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【正文】 市處在緊密圈的范圍內(nèi)，是武漢城市圈復(fù)合型產(chǎn)業(yè)與城鎮(zhèn)發(fā)展縱軸的有機(jī)組成部分，是武漢城市圈唯一一個(gè)以生態(tài)城市建設(shè)為主導(dǎo)的“生態(tài)大花園” 。 武漢城市圈緊 密圈的城市地位，專業(yè)好文檔 有助于咸寧依托武漢 強(qiáng)大的中心城市資源 ， 尋求與武漢城市的分工合作，發(fā)展城市自身的特色產(chǎn)業(yè)，從而做大、做強(qiáng)城市經(jīng)濟(jì)，提升咸寧城市的競爭力。 城市 交通 發(fā) 達(dá)， 外圍經(jīng)濟(jì)聯(lián)系方便、快捷，經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)條件好 ： ? 咸寧市地處華中腹地，區(qū)位適中，交通便捷。區(qū)域內(nèi)公路、鐵路、水運(yùn)三種運(yùn)輸方式并存 。 京廣鐵路、１０６、１０７國道、京珠高速公路橫穿南北，長江黃金水道承接?xùn)|西，市區(qū)距武漢天河機(jī)場僅１００余公里，構(gòu)成了以京珠高速公路為龍頭，以國省道為主干線，通江達(dá)海，四通八達(dá)的陸、水、空立體交通網(wǎng)絡(luò)。 ? 咸寧 南北交通 在全省具有明顯優(yōu)勢，加之滬蓉高速和即將建設(shè)的杭（州）瑞（麗）、大（慶）廣（州）兩條高速公路和武廣鐵路客運(yùn)專用線等交通大動脈在咸寧邊緣和腹地與京珠高速交匯，使咸寧市成為南北向交通與東西向交通溝通的樞紐；天仙赤高速公路建成后，更將使咸寧成為江漢平原大量農(nóng)副產(chǎn)品輸出的重要通道。 ? 水運(yùn)方面：全市現(xiàn)有通航里程５６４公里，其中長江干流航道長１１８公里，深水岸線８６公里，港口４個(gè)，港區(qū)１２個(gè)，其中長江港區(qū)６個(gè)（赤壁港區(qū)、陸溪口港區(qū)、石礬頭港區(qū)、魚岳港區(qū)、潘家灣港區(qū)、牌洲港區(qū)）。內(nèi)河港區(qū)及庫區(qū)港區(qū)各３個(gè)。共有生產(chǎn)碼頭５８座 ，泊位８５個(gè)。 專業(yè)好文檔 ? 良好的 “公、鐵、水 ”聯(lián)運(yùn)條件， 將加快 咸寧 城市 經(jīng)濟(jì)的發(fā) 展 速度 ，使咸寧市產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢得以發(fā)揮，全市經(jīng)濟(jì)社會 步入提速發(fā)展的 快車 道。 咸寧城市區(qū)位圖及武漢“ 8+1”城市圈關(guān)系圖 專業(yè)好文檔 [小結(jié) ]： 從地理區(qū)位上分析， 咸寧市處在中國“中部之中“的經(jīng)濟(jì)腹地， 處在國家“十”字型一級發(fā)展軸線長江經(jīng)濟(jì)帶和京廣經(jīng)濟(jì)帶的交匯處 ， 是南下北上的主要通道，是東西部產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移橋梁和紐帶上的一個(gè)重要節(jié)點(diǎn) ，區(qū)位戰(zhàn)略地位突出，經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢 。 可以預(yù)見 隨 著咸寧區(qū)域交通中心地位的 進(jìn)一步 確 立 ，其在長江經(jīng)濟(jì)帶與 京廣 經(jīng)濟(jì)帶之間承南啟北 ，東西交互作用的逐漸體現(xiàn)， 咸寧 的商 貿(mào) 流通業(yè)必將進(jìn)入一個(gè)新的階段，得到進(jìn)一步的發(fā)展。 從武漢城市圈的 發(fā)展 分析， 以武漢為中心， 100 公里為半徑的“ 8+1”城市圈的發(fā)展規(guī)劃，必將使武漢與咸寧形成產(chǎn)業(yè)資源上的有效對接， 實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)上的良 性 互動 ，推動咸寧經(jīng)濟(jì)上新的臺階 。咸寧 城市整體 經(jīng)濟(jì) 的發(fā)展，將催生消費(fèi)經(jīng)濟(jì)的熱潮，從而帶動商貿(mào)流通業(yè)的發(fā)展。 專業(yè)好文檔 二、 經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析： 國民經(jīng)濟(jì) 增長快速 ， 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化 ，商業(yè)具有可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) ： ? 從 2021年起咸寧國民經(jīng)濟(jì)進(jìn)入提速增長階段，地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長都超過 10%， 2021 年 咸寧 全市生產(chǎn)總值達(dá) 億元，比上年增長 13%， 快于全省 個(gè)百分點(diǎn)， 人均 GDP7372 元 ，比上年增長 %；其中 咸安區(qū) 經(jīng)濟(jì)增長更為快速， 2021 年地區(qū) 生產(chǎn)總值 達(dá) 億元， 比上年增長 %。 全市財(cái)政收入 億元，增長 %。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展已進(jìn)入了良性快速增長的階段。 全市與咸安區(qū) 2021— 2021 年度地區(qū)生產(chǎn)總值及增速表 全市 咸安區(qū) 地產(chǎn)生產(chǎn)總值（萬元） 同比增長（ %） 地產(chǎn)生產(chǎn)總值（萬元） 同比增長（ %） 2021 225100 2021 10 250600 2021 306652 2021 13 350163 專業(yè)好文檔 ? 2021 年 三次產(chǎn)業(yè) 結(jié)構(gòu)比例為 ： ： ，二、三產(chǎn)業(yè)比重比“十五”初期的 %提高 百分點(diǎn) 。 工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快，工業(yè)進(jìn)入提速增長階段。 城市 居民收入、 消費(fèi)水平穩(wěn)步增長， 持續(xù) 增長 的 消費(fèi)需求 將 帶 旺 整體商業(yè)市場 ： ? 2021 年 咸寧市 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 8004 元， 同比 增長 %， 在崗職工平均工資 10179 元，同比增長 %。 居民收入呈穩(wěn)步增長趨勢 。 ? 城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出 6115 元，其中食品支出 2425 元， 城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù) %， 已進(jìn)入了恩格爾系數(shù) 30— 40%的富裕階段 ，消費(fèi)需求將進(jìn)入享受型發(fā)展階段 。 ? 2021 年 咸寧 全市實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售 總 額 億元，增長 %， 從城鄉(xiāng)消費(fèi)市場看，城市消費(fèi)快于農(nóng)村，城市消費(fèi)品零售額 億元，增長 %；農(nóng)村消費(fèi)品零售額 億元，增長 %。 十五期間 全市 社會消 費(fèi)品零售額從 2021 年的 億元增長到 2021 年的 億元，年均增長 %。消費(fèi)水平的持續(xù)增長，將促進(jìn)商業(yè)市場的進(jìn)一步發(fā)展。 居民定期儲蓄存款超過同期銀行儲蓄存款的 60%， 市場 潛在 投資能力強(qiáng)： 2021 年 咸寧市城鄉(xiāng)居民 儲蓄存款 達(dá) 億元，比年初增加 億元 ,其中定期存款 億元，活專業(yè)好文檔 期 億元 ，定期存款占同期儲蓄存款的 61%。 居民定期儲蓄存款比重大，大量閑余資金積淀在銀行，說明市場投資渠道狹窄，居民的投資理財(cái)行為需要引導(dǎo)，因此 做為投資產(chǎn)品的 商業(yè)房地產(chǎn) 開發(fā)， 有 著較 強(qiáng)的 市場 潛在 購買力 。 [小結(jié) ]： 從經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況分析，咸寧市的城市經(jīng)濟(jì)正處于穩(wěn)步上升的趨勢，商業(yè)發(fā)展具有經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)和居民收入穩(wěn)步提高的動力， 隨著人民生活 水平 的 提高， 必將對商品零售業(yè)的經(jīng)營理念、經(jīng)營業(yè)態(tài)提出更高的要求 ,因此溫泉商業(yè)街的改造具有城市經(jīng)濟(jì)不斷增長的基礎(chǔ)和居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級的依托。 大量居民定期儲蓄存款的積淀，為 商業(yè) 房地產(chǎn)開發(fā)提供了 潛在的 投資市場。 本案的開發(fā)銷售有著良好的民間資本依托。 專業(yè)好文檔 三、 人口環(huán)境分析 （溫泉城區(qū)） ： 溫泉城區(qū) 居民構(gòu)成以 具有高消費(fèi)能力的 市 政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位人員 為主， 商業(yè)市場具有堅(jiān)實(shí)的消費(fèi)基礎(chǔ)： ? 2021 年咸寧城市建成區(qū)面積為 25 平方公里，城市人口 26 萬人。 市 區(qū) 由咸安區(qū)的永安街道、浮山街道、溫泉街道 3 個(gè)街道 組成，永安街道人口 11 萬人、浮山街道 萬人、溫泉街道 12余萬人?，F(xiàn)已形成咸安、溫泉兩個(gè)相對獨(dú)立的老城區(qū)。 ? 咸寧市委、市政府 駐地溫泉，溫泉城區(qū)是 鄂南經(jīng)濟(jì)、政治、文化、信息交流中心 ，城區(qū)內(nèi)分布著眾多的政府行政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位，大量的政府工作人員，成為溫泉城區(qū)商業(yè)的主力消費(fèi)群體，因此，溫泉商業(yè)具有強(qiáng)有力消費(fèi)力的支撐。 溫泉城區(qū) 中高等學(xué)校 眾多，學(xué)生 數(shù) 量 龐大， 大 量的學(xué)生消費(fèi)需求，將 推動商業(yè)市場進(jìn)一步繁榮 ： 根據(jù) 統(tǒng)計(jì) 資料顯示 ， 2021 年 咸寧共有普通高等院校 3 所，在校學(xué)生數(shù) 29127 人，中等職業(yè)教育學(xué)校 17所，在校學(xué)生 34753 人 ，中高等院校共有在校學(xué)生 63880 人， 這些學(xué)校大多位于咸寧市 溫泉城 區(qū)， 龐大的學(xué)生消費(fèi)群體， 構(gòu)成了溫泉商業(yè)的重要消費(fèi)力量，有力 推動 了 溫泉城區(qū) 商業(yè) 的 進(jìn)一步 發(fā)展。 專業(yè)好文檔 [小結(jié) ]： 溫泉城區(qū) 具有 大量 高素質(zhì)、高消費(fèi)能力 的居民 ，商業(yè)市場消費(fèi)基礎(chǔ)堅(jiān)實(shí)， 因此 溫泉商業(yè)街 的開發(fā)不但有市場依托，同時(shí)在功能上具有 迎合消費(fèi)者高級消費(fèi)需求， 提升溫泉城區(qū)商業(yè)品位的 商業(yè)效應(yīng) 。 強(qiáng)大的學(xué)生資源是現(xiàn)有 溫泉城 區(qū)商業(yè)的重要消費(fèi)力量之一，因此 溫泉商業(yè)街的 商業(yè)運(yùn)營過程中，應(yīng)充分挖掘?qū)W生消費(fèi)經(jīng)濟(jì)，打造學(xué)生商業(yè)消費(fèi)平臺， 讓學(xué)生經(jīng)濟(jì)成為咸寧商業(yè)新的增長點(diǎn) 。 四 、旅游環(huán)境分析： 城市旅游資源豐富， 旅游消費(fèi)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入快速增長期： 專業(yè)好文檔 ? 咸寧市 是一座具有山水園林特色的中等城市 ，城市 旅游資源豐富， 境內(nèi)擁有眾多旅游亮點(diǎn)和精品線路。自然旅游資源以山青、水秀、洞奇、泉溫、桂香、竹翠為主要特色，有聞名遐邇的地?zé)崴Y源溫泉；秀麗飄逸、景色迷人的省級風(fēng)景名勝區(qū)星星竹海；聞名全國、獨(dú)樹一幟的桂花之鄉(xiāng)；鬼斧 神工、分布廣泛的天然溶洞；飛瀑流泉、移步易景的省級風(fēng)景名勝區(qū)陸水湖。人文旅游資源以革命歷史紀(jì)念地、古文化遺址而著名，主要有具有考古價(jià)值的新石器時(shí)代古遺址、羊樓洞明清一條街；雄風(fēng)千古的三國古戰(zhàn)場赤壁；情懷悲壯、感天動地的闖王陵；聞名中外的北伐戰(zhàn)爭遺址汀泗橋；神秘宏偉的“ 131”地下工程以及中國向陽湖文化村等等。經(jīng)過多年的開發(fā)和探索，境內(nèi)一大批旅游景區(qū)景點(diǎn)，正成為國內(nèi)、國際旅游的知名品牌，旅游業(yè)已逐步成為咸寧經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)。 ? 目前， 咸寧 已基本形成了以溫泉為中心，以赤壁、通山為重點(diǎn)，以溫泉商務(wù)療養(yǎng)旅游區(qū)、陸水湖度 假休閑旅游區(qū)、赤壁文物古跡旅游區(qū)、九宮山避暑旅游區(qū)、嘉魚現(xiàn)代農(nóng)業(yè)旅游區(qū)和青山水庫體育健身旅游區(qū)為框架的“一個(gè)中心，兩個(gè)重點(diǎn)，六大旅游區(qū)”的旅游格局。在進(jìn)入 8+1 的城市圈之后，咸寧市做為 生態(tài)旅游城市、 將 成為武漢的后花園。 ? 2021 年 全年共接待國內(nèi)外旅游者 萬人，比上年增長 %， 實(shí)現(xiàn)旅游總收入 億元，增長%， 旅游市場增長快速 。 專業(yè)好文檔 [小結(jié) ]： 專業(yè)好文檔 隨著中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)升溫， 全國各地 的旅游 市場出現(xiàn)了一片火熱的局面 。旅游業(yè)已經(jīng)被中央政府確定為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長點(diǎn)，它在 擴(kuò)大開放、帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)就業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)平衡發(fā)展以及提高人民生活質(zhì)量等等許多方面發(fā)揮了越來越重要的作用。 咸寧市做為湖北省的生態(tài)旅游城市也將會吸引越來越多的周邊城市居民到寧旅游消費(fèi)，拉動 地 方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，帶動旅游商貿(mào)業(yè)的繁榮。 咸寧市區(qū)擁有華中第一泉 的溫泉，隨著溫泉谷的開發(fā)建設(shè)，咸寧旅游業(yè)將有可能把現(xiàn)有中心城區(qū) 周邊 的星星竹海、太乙洞、金桂湖等 多個(gè) 旅游景點(diǎn)有機(jī)串聯(lián)起來，形成白天游周邊，晚上住溫泉的旅游經(jīng)濟(jì)鏈。 而 溫泉 商業(yè)街 緊鄰 溫泉谷， 在地理位置上具有特殊優(yōu)勢，在旅游消費(fèi)熱潮不斷涌動的市場背景下，其開發(fā)建設(shè)有 利于做活、做大溫泉商圈，提升溫泉商圈的品牌，有效擴(kuò)大對旅游人流的影響力 ， 通過旅游消費(fèi) 實(shí)現(xiàn) “以旅帶商”進(jìn)而“以商促旅”的 良性經(jīng)濟(jì)循環(huán) 。 五、城市規(guī)劃分析： 專業(yè)好文檔 城市性質(zhì)： ? 武漢 城市圈三級節(jié)點(diǎn)城市和最具發(fā)展?jié)摿Φ闹械壬鷳B(tài)城市 ? 以發(fā)展高效清潔能源、輕工和生態(tài)旅游等生態(tài)型產(chǎn)業(yè)為主的鄂南綜合性中心城市 ? 武漢城市圈的生態(tài)大花園和休閑度假養(yǎng)生及生態(tài)旅游名城 ? 鄂南門戶和湘鄂贛邊界區(qū)域性現(xiàn)代商貿(mào)物流中心 ? 咸寧市政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心 城市發(fā)展方向 —— 東北向 ： （ 1）南北兩區(qū)繼續(xù)相向發(fā)展，充分實(shí)現(xiàn)對接，進(jìn)一步強(qiáng)化緊湊 度和集聚度。 （ 2）拓展新方向，主體向東北方向拓展，通過武廣客運(yùn)專線火車站的建設(shè)和銀泉大道以東市工業(yè)區(qū)發(fā)展，進(jìn)一步強(qiáng)化 南北兩區(qū)的集聚度，促進(jìn)組團(tuán)城市的形成。 城市總體布局： 城市總體布局形態(tài)由“啞鈴”型城市轉(zhuǎn)變?yōu)椤敖M團(tuán)式”城市，各組團(tuán)之間用生態(tài)綠帶相隔，用交通主干道相連，形成分散組團(tuán)生態(tài)城市的基本框架。 [小結(jié) ]： 專業(yè)好文檔 咸寧“生態(tài)旅游名城”和“現(xiàn)代型商貿(mào)物流中心的綜合型城市”的城市性質(zhì)定位，準(zhǔn)確抓住了咸寧所擁有的旅游資源和便捷的交通區(qū)位兩大城市優(yōu)勢，隨著城市產(chǎn)業(yè)分工的明確，咸寧做為區(qū)域生態(tài)型的商貿(mào)物流中心 地位將越來越明顯 ，國民經(jīng)濟(jì)增長水平有望進(jìn)入增長的快車道 ，商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展前景良好 。 溫泉、咸安南北兩區(qū)相向發(fā)展 的 城市發(fā)展規(guī)劃，將加快咸寧市區(qū)一體化的進(jìn)程， 隨著南北兩區(qū)集聚度的提高， 區(qū)域商業(yè)互動性增強(qiáng)，將大大凸 顯咸寧 中心城區(qū)的商業(yè)地位與競爭力，有效提升城市商業(yè)的輔射力，批發(fā)、零售型商業(yè)市場將更為活躍 。 專業(yè)好文檔 第二部分 咸寧市商業(yè)環(huán)境研究分析 ? 商圈分析 ? 商業(yè)業(yè)態(tài)分布分析 ? 溫泉路商圈商鋪?zhàn)赓U調(diào)查 一、 商 圈 分析： 咸寧市 城市地形結(jié)構(gòu)呈“亞鈴型”形態(tài)，區(qū)域現(xiàn)狀形成了咸安與溫泉兩個(gè)相對獨(dú)立的城區(qū) ， 兩地中 心相距約 6公里， 路距相對較長，現(xiàn)狀 主要通過長安大道連接，區(qū)域 緊密度不夠， 呈割裂狀態(tài) ， 因此在商業(yè)格局上 咸安與溫泉也形成了各自獨(dú)立的商業(yè) 圈 。 溫泉 路 商圈 專業(yè)好文檔 ? 商圈簡介 位于 溫泉城區(qū) ，商圈以 溫泉路與淦 河 大道交匯處 的花壇為中心， 商業(yè) 沿淦河大道與溫泉路呈“ V”字型分布 ，區(qū)域內(nèi)集中了溫泉購物中心、步步高購物廣場、中百倉儲購物廣場等 大 、 中 型購物商場，以及大量的品牌專業(yè)、專賣店。 由于溫泉城區(qū)是咸寧市政府的所駐地， 聚集 了咸寧眾多的機(jī)關(guān)、事業(yè)單位，依托區(qū)域內(nèi)高素質(zhì)、高消費(fèi)能力的政府公務(wù)員 ， 該商圈 已成為咸寧高檔商業(yè)的集中地， 是咸 寧市的高級商圈。 ? 商圈構(gòu)成 ? 主 要 商圈： 以現(xiàn)有溫泉街道轄區(qū)為核心商業(yè)范圍，以街道內(nèi)的常住居民和學(xué)校學(xué)生為主力消費(fèi)購物群體。 ? 次要商圈：輻射咸寧大道以北浮山街道轄區(qū)范圍的區(qū)域，分布有浮山街道居民和溫泉 開發(fā)區(qū) 、市工 業(yè)區(qū)工人等消費(fèi)人群。 ? 邊緣商圈：輻射咸安城區(qū)范圍區(qū)域，以咸安區(qū)內(nèi)的高端消費(fèi)者構(gòu)成主要消費(fèi)人群。 ` 專業(yè)好文檔 南大街商圈 ? 商圈簡介 位于咸安城區(qū)，商圈由南大街、魚水路、懷德路三條街圍合而成，是咸安城區(qū)居民的日常購物消費(fèi)中心。該商圈基