【正文】 分析 按正常的租金收益上漲規(guī)律，租金 45年平均每年上漲 12%， 67年平均每年上漲約 15%， 810年平均每年上漲 16%，前三年 48元 /月/平米，買(mǎi)受人前三年收益 98949 元， 45按租金 60元 /月 /平米推算，租金額 79684 元； 67年按 80元 /月 /平米，租金額 106245 元；810 年按 120元 /月 /平米，每年租金額 79684 元；前 8年累計(jì)租金收益額 364562元，前 9年累計(jì)租金收益額 444246 元； 年限 月租金（元 /平米 /月） 平均年增長(zhǎng)率 階段年租金額 階段租金額 累計(jì)租金收益額 13 年 48 2656 18733 98949 45 年 60 % 3320 79684 178633 67 年 80 15% 4427 106245 284878 810 年 120 17% 6640 239051 523929 一次性付款 （ 1）、不考慮商業(yè)升值情況： 投資回收期 =9 年＋（總投資額－前 9 年租金收益額） /年租金收益額 =9+（ 471186－ 444246） /79684= 年 投資收益率為 % （ 2）、考慮存款利息和商業(yè)升值影響 ,即凈升值額： 存款利息影響，以最長(zhǎng) 5年期定期存款 %的利率推算，假如存入銀行 471186 元，一年銀行利息為 16963 元，商業(yè)升值影響，商業(yè) 類別：方案類 第 38 頁(yè) 共 55 頁(yè) 每年每平米升值 800元推算 ,每年升值金額為 44268 元，商業(yè)升值額與銀行存款利息之差為 27306 元； 每年商業(yè)升值額與存入銀行利息之差為 27306 元， 7年內(nèi)凈升值額 191142 元 投資回收期 =7 年＋（總投資額－前 7 年租金收益額 前 7 年商業(yè)凈升值額） /年租金收益額 =7年 投資收益率為 14% 按揭貸款方式 假如買(mǎi)受人通過(guò)銀行按揭購(gòu)買(mǎi)，需首付 236186 元，貸款 萬(wàn)元，月供 2559 元，前三年返租額 (2749 元 )多于月供約 200 元，保證了買(mǎi)受人月供還款額 ,三年后的月租金收益 (3320 元 )最低高于月供 600 元，返租額不變，但增加回收年限，即增加貸款額利息（ 72080元）需要不到一年租金收益額， （ 1）、回收成本需增加約一年，即收回投資成本需要 10 年， （ 2）、考慮商業(yè)升值收益額收回成本約需要 8年 。作為系列商業(yè)開(kāi)發(fā)的前期，商業(yè)街的銷(xiāo)售及后期運(yùn)營(yíng)直接影響著嵩山路商業(yè)、長(zhǎng)江路商業(yè)的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，商業(yè)街成功開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)將為后期商業(yè)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)塑造強(qiáng)大的品牌效應(yīng)，不僅促進(jìn)后期商業(yè)的開(kāi)發(fā)，更能促進(jìn)后期商業(yè)的成功運(yùn)營(yíng)，反之則直接改變后期商業(yè)開(kāi)發(fā)思路，或者影響銷(xiāo)售，或者使后期商業(yè)變?yōu)榇罅康目罩蒙啼?。亞星商業(yè)步行街將每間鋪位的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行獨(dú)立出售，也就意味著商業(yè)街將 有 188 個(gè)產(chǎn)權(quán)持有人（不含 45）。年回報(bào) 7%，高于區(qū)域內(nèi)目前租金回報(bào)率的 2 倍，具有非常大的吸引力。 （ 4）、為后期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目塑造品牌 商業(yè)街作為 16 萬(wàn) ㎡ 商業(yè)街區(qū)的先期部分，商業(yè)界銷(xiāo)售及運(yùn)營(yíng)狀況直接影響嵩山路商業(yè)、長(zhǎng)江路南區(qū)商業(yè)的銷(xiāo)售和與運(yùn)營(yíng)，商業(yè)街的優(yōu)良成果，必定為后期商業(yè)塑造市場(chǎng)品牌，促進(jìn)后期商業(yè)的銷(xiāo)售與運(yùn)營(yíng)。 （ 11）、十區(qū) 精品服飾鞋帽 42二樓東部 業(yè)態(tài)分布： 精品男裝、精品女 裝、精品男鞋、精品女鞋 分區(qū)說(shuō)明： ◎ 作為商業(yè)街最高端的業(yè)態(tài)，塑造商業(yè)街精品形象 ◎ 位于二樓電梯附近，靠近嵩山路，商鋪價(jià)值不比一樓弱。 ◎ 區(qū)域內(nèi)較好的居住環(huán)境是眾多中老年人移居這里，健身保健器械具有較穩(wěn)定的客戶群和消費(fèi)市場(chǎng)。 ◎ 距離目標(biāo)客戶的距離近，興華南街各大社區(qū)居民可以就近消費(fèi)，增加消費(fèi)的便利性。 45的業(yè)態(tài)規(guī)劃可以是多種形式，可以整體招租一家家電賣(mài)場(chǎng)，或分割招租 3—— 5家商戶，這些商戶可以是銀行、通信、酒吧、快餐廳、茶座、咖啡館等。 精品商業(yè)匹配高規(guī)格規(guī)劃 亞星國(guó)際商業(yè)街具有中原最高層次的建筑規(guī)劃，四個(gè)方向六個(gè)入口的開(kāi)放 性，增強(qiáng)商業(yè)街的輻射范圍；三部豪華手扶電梯，增加二樓的客流量；二樓連廊實(shí)現(xiàn)二樓客戶資源商業(yè)資源的共享； 4 米的層高、大型停車(chē)場(chǎng)、休閑景觀等系列高規(guī)格的規(guī)劃建設(shè)，只有精品商業(yè)才能與之相匹配。 類別：方案類 第 1 頁(yè) 共 55 頁(yè) 亞星國(guó)際商業(yè)街區(qū)論證方案 類別：方案類 第 2 頁(yè) 共 55 頁(yè) 第一章、商業(yè)街定位、及業(yè)態(tài)規(guī)劃 類別：方案類 第 3 頁(yè) 共 55 頁(yè) (一 )、綜合性精品商業(yè)街定位分析 類別：方案類 第 4 頁(yè) 共 55 頁(yè) 綜合性商業(yè)滿足區(qū)域綜合消費(fèi)需求 亞星國(guó)際商業(yè)街區(qū)周邊所處區(qū)域?yàn)樾陆ň幼∩鐓^(qū)方圓一公里內(nèi)聚集著 10 余家大中型社區(qū)及政府家屬院，常住人口有 4—— 5 萬(wàn)人，目前這些人群商業(yè)消費(fèi)場(chǎng)所十分有限，主要集中在社區(qū)住宅底商，正常的生活消費(fèi)需求都得不到較好的滿足，休閑、娛樂(lè)、餐飲、文化等消費(fèi)更是一片空白。 類別：方案類 第 6 頁(yè) 共 55 頁(yè) （二）、業(yè)態(tài)規(guī)劃分區(qū)及解析 類別：方案類 第 7 頁(yè) 共 55 頁(yè) 業(yè)態(tài)規(guī)劃原則 （ 1）、滿足大眾性生活消費(fèi) 作為區(qū)域性配套商業(yè)，大眾生活性消費(fèi)是商業(yè)街成活的基本支撐，在規(guī)劃中將三成經(jīng)營(yíng)面積作為大眾性消費(fèi)場(chǎng)所，業(yè)態(tài)生活大賣(mài)場(chǎng)、社區(qū)配套便利服務(wù)為主。 ◎ 45只售不租，在今后的銷(xiāo)售過(guò)程中只售不租，在不允許商戶開(kāi)中餐店的情況下自由經(jīng)營(yíng) 類別：方案類 第 9 頁(yè) 共 55 頁(yè) （ 2）、一區(qū) 大賣(mài)場(chǎng)、快餐店 3 9北部 業(yè)態(tài)分布： 3 9相連做大型賣(mài)場(chǎng)，將 3 9之間隔墻全部打掉連成一體；在 38一樓可以單獨(dú)辟出 500 ㎡左右引進(jìn)西餐廳、咖啡館。 類別：方案類 第 11 頁(yè) 共 55 頁(yè) （ 4）、三區(qū) 服飾鞋帽 4 4 44一樓 業(yè)態(tài)分布： 男女休閑服飾、正裝、內(nèi)衣、孕嬰服飾、運(yùn)動(dòng)休閑鞋、皮鞋、包具 分區(qū)說(shuō)明： ◎ 靠近嵩山路主干道，街內(nèi) 景觀規(guī)劃、建筑規(guī)劃水準(zhǔn)高于鄰興華南街的東段，必定吸引無(wú)數(shù)的人流參觀休閑，增加商業(yè)街的聚客效應(yīng)，這為服飾鞋帽經(jīng)營(yíng)帶來(lái)人流支撐。 類別：方案類 第 13 頁(yè) 共 55 頁(yè) (7)、六區(qū) 飾品禮品區(qū) 42二樓 業(yè)態(tài)分布： 水晶、翡翠、瑪瑙、玉飾、銀飾、特色民族飾品、刀具、打火機(jī)、鋼筆、手表、玩具、車(chē)飾、家居飾品 分區(qū)說(shuō)明： ◎二樓的商業(yè)價(jià)值相對(duì)較弱，最明顯的區(qū)分為人流量明顯少于一樓，因此二樓商品的檔次定位相對(duì)一樓要高端一些，這些商品所面對(duì)的目標(biāo)客戶比較稀缺和固定 ，對(duì)位置地段要求不是特別敏感 ◎ 各類飾品、精致物品檔次相對(duì)較高，客戶對(duì)購(gòu)物場(chǎng)所的安靜性和私密性有一定要求， 42二樓營(yíng)造了一個(gè)安靜私密的環(huán)境。 ◎ 相鄰的 45，位居嵩山路具有最高的商業(yè)價(jià)值，也將規(guī)劃為精品區(qū)，共同形成精品商業(yè)規(guī)模。 類別：方案類 第 19 頁(yè) 共 55 頁(yè) 銷(xiāo)售模式確定 38—— 44包租三年，年回報(bào) 7%，三年回報(bào) 21%，按季度返還租金； (45前期實(shí)行整體銷(xiāo)控，本次銷(xiāo)售范圍為 3844) 類別：方案類 第 20 頁(yè) 共 55 頁(yè) 銷(xiāo)售模式可行性分析 促進(jìn)銷(xiāo)售方面 （ 1）、打消客戶疑慮，增強(qiáng)客戶投資信心 亞星國(guó)際商業(yè)街區(qū)地處西南區(qū)域，地段相對(duì)偏遠(yuǎn)，商業(yè)發(fā)展由于歷史原因比較落后，商業(yè)氛圍不夠濃厚，商鋪投資回報(bào)率較低，尤其是新建社區(qū)較為集中的航海路以南區(qū)域。 3— 5年后，區(qū)域內(nèi)商業(yè)經(jīng)營(yíng)成熟，租金回報(bào)率上升到客戶期 許的高度，無(wú)需包租保證，客戶就可獲得高額租金回報(bào)。每間商鋪的產(chǎn)權(quán)持有人均可對(duì)商鋪實(shí)行自主經(jīng)營(yíng)權(quán)，隨心所欲的在自己的商鋪上經(jīng)營(yíng)任何業(yè)態(tài)，或者是由承租人任意經(jīng)營(yíng)，這樣一來(lái)勢(shì)必引起商業(yè)街經(jīng)營(yíng)上的混亂，最終結(jié)果是商業(yè)街始終不能紅火經(jīng)營(yíng)，應(yīng)有的商業(yè)價(jià)值達(dá)不到體現(xiàn)，商鋪產(chǎn)權(quán)持有人的租金回報(bào)受到嚴(yán)重?fù)p失。 商業(yè)街的包租銷(xiāo)售模式，直接促進(jìn)銷(xiāo)售，更重要的是位商業(yè)街成功運(yùn) 營(yíng)奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 開(kāi)發(fā)商收益： 通過(guò)包租可獲取利潤(rùn) =3403298949+95616=30699 元 此收益來(lái)源于通過(guò)三年內(nèi)的租金與提高售價(jià)之和大于需要返租額的收入 類別：方案類 第 39 頁(yè) 共 55 頁(yè) 舉例二： 40 號(hào)樓二層西 6 間 序號(hào) 面積（