【正文】 類(lèi)別：方案類(lèi) 第 54 頁(yè) 共 55 頁(yè) （一）、公共部分路面 步梯臺(tái)階、二樓走廊地面、二樓連廊地面、外露廊柱立面全部采用花崗巖鋪設(shè)，提升商業(yè)街整體檔次。 合同文本印刷制作 7 月 25 日完成印制各種合同、文件、申請(qǐng)表、登記表等，制作名片、信函封面等視覺(jué)系統(tǒng)。 租賃面積在 300平米以上（含 300）協(xié)議期限內(nèi)租金優(yōu)惠 3%。 類(lèi)別：方案類(lèi) 第 46 頁(yè) 共 55 頁(yè) （三）、后期管理建議 商業(yè)街開(kāi)業(yè)后的后期管理運(yùn)營(yíng)是商業(yè)街成熟的關(guān)鍵點(diǎn)之一，因此專(zhuān)業(yè)化的商業(yè)管理不僅是商業(yè)街成熟的保障，更是為商鋪投資客戶(hù)帶來(lái)強(qiáng)大的信心保障。 類(lèi)別：方案類(lèi) 第 43 頁(yè) 共 55 頁(yè) 三、亞星國(guó)際商業(yè)街招商方案 類(lèi)別：方案類(lèi) 第 44 頁(yè) 共 55 頁(yè) （一）、招商原則 嚴(yán)格遵照業(yè)態(tài)規(guī)劃要求 亞星國(guó)際商業(yè)街區(qū)作為一條高定位高規(guī)格的商業(yè)步行街區(qū)，業(yè)態(tài)規(guī)劃比較嚴(yán)格，各業(yè)態(tài)在商業(yè)街內(nèi)合理分區(qū)，科學(xué)規(guī)劃。 類(lèi)別：方案類(lèi) 第 32 頁(yè) 共 55 頁(yè) 總體價(jià)位匯總 表 樓體 樓層 面積 銷(xiāo)售額 均價(jià) 包租銷(xiāo)售額 銷(xiāo)售額差 包租均價(jià) 均價(jià)差 38 號(hào)樓 一層 10450416 8201 11611573 1161157 9112 911 二層 7404088 6130 8226764 822676 6812 681 整體 17854504 7193 19838338 1983834 +7993 799 39 號(hào)樓 一層 4975180 7166 5527978 +552798 7962 796 二層 5240901 6066 5823223 +582322 6740 674 整體 10216081 6556 11351201 +1135120 7284 728 40 號(hào)樓 一層 13819193 7511 15354659 +1535466 8345 835 二層 8253469 5908 9170521 +917052 6565 656 整體 22072662 6819 24525180 +2452518 7577 758 41 號(hào)樓 一層 5672959 7161 6303288 +630329 7956 796 二層 3929452 6261 4366058 +436606 6957 696 整體 9602411 6763 10669345 +1066935 7514 751 42 號(hào)樓 一層 18053246 7655 +2021916 8506 851 二層 12448965 6033 +1383218 6704 670 類(lèi)別：方案類(lèi) 第 33 頁(yè) 共 55 頁(yè) 整體 30502211 6898 +3389135 7665 766 43 號(hào)樓 一層 11526574 7154 12807304 +1280730 7949 795 二層 7863034 6154 8736704 +873670 6838 684 整體 19389607 6712 21544008 ++2154401 7458 746 44 號(hào)樓 一層 5991947 7347 6657718 +665772 8164 816 二層 4048686 6244 4498540 +449854 6937 694 整體 10040633 6858 11156258 +1115626 7621 762 總體 一層 70489514 7510 78321682 +7832168 8345 834 二層 49188594 6083 54653994 +5465399 6759 676 總體 119678108 6850 132975675 +13297568 7611 761 注：按總體優(yōu)惠 3%，一層優(yōu)惠后均價(jià) 8095元 /平米，二層優(yōu)惠后 6556 元 /平米，總體優(yōu)惠后均價(jià) 7383 元 /平米； 通過(guò)包租后銷(xiāo)售額比原價(jià)銷(xiāo)售額增加 1329 萬(wàn)元，可以增加前期現(xiàn)金流量，可增加開(kāi)發(fā)融資，同時(shí)此銷(xiāo)售額將作為返租額的一部分，在未來(lái)三年內(nèi)返給客戶(hù)，保證客戶(hù)投資收益！ 根據(jù)三年返租 21%，總計(jì)需要返租 2792萬(wàn)元，依 3年返限計(jì)算，平均每年約需返租 775萬(wàn)元； 類(lèi)別：方案類(lèi) 第 34 頁(yè) 共 55 頁(yè) 調(diào)價(jià)策略 認(rèn)籌調(diào)價(jià) 根據(jù)認(rèn)籌量和認(rèn)籌需求的位置和戶(hù)型，進(jìn)行價(jià)格調(diào)整，關(guān)注多、認(rèn)籌量大的價(jià)格要高，認(rèn)籌量小的價(jià)位調(diào)低。 類(lèi)別：方案類(lèi) 第 23 頁(yè) 共 55 頁(yè) （ 2）、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)引進(jìn)主力店、帶動(dòng)商業(yè)街發(fā)展 38＃為臨街商鋪 ,進(jìn)深較大內(nèi)部空間較大 ,比較適合主力店經(jīng)營(yíng) .但整層商鋪劃分為多個(gè)產(chǎn)權(quán)就意味著商鋪的經(jīng)營(yíng)權(quán)的分散 .主力店租賃協(xié)議要與每個(gè)產(chǎn)權(quán)持有人分別簽署 ,容易產(chǎn)生單個(gè)位置租金高低的糾紛 .對(duì)該類(lèi)商 鋪進(jìn)行包租三年的政策 ,商鋪經(jīng)營(yíng)權(quán)統(tǒng)一劃歸開(kāi)發(fā)公司所有 ,主力店租賃協(xié)議直接與開(kāi)發(fā)公司或其指定的管理公司簽署 ,具有統(tǒng)一的租金標(biāo)準(zhǔn) ,減去不必要的租金糾紛 . 3 9商鋪包租三年統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)整體出租能夠引進(jìn)一些大型主力店，比如大型超市賣(mài)場(chǎng)、大型娛樂(lè)中心，這種業(yè)態(tài)種類(lèi)并且受地段位置影響不很大，本項(xiàng)目的交通條件及充足停車(chē)位恰好滿(mǎn)足該類(lèi)業(yè)態(tài)入住經(jīng)營(yíng)。 商業(yè)街二樓，從商業(yè)經(jīng)營(yíng)的角度出發(fā)經(jīng)營(yíng)價(jià)值明顯弱于一樓，一般為一樓的 1/2， 投資商鋪的客戶(hù)一般不看好二樓，再加上目前區(qū)域內(nèi)的商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，二樓空置率必定較高，所以二樓成為商業(yè)街銷(xiāo)售的死角，最多最大的滯銷(xiāo)位置。目前區(qū)域內(nèi)商鋪?zhàn)饨鹪?30 元 /月 /㎡， 回報(bào)率在 3— 4%之間，并且具有一定的空置率，尤其是本項(xiàng)目長(zhǎng)江路、興華南街大量商鋪空置更是增加客戶(hù)疑慮程度，影響客戶(hù)對(duì)商業(yè)街的投資信心。在制定銷(xiāo)售模式時(shí)，充分考慮滯銷(xiāo)鋪位的銷(xiāo)售，最大限度促進(jìn)整體銷(xiāo)售。 （ 9）、八區(qū) 洗化用品 42二樓東部 業(yè)態(tài)分布： 男士化妝品、女士化妝品、洗發(fā)沐浴系列用品 分區(qū)說(shuō)明： ◎ 區(qū)內(nèi)洗化用品的檔次以中高檔為主，與 10區(qū)的精品服飾鞋帽相連，形成二樓精品專(zhuān)賣(mài)店的規(guī)模 ◎ 視招商情況，如果商戶(hù)過(guò)少可考慮將單獨(dú)洗化區(qū)取消，將意向商戶(hù)與精品服 飾混合。 類(lèi)別：方案類(lèi) 第 12 頁(yè) 共 55 頁(yè) （ 5）、四區(qū) 美容健身區(qū) 40二樓東段、 38二樓西段 業(yè)態(tài)分布： 美容院、美體館、美甲、健身房、水療館 分區(qū) 說(shuō)明： ◎ 周邊社區(qū)入住人群較為高端，收入水平?jīng)Q定著這里有美容消費(fèi)的市場(chǎng)，目前多個(gè)新建中高檔社區(qū)內(nèi)均有美容類(lèi)消費(fèi)場(chǎng)所，如鑫苑名家、 21 世紀(jì)、天下城等 ◎ 美容類(lèi)消費(fèi)屬于高端消費(fèi)，對(duì)消費(fèi)場(chǎng)所的“安靜性”有一定要求，因此設(shè)于相對(duì)安靜的二樓較為合適。 類(lèi)別：方案類(lèi) 第 10 頁(yè) 共 55 頁(yè) （ 3）、二區(qū) 便利生活 3 41一樓 業(yè)態(tài)分布： 蛋糕房 2—— 3 家、煙酒專(zhuān)賣(mài) 3—— 5家、洗衣店 2—— 3家、美發(fā) 2—— 3 家、數(shù)碼沖洗 1—— 2家、灶具專(zhuān)賣(mài) 2—— 3家、廚具櫥柜3—— 5 家、鮮花店 2—— 3 家、擦鞋修鞋店 1—— 2 家、寵物醫(yī)院 1—— 2 家、診所 1—— 2 家、小家電零售 2—— 3 家、兒童攝影 1—— 2家、嬰兒游泳館 1—— 2家、裝修公司 3—— 5家、通信器材維修 2—— 3家、旅行社 2—— 3家、送水站 2—— 3家、音像影碟店 2—— 3家 分區(qū)說(shuō)明： ◎ 3 42一樓商鋪，在規(guī) 劃上可適當(dāng)放松限制，以生活便利店為主，滿(mǎn)足周邊居民生活消費(fèi)需求。 類(lèi)別：方案類(lèi) 第 8 頁(yè) 共 55 頁(yè) 業(yè)態(tài)分區(qū)及解析 （ 1）、 45整體銷(xiāo)控，暫不做業(yè)態(tài)規(guī)劃 規(guī)劃說(shuō)明： ◎ 45處于嵩山路上，屬于整條商業(yè)街最優(yōu)良的地段位置，在銷(xiāo)售中 45可根據(jù)市場(chǎng)情況做到單價(jià)最高、總價(jià)最高、銷(xiāo)售速度最快，永遠(yuǎn)屬于最暢銷(xiāo)的位置。從商業(yè)體量的角度考慮，在商業(yè)街業(yè)態(tài)規(guī)劃中必須根據(jù)周邊消費(fèi)需求，考慮多方面的業(yè)態(tài)配置，從日常生活消費(fèi)如超市、精品服飾化妝品、便利店等，更有美容健身等休閑性高級(jí)消費(fèi)，甚至具備一定規(guī)模的樂(lè) 器專(zhuān)賣(mài)、漁具專(zhuān)賣(mài)、戶(hù)外運(yùn)動(dòng)裝備、工藝禮品、文化音像、體育用品等。 綜合性全業(yè)態(tài)支撐龐大的商業(yè)體量 亞星國(guó)際商業(yè)街上下兩層，加 9北部，總建筑面積將近 25000平米，任何一種業(yè)態(tài)不足以支撐如此龐大的商業(yè)體量。每個(gè)業(yè)種在規(guī)劃引進(jìn)中堅(jiān)持成規(guī)模造影響，但不過(guò)多地規(guī)劃同業(yè)種，同業(yè)種做到差異化，避免惡 性競(jìng)爭(zhēng)，比如漁具專(zhuān)賣(mài)的引進(jìn)數(shù)量控制在 15— 20 家之內(nèi)比較合適。 內(nèi)部樓梯問(wèn)題： ◎ 須在賣(mài)場(chǎng)內(nèi)部規(guī)劃進(jìn)行改造，規(guī)劃建設(shè)樓梯或電梯，賣(mài)場(chǎng)入口設(shè)于 38一樓東北角，并配置電梯；出口位置設(shè)在 9南段，電梯與出 口相連。 ◎ 42臨街一樓服飾鞋帽區(qū)的引進(jìn)，打造商業(yè)街的主流業(yè)態(tài)，形成商業(yè)街的一大特色。利用目標(biāo)客戶(hù)對(duì)經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)要求不高的因素，在商業(yè)街內(nèi)成規(guī)模的引進(jìn)，形成有規(guī)模的經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)，將商