【正文】 XX 現(xiàn)行有關(guān)政策文件規(guī)定計(jì)取。 、建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額研究所編《城市居住小區(qū)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)》。這將增加開發(fā)商的資金成本。央行于 4 月 27號(hào)再次加息， 上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款基準(zhǔn)利率，一 至三 年 中長(zhǎng) 期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) ％， 即由現(xiàn)行的 ％提高到 ％， 其他各檔次貸款利率也相應(yīng)調(diào)整 ， 對(duì)個(gè)人 住 房貸影響較大。項(xiàng)目周邊有完工與在建項(xiàng)目，分散了本項(xiàng)目的客源。 （ 3）目前沙區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展平穩(wěn)，區(qū)內(nèi)居 民的消費(fèi)能力較強(qiáng)，該項(xiàng)目具有較為良好的市場(chǎng)環(huán)境。本項(xiàng)目在中心區(qū)域的有限輻射區(qū)域內(nèi)，中心區(qū)域的拓展將為本項(xiàng)目帶來(lái)潛在的發(fā)展機(jī)遇。同時(shí)，清水溪將項(xiàng)目 和沙區(qū)中心商業(yè)圈分割，除了站西路以外，尚無(wú)其它道路通往中心街區(qū)主干道，甚至連步行穿過到達(dá)中心街區(qū)主干道都比較困難。 項(xiàng)目不遠(yuǎn)處的鐵路 旁邊的渝長(zhǎng)高速 (4)雖然項(xiàng)目周邊市政道路齊全，但目前項(xiàng)目與這些市政道路缺乏有效的接口，施工期間材料和機(jī)械進(jìn)出場(chǎng)非常困難。 (2)項(xiàng)目東面紅線緊鄰河道保護(hù)線，落差較大，施工期間可能需要采取措施預(yù)防滑坡、塌方，增加成本。 項(xiàng)目的劣勢(shì)分析 (Weakness) (1)由于站西路尚在建設(shè)，項(xiàng)目周邊地帶并未完全系統(tǒng)地規(guī)劃和開發(fā)，使得項(xiàng)目的市政基礎(chǔ)配套設(shè)施尚不完善，要形成繁華商業(yè)區(qū)還需時(shí)日。 （ 3）項(xiàng)目總占地面積已有一定規(guī)模，適合依據(jù)地形特點(diǎn)規(guī)劃出獨(dú)特的小區(qū)風(fēng)格，創(chuàng)造小區(qū)文化。這對(duì)于吸引購(gòu)房者有一定的優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，站西路將項(xiàng)目地塊與市區(qū)各交通干道連接起來(lái)，項(xiàng)目的交通條件將大大改善。 SWOT 分析 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析（ Strength） (1)本項(xiàng)目地塊位于沙坪壩東部主城區(qū)的核心商業(yè)地段 輻射范圍內(nèi) ，處于 XX 火車北站與梨樹灣工業(yè)園區(qū)之間，是沙坪壩區(qū)未來(lái)商圈的拓展區(qū)域。華宇 目前周邊臨近樓盤剩房總套數(shù)在2021 套左右。 站西路的建成將使本項(xiàng)目的交通優(yōu)勢(shì)明顯，并且成為連貫沙坪壩商圈中心和西部新城的紐帶，使得 西城麗景 具有較強(qiáng)的吸引力和市場(chǎng)潛力，是本項(xiàng)目較大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 （ 10）項(xiàng)目特色： 1） 該項(xiàng)目布局上結(jié)合地形特點(diǎn) ，形成有 花園特色的室外空間和有景觀建筑特色的 一個(gè)小區(qū)、兩個(gè)組團(tuán)的雙中庭景觀社區(qū)； 2）“居住人性化、環(huán)境生態(tài)化、建筑現(xiàn)代化、管理智能化”的設(shè)計(jì)理念。 （ 9）戶型結(jié)構(gòu)： 西城麗景一期推出近 600 套，包括 36 平方米的一房、 65— 72 平方米的兩房、105 平方米的三房、 169 平方米的四房、 173 平方米的五房等。一房 3500 元 /平方米，二房 3400 元 /平方米。市場(chǎng)反應(yīng)比較搶眼。 A A5棟建筑面積 萬(wàn)平方米。 （ 5）規(guī)模： 建筑面積 24 萬(wàn) 平方米 ，分為 A、 B 兩個(gè)組團(tuán)。站西路建成后，交通更為便利。 華宇 并且小區(qū)規(guī)模較大，環(huán)境幽雅，寧?kù)o宜人，戶型以二房三房及復(fù)式為主，銷售對(duì)象主要為社會(huì)中上階層和成功人士。 （ 12）項(xiàng)目簡(jiǎn)評(píng)： 華宇 ?林泉雅舍 地處 XX 大學(xué)科技園，周邊有 XX 大學(xué)、西南政法大學(xué)、四川外國(guó)語(yǔ)學(xué)院等知名學(xué)府，營(yíng)造出了一種濃郁的文化氛圍。環(huán)境宜人，綠化率高達(dá) 66%，內(nèi)有公園，水池噴泉，雕塑等景觀，給人從繁華中回歸自然的一種清凈和舒適。 （ 9）戶型結(jié)構(gòu)： 以二室二廳、三室二廳為主，帶有復(fù)式戶型，套內(nèi)面積分別為 50 平方米至70平方米， 80 平方米至 123 平方米。截止目 前為止，已售住房 1000 余套。 （ 6）工程進(jìn)度及銷售狀況： 小區(qū)一共 15棟高層，總計(jì)約 2500 套住房。 （ 4）社區(qū)環(huán)境及配套： 項(xiàng)目處于沙區(qū)兩大文化交融的核心位置，周邊有西南政法、川外大學(xué)、 XX大學(xué)高等學(xué)府，承接古 XX 巴渝文化活化石的沙磁文化精髓，形成本區(qū)域優(yōu)雅的居住文脈。 華宇 且開發(fā)商廣告宣傳較好 ， 在消費(fèi)者心中具有良好的形象 。 處于四川外國(guó)語(yǔ)大學(xué)與西南政法大學(xué)圈以內(nèi) ， 文化氛圍很濃 。 （ 12）項(xiàng)目簡(jiǎn)評(píng) ： 光華 （ 9）戶型結(jié)構(gòu)： 以三 室 二 廳 為主 ， 搭配少量?jī)墒覂蓮d （ 10）項(xiàng)目特色： 1）傾力打造大型山水文脈社區(qū)， 是沙區(qū)目前規(guī)模最大的山水園林高尚社區(qū) ； 2）近鄰楊公橋立交橋，交通較為方便； 3）戶型面積定位準(zhǔn)確，控制得當(dāng)，滿足不同需求。 （ 6）工程進(jìn)度及銷售狀況： 一期已經(jīng)于 2021 年 4月 30 日入住，人文社區(qū)初步形成，二期于 2021 年 12月開盤，準(zhǔn)現(xiàn)房已 經(jīng)呈現(xiàn)，銷售狀況良好。小區(qū)內(nèi) 圍繞健身規(guī)劃了大量康樂和健身體育設(shè)施，籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)和其他康樂設(shè)施齊全，景觀圍繞水景做文章，通過各種形式表現(xiàn)水景主題社區(qū)的優(yōu)美和寧?kù)o。陽(yáng)光水城 （ 1）開發(fā)商： XX 光華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 （ 2）位置：沙坪壩 XX 大學(xué)科技園區(qū)中心 （ 3）道路與交通： 位于沙坪壩區(qū)“北部新城”的中心區(qū)， XX 科技園內(nèi)，臨近嘉陵江，西北部第三章 重大 C 區(qū)項(xiàng)目分析 21 為歌樂山風(fēng)景區(qū)。 書香世家 也有一定的劣勢(shì)，尚未完善的小區(qū)綠化和配套設(shè)施，以及較高的價(jià)格，使部分消費(fèi)者望而卻步。 書香世家 提前 32天封頂，形成了良好的社會(huì)效益。 書香世家 開盤后，出現(xiàn)了火爆的銷售場(chǎng)面。同時(shí)，其設(shè)計(jì)獨(dú)特的小戶型，精致小巧，既滿足年 輕客戶群的需求，也順應(yīng)了現(xiàn)在小戶型走俏的潮流。 （ 12）項(xiàng)目簡(jiǎn)評(píng)： 聚維 （ 7）價(jià)格： 起價(jià)： 3300 元 /平方米 均價(jià)： 3550 元 /平方米 （ 8）物業(yè)定位：都市生活 一族 （ 9）戶型結(jié)構(gòu)： 第三章 重大 C 區(qū)項(xiàng)目分析 20 以中小戶型為主，主要戶型為 27 平米到 66 平米的精致小戶型 ， 從單間配套到兩室一廳，從平層到小躍層 。在 4 個(gè)月內(nèi)已經(jīng)銷售 80％，銷售業(yè)績(jī)較好。 （ 5）規(guī)模： 占地面積 5955 平方米，建筑面積 37900 平方米，容積率 5，綠化率 25％，總戶數(shù) 513 戶，停車位 50－ 100 個(gè)。 （ 4）社區(qū)環(huán)境及配套： XX 大學(xué) A、 B、 C 區(qū)、 西南 政法大學(xué)、西南師范大學(xué)、四川外語(yǔ)學(xué)院 、 XX 一中、三中、七中、南開小學(xué)、沙坪壩小學(xué) ，鄰近沙區(qū)核心商圈。 書香世家享有最便捷的交通網(wǎng)絡(luò)：位于沙楊路立交橋旁，連接渝碚高速；火車北站與本項(xiàng)目一站之隔； 10 余條公交線路通達(dá)全市各區(qū)。 第三章 重大 C 區(qū)項(xiàng)目分析 19 聚維 價(jià)位在 3400 元 /平方米起。 ? 華宇 ? 華宇二期 04年 12 月推出以來(lái)，總套數(shù) 938 套，目前剩余 200 套 左右，銷售完成達(dá) 75％左右，均價(jià) 3500/平方米。 ? 光華書香世家去年 8 月 10 號(hào)開盤，總共推出月 430 套囊括一房二房三房等多種戶型，截至目前為止已基本售完，大概還剩 30 多套，均價(jià) 3550 元 /平方米。 ? 位于站西路起點(diǎn)和天安仕錦閣旁邊的兩幢在建工程是 XX 鐵路分局職工全額集資建房工程，建筑面積 42306 平方米，住房 310套，計(jì)劃今年 6月中旬竣工。 ? 港城項(xiàng)目組成員對(duì)上述各樓盤進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查詢問，調(diào)查結(jié)果如下： ? 雅豪麗景二期 05年 4月推出以來(lái)目前只剩 20多套，價(jià)位在 3209 元 /平方米到 4050 元 /平方米不等，均價(jià) 3500 元 /平方米。林泉雅舍、華宇 書香世家、楊公橋旁邊的光華 周邊樓盤 項(xiàng)目周邊樓盤分布圖 第三章 重大 C 區(qū)項(xiàng)目分析 18 XXC 區(qū)項(xiàng)目周邊云集眾多樓盤，如沙坪壩公園旁的雅豪麗景 、沙區(qū)小龍坎正街的港城 但是，由于本項(xiàng)目地塊位處渝長(zhǎng)高速公路附近，有不可避免的噪音污染，南面緊鄰的一條火車線路和未來(lái)通車的站西路也會(huì)帶來(lái)一定的噪聲影響。 環(huán)境因素分析 本項(xiàng)目并非處于沙坪壩中心商業(yè)地帶，遠(yuǎn)近適宜的距離既能滿足人們對(duì)繁華都市中心的消費(fèi)需求，又與其保持一定 距離，擁有相對(duì)清凈的養(yǎng)心、休憩之所。 陽(yáng)光水城一期已基本入住，二期現(xiàn)已完工，準(zhǔn)備入住；林泉雅舍也即將完工。 西城 麗景等樓盤。林泉雅舍、光華 臨近的三峽廣場(chǎng)區(qū)域內(nèi)，有重百、立洋、新世紀(jì)、王府井百貨等知名商場(chǎng)，購(gòu)物極為方便；各種體育娛樂設(shè)施、消費(fèi)場(chǎng)所也能夠較好地滿足人們的休閑娛樂需求。項(xiàng)目附近云集的眾多高校以及南開中學(xué)、 XX 一中等重點(diǎn)學(xué)校，賦予項(xiàng)目較為完善的教育文化配套體系，從而提升了項(xiàng)目的附加值。 市政基礎(chǔ)設(shè)施及配套 XXC 區(qū)項(xiàng)目附近城市基礎(chǔ)生活設(shè)施基本上能夠得到保障。竣工后，本項(xiàng)目與市內(nèi)各區(qū)域均有高等級(jí)道路相連，交通條件將成為其絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。站西路工 程于2021 年 6 月 5 日正式啟動(dòng)，預(yù)計(jì) 2021 年 9月 27日完工，其 路幅寬度為 32 米，道路為雙向四車道 ，屬城市一級(jí)主干道。 項(xiàng)目所在區(qū)域交通條件 由項(xiàng)目所在位置即可看出，本項(xiàng)目基礎(chǔ)交通條件較為一般。 項(xiàng)目周邊云集眾多高校，鄰近沙坪壩三峽廣場(chǎng)，處于沙坪壩商業(yè)區(qū) 的輻射區(qū)內(nèi)，地理位置較好。陽(yáng)光水城二期 沙坪壩區(qū)楊公橋176 號(hào) 小高層、花園洋房 25220 06 年 6 月 3500 雅豪麗景二期 沙坪壩區(qū)沙坪公 園旁 高層 46120 06 年 8 月 3500 華宇金砂港灣 沙坪壩區(qū)沙濱路石門大橋旁 多層 40196 05 年 6 月 3400 升偉 表 5 沙坪壩區(qū)最近主要樓盤物業(yè)和 價(jià)格對(duì)比表 樓盤名稱 項(xiàng)目地址 樓盤形態(tài) 房型面積（ m2） 交房時(shí)間 均價(jià)（元 /m2） 聯(lián)芳旭慶苑 顯豐大道 40 號(hào) 8 層無(wú)電梯 90 現(xiàn)房 2200 鳳橋大廈 鳳鳴山獅子堡 14 層小高 層 70 現(xiàn)房 26002700 怡錦苑 石小路 193 號(hào) 12 層小高層、 7 層多層 6070 兩房 99 三房 05 年 10 月 2700 鳳鳴陽(yáng)光小區(qū) 鳳鳴山西物市場(chǎng) 1 號(hào)地塊 24 層高層 150 現(xiàn)房 2900 臨江苑二期 沙坪壩區(qū)府對(duì)面 高層、小高 層 83 三房 05 年 10 月 起價(jià) 3180 龍洞灣花園 鳳天大道 111 號(hào) 多層及聯(lián)排 別墅 228310 七房 現(xiàn)房 32003500 黃桷香園二期 沙坪壩區(qū)石小路 70 號(hào) 高層 50112 06 年 4 月 30號(hào) 3200 旭東因此，整個(gè)市場(chǎng)的整體價(jià)格不會(huì)有太大的增幅，總的來(lái)說將是穩(wěn)中有漲。而實(shí)力差、資金缺、專業(yè)有限、處境困難的企業(yè)的房屋產(chǎn)品價(jià)格將會(huì)以低于平均增幅的售價(jià)出現(xiàn)。經(jīng)過近兩年的調(diào)控， XX 房市的銷售價(jià)格平均增幅， 2021 年已回落為年增長(zhǎng)率大約 5%— 8%左 右正常狀態(tài)。 隨著沙坪壩區(qū)交通條件的改善，嘉濱路牛滴段開建，從解放碑到沙坪壩只要 15 分鐘，沙區(qū)作為 XX樓市的“書房”，對(duì)外區(qū)人應(yīng)當(dāng)是非常有吸引力的。 同時(shí)， 沙坪壩區(qū)的人文環(huán)境、地理自然資源及購(gòu)買力， XX 其他區(qū)域少有出其右者。據(jù)調(diào)查，沙區(qū)大學(xué)教師中一次置業(yè)者與尚未置業(yè)的比重較大，分別占 44%和 46%，而可能在三年內(nèi)購(gòu)買新房的比重占 64%。在近三年的房地產(chǎn)開發(fā)中，近 80%的產(chǎn)品被本區(qū)人消化，外區(qū)的購(gòu)房者只有 19%的比例。主城各區(qū) 內(nèi)（除渝中區(qū)外），由于主城各區(qū)近幾年項(xiàng)目開發(fā)的水準(zhǔn)提升，差距縮小，能滿足本區(qū)域需求及地域情節(jié)和出于生活成本方面的考慮，跨區(qū)域購(gòu)房群體數(shù)量將相對(duì)減少，購(gòu)房群體將向區(qū)域型回歸。商業(yè)投資型購(gòu)房群體不會(huì)受太大影響而發(fā)生變化。林泉雅舍 大致圍繞 XX 科技園呈環(huán)狀分布 開發(fā)規(guī)模均較大 力推生態(tài)、文化等概念，居家舒適型產(chǎn)品為主 3400 供應(yīng)體量在本區(qū)內(nèi)最大，目前該板塊樓盤走勢(shì)看好 沙區(qū)教育中心，居家型和小戶型都有較大市場(chǎng)空間 樓盤開發(fā)將繼續(xù)圍繞教育做文章 東 目前 金沙港灣、 主要分 金沙 擁有江景 3500 項(xiàng)目多以 面江物 隨濱江第三章 重大 C 區(qū)項(xiàng)目分析 13 部 版 塊 各種配套較少 旭東家天下 2 期、卓越新天地 沿鳳天路呈帶狀分布 10 萬(wàn)方以上的小區(qū)型物業(yè)為主 中高檔小區(qū)型住宅物業(yè)，注重景觀的營(yíng)造 3200 新項(xiàng)目較少，尾盤較多 區(qū)內(nèi)教育、交通配套較差，以小區(qū)型住宅項(xiàng)目為主 可供開發(fā)土地越來(lái)越少，小區(qū)型物業(yè)仍占主流 北部 板塊 教育配套好，依托三角碑商業(yè)配套 百年世家、時(shí)代菁英 、翰林景園、光華自由康都、智博天下 集中分布于三角碑轉(zhuǎn)盤、小龍坎、 大部分為高層單體樓，規(guī)模較小 多為商住樓，投資 自住型小戶型公寓為主力 3600 除正昇自由康都、智博天下外，其余項(xiàng)目接近尾盤推售期 沙區(qū)商業(yè)中心， 位置優(yōu)勢(shì)明顯 土地資源匱乏，未來(lái)將以投資型項(xiàng)目為主 南 部 版