米，買受人前三年收益 98949 元， 45按租金 60元 /月 /平米推算，租金額 79684 元； 67年按 80元 /月 /平米，租金額 106245 元；810 年按 120元 /月 /平米，每年租金額 79684 元；前 8年累計租金收益額 364562元，前 9年累計租金收益額 444246 元； 年限 月租金（元 /平米 /月） 平均年增長率 階段年租金額 階段租金額 累計租金收益額 13 年 48 2656 18733 98949 45 年 60 % 3320 79684 178633 67 年 80 15% 4427 106245 284878 810 年 120 17% 6640 239051 523929 一次性付款 （ 1）、不考慮商業(yè)升值情況： 投資回收期 =9 年＋（總投資額－前 9 年租金收益額） /年租金收益額 =9+（ 471186－ 444246） /79684= 年 投資收益率為 % （ 2）、考慮存款利息和商業(yè)升值影響 ,即凈升值額： 存款利息影響，以最長 5年期定期存款 %的利率推算，假如存入銀行 471186 元，一年銀行利息為 16963 元，商業(yè)升值影響，商業(yè) 類別：方案類 第 38 頁 共 55 頁 每年每平米升值 800元推算 ,每年升值金額為 44268 元，商業(yè)升值額與銀行存款利息之差為 27306 元； 每年商業(yè)升值額與存入銀行利息之差為 27306 元， 7年內(nèi)凈升值額 191142 元 投資回收期 =7 年＋（總投資額－前 7 年租金收益額 前 7 年商業(yè)凈升值額） /年租金收益額 =7年 投資收益率為 14% 按揭貸款方式 假如買受人通過銀行按揭購買，需首付 236186 元，貸款 萬元，月供 2559 元，前三年返租額 (2749 元 )多于月供約 200 元，保證了買受人月供還款額 ,三年后的月租金收益 (3320 元 )最低高于月供 600 元，返租額不變，但增加回收年限，即增加貸款額利息（ 72080元）需要不到一年租金收益額， （ 1）、回收成本需增加約一年，即收回投資成本需要 10 年， （ 2）、考慮商業(yè)升值收益額收回成本約需要 8年 。 167630= 年，投資回報率 8% （ 2）、若考慮商業(yè)升值收益額與存款利息因素 按每年升值 500 元 /平米計算，平均每年升值額 58205 元，年存款利息 26650 元，兩者之間的差額為 31555 元，即每年收益額增加31555 元，前 10 年增加收益額 315550 元； 投資回收期 =10+（ 740289477754315550）247。 167630=13 年 （ 2）、若考慮商業(yè)升值收益額與存款利息：投資回收期約為 年 類別：方案類 第 42 頁 共 55 頁 總 結(jié) 總體統(tǒng)計計算分析，通過三年包租 、五年包租兩種結(jié)合方式，總計需要返租額為 2792 萬元，通過提高售價增加銷售額為 1329 萬元，期間的租金收益額為 1758 萬元，通過包租提高售價與期間租金收益額之和為 3087 萬元，大于返租額為 295 萬元，約相當(dāng)于三年免半年租金金額； 通過以上包租方式的分析，本方式對于提高售價約 761 元 /平米，返租給買受人金額總計為 2792萬元，這部分金額可以通過提高售價和收取租金額獲取，還略有盈利，對于客戶前三年取得相對預(yù)期的收益 21%，讓客戶投資有了保證，同時也保證后期的穩(wěn)定收益，形成了投資商、經(jīng)營商、管理商、開發(fā)商的多贏局 面，降低了各方的風(fēng)險，比較符合項目市場開發(fā)需要，是相對合適的運(yùn)作方式。因此在招商的同時，保證各業(yè)態(tài)經(jīng)營商家在指定區(qū)域經(jīng)營，只能在規(guī)劃區(qū)內(nèi)挑選鋪位，不得隨意挑選經(jīng)營鋪位，更不允許規(guī)劃業(yè)態(tài)之 外的其他業(yè)態(tài)進(jìn)入經(jīng)營。亞星商業(yè)街具有 25000 ㎡的商業(yè)體量，整條商業(yè)街的成熟至少需要一到兩年的時間，不可能所有的 鋪位一起成熟。 將人氣最旺的業(yè)態(tài)集中于好的位置 區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍較弱，在營商業(yè)整體人氣不旺，但相對人氣較旺的業(yè)態(tài)集中在干洗、美容、煙酒專賣等社區(qū)配套性業(yè)態(tài)。 穩(wěn)住前期進(jìn)駐商戶，帶動后期商戶進(jìn)駐 利用具有吸引力的招商政策吸引商戶進(jìn)駐，對前期進(jìn)入較早的商戶給予特殊的 優(yōu)惠措施，降低商戶經(jīng)營成本，使其快速持久盈利，穩(wěn)住這些商戶在商業(yè)街內(nèi)長期經(jīng)營，從而帶動后期商戶的進(jìn)駐量。商業(yè)街后期管理可從兩個方面入手： 直接聘請專業(yè)的商業(yè)管理公司，將商業(yè)街的管理運(yùn)營委托給管理公司進(jìn)行管理 優(yōu)勢分析： ◎ 客戶租金回報協(xié)議可以與管理公司直接簽署，開發(fā)公司可以在返租問題上回避部分責(zé)任 ◎ 專業(yè)管理公司的運(yùn)作經(jīng)驗可以使商業(yè)街的 市場培育期 物業(yè)公司成立商業(yè)管理部，外聘商業(yè)管理人員進(jìn)行專業(yè)管理 優(yōu)勢分析： ◎ 開發(fā)公司方便對商業(yè)街的管理進(jìn)行指導(dǎo)調(diào)整 ◎ 開發(fā)公司承擔(dān)的商業(yè)管理費(fèi)用相對較低，費(fèi)用集中在人員工資上。外側(cè)商鋪接觸人流多于內(nèi)街，營業(yè)時間相對來說比較長，因此租金高于內(nèi)街并拉開差距。 ◎ 入口電梯處高于其他位置 入口是人流進(jìn)出的必經(jīng)之地，人流量大，電梯為客戶上二樓的首選地點(diǎn)，入口和電梯位置的商鋪?zhàn)饨鹣鄬σ咭恍? 租賃面積在 200平米以上（含 200）協(xié)議期限內(nèi)租金優(yōu)惠 2%。 租賃面積在 500平米以上（含 500）協(xié)議期限內(nèi)租金優(yōu)惠 5%。 類別：方案類 第 50 頁 共 55 頁 （七）、招商工作實施 （一）、前期籌備工作 分工明確職責(zé)到人 按照業(yè)態(tài)分區(qū)，每個業(yè)態(tài)分區(qū)設(shè)定 1 名或兩個區(qū)設(shè)定 1 個招商專員，全權(quán)負(fù)責(zé)該區(qū)商戶的引進(jìn)工作。 招商準(zhǔn)備工作的明確細(xì)化 招商的租金政策確定，租賃協(xié)議文本的制定，商戶管理協(xié)議文本的制定，制定商戶準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、引入原則、操作規(guī)則，制定招商工作倒計時表 招商宣傳物料的制作印刷 亞星國際商業(yè)街招商公告、招商手冊、宣傳單頁、內(nèi)外效果圖、業(yè)態(tài)規(guī)劃圖張貼 招商推廣媒體計劃 利用報紙、廣播、直郵等媒體進(jìn)行招商信息傳達(dá)，制定推廣計劃。 （二）、招商工作時間安排 類別：方案類 第 51 頁 共 55 頁 招商前期準(zhǔn)備工作階段為： 2021 年 7 月 1日 —— 2021 年 8月 10 日 正式招商時間確定為： 2021年 8月 10 日 —— 2021 年 12 月 31日 后招商期暨開業(yè)慶典籌劃階段： 2021 年 1月 1日 —— 2021 年 4 月 30 日 開業(yè)時間： 2021 年 5月 1日 人員到位 7 月 20 日完成招商人員招聘及培訓(xùn)工作，同時完成個人招商指標(biāo)確認(rèn)并按照招商任務(wù)指標(biāo)提交各自的工作倒計時實施方案。 推廣物料及推廣計劃 8 月 5日完成前期招商文告、招商樓書 制作，確定招商媒體廣告計劃（包括廣告創(chuàng)意、制作、媒體購買選擇等）、招商各項管理費(fèi)用支出預(yù)算。 招商第一階段 第一階段時間 8月 10日 —— 9月 10日，主要工作為招商信息傳達(dá)，配合媒體廣告，招商人員上門贈送招商手冊、直郵招商手冊，快速將招商信息傳達(dá)給目標(biāo)商戶 招商第二階段 第二階段時間 為 9 月 10日 —— 10 月 1 日，主要工作為選擇意向商戶，為下階段簽約作準(zhǔn)備。 招商第四階段 第四階段工作時間為 1月 1日 —— 4月 30日，工作集中在招商收尾、查漏補(bǔ)缺階段，盡可能的將剩余鋪位進(jìn)行出租。 統(tǒng)一開業(yè)慶典 商業(yè)街內(nèi)所有商戶集中在 2021年 5月 1日統(tǒng)一開業(yè)，媒體報道、領(lǐng)導(dǎo)剪彩等。 （二）、走廊扶手欄桿 為突出商業(yè)街整體品質(zhì)，二樓走廊扶手欄桿、連廊扶手欄桿建議采用鐵藝扶手 （三）、商鋪墻面地面 由于各品牌商戶內(nèi)外裝修有自己的固定模式，如果對商鋪內(nèi)外墻面地面進(jìn)行裝修，屆時商戶還要重新裝修。為突出商業(yè)街銷售時氛圍 營造，外墻面建議磨平用涂料簡單刷白 （四）、商鋪隔墻 由于商鋪進(jìn)行包租，開發(fā)方要進(jìn)行統(tǒng)一管理統(tǒng)一招商，建議商鋪不打隔墻，根據(jù)租賃商戶所需求面積開發(fā)方進(jìn)行統(tǒng)一實墻割斷。 （六）、有線電視、寬帶、電話線路安裝 每間商鋪預(yù)留有線電視接口、寬帶接口、電話線路安裝。 （八） 、廣告位、霓虹燈設(shè)置 建議在街內(nèi)、商鋪外立面開發(fā)戶外廣告位、霓虹燈廣告位增加后期經(jīng)營管理方