【導讀】研究工作所取得的成果。除文中已經(jīng)注明引用或參考的內(nèi)容外，本論文不含。對本文的研究做出重。要貢獻的個人和集體，均已在文中以明確方式標注。本人完全意識到本聲明的法律結(jié)果由本人承擔。本校學生在學習期間所完成的學位論文的知識產(chǎn)權(quán)歸徐州工程學院所擁有。和電子文檔拷貝，允許論文被查閱和借閱。設(shè)計任務(wù)書的重要依據(jù)。對房地產(chǎn)建設(shè)項目進行可行性研究是房地產(chǎn)投資過程中的一項最?；镜墓ぷ鳎潜ＷC開發(fā)商以最小的投資獲得最大的經(jīng)濟效益的科學方法。最后，本文總結(jié)了該項目在開發(fā)。成果后的經(jīng)濟收益，所以該項目是可行的。本項目具有很強的實踐價值，對今后同類項目。的決策、建設(shè)和經(jīng)營具有借鑒意義。

　　

【正文】 要的依據(jù)。 項目經(jīng)濟評價分為兩種：財務(wù)評價和國民經(jīng)濟評價。 所有投資項目都需要進行財務(wù)評價：對一些費用收益計算比較簡單、建設(shè)期比較短、不涉及進出口的項目，當財務(wù)評價的最終結(jié)果能夠滿足最終決策需要時，也可以只進行財務(wù)評價，不需要進行國民經(jīng)濟評價。此時，項目的決策以項目的財務(wù)上的可行性為依據(jù)。 本項目財務(wù)評價 編制說明 根據(jù)建設(shè)單位提供的各種 資料，該項目采用出售的多種經(jīng)營方式，本可行性研究報告根據(jù)才進行經(jīng)濟評價。項目的計算期按照 4年，其中建設(shè)經(jīng)營期為 3年，經(jīng)營期 1年。 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)包括主要產(chǎn)出品的財務(wù)價格、稅率、利率、計算期等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和參數(shù) 。 表 61 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 土地面積 畝 折平方 平方 容積率 綠化率 建筑面積 平方 保留建筑面積 平方 可售面積 平方 售價（面積比例：一層 16000、二 層 13000，比例均45%；三層 10%11000 元） 元 /平方 估計銷售總額 萬元 出租單價（按投資者的期望年收益率） % 租金收入（近 年） 萬元 徐州工程學院畢業(yè)設(shè)計 (論文 ) 18 續(xù)表 61 扣減銷售稅金及附加 (%) 萬元 扣減營業(yè)稅等后的銷售凈額（ %稅） 萬元 單位建筑成本 元 /平方 土建總成本 萬元 單位土地成本 萬元 /畝 可售建筑面積承擔的土地單位成本 元 /平方 土地總成本（含契稅 3%） 萬元 道路、綠化、前期等其他單位成本 元 /平方 道路、綠化、前期等其他總成本 萬元 返租成本（ 年） 萬元 扣減其他間接費用 萬元 小計總成本 萬元 毛利 萬元 扣減利息（假設(shè)投資的 50%借款二年） 萬元 扣減所得稅 萬元 6． 2財務(wù)盈利能力分析 表 62 預見現(xiàn)金流量圖 合計 一、現(xiàn)金流入量 6500 5081 3144 2835 1214 18775 1．銷售現(xiàn)金收入 2206 3089 2648 883 8826 55 188 331 574 徐州工程學院畢業(yè)設(shè)計 (論文 ) 19 續(xù)表 62 合計 3．銀行借款 2875 2875 3500 3500 5．資本金投入 3000 3000 二、現(xiàn)金流出量 5988 4505 1076 3719 360 15648 1．地價 5923 5923 2．前期費用 48 24 0 72 3．建安成本 528 211 106 106 950 4．附屬及基礎(chǔ)設(shè)施 82 246 41 21 390 5．管理費用 7 7 7 7 7 36 6．利息支出 0 86 86 43 216 7．銷售費用 10 21 21 21 10 83 55 188 331 419 993 8．償還借款 3500 2875 6375 9．稅金 226 317 271 203 611 三、現(xiàn)金凈流量 512 576 2068 884 854 3126 四、現(xiàn)金余缺額 0 1．期初現(xiàn)金余額 0 512 1088 3156 2272 7028 2．期末現(xiàn)金余額 512 1088 3156 2272 3126 10154 即 70%左右出售，保留 30%為公司自有資產(chǎn)，差不多為保本。 出售時 70%左右，預計利潤表見 63 徐州工程學院畢業(yè)設(shè)計 (論文 ) 20 表 63 預計利潤表（保本） 單位：萬元 項 目 本年累計數(shù) 一、主營業(yè)務(wù)收入 8826 減：主營業(yè)務(wù)成本 7677 主營業(yè)務(wù)稅金及附加 574 二、主營業(yè)務(wù)利潤 575 加：其他業(yè)務(wù)利潤 457 減： 營業(yè)費用 83 管 理費用 36 財務(wù)費用 0 三、營業(yè)利潤 0 加：投資收益 補貼收入 營業(yè)外收入 減：營業(yè)外支出 加 :以前年度損益調(diào)整 四、利潤總額 0 減：所得稅 0 五、凈利潤 0 全部出售的情況下 表 64 預計現(xiàn)金流量表（全部出售） 單位：萬元 合計 一、現(xiàn)金流入量 6500 5966 4404 3971 1700 22541 徐州工程學院畢業(yè)設(shè)計 (論文 ) 21 續(xù)表 64 合計 1．銷售現(xiàn)金收入 3091 4327 3709 1236 12362 77 263 464 804 3．銀行借款 2875 2875 3500 3500 5．資本金投入 3000 3000 二、現(xiàn)金流出量 5988 4618 1278 3961 1227 17072 1．地價 5923 5923 2．前期費用 48 24 0 72 3．建安成本 528 211 106 106 950 4．附屬及基礎(chǔ)設(shè)施 82 246 41 21 390 5．管理費用 7 7 7 7 7 36 6．利息支出 0 86 86 43 216 7．銷售費用 10 21 21 21 10 83 77 263 464 587 1391 8．償還借款 3500 2875 6375 9．稅金 317 443 380 496 1637 三、現(xiàn)金凈流量 512 1347 3126 11 473 5469 四、現(xiàn)金余缺額 0 1．期初現(xiàn)金余額 0 512 1859 4985 4996 12352 2．期末現(xiàn)金余額 512 1859 4985 4996 5469 17821 徐州工程學院畢業(yè)設(shè)計 (論文 ) 22 全部出售時，預計利潤見表 65 表 65 預計利潤表（全部銷售） 單位：萬元 項 目 本年累計數(shù) 一、主營業(yè)務(wù)收入 12362 減：主營業(yè)務(wù)成本 7677 主營業(yè)務(wù)稅金及附加 804 項 目 本年累計數(shù) 二、主營業(yè)務(wù)利潤 3881 加：其他業(yè)務(wù)利潤 639 減： 營業(yè)費用 83 管理費用 36 財務(wù)費用 0 三、營業(yè)利潤 3124 加：投資收益 補貼收入 營業(yè)外收入 減：營業(yè)外支出 加 :以前年度損益調(diào)整 四、利潤總額 3124 減：所得稅 781 五、凈利潤 2343 項目財務(wù)評價結(jié)論 通過上述分析，可知綺園商業(yè)街項目有清償能力，同時具有較高的盈利能力，項目在財務(wù)上 是可行的。 徐州工程學院畢業(yè)設(shè)計 (論文 ) 23 7 不確定性分析 不確定性分析概述 房地產(chǎn)投資不確定性分析，是指對決策方案受到各種事前無法控制的外部因素變化與影響所進行的研究和估計。它是決策分析中常用的一種方法。通過該分析可以盡量弄清和減少不確定性因素對經(jīng)濟效益的影響，預測項目投資對某些不可預見的政治與經(jīng)濟風險的抗沖擊能力，從而證明項目投資的可靠性和穩(wěn)定性，避免投產(chǎn)后不能獲得預期的利潤和收益，以致使企業(yè)虧損。 房地產(chǎn)投資不確定性分析方法主要有：盈虧平衡分析和敏感性分析。盈虧平衡分析只用于財務(wù)評價，敏感性分析可同時用于財務(wù) 評價和國民經(jīng)濟評價。 盈虧平衡分析是通過盈虧平衡點（ BEP）分析項目成本與收益的平衡關(guān)系的一種方法。各種不確定因素（如投資、成本、銷售量、產(chǎn)品價格、項目壽命期等）的變化會影響投資方案的經(jīng)濟效果，當這些因素的變化達到某一臨界值時，就會影響方案的取舍。盈虧平衡分析的目的就是找出這種臨界值，即盈虧平衡點 (BEP)，判斷投資方案對不確定因素變化的承受能力，為決策提供依據(jù)。 項目的固定成本為 3000萬元，單位面積的可變成本為 1400元 /平方米，項目建成后的預計平均銷售價格為 4300元 /平方米。 項目的盈虧平衡點為： Q=Cf/（ PCv） =30000000/43001400= 其中： Cf為固定成本， Cv為可變成本， P為固定成本，開發(fā)量為 Q。 目標利潤為 2500萬元的開發(fā)量為： Q=（ Cf+E） /（ PCv） =30000000+25000000/43001400= 其中 :Cf為固定成本， E為固定成本， P為固定成本， Cv為可變成本，開發(fā)量為 Q。 計算結(jié)果表明，該項目至少開發(fā) ，若要盈利 2500萬元，則需要開發(fā) 。由此可見，該項目風險很小。 敏感性分析是房地產(chǎn)項目中的經(jīng)濟評價中常用的一種研究不確定性的方法。它在確定性分析的基礎(chǔ)上，進一步分析不確定性因素對投資項目的最終經(jīng)濟效果指標的影響及影響程度。敏感性因素一般可選擇主要參數(shù)（如銷售收入、經(jīng)營成本、初始投資、壽命期、建徐州工程學院畢業(yè)設(shè)計 (論文 ) 24 設(shè)期、達產(chǎn)期等）進行分析。若某參數(shù)的小幅度變化能導致經(jīng)濟效果指標的較大變化，則稱此參數(shù)為敏感性因素，反之則稱其為非敏感性因素。 本項目采用的經(jīng)濟評價指標為凈現(xiàn)值與靜態(tài)投資回收期，不確定性因素為 建設(shè)投資銷售收入，具體結(jié)果如下：表 71和表 72 表 71 開發(fā)建設(shè)凈現(xiàn)值敏感性分析表 經(jīng)濟指標 20% 10% 0 10% 20% 投資額 （萬元） 投資回收額（萬元） 表 72 投資回收期敏感性分析表 經(jīng)濟指標 20% 10% 0 10% 20% 投資年 （年） 3． 65 投資回收 期（年） 從表 7 72中可以看出，開發(fā)建設(shè)投資和銷售收入的變化都不同程度地影響凈現(xiàn)值及投資回收期，其中銷售收入的提高或降低較為敏感。 不確定性分析結(jié)論 通過對綺園商業(yè)街項目的不確定性分析，可知項目具有較好的抗風險能力，結(jié)論為可行。 徐州工程學院畢業(yè)設(shè)計 (論文 ) 25 8 項目風險及對策分析 政策風險及防范對策 政策風險包括政治變動、國家法規(guī)、產(chǎn)業(yè)政策、貨幣政策、財政政策等國家政策的變化對項目投資產(chǎn)生影響，從而影響項目收益。 防范對策：因此項目經(jīng)專家論證可帶 動城市旅游發(fā)展，提高民眾生活水平，所以市政府也相繼出臺了一系列政策以扶持該產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 因此該項目面臨著較好的政策環(huán)境，政策風險極小。 市場風險及防范對策 市場風險包括市場競爭風險，競爭對手的多少以及競爭力的強弱變化，將直接影響項目的經(jīng)濟效益；經(jīng)濟周期風險，宏觀經(jīng)濟運行周期性變化，直接影響產(chǎn)業(yè)供求關(guān)系；利率風險，金融市場利率波動，導致產(chǎn)業(yè)市場的 成本、價格、收益率的變動，并直接影響固定收益升降：通貨膨脹風險，在通貨膨脹條件下，項目投資所獲得的收益可能會被通貨膨脹抵消，從而影響項目資產(chǎn)的增值。 防范對策 ：可以預計，中國的旅游經(jīng)濟將會隨著人民生活的提高得到快速發(fā)展，購物消費將成為拉動國內(nèi)消費市場的新領(lǐng)域、新熱點。因此，對于較發(fā)達的浙江地區(qū)，客戶群體相對穩(wěn)定，市場風險較小。 管理風險及防范對策 管理風險所投資項目因管理者經(jīng)營不善而達不到預期的收益，不能保證項目得到預期收益，甚至直接使項目資產(chǎn)受到損失，造成管理風險。 防范對策：本項目的主要管理人員均從事房地產(chǎn)及建設(shè)工程相關(guān)工作多年，具備豐富的房地產(chǎn)管理及項目建設(shè)經(jīng)驗，因此管理風險較小。 項目建設(shè)風險及防范對策 投資項目在建設(shè)過程中，由于經(jīng)營或管理環(huán) 節(jié)錯誤判斷，或因違法、違規(guī)、違反業(yè)務(wù)流程，會造成的顯性或潛在風險。 防范對策：本項目工程建設(shè)總投資龐大，財務(wù)管理難度大，將對本項目構(gòu)成一定的項目建設(shè)風險。 本項目采取的應(yīng)對措施是： 嚴格按照項目招投標管理制度，選擇資質(zhì)高、信譽好的工程公司和建立公司對項目進行建設(shè)和管理。 財務(wù)風險及防范對策 本項目建設(shè)資金來源復雜，承辦企業(yè)公司較多，這將給項目帶來一定的財務(wù)風險。 徐州工程學院畢業(yè)設(shè)計 (論文 ) 26 防范對策：因投資額度較大，而各方所占比例平均，以多家企業(yè)為主導，銀行借貸共同承建，財務(wù)相對獨立，可采取競爭機制，如有公司財務(wù)出現(xiàn)狀況，可由其 他公司暫為幫助或換公司接替工作，利益隨后計算分配。財務(wù)風險壓力不是很大。 徐州工程學院畢業(yè)設(shè)計 (論文 ) 27 結(jié)論 通過本次