【正文】 00 個(gè)。 （ 6）工程進(jìn)度及銷售狀況： 開盤時(shí)間 2021 年 8月 20日，現(xiàn)在主體已經(jīng)封頂，入住時(shí)間 2021 年 6 月 30日。在 4 個(gè)月內(nèi)已經(jīng)銷售 80％，銷售業(yè)績較好?，F(xiàn)仍正在銷售中。 （ 7）價(jià)格： 起價(jià)： 3300 元 /平方米 均價(jià)： 3550 元 /平方米 （ 8）物業(yè)定位：都市生活 一族 （ 9）戶型結(jié)構(gòu)： 第三章 重大 C 區(qū)項(xiàng)目分析 20 以中小戶型為主，主要戶型為 27 平米到 66 平米的精致小戶型 ， 從單間配套到兩室一廳，從平層到小躍層 。 （ 10）項(xiàng)目特色： 1）具有決定性的地段優(yōu)勢； 2） 獨(dú)特的戶型定位 ； （ 11）項(xiàng)目抗性： 1）小區(qū)綠化、配套設(shè)施及管理還未成熟； 2）價(jià)格較高，消費(fèi)群體受限； 3）開盤時(shí)間和交房時(shí)間相差較長，影響部分消費(fèi)者信心。 （ 12）項(xiàng)目簡評(píng)： 聚維 書香世家 具有十分明顯的地段優(yōu)勢，濃厚的文化氛圍， 便捷的交通網(wǎng)絡(luò) ，這些都成為吸引消費(fèi)者的首要因素。同時(shí)，其設(shè)計(jì)獨(dú)特的小戶型，精致小巧，既滿足年 輕客戶群的需求，也順應(yīng)了現(xiàn)在小戶型走俏的潮流。因此，自 聚維 書香世家 開盤后，出現(xiàn)了火爆的銷售場面。此外， 聚維 書香世家 提前 32天封頂，形成了良好的社會(huì)效益。但是， 聚維 書香世家 也有一定的劣勢，尚未完善的小區(qū)綠化和配套設(shè)施，以及較高的價(jià)格，使部分消費(fèi)者望而卻步。 光華陽光水城 （ 1）開發(fā)商： XX 光華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 （ 2）位置：沙坪壩 XX 大學(xué)科技園區(qū)中心 （ 3）道路與交通： 位于沙坪壩區(qū)“北部新城”的中心區(qū)， XX 科技園內(nèi)，臨近嘉陵江，西北部第三章 重大 C 區(qū)項(xiàng)目分析 21 為歌樂山風(fēng)景區(qū)。 （ 4）社區(qū)環(huán)境及配套： 距離沙坪壩商圈較近，生活配套較齊全。小區(qū)內(nèi) 圍繞健身規(guī)劃了大量康樂和健身體育設(shè)施，籃球場、網(wǎng)球場和其他康樂設(shè)施齊全，景觀圍繞水景做文章，通過各種形式表現(xiàn)水景主題社區(qū)的優(yōu)美和寧靜。 （ 5）規(guī)模： 陽光水城 2 期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) ： 總建筑面積 135026 平方米 ， 住宅建筑面積105509 平方米 ， 共建建筑面積 16458 平方米 ， 建筑密度 %， 容積率 ，綠地率 %， 戶數(shù) 938 戶 。 （ 6）工程進(jìn)度及銷售狀況： 一期已經(jīng)于 2021 年 4月 30 日入住，人文社區(qū)初步形成，二期于 2021 年 12月開盤，準(zhǔn)現(xiàn)房已 經(jīng)呈現(xiàn)，銷售狀況良好。 （ 7）價(jià)格： 起價(jià)： 3100 元 /平方米 均價(jià)： 3300 元 /平方米 最高價(jià)： 3750 元 /平方米 （ 8）物業(yè)定位：目標(biāo)群體較為廣泛，從年輕消費(fèi)群體，到成功人士、二次置業(yè)者，主要針對(duì)沙區(qū)大學(xué)教師。 （ 9）戶型結(jié)構(gòu)： 以三 室 二 廳 為主 ， 搭配少量兩室兩廳 （ 10）項(xiàng)目特色： 1）傾力打造大型山水文脈社區(qū)， 是沙區(qū)目前規(guī)模最大的山水園林高尚社區(qū) ； 2）近鄰楊公橋立交橋，交通較為方便； 3）戶型面積定位準(zhǔn)確，控制得當(dāng)，滿足不同需求。 （ 11）項(xiàng)目抗性：距離沙坪壩中心商圈有一定距離。 （ 12）項(xiàng)目簡評(píng) ： 光華陽光水城地處歌樂山風(fēng)景區(qū) ， 周邊環(huán)境優(yōu)越 ，地理位置得天獨(dú)厚，是沙區(qū)目前規(guī)模最大的山水園林高尚社區(qū)。 處于四川外國語大學(xué)與西南政法大學(xué)圈以內(nèi) ， 文化氛圍很濃 。小區(qū) 內(nèi)部各種配套設(shè)施齊備 ，景觀圍繞水景做文章，通過第三章 重大 C 區(qū)項(xiàng)目分析 22 各種形式表現(xiàn)水景主題社區(qū)的優(yōu)美和寧靜。 且開發(fā)商廣告宣傳較好 ， 在消費(fèi)者心中具有良好的形象 。 一期已經(jīng)培養(yǎng)起來的人文社區(qū)，對(duì)二期具有較好的影響力，尤其吸引沙區(qū)大學(xué)教師群體。 華宇 林泉雅舍 （ 1）開發(fā)商： XX 華宇物業(yè)（集團(tuán)）有限公司 （ 2）位置： 沙坪壩小楊公橋 (無線電廠 716 廠 原址 ) （ 3）道路與交通：毗鄰楊梨路，與渝碚路城市主干道、楊公橋立交近在咫尺，交通較為方便。 （ 4）社區(qū)環(huán)境及配套： 項(xiàng)目處于沙區(qū)兩大文化交融的核心位置，周邊有西南政法、川外大學(xué)、 XX大學(xué)高等學(xué)府，承接古 XX 巴渝文化活化石的沙磁文化精髓，形成本區(qū)域優(yōu)雅的居住文脈。 （ 5）規(guī)模： 占地面積 93200 平方米，建筑面積 380000 平方米，容積率 ，綠化率％。 （ 6）工程進(jìn)度及銷售狀況： 小區(qū)一共 15棟高層，總計(jì)約 2500 套住房。開盤時(shí)間 202110， 二期 9號(hào)樓 2021917開盤。截止目 前為止，已售住房 1000 余套。 （ 7）價(jià)格： 均價(jià)： 3550 元 /平方米 第三章 重大 C 區(qū)項(xiàng)目分析 23 （ 8）物業(yè)定位：以大戶型為主，價(jià)位較高，主要客戶群為沙區(qū)中上階層、成功人士。 （ 9）戶型結(jié)構(gòu)： 以二室二廳、三室二廳為主，帶有復(fù)式戶型，套內(nèi)面積分別為 50 平方米至70平方米， 80 平方米至 123 平方米。 （ 10）項(xiàng)目特色： 以規(guī)模取勝，占地面積 萬平方米，總共 15 棟高層。環(huán)境宜人，綠化率高達(dá) 66%，內(nèi)有公園，水池噴泉，雕塑等景觀，給人從繁華中回歸自然的一種清凈和舒適。 （ 11）項(xiàng)目抗性： 1）項(xiàng)目地塊呈線性，縱深過大，建筑 密度也略顯偏高，樓間距較小； 2） 離 沙坪壩 中心 商業(yè)圈三峽廣場有一定距離，周邊配套不夠完善； 3）價(jià)格較貴。 （ 12）項(xiàng)目簡評(píng)： 華宇 ?林泉雅舍 地處 XX 大學(xué)科技園，周邊有 XX 大學(xué)、西南政法大學(xué)、四川外國語學(xué)院等知名學(xué)府，營造出了一種濃郁的文化氛圍。項(xiàng)目與渝碚路城市主干道、楊公橋立交、渝長高速近在咫尺，交通方便，利于出行。并且小區(qū)規(guī)模較大，環(huán)境幽雅，寧靜宜人，戶型以二房三房及復(fù)式為主，銷售對(duì)象主要為社會(huì)中上階層和成功人士。但其價(jià)位偏高，建筑密度略高，周遍生活配套有待完善，距離沙區(qū)中心商業(yè)圈較遠(yuǎn)等，這些都為其銷售 造成一定障礙。 華宇 西城麗景 第三章 重大 C 區(qū)項(xiàng)目分析 24 （ 1）開發(fā)商： XX 華宇物業(yè)（集團(tuán)）有限公司 （ 2）位置： 沙坪壩楊梨路 20號(hào)（原 XX燈泡廠原址） （ 3）道路與交通：位于梨楊路以東，交通方便， 距離沙區(qū)中心商圈 、古鎮(zhèn)瓷器口 僅 10 分鐘車程 。站西路建成后，交通更為便利。 （ 4）社區(qū)環(huán)境及配套： 鄰近 XX七中、 XX 大學(xué) A區(qū)、 B區(qū)和育英小學(xué) ，文化氛圍好；社區(qū)景觀與內(nèi)部配套較好，有游泳池、會(huì)所、幼兒園、羽毛球場、籃球場。 （ 5）規(guī)模： 建筑面積 24 萬 平方米 ，分為 A、 B 兩個(gè)組團(tuán)。 4 月 22 日開始認(rèn)購的是第一期（ A組團(tuán)）。 A A5棟建筑面積 萬平方米。 （ 6）工程進(jìn)度及銷售狀況： 西城麗景一期于 2021 年 4月 22 日開盤，推出近 600 套住宅，包括 36 平方米的一房到約 173 平方米的五房。市場反應(yīng)比較搶眼。 （ 7）價(jià)格： 3400 元 /平方米起價(jià)。一房 3500 元 /平方米，二房 3400 元 /平方米。 （ 8）物業(yè)定位： 成功人士、二次置業(yè)者， 主要針對(duì)沙坪壩區(qū)大學(xué)教師群體， 30－ 45 歲新一代的知識(shí)精英階層。 （ 9）戶型結(jié)構(gòu)： 西城麗景一期推出近 600 套，包括 36 平方米的一房、 65— 72 平方米的兩房、105 平方米的三房、 169 平方米的四房、 173 平方米的五房等。其中，兩房所占比例最大。 （ 10）項(xiàng)目特色： 1） 該項(xiàng)目布局上結(jié)合地形特點(diǎn) ，形成有 花園特色的室外空間和有景觀建筑特色的 一個(gè)小區(qū)、兩個(gè)組團(tuán)的雙中庭景觀社區(qū)； 2）“居住人性化、環(huán)境生態(tài)化、建筑現(xiàn)代化、管理智能化”的設(shè)計(jì)理念。 （ 11）項(xiàng)目抗性：停車位總量較少，影響購房者情緒； （ 12）項(xiàng)目簡評(píng) ： 該項(xiàng)目注重建筑 智能與節(jié)能 ，通過小區(qū)整體布局、空間組合、園林環(huán)境、公第三章 重大 C 區(qū)項(xiàng)目分析 25 用設(shè)施等，為城市提供一個(gè)可透視的具有臺(tái)地風(fēng)貌的建筑群，一個(gè)具有現(xiàn)代生活特色的城市新住區(qū)。 站西路的建成將使本項(xiàng)目的交通優(yōu)勢明顯，并且成為連貫沙坪壩商圈中心和西部新城的紐帶，使得 西城麗景 具有較強(qiáng)的吸引力和市場潛力，是本項(xiàng)目較大的競爭對(duì)手。 周邊樓盤調(diào)查分析總結(jié) 對(duì) XXC 區(qū)項(xiàng)目周邊眾多樓盤的調(diào)查分析可以看出，周邊樓盤多囊括一房二房三房等眾多戶型，均價(jià)在 3500 元 /平方米左右。目前周邊臨近樓盤剩房總套數(shù)在2021 套左右。購房者以教師、工 薪階層和 40多歲的中上階層為主，其中自住居多，出于投資目的而購房的約占 25％左右的比例。華宇 西城麗景今年 4 月 22號(hào)開盤，市場反應(yīng)比較火熱；水上云洲項(xiàng)目也將在今年 10 月份左右推出，這些將對(duì) XXC 區(qū)項(xiàng)目的客源市場造成一定的沖擊。 SWOT 分析 項(xiàng)目優(yōu)勢分析（ Strength） (1)本項(xiàng)目地塊位于沙坪壩東部主城區(qū)的核心商業(yè)地段 輻射范圍內(nèi) ，處于 XX 火車北站與梨樹灣工業(yè)園區(qū)之間，是沙坪壩區(qū)未來商圈的拓展區(qū)域。站西路定于 2021 年 9 月完工，改路完工后項(xiàng)目將能夠與沙區(qū)的中心商業(yè)區(qū)域方便連接，與現(xiàn)有的商業(yè)步行街、名人文化廣場、三峽廣場、重百沙坪商場、新世紀(jì)超市、王府井百貨、重點(diǎn)大中小學(xué)校等融為一體。同時(shí)，站西路將項(xiàng)目地塊與市區(qū)各交通干道連接起來，項(xiàng)目的交通條件將大大改善。 第三章 重大 C 區(qū)項(xiàng)目分析 26 正在修建的站西路 遠(yuǎn)處的歌樂山 (2)項(xiàng)目附近已有陽光水城、大川花園、林泉雅舍、西城麗景等大盤，積聚了相當(dāng)?shù)娜藲猓呀?jīng)形成了沙坪壩區(qū)房地產(chǎn)的熱點(diǎn)。這對(duì)于吸引購房者有一定的優(yōu)勢。同時(shí)，此地區(qū)土地較為稀缺，供給已接 近飽和，減少了未來競爭者的進(jìn)入。 （ 3）項(xiàng)目總占地面積已有一定規(guī)模，適合依據(jù)地形特點(diǎn)規(guī)劃出獨(dú)特的小區(qū)風(fēng)格，創(chuàng)造小區(qū)文化。 (4)項(xiàng)目背靠 XX師范大學(xué)和 XXC 區(qū)，具有濃厚的文化氛圍。 項(xiàng)目的劣勢分析 (Weakness) (1)由于站西路尚在建設(shè)，項(xiàng)目周邊地帶并未完全系統(tǒng)地規(guī)劃和開發(fā)，使得項(xiàng)目的市政基礎(chǔ)配套設(shè)施尚不完善，要形成繁華商業(yè)區(qū)還需時(shí)日。附近市政綠化雖有一定規(guī)模，但清水溪已被嚴(yán)重污染，破壞了項(xiàng)目整體的環(huán)境效果。 (2)項(xiàng)目東面紅線緊鄰河道保護(hù)線，落差較大，施工期間可能需要采取措施預(yù)防滑坡、塌方，增加成本。 已被嚴(yán)重污染的清水溪 第三章 重大 C 區(qū)項(xiàng)目分析 27 （ 3）項(xiàng)目緊挨渝長高速公路、站西路，附近也有一條鐵路通過，車輛和火車行駛的噪音會(huì)破壞項(xiàng)目小區(qū)的安靜，噪音污染較為嚴(yán)重。 項(xiàng)目不遠(yuǎn)處的鐵路 旁邊的渝長高速 (4)雖然項(xiàng)目周邊市政道路齊全，但目前項(xiàng)目與這些市政道路缺乏有效的接口，施工期間材料和機(jī)械進(jìn)出場非常困難。在建的站西路雖然定于今年 9月份竣工通車，但有關(guān)部門是否同意在橋頭開一入口供施工車輛出入（這會(huì)影響站西路的交通順暢），尚有疑慮。同時(shí)，清水溪將項(xiàng)目 和沙區(qū)中心商業(yè)圈分割，除了站西路以外，尚無其它道路通往中心街區(qū)主干道，甚至連步行穿過到達(dá)中心街區(qū)主干道都比較困難。 項(xiàng)目所面臨的機(jī)遇分析 (Opportunity) （ 1）沙坪壩的中心區(qū)域?qū)⒃诮鼛啄瓴粩嗤卣?，火車北站將搬遷，沙坪公園將改為開放式公園。本項(xiàng)目在中心區(qū)域的有限輻射區(qū)域內(nèi)，中心區(qū)域的拓展將為本項(xiàng)目帶來潛在的發(fā)展機(jī)遇。 （ 2） 目前沙坪壩區(qū)政府正在統(tǒng)籌協(xié)調(diào)新時(shí)期沙區(qū)城市發(fā)展的戰(zhàn)略，在沙區(qū)城市宏觀發(fā)展的總體格局，該區(qū)域?yàn)橹攸c(diǎn)發(fā)展區(qū)域，該地塊升值潛力較大。 （ 3）目前沙區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展平穩(wěn)，區(qū)內(nèi)居 民的消費(fèi)能力較強(qiáng)，該項(xiàng)目具有較為良好的市場環(huán)境。 項(xiàng)目所面臨的威脅分析 (Threat) （ 1）沙坪壩區(qū)房地產(chǎn)近年來非常紅火，地塊附近已有內(nèi)陽光水城、大川花園、第三章 重大 C 區(qū)項(xiàng)目分析 28 林泉雅舍、西城麗景等大盤，競爭將非常激烈。項(xiàng)目周邊有完工與在建項(xiàng)目，分散了本項(xiàng)目的客源。 （ 2） 宏觀調(diào)控上來看，今年房地產(chǎn)業(yè)仍是調(diào)控的重點(diǎn)對(duì)象。央行于 4 月 27號(hào)再次加息， 上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款基準(zhǔn)利率，一 至三 年 中長 期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) ％， 即由現(xiàn)行的 ％提高到 ％， 其他各檔次貸款利率也相應(yīng)調(diào)整 ， 對(duì)個(gè)人 住 房貸影響較大。 （ 3）國 稅總局 2021 年 3 月 20 日在《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》中公布，省會(huì)城市和計(jì)劃單列市的城區(qū)和郊區(qū)非經(jīng)濟(jì)適用房預(yù)售收入，由按不低于 15％的利潤率標(biāo)準(zhǔn)每季度預(yù)交稅款，改為按不低于 20％的標(biāo)準(zhǔn)預(yù)交。這將增加開發(fā)商的資金成本。 第四章 項(xiàng)目投資估算及資金籌措 29 第四章 項(xiàng)目投資估算及資金籌措 投資估算依據(jù) 。 、建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額研究所編《城市居住小區(qū)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)》。 、設(shè)備價(jià)格按 XX現(xiàn)行市場價(jià)對(duì)指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整。 XX 現(xiàn)行有關(guān)政策文件規(guī)定計(jì)取。 市一九九九及二 000 年建筑、安裝、裝飾及市政定額及相關(guān)配套文件。