【正文】 中小型商家中有 15家是依賴(lài)主力店的，占 60%；可以看出本項(xiàng)目的招商難度是非常大的，所以引進(jìn)主力店還是有必要的。項(xiàng)目本身需求層面：已有競(jìng)爭(zhēng)： 大朗已形成金朗、大朗市場(chǎng)、長(zhǎng)盛三大較為成熟的商圈，大潤(rùn)發(fā)、歲寶、天和百貨、嘉榮以及其它零售商家已進(jìn)駐，本項(xiàng)目屬于新的商圈，產(chǎn)品檔次及業(yè)態(tài)需形成差異化；潛在競(jìng)爭(zhēng)： 遠(yuǎn)大地產(chǎn)項(xiàng)目，商業(yè)面積㎡ ，業(yè)態(tài)規(guī)劃為超市 +電器 /數(shù)碼產(chǎn)品、飾品 +品牌零售；合眾創(chuàng)展項(xiàng)目，商業(yè)面積 30442㎡ ，業(yè)態(tài)規(guī)劃為百貨商超 +品牌零售 +社區(qū)配套，此兩個(gè)項(xiàng)目商業(yè)體量比本項(xiàng)目有優(yōu)勢(shì)，存在最大的競(jìng)爭(zhēng)，我們需加快速度引進(jìn)主力店，一方面提高本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力，另一方面搶占招商先機(jī)；市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)局勢(shì)層面：p從客戶(hù)需求分析商家名稱(chēng) 商家反饋意見(jiàn)家樂(lè)福 該區(qū)域不成熟，暫不考慮進(jìn)駐樂(lè)購(gòu) 經(jīng)營(yíng)面積至少 15000㎡ 且改區(qū)域商業(yè)氛圍淡薄，暫不考慮進(jìn)駐吉之島 要 1樓主力店區(qū)域面積 2層整層面積，正在洽談溝通中百佳超市 區(qū)域商業(yè)氛圍差，暫不考慮進(jìn)駐海雅百貨 經(jīng)營(yíng)面積至少要 20230㎡ ，本物業(yè)提供不了那么大的體量天虹商場(chǎng) 經(jīng)營(yíng)面積至少要 20230㎡ ，本物業(yè)提供不了那么大的體量華潤(rùn)萬(wàn)家 大朗已開(kāi)分店，且該區(qū)域現(xiàn)商業(yè)氛圍較差，還需守 23年，暫不考慮進(jìn)駐客戶(hù)分析客戶(hù)分析 —— 部分主力店反饋意見(jiàn)部分主力店反饋意見(jiàn)認(rèn)為本區(qū)域不成熟的商家有 11家，約占 31%，在大朗無(wú)開(kāi)店計(jì)劃的商家有 14家約占 41%，認(rèn)為主力店面積達(dá)不到要求的商家有 7家，約占20%，僅有 3家商家在洽談中，約占 8%。 百貨商場(chǎng)面積： 11250㎡ 其中 1F： 3112 ㎡ 1F： 3438 ㎡ 2F： 4700㎡252。2F：百貨 +餐飲 +美容院 +美發(fā)216。2F：主力店216。潮流前線(xiàn)面積： 3112㎡252。1F商鋪面積： 5062㎡四、業(yè)態(tài)定位p業(yè)態(tài)組合方案 1：（ 12F三層部分聯(lián)體規(guī)劃主力店）1F業(yè)態(tài)規(guī)劃示意圖主力店KTV酒店四、業(yè)態(tài)定位p業(yè)態(tài)組合方案 1：（ 12F三層部分聯(lián)體規(guī)劃主力店）1F業(yè)態(tài)規(guī)劃示意圖主力店四、業(yè)態(tài)定位p業(yè)態(tài)組合方案 1：（ 12F三層部分聯(lián)體規(guī)劃主力店）2F業(yè)態(tài)規(guī)劃示意圖主力店 餐飲 床上用品母嬰用品美發(fā) 美容院四、業(yè)態(tài)定位p業(yè)態(tài)組合方案 2：（ 1F部分、 2F整層規(guī)劃主力店）216。業(yè)態(tài)規(guī)劃： 216。四、業(yè)態(tài)定位p業(yè)態(tài)組合方案 1：（ 12F三層部分聯(lián)體規(guī)劃主力店）252。本項(xiàng)目業(yè)態(tài)細(xì)化規(guī)劃取決于是否引進(jìn)主力店。 世界匯商業(yè)定位及營(yíng)銷(xiāo)策劃案世界匯商業(yè)定位及營(yíng)銷(xiāo)策劃案富盈（商業(yè)）集團(tuán)商業(yè)中心報(bào)告核心解決目的解決本項(xiàng)目的租與售問(wèn)題？1 解決主力店的大與小問(wèn)題？234解決項(xiàng)目短期資金回籠問(wèn)題？解決本項(xiàng)目招商的突圍問(wèn)題？第二部分租售建議第三部分銷(xiāo)售策略1. 物業(yè)定位2. 主題定位3. 形象定位4. 業(yè)態(tài)定位1. 價(jià)格預(yù)估2. 盈利模式3. 租售建議4. 投資分析1. 銷(xiāo)售總控2. 銷(xiāo)售策略3. 銷(xiāo)售方式4. 銷(xiāo)售部署第四部分招商部署1. 招商思路2. 招商策略3. 招商政策4. 招商部署第一部分商業(yè)定位大朗行政中心首席城市綜合體大朗行政中心首席城市綜合體一、物業(yè)定位—— 五星級(jí)酒店、商場(chǎng)、公寓三維一體，人流消費(fèi)相互帶動(dòng)，以 “ 高、新、特 ” 構(gòu)筑全新都市生活綜合體。1 如引進(jìn)主力店，剩余面積不多，總體收益低。1F：主力店 +KTV252。面積規(guī)劃：252。面積規(guī)劃：252。1F商鋪面積： 5062㎡252。業(yè)態(tài)規(guī)劃：四、業(yè)態(tài)定位潮流前線(xiàn)KTV酒店1F業(yè)態(tài)規(guī)劃示意圖p業(yè)態(tài)組合方案 2：（ 1F部分、 2F整層規(guī)劃主力店）主力店1F業(yè)態(tài)規(guī)劃示意圖餐飲 服飾 品牌鞋店社區(qū)服務(wù) 護(hù)膚美容珠寶四、業(yè)態(tài)定位主力店銀行p業(yè)態(tài)組合方案 2：（ 1F部分、 2F整層規(guī)劃主力店）2F業(yè)態(tài)規(guī)劃示意圖主力店（二樓整層）p業(yè)態(tài)組合方案 2：（ 1F部分、 2F整層規(guī)劃主力店）四、業(yè)態(tài)定位p業(yè)態(tài)組合方案 3：（百貨 +餐飲 +零售品牌 +綜合配套）252。業(yè)態(tài)規(guī)劃： 216。 1F商鋪面積： 5062㎡252。分析與結(jié)論：對(duì)于實(shí)力較強(qiáng)的主力店，需求面積都在 10000㎡ 以上，單層面至少8000㎡ 以上，如要引進(jìn)實(shí)力較強(qiáng)，知名度較大的主力店，方案 2更適合引進(jìn)實(shí)力較強(qiáng)的主力店，否則降低主力店檔次。p從經(jīng)濟(jì)收益分析p業(yè)態(tài)組合方案 1：（ 12F三層部分聯(lián)體規(guī)劃主力店）樓層 業(yè)態(tài)規(guī)劃 租金均價(jià)預(yù)測(cè)（元 /㎡ /月）平均售價(jià)預(yù)測(cè)（元 /㎡ ）租售模式 返租模式1F 主力店 20 / 租賃 /1F街鋪 餐飲 +品牌零售90 22023 直接銷(xiāo)售 /1F內(nèi)鋪 品牌零售 60 16000 返租銷(xiāo)售 5年年回報(bào)率 6%主力店 20 / 租賃 /2F 主力店 20 / 租賃 /餐飲 40 9000 返租銷(xiāo)售 5年年回報(bào)率 8%說(shuō)明：因按此方案規(guī)劃，主力店單層面積 4000㎡ 左右，難以引進(jìn)品牌實(shí)力較強(qiáng)的主力店，故租金及售價(jià)方面適當(dāng)?shù)鸵恍瑢?duì)于項(xiàng)目?jī)r(jià)格預(yù)測(cè)將在第二部分由詳細(xì)分析。p業(yè)態(tài)組合方案 2：（ 1F部分、 2F整層規(guī)劃主力店）p從經(jīng)濟(jì)收益分析p業(yè)態(tài)組合方案 2：（ 1F部分、 2F整層規(guī)劃主力店）方案 2：如實(shí)現(xiàn) 100%銷(xiāo)售，短期內(nèi)銷(xiāo)售收入約 ，前 10年純收益約 ，并持有 1F、 1F部分、 2F整層共 15050㎡ 商業(yè)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)收益。備注：商鋪?zhàn)饨鹎?3年不變，第四年開(kāi)始每年遞增 5%；主力店租金前 3年不變，第四年開(kāi)始每 3年遞增 5%?！铩铩铩铩飌從商業(yè)案例分析盛和廣場(chǎng) 現(xiàn)狀對(duì)比： 厚街盛和廣場(chǎng)、富民商業(yè)街同一地段，一路之隔，經(jīng)營(yíng)情況卻有著 “ 生與死 ” 的區(qū)別，進(jìn)駐大潤(rùn)發(fā)主力店的盛和廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)紅火，沒(méi)有進(jìn)駐主力店的富民商業(yè)街，經(jīng)營(yíng)情況一片慘淡。建筑形態(tài)： 8棟 5層高的 商業(yè)裙樓及 5條步行街252。大潤(rùn)發(fā)超市： 21000㎡252。而盛和廣場(chǎng)引進(jìn)大潤(rùn)發(fā)，一樓 5000㎡ ,二樓16000 ㎡ ，共 21000㎡ ，占總商業(yè)面積 50%以上，由大潤(rùn)發(fā)超市引進(jìn)了肯德基、真功夫、以純、耐克、班尼路等品牌專(zhuān)賣(mài)，并進(jìn)入鰲峰百貨、潤(rùn)昇百貨，剩下獨(dú)立零散商鋪面積占總面積 30%。p從商業(yè)案例分析p分析與結(jié)論方案 運(yùn)作模式租售方式 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì)銷(xiāo)售收益（元）10年純收益（元）運(yùn)營(yíng)管理難度招商可操作性 風(fēng)險(xiǎn)分析 綜合方案一引進(jìn)主力店，租賃+1F街鋪直接銷(xiāo)售+12F內(nèi)鋪返租銷(xiāo)售銷(xiāo)售：8862㎡持有：11250 ㎡引進(jìn)主力店，有效促進(jìn)招商及經(jīng)營(yíng)；短期銷(xiāo)售回籠較大資金；主力店單層面積過(guò)小，難引進(jìn)品牌主力店；升值潛力有限主力店抗風(fēng)險(xiǎn)能力較低，可能不能將整個(gè)項(xiàng)目盤(pán)活 普通、檔次較低的商家實(shí)力有限，管理難度一般普通、檔次較低的商家招商難度一般，一線(xiàn)品牌商家招商難度較大普通商家的影響力有限，可能會(huì)被競(jìng)爭(zhēng)者超越☆☆☆☆方案二引進(jìn)主力店，租賃+1F商鋪直接銷(xiāo)售： 5062 ㎡持有：15050 ㎡引進(jìn)品牌實(shí)力強(qiáng)主力店，確保招商及經(jīng)營(yíng)成功；持有 3/4的物業(yè)長(zhǎng)久收益，遠(yuǎn)期收益大；品牌主力店將能夠拉升項(xiàng)目整體的價(jià)值短期回籠資金少 一線(xiàn)品牌主力店所占面積超整個(gè)項(xiàng)目商業(yè)面積一半，管理難度較小普通、檔次較低的商家招商容易、一線(xiàn)品牌商家招商難度一般利于一線(xiàn)品牌主力店進(jìn)駐，抗風(fēng)險(xiǎn)能力、經(jīng)營(yíng)實(shí)力等較強(qiáng)，風(fēng)險(xiǎn)較小☆☆☆☆☆方案三不引進(jìn)主力店，租賃 + 1F街鋪直接銷(xiāo)售 +12F內(nèi)鋪返租銷(xiāo)售銷(xiāo)售： 17000 ㎡持有： 3112 ㎡短期最大限度回 籠資 金；持有物業(yè)太少，遠(yuǎn)期收益??；招商及經(jīng)營(yíng)難度巨大； 12F內(nèi)鋪返租壓力較大；二層內(nèi)鋪銷(xiāo)售存在一定壓力； 整個(gè)項(xiàng)目由開(kāi)發(fā)商運(yùn)營(yíng)管理推廣，運(yùn)營(yíng)管理難度較大無(wú)主力店的聚人流效應(yīng)，招商工作加大，招商難度巨大目前尚無(wú)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，而且整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)營(yíng)成本都由開(kāi)發(fā)商投入，風(fēng)險(xiǎn)較大；前期招商及返租銷(xiāo)售就存在較大風(fēng)險(xiǎn)；☆☆☆結(jié)論：綜合以上種種分析，兼顧本項(xiàng)目短中長(zhǎng)利益，同時(shí)保證項(xiàng)目可操作性最強(qiáng)，風(fēng)險(xiǎn)最低，建議采用業(yè)態(tài)組合規(guī)劃方案二。月，售價(jià) 15000—24000元 /㎡ ；美食區(qū)：租金 40—70元 /㎡ 　1F 街鋪：品牌零售 租賃及自然銷(xiāo)售獨(dú)立街鋪，商業(yè)價(jià)值高，可租可售。2F 主力店租賃及分割小產(chǎn)權(quán)出售根據(jù)以上業(yè)態(tài)組合方案以及盈利模式分析，本項(xiàng)目的租售模式主要有如下三種：三、租售建議p租售模式 1：全租賃p租售模式 2： 1F租賃 +主力店租賃 +1F街鋪?zhàn)匀讳N(xiāo)售 +1F內(nèi)鋪?zhàn)赓Up租售模式 3： 1F租賃 +主力店租賃 +1F獨(dú)立商鋪?zhàn)匀讳N(xiāo)售下面將通過(guò)收益測(cè)算分析，綜合平衡本項(xiàng)目短中長(zhǎng)利益，最終確定本項(xiàng)目的租售模式。p租售模式 2： 1F租賃 +主力店租賃 +1F街鋪?zhàn)匀讳N(xiāo)售 +1F內(nèi)鋪?zhàn)赓U三、租售建議本項(xiàng)目租售收益分析樓層 規(guī)劃業(yè)態(tài) 建筑面積 保守預(yù)測(cè)租金預(yù)估（元/月㎡）首年租金收益（萬(wàn)元）前 5年租金收益（萬(wàn)元）前 10年租金收益（萬(wàn)元）售價(jià)預(yù)估（元/㎡ ）銷(xiāo)售總收益（萬(wàn)元）返租總金額（萬(wàn)元）前 10年純收益（萬(wàn)元）1F 潮流前線(xiàn) 3112 40 149 770 1725 　 　 　 1725 1F街鋪 品牌零售 3535 80 339 1749 3919 22023 7777 / 7777 1F內(nèi)鋪 品牌零售 1527 60 110 566 1270 　 　 　 1270 1F內(nèi)鋪 主力店 3438 20 83 413 846 　 　 　 846 2F 主力店 8500 20 204 1020 2092 　 　 　 2092 合計(jì) 20232 　 885 4517 9852 　 7777 　 13709 備注：商鋪?zhàn)饨鹎?3年不變，第四年開(kāi)始每年遞增 5%；主力店租金前 3年不變，第四年開(kāi)始每 3年遞增 5%。三、租售建議備注：商鋪?zhàn)饨鹎?3年不變，第四年開(kāi)始每年遞增 5%；主力店租金前 3年不變，第四年開(kāi)始每 3年遞增 5%。說(shuō)明：以上財(cái)務(wù)部提供的成本預(yù)算。p推貨策略：自購(gòu)自營(yíng)優(yōu)先內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，再開(kāi)放投資者。二、銷(xiāo)售策略p價(jià)格策略：采用 “ 低開(kāi)高走 ” 策略，越早買(mǎi)越便宜。商業(yè)項(xiàng)目招商與銷(xiāo)售關(guān)系既相互促進(jìn)，又相互對(duì)立?！?主力店進(jìn)駐是投資者購(gòu)買(mǎi)信心重要支撐，當(dāng)然在確定主力店意向后，即時(shí)啟動(dòng)主力店造勢(shì)宣傳推廣。認(rèn)購(gòu)時(shí)間：開(kāi)盤(pán)前一周內(nèi)216。開(kāi)盤(pán)方式：排隊(duì)或抽號(hào)216。 時(shí)間控制： 2023年 4月上旬 5月下旬216。 重點(diǎn)工作：1. 確定項(xiàng)目商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案；2. 確定銷(xiāo)售貨量以及目標(biāo)任務(wù)；3. 確定銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)以及工作部署；4. 確定商鋪平面圖紙以及面積；5. 確定銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)以及相關(guān)培訓(xùn)；6. 準(zhǔn)備銷(xiāo)售物料工具，如折頁(yè)、投資計(jì)劃書(shū)等；7. 商業(yè)部分營(yíng)銷(xiāo)推廣配合；8. 前期客戶(hù)需求登記及意向摸底；四、銷(xiāo)售部署（二）認(rèn)籌期 ：216。216。 銷(xiāo)售戰(zhàn)術(shù)：開(kāi)盤(pán)前一周內(nèi)先針對(duì)自購(gòu)自營(yíng)及重要關(guān)系客戶(hù)進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，再集中組織認(rèn)籌客戶(hù)公開(kāi)發(fā)售。 目標(biāo)任務(wù)：完成銷(xiāo)售任務(wù) 20%，約 20間；216。p總行動(dòng)部署：3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月TIME主力店招商期 招商高峰期 招商持續(xù)期 開(kāi)業(yè)籌備期招商促租活動(dòng) 正式開(kāi)業(yè)活動(dòng)行動(dòng)目標(biāo)行動(dòng)部署確定主力店招商率 50%累計(jì)完成招商 80%累計(jì)完成招商率 95%累計(jì)完成招商率 100%招商發(fā)布會(huì)分二條腿走路：主力店重點(diǎn)突圍；其它客戶(hù)意向談判；（意向蓄客期） （商戶(hù)裝修期）二大保障策略：主力店簽約活動(dòng)引擎；外拓與廣告強(qiáng)勢(shì)組合；二大促租措施： 9月裝修期促租措施；元旦開(kāi)業(yè)期促租措施；（一）以 “ 外招 ” 為核心手段，全面意向蓄客，集中活動(dòng)引爆。