【正文】 號 樓 一層 40 40 二層 21 21 總計 40 21 61 43號 樓 一層 1 10 2 13 二層 9 4 0 13 總計 10 14 2 26 44號 樓 一層 2 2 4 8 二層 4 3 1 8 總計 6 5 5 16 總 計 一層 3 60 18 24 5 1 111 二層 0 5 42 26 3 1 77 總計 3 65 60 50 8 2 188 占總比例 2% 35% 32% 27% 4% 1% 100% 類別：方案類 第 31 頁 共 55 頁 分析：以上數(shù)據(jù)統(tǒng)計可以看出，商業(yè)集中面積段在 5080 平米、 80100 平米、 100150 平米，三者分別占總數(shù)量的 35%、 32%、 27%，三者之和為 94%， 100平米以下占總量的 69%， 50 平米以下 3間， 150 平米以上 10間，集中在 38 號，占比例相對較??； 商業(yè)價值利益最大化，不同的商業(yè)位置和戶型，不同的價位 前期試控價位，最終價位確定在開盤前 ◎表現(xiàn)：實行一區(qū)一價，一間一價，同一區(qū)域小面積單價比大面積高 50200元； 同一區(qū)域根據(jù)樓梯和電梯出口位置、人流量預(yù)測大小不同，實行差價 100—— 200元； ◎ 臨嵩山路一層整體價格高于均價 600 元 /平米左右，臨亞星路商業(yè)（如 40號、 42號樓）北側(cè)比南側(cè)價位高 500 元 /平米左右。作為系列商業(yè)開發(fā)的前期，商業(yè)街的銷售及后期運營直接影響著嵩山路商業(yè)、長江路商業(yè)的開發(fā)運營，商業(yè)街成功開發(fā)運營將為后期商業(yè)開發(fā)運營塑造強大的品牌效應(yīng)，不僅促進后期商業(yè)的開發(fā)，更能促進后期商業(yè)的成功運營，反之則直接改變后期商業(yè)開發(fā)思路，或者影響銷售，或者使后期商業(yè)變?yōu)榇罅康目罩蒙啼?。三年期間統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一運營，三年后商業(yè)街真正成熟起來，紅火起來，成為大西南區(qū)域商業(yè)中心，借助便利的交通輻射整個鄭州市，商鋪產(chǎn)權(quán)持有人真正開始自然獲取高額穩(wěn)妥的投資回報。亞星商業(yè)步行街將每間鋪位的產(chǎn)權(quán)進行獨立出售，也就意味著商業(yè)街將 有 188 個產(chǎn)權(quán)持有人（不含 45）。對該類商鋪進行包租五年，每年返租 7%，回報率遠遠高于區(qū)域目前租金回報水平，回報既高且穩(wěn)定直接促進給類商鋪的銷售，由滯銷變?yōu)闀充N。年回報 7%，高于區(qū)域內(nèi)目前租金回報率的 2 倍，具有非常大的吸引力。亞星國際商業(yè)街區(qū)就處于這樣的一個環(huán)境下， 25000 余平米的龐大商業(yè)體量，在銷售商具有很大的難度，客戶對項目 投資細心不足，其疑慮則集中在商鋪未來 3—— 5 年的投資回報率上。 （ 4）、為后期開發(fā)項目塑造品牌 商業(yè)街作為 16 萬 ㎡ 商業(yè)街區(qū)的先期部分，商業(yè)界銷售及運營狀況直接影響嵩山路商業(yè)、長江路南區(qū)商業(yè)的銷售和與運營，商業(yè)街的優(yōu)良成果，必定為后期商業(yè)塑造市場品牌，促進后期商業(yè)的銷售與運營。 （ 2）、最大限度促進銷售，令滯銷變暢銷 作為商業(yè)地產(chǎn)項目，每個項目中都會存在一定數(shù)量的滯銷鋪位，這些滯銷鋪位會占用大筆資金，影響資金回籠速度。 （ 11）、十區(qū) 精品服飾鞋帽 42二樓東部 業(yè)態(tài)分布： 精品男裝、精品女 裝、精品男鞋、精品女鞋 分區(qū)說明： ◎ 作為商業(yè)街最高端的業(yè)態(tài)，塑造商業(yè)街精品形象 ◎ 位于二樓電梯附近，靠近嵩山路，商鋪價值不比一樓弱。利用目標客戶對經(jīng)營地點要求不高的因素，在商業(yè)街內(nèi)成規(guī)模的引進，形成有規(guī)模的經(jīng)營市場，將商業(yè)街的顧客流擴散到整個鄭州市甚至全省，擴大商業(yè)街的對外影響。 ◎ 區(qū)域內(nèi)較好的居住環(huán)境是眾多中老年人移居這里，健身保健器械具有較穩(wěn)定的客戶群和消費市場。 ◎ 42臨街一樓服飾鞋帽區(qū)的引進，打造商業(yè)街的主流業(yè)態(tài)，形成商業(yè)街的一大特色。 ◎ 距離目標客戶的距離近，興華南街各大社區(qū)居民可以就近消費，增加消費的便利性。 內(nèi)部樓梯問題： ◎ 須在賣場內(nèi)部規(guī)劃進行改造，規(guī)劃建設(shè)樓梯或電梯，賣場入口設(shè)于 38一樓東北角，并配置電梯；出口位置設(shè)在 9南段，電梯與出 口相連。 45的業(yè)態(tài)規(guī)劃可以是多種形式，可以整體招租一家家電賣場，或分割招租 3—— 5家商戶，這些商戶可以是銀行、通信、酒吧、快餐廳、茶座、咖啡館等。每個業(yè)種在規(guī)劃引進中堅持成規(guī)模造影響，但不過多地規(guī)劃同業(yè)種，同業(yè)種做到差異化，避免惡 性競爭，比如漁具專賣的引進數(shù)量控制在 15— 20 家之內(nèi)比較合適。 精品商業(yè)匹配高規(guī)格規(guī)劃 亞星國際商業(yè)街具有中原最高層次的建筑規(guī)劃，四個方向六個入口的開放 性，增強商業(yè)街的輻射范圍；三部豪華手扶電梯，增加二樓的客流量；二樓連廊實現(xiàn)二樓客戶資源商業(yè)資源的共享； 4 米的層高、大型停車場、休閑景觀等系列高規(guī)格的規(guī)劃建設(shè)，只有精品商業(yè)才能與之相匹配。 綜合性全業(yè)態(tài)支撐龐大的商業(yè)體量 亞星國際商業(yè)街上下兩層，加 9北部，總建筑面積將近 25000平米，任何一種業(yè)態(tài)不足以支撐如此龐大的商業(yè)體量。 類別：方案類 第 1 頁 共 55 頁 亞星國際商業(yè)街區(qū)論證方案 類別：方案類 第 2 頁 共 55 頁 第一章、商業(yè)街定位、及業(yè)態(tài)規(guī)劃 類別：方案類 第 3 頁 共 55 頁 (一 )、綜合性精品商業(yè)街定位分析 類別：方案類 第 4 頁 共 55 頁 綜合性商業(yè)滿足區(qū)域綜合消費需求 亞星國際商業(yè)街區(qū)周邊所處區(qū)域為新建居住社區(qū)方圓一公里內(nèi)聚集著 10 余家大中型社區(qū)及政府家屬院，常住人口有 4—— 5 萬人，目前這些人群商業(yè)消費場所十分有限，主要集中在社區(qū)住宅底商，正常的生活消費需求都得不到較好的滿足，休閑、娛樂、餐飲、文化等消費更是一片空白。從商業(yè)體量的角度考慮，在商業(yè)街業(yè)態(tài)規(guī)劃中必須根據(jù)周邊消費需求，考慮多方面的業(yè)態(tài)配置，從日常生活消費如超市、精品服飾化妝品、便利店等，更有美容健身等休閑性高級消費，甚至具備一定規(guī)模的樂 器專賣、漁具專賣、戶外運動裝備、工藝禮品、文化音像、體育用品等。 類別：方案類 第 6 頁 共 55 頁 （二）、業(yè)態(tài)規(guī)劃分區(qū)及解析 類別：方案類 第 7 頁 共 55 頁 業(yè)態(tài)規(guī)劃原則 （ 1）、滿足大眾性生活消費 作為區(qū)域性配套商業(yè)，大眾生活性消費是商業(yè)街成活的基本支撐，在規(guī)劃中將三成經(jīng)營面積作為大眾性消費場所，業(yè)態(tài)生活大賣場、社區(qū)配套便利服務(wù)為主。 類別：方案類 第 8 頁 共 55 頁 業(yè)態(tài)分區(qū)及解析 （ 1）、 45整體銷控，暫不做業(yè)態(tài)規(guī)劃 規(guī)劃說明： ◎ 45處于嵩山路上，屬于整條商業(yè)街最優(yōu)良的地段位置，在銷售中 45可根據(jù)市場情況做到單價最高、總價最高、銷售速度最快，永遠屬于最暢銷的位置。 ◎ 45只售不租，在今后的銷售過程中只售不租，在不允許商戶開中餐店的情況下自由經(jīng)營 類別：方案類 第 9 頁 共 55 頁 （ 2）、一區(qū) 大賣場、快餐店 3 9北部 業(yè)態(tài)分布： 3 9相連做大型賣場，將 3 9之間隔墻全部打掉連成一體；在 38一樓可以單獨辟出 500 ㎡左右引進西餐廳、咖啡館。 類別：方案類 第 10 頁 共 55 頁 （ 3）、二區(qū) 便利生活 3 41一樓 業(yè)態(tài)分布： 蛋糕房 2—— 3 家、煙酒專賣 3—— 5家、洗衣店 2—— 3家、美發(fā) 2—— 3 家、數(shù)碼沖洗 1—— 2家、灶具專賣 2—— 3家、廚具櫥柜3—— 5 家、鮮花店 2—— 3 家、擦鞋修鞋店 1—— 2 家、寵物醫(yī)院 1—— 2 家、診所 1—— 2 家、小家電零售 2—— 3 家、兒童攝影 1—— 2家、嬰兒游泳館 1—— 2家、裝修公司 3—— 5家、通信器材維修 2—— 3家、旅行社 2—— 3家、送水站 2—— 3家、音像影碟店 2—— 3家 分區(qū)說明： ◎ 3 42一樓商鋪，在規(guī) 劃上可適當(dāng)放松限制，以生活便利店為主，滿足周邊居民生活消費需求。 類別：方案類 第 11 頁 共 55 頁 （ 4）、三區(qū) 服飾鞋帽 4 4 44一樓 業(yè)態(tài)分布： 男女休閑服飾、正裝、內(nèi)衣、孕嬰服飾、運動休閑鞋、皮鞋、包具 分區(qū)說明： ◎ 靠近嵩山路主干道，街內(nèi) 景觀規(guī)劃、建筑規(guī)劃水準高于鄰興華南街的東段，必定吸引無數(shù)的人流參觀休閑，增加商業(yè)街的聚客效應(yīng)，這為服飾鞋帽經(jīng)營帶來人流支撐。 類別：方案類 第 12 頁 共 55 頁 （ 5）、四區(qū) 美容健身區(qū) 40二樓東段、 38二樓西段 業(yè)態(tài)分布： 美容院、美體館、美甲、健身房、水療館 分區(qū) 說明： ◎