【正文】 名品牌，精品商業(yè)以此保持商業(yè)街的高規(guī)劃，高定位，提升商業(yè)街的品牌影響力，從而更好的堅(jiān)持招商原則： 服務(wù)第一 誠(chéng)信為本 類別：方案類 第 45 頁(yè) 共 55 頁(yè) （二）、招商策略 先易后難，保證一樓的招租率 商業(yè)街全長(zhǎng) 400 米，上下兩層，各鋪位商業(yè)價(jià)值不均，目標(biāo)商戶均看好價(jià)值高的鋪位，尤其是一樓位置。亞星商業(yè)街具有 25000 ㎡的商業(yè)體量，整條商業(yè)街的成熟至少需要一到兩年的時(shí)間，不可能所有的 鋪位一起成熟。因此在招商過程中保證好位置商鋪（比如一樓亞星路一側(cè)商鋪）的出租率，快速將這些商鋪進(jìn)行招商，促進(jìn)這類商鋪的快速成熟，對(duì)位置較差的商鋪起到帶動(dòng)作用。 將人氣最旺的業(yè)態(tài)集中于好的位置 區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍較弱，在營(yíng)商業(yè)整體人氣不旺，但相對(duì)人氣較旺的業(yè)態(tài)集中在干洗、美容、煙酒專賣等社區(qū)配套性業(yè)態(tài)。在商業(yè)街一樓劃出單獨(dú)的配套商業(yè)區(qū)，將這些目前能聚人氣的商業(yè)引入商業(yè)街，為商業(yè)街營(yíng)造最基本的商業(yè)氛圍。 穩(wěn)住前期進(jìn)駐商戶，帶動(dòng)后期商戶進(jìn)駐 利用具有吸引力的招商政策吸引商戶進(jìn)駐，對(duì)前期進(jìn)入較早的商戶給予特殊的 優(yōu)惠措施，降低商戶經(jīng)營(yíng)成本，使其快速持久盈利，穩(wěn)住這些商戶在商業(yè)街內(nèi)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，從而帶動(dòng)后期商戶的進(jìn)駐量。 類別：方案類 第 46 頁(yè) 共 55 頁(yè) （三）、后期管理建議 商業(yè)街開業(yè)后的后期管理運(yùn)營(yíng)是商業(yè)街成熟的關(guān)鍵點(diǎn)之一，因此專業(yè)化的商業(yè)管理不僅是商業(yè)街成熟的保障，更是為商鋪投資客戶帶來強(qiáng)大的信心保障。商業(yè)街后期管理可從兩個(gè)方面入手： 直接聘請(qǐng)專業(yè)的商業(yè)管理公司，將商業(yè)街的管理運(yùn)營(yíng)委托給管理公司進(jìn)行管理 優(yōu)勢(shì)分析： ◎ 客戶租金回報(bào)協(xié)議可以與管理公司直接簽署，開發(fā)公司可以在返租問題上回避部分責(zé)任 ◎ 專業(yè)管理公司的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)可以使商業(yè)街的 市場(chǎng)培育期 物業(yè)公司成立商業(yè)管理部，外聘商業(yè)管理人員進(jìn)行專業(yè)管理 優(yōu)勢(shì)分析： ◎ 開發(fā)公司方便對(duì)商業(yè)街的管理進(jìn)行指導(dǎo)調(diào)整 ◎ 開發(fā)公司承擔(dān)的商業(yè)管理費(fèi)用相對(duì)較低，費(fèi)用集中在人員工資上。 類別：方案類 第 47 頁(yè) 共 55 頁(yè) （四）、招商推廣渠道 媒體渠道： ◎ 在《大河報(bào)》、《東方今報(bào)》等全省性大眾媒體上發(fā)布招商信息 ◎ 利用廣播媒體的低費(fèi)用可大量投入時(shí)間段 ◎ 利用網(wǎng)絡(luò)發(fā)布信息，網(wǎng)站范圍可以是大眾網(wǎng)絡(luò)如商都寬頻或?qū)I(yè)網(wǎng)絡(luò)如河南服裝網(wǎng) 人力渠道 ◎ 招商專員直接上門與商戶進(jìn)行面對(duì)面溝通 ◎ 在目標(biāo)商戶集中的區(qū)域散發(fā)宣傳單頁(yè)，招商手冊(cè) 通 信渠道 ◎ 利用傳真給目標(biāo)商戶傳遞信息 ◎ 利用郵政直郵快遞投遞宣傳手冊(cè) ◎ 電話招商，將商戶約進(jìn)招商現(xiàn)場(chǎng) 活動(dòng)渠道 ◎ 組織針對(duì)性的公關(guān)活動(dòng)，如聯(lián)合省服裝商會(huì)與各服裝品牌代理商進(jìn)行集中溝通對(duì)話 類別：方案類 第 48 頁(yè) 共 55 頁(yè) (五 )、租金制定 租金制定標(biāo)準(zhǔn) ◎ 外側(cè)高于內(nèi)側(cè) 臨亞星路一側(cè)商鋪的北側(cè)高于南側(cè)，整體高于靠社區(qū)的商鋪。外側(cè)商鋪接觸人流多于內(nèi)街，營(yíng)業(yè)時(shí)間相對(duì)來說比較長(zhǎng)，因此租金高于內(nèi)街并拉開差距。 ◎ 兩端高于中間 兩端臨街或距離相對(duì)較，接觸客戶尤其是流動(dòng)性客戶的幾率高近，客戶量大，租金相對(duì)較高。 ◎ 入口電梯處高于其他位置 入口是人流進(jìn)出的必經(jīng)之地，人流量大，電梯為客戶上二樓的首選地點(diǎn)，入口和電梯位置的商鋪?zhàn)饨鹣鄬?duì)要高一些。 ◎ 進(jìn)深小的高于進(jìn)深大的 進(jìn)深小的商鋪，尤其是像亞星商業(yè)街的這種以零售為主的小店鋪，小進(jìn)深更利于經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)空間的發(fā)揮 租金具體分布 詳見租金分布圖 類別：方案類 第 49 頁(yè) 共 55 頁(yè) （六）、招商政策 2021 年 5月 1日開業(yè)前，簽訂 3年租賃協(xié)議可獲得半年免租權(quán) 2021 年 5月 1日開業(yè)前，簽訂兩年租賃協(xié)議可獲得 3個(gè)月免租權(quán)（租賃期至少為兩年） 租金付款方式為一次性交付一年租金 租賃面積在 100平米以上（含 100）協(xié)議期限內(nèi)租金優(yōu)惠 1%。 租賃面積在 200平米以上（含 200）協(xié)議期限內(nèi)租金優(yōu)惠 2%。 租賃面積在 300平米以上（含 300）協(xié)議期限內(nèi)租金優(yōu)惠 3%。 租賃面積在 500平米以上（含 500）協(xié)議期限內(nèi)租金優(yōu)惠 5%。 對(duì)于未售商鋪可采取三年后經(jīng)營(yíng)商戶買斷產(chǎn)權(quán)的措施，根據(jù)三年后市場(chǎng)進(jìn)行定價(jià)，商戶前三年的租金可充抵總房款。 類別：方案類 第 50 頁(yè) 共 55 頁(yè) （七）、招商工作實(shí)施 （一）、前期籌備工作 分工明確職責(zé)到人 按照業(yè)態(tài)分區(qū)，每個(gè)業(yè)態(tài)分區(qū)設(shè)定 1 名或兩個(gè)區(qū)設(shè)定 1 個(gè)招商專員，全權(quán)負(fù)責(zé)該區(qū)商戶的引進(jìn)工作。建立個(gè)人業(yè)績(jī)考核制度，工作操行出臺(tái)，制定嚴(yán)密的 招商進(jìn)度計(jì)劃，按照計(jì)劃進(jìn)行業(yè)績(jī)考核。 招商準(zhǔn)備工作的明確細(xì)化 招商的租金政策確定，租賃協(xié)議文本的制定，商戶管理協(xié)議文本的制定，制定商戶準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、引入原則、操作規(guī)則，制定招商工作倒計(jì)時(shí)表 招商宣傳物料的制作印刷 亞星國(guó)際商業(yè)街招商公告、招商手冊(cè)、宣傳單頁(yè)、內(nèi)外效果圖、業(yè)態(tài)規(guī)劃圖張貼 招商推廣媒體計(jì)劃 利用報(bào)紙、廣播、直郵等媒體進(jìn)行招商信息傳達(dá)，制定推廣計(jì)劃。 規(guī)章制度的建立 對(duì)招商部的日常管理制度、業(yè)績(jī)考核制度、考勤制度等進(jìn)行確定，確立。 （二）、招商工作時(shí)間安排 類別：方案類 第 51 頁(yè) 共 55 頁(yè) 招商前期準(zhǔn)備工作階段為： 2021 年 7 月 1日 —— 2021 年 8月 10 日 正式招商時(shí)間確定為： 2021年 8月 10 日 —— 2021 年 12 月 31日 后招商期暨開業(yè)慶典籌劃階段： 2021 年 1月 1日 —— 2021 年 4 月 30 日 開業(yè)時(shí)間： 2021 年 5月 1日 人員到位 7 月 20 日完成招商人員招聘及培訓(xùn)工作，同時(shí)完成個(gè)人招商指標(biāo)確認(rèn)并按照招商任務(wù)指標(biāo)提交各自的工作倒計(jì)時(shí)實(shí)施方案。 合同文本印刷制作 7 月 25 日完成印制各種合同、文件、申請(qǐng)表、登記表等，制作名片、信函封面等視覺系統(tǒng)。 推廣物料及推廣計(jì)劃 8 月 5日完成前期招商文告、招商樓書 制作，確定招商媒體廣告計(jì)劃（包括廣告創(chuàng)意、制作、媒體購(gòu)買選擇等）、招商各項(xiàng)管理費(fèi)用支出預(yù)算。 準(zhǔn)備工作完成招商開始 8 月 10 日前完成所有準(zhǔn)備工作 公關(guān)活動(dòng)造勢(shì) 類別：方案類 第 52 頁(yè) 共 55 頁(yè) 組織公關(guān)活動(dòng)，針對(duì)對(duì)象為鄭州市市場(chǎng)發(fā)展局、河南省服裝行業(yè)商會(huì)，爭(zhēng)取政府支持、爭(zhēng)取省內(nèi)服裝鞋帽品牌代理商及制造商在商業(yè)街內(nèi)實(shí)力品牌展示店。 招商第一階段 第一階段時(shí)間 8月 10日 —— 9月 10日，主要工作為招商信息傳達(dá)，配合媒體廣告，招商人員上門贈(zèng)送招商手冊(cè)、直郵招商手冊(cè)，快速將招商信息傳達(dá)給目標(biāo)商戶 招商第二階段 第二階段時(shí)間 為 9 月 10日 —— 10 月 1 日，主要工作為選擇意向商戶，為下階段簽約作準(zhǔn)備。 招商第三階段 第三階段時(shí)間為 10 月 1日 —— 12 月 31 日進(jìn)入招商簽約階段，快速促成意向商戶簽約，同時(shí)進(jìn)行新目標(biāo)商戶的信息傳達(dá) 根據(jù)實(shí)際招商情況制定招商收尾計(jì)劃，對(duì)招收工作未達(dá)到設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)的進(jìn)行最后突擊攻關(guān)。 招商第四階段 第四階段工作時(shí)間為 1月 1日 —— 4月 30日，工作集中在招商收尾、查漏補(bǔ)缺階段，盡可能的將剩余鋪位進(jìn)行出租。同時(shí)組織已簽約商戶集中裝修上貨，籌備開業(yè)。 統(tǒng)一開業(yè)慶典 商業(yè)街內(nèi)所有商戶集中在 2021年 5月 1日統(tǒng)一開業(yè)，媒體報(bào)道、領(lǐng)導(dǎo)剪彩等。 類別：方案類 第 53 頁(yè) 共 55 頁(yè) 第四章、商業(yè)街交房標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)問題建議 類別：方案類 第 54 頁(yè) 共 55 頁(yè) （一）、公共部分路面 步梯臺(tái)階、二樓走廊地面、二樓連廊地面、外露廊柱立面全部采用花崗巖鋪設(shè)，提升商業(yè)街整體檔次。 （二）、走廊扶手欄桿 為突出商業(yè)街整體品質(zhì)，二樓走廊扶手欄桿、連廊扶手欄桿建議采用鐵藝扶手 （三）、商鋪墻面地面 由于各品牌商戶內(nèi)外裝修有自己的固定模式，如果對(duì)商鋪內(nèi)外墻面地面進(jìn)行裝修，屆時(shí)商戶還要重新裝修。建議不進(jìn)行裝修，地坪為毛地坪，同時(shí)開發(fā)方節(jié)省大量費(fèi)用。為突出商業(yè)街銷售時(shí)氛圍 營(yíng)造，外墻面建議磨平用涂料簡(jiǎn)單刷白 （四）、商鋪隔墻 由于商鋪進(jìn)行包租，開發(fā)方要進(jìn)行統(tǒng)一管理統(tǒng)一招商，建議商鋪不打隔墻，根據(jù)租賃商戶所需求面積開發(fā)方進(jìn)行統(tǒng)一實(shí)墻割斷。 類別：方案類 第 55 頁(yè) 共 55 頁(yè) （五）、水電下水安裝 建議商鋪內(nèi)電路安裝到位，為商戶裝修后其經(jīng)營(yíng)提供便利，同時(shí)預(yù)留下水管道口，但不進(jìn)行衛(wèi)生間建設(shè)，商戶可根據(jù)實(shí)際情況自行建設(shè)安裝。 （六）、有線電視、寬帶、電話線路安裝 每間商鋪預(yù)留有線電視接口、寬帶接口、電話線路安裝。 （七）、公共衛(wèi)生間設(shè)置 建議在商業(yè)街東西兩端各設(shè)一處公共衛(wèi)生間，作為商業(yè)街必要配置。 （八） 、廣告位、霓虹燈設(shè)置 建議在街內(nèi)、商鋪外立面開發(fā)戶外廣告位、霓虹燈廣告位增加后期經(jīng)營(yíng)管理方的收入。