【正文】 。【分析】■ 從BRT的實際運行效率和蘭州市路網的先天特征來看，開發(fā)企業(yè)不宜對BRT抱有太大期望。規(guī)劃預測，到2020年，新區(qū)城鎮(zhèn)人口規(guī)模約為60萬人，城市建設用地規(guī)模約為110平方公里左右。到2020年，%。規(guī)劃2020年內會有5條BRT線路。在當前農民工收入水平日益逼近甚至超過本科畢業(yè)生的背景下，沒人理由不將他們考慮在未來潛在客源之中。逐步擴大住房保障覆蓋面，將符合條件的農民工納入住房保障范圍，逐步建立解決農民工居住問題的長效機制。農民工【動態(tài)】■ 蘭州市農民工工作聯席會議2012年第一次全體會議■ 將長期在城市就業(yè)與生活的農民工居住問題，納入城市住房建設規(guī)劃。尤其是雁灘組團原家居、物流所在位置大多是地段極佳位置。還路后對交通暢通程度的促進也具備積極意義。實施南繞城高速項目建設?！觥蛾P于道路交通暢通工作的實施意見》?！?實施永昌路、鼓樓巷、蘭工坪南路、小西湖西街、七里河橋南街、七里河橋北街和西站西路等“退市還路”工程，改善城市交通內部循環(huán)?！?治理地下車庫挪用、規(guī)范整治市區(qū)范圍內停車秩序更加直接有效。但張掖路步行街的恢復通車十分值得商榷?！?南山路今年基本建成南出口至綠色市場道路，同時完成南出口以西至西柳溝立交橋路段征地拆遷?！?張掖路步行街段人行道，車行道加寬恢復通車改造工程：將張掖路西段改造及地下商城出入口移位。■ 南濱河路（靜寧路—白云觀段）改造工程：取消路段北側人行道，行人由游覽道通行，在南側設置雙向非機動車道，車行道寬度由14米加寬為21米，雙向六車道設計，力爭今年建成。 ■ 西津路（解放門—小西湖段）高架工程：全線采用箱梁結構，采用雙向四車道設計。對這類企業(yè)的支持會對市場健康發(fā)展產生有效促進?！?對擔保機構為小微企業(yè)提供的擔保費率在3%以下、10萬元以內的小額貸款擔保，%~2%的保費補貼。小型微型企業(yè)信貸【動態(tài)】■ 《甘肅省人民政府關于進一步促進小型微型企業(yè)發(fā)展的指導意見》■ 商業(yè)銀行要重點加大對單戶授信500萬元以下小微企業(yè)的信貸支持。相反，目前市場大為流行的通過精裝價解決限價的做法可能會引起調控主體著重關注進而被堵死?！?今年蘭州的信貸政策依舊“緊繃”，不僅如此，房管部門還將配合人民銀行、銀監(jiān)會等部門，合理控制房地產信貸總規(guī)模，保持個人購房貸款均衡投放。限購令【動態(tài)】蘭州市房管局副局長楊學棟：■ 堅持相對嚴格的調控政策，依然是今年蘭州樓市的主基調。對飲食、絲綢等地方特色的發(fā)掘有利于樹立鮮明城市特征，提高差別化競爭力?！?重點抓好農民巷美食街、甘南路休閑街、大眾巷小吃街、金昌路通訊產品街、永昌路特色品牌服飾街、西站商業(yè)步行街、紅古金海灣、永登金街、榆中興隆步行街、皋蘭商業(yè)步行街等10條特色商業(yè)街區(qū)的培育和改造提升?！?進一步規(guī)范招拍掛土地市場，建立土地網上交易制度等都是維護土地供應市場健康有序發(fā)展的手段，但“限房價”背景下的“競地價”無疑會加大企業(yè)運作成本，模式合理性存疑。■ 完善國有建設用地使用權招標拍賣掛牌出讓，創(chuàng)新供地模式，探索“限房價、競地價”方式供應土地，年內建立和實施土地網上交易制度。■ 重點保障“三農”、保障性住房、社會事業(yè)等建設。地塊選址需要充分考慮此方面內容?！痉治觥俊?市政交通條件的改善與否直接關系蘭州城市、經濟未來能否持續(xù)健康發(fā)展。甘肅省十一屆人大五次會議【動態(tài)】■ 在停車場建設方面，除了盡快在城市出入口規(guī)劃建設大型停車場外，在市內，作為硬指標，新建十二層以上建筑必須建地下停車場。■ “嚴格住房用地供應管理，進一步挖掘企事業(yè)單位土地資源”一方面預示2012年土地供應節(jié)奏和供應量不會有太大幅度提升，另一方面預示“出城入園”等企事業(yè)單位地塊的未來發(fā)展預期。【分析】■從實際情況來看，新區(qū)基礎設施建設的不斷推進相對以往開發(fā)區(qū)建設有明顯進步?！?嚴格住房用地供應管理，進一步挖掘企事業(yè)單位土地資源，加大住房供應結構調整，加強房地產市場調控，促進房價合理回歸。■ 開建400公里高速公路和寶雞至蘭州客運專線（含蘭州西客站）、蘭州至中川機場鐵路、隴南機場。加快建設蘭州新區(qū)水、電、氣、暖、路等基礎設施和學校、醫(yī)院、金融機構等公共服務設施?！痉治觥俊?個人住房信息系統的日益完善，對于政府更科學的監(jiān)測房地產市場動態(tài)、合理抑制不合理投機需求具有重要意義。二、城市政策及相關動態(tài)分析表31 2012年蘭州市房地產相關政策概要及解讀時間關鍵詞主要內容及解讀全省住房保障工作座談會【動態(tài)】■ 蘭州個人住房信息系統已經實現與國家建設部的信息聯網，今年將啟動省級個人住房信息系統建設工作，年底實現省市聯網，并做好與建設部聯網的準備工作。與2011年特征鮮明的政策環(huán)境相比，2012年蘭州房地產調控層面的政策出臺近乎為零，全年市場都在政策瓶頸期內度過；整年，蘭州地方性房地產政策僅在扶持層面有所顯現，扶持對象主要為新區(qū)、新城等新興區(qū)域。圖26 2003年2012年11月蘭州市房地產投資及相關數據變化情況示意圖2012年，蘭州市固定資產投資額為1220億元，%?？傮w來看，蘭州2011年第一、三產業(yè)占比略有下降，二產業(yè)比重略有上升持平。未來23年，會是蘭州房地產市場初步完成轉型升級的關鍵時期。圖25 20042011年蘭州市產業(yè)結構示意圖鑒于蘭州GDP的貢獻主要來自石化、電力、煙草、化工、金屬等壟斷行業(yè)，所以人均GDP含金量有所折扣。圖24 20032012年蘭州市固定資產投資額走勢圖二、城市房地產與經濟發(fā)展的關系2012年，蘭州市人均GDP已達到43370元人民幣（，約折合為6995美元）。圖22 20032012年蘭州市社會消費品零售總額走勢圖2012年，蘭州市社會消費品零售總額754億元，%，增速較去年略有增加。 少數民族人口基數龐大已在城區(qū)內形成了多個單一民族聚集地并形成了獨特的生活習慣及消費模式第二章 蘭州市宏觀經濟分析一、城市宏觀經濟2012年蘭州市GDP再度沖高，達到1570億元，%，較之以往增速有所回落。是我國東中部地區(qū)聯系西部地區(qū)的橋梁和紐帶，是西北的交通通信樞紐和科研教育中心。蘭州是黃河上游最大的工業(yè)城市和西部重要的原材料工業(yè)基地，作為新中國成立后重點布點建設的老工業(yè)基地之一，經過幾十年特別是改革開放以來的建設與發(fā)展，工業(yè)化水平迅速提高，初步形成了以石油化工、冶金有色、裝備制造、能源電力、醫(yī)藥生物、農產品加工、高新技術為主體，門類比較齊全的工業(yè)體系，成為全國重要的石油化工、冶金有色和裝備制造業(yè)基地。四、產業(yè)概況蘭州已形成以石油、化工、機械、冶金、四大行業(yè)等主體，門類比較齊全的工業(yè)體系，成為我國主要的重化工，能源和原材料生產基地之一。蘭州地處內陸，大陸性季風氣候明顯，特點是四季分明，降水少，日照多，光能潛力大，氣候干燥，晝夜溫差大，年日照時數為2600小時，無霜期為180天，年平均降水量在250~350毫米，并集中分布在69月。后來雖然州、郡數次易名，但蘭州的建置沿革基本固定下來，相沿至今。十六國前涼時又移金城郡治于此。據記載，因初次在這里筑城時挖出金子，故取名金城，還有一種說法是依據“金城湯池”的典故，喻其堅固。全市有漢、回、滿、東鄉(xiāng)、藏、蒙、土家等36個民族，％。全市現轄城關（中心城區(qū)）、七里河、西固、安寧、紅古5個區(qū)和永登，榆中、 皋蘭3個縣。第一章 蘭州市城市總體概況一、城市綜述蘭州是甘肅省的省會，地處大西北處于“座中四連”的獨特位置。以西固人家、天慶國際新城和恒利沃德小鎮(zhèn)為代表的品質樓盤不斷崛起讓人眼前為之一亮，西固房地產已經從家屬院模式到品質居所進行了一個大踏步的邁升板塊典型項目包括西固人家、中鵬玥園、銀泰逸翠園、西固百合苑等。 蘭州市房地產市場整體分析 67一、區(qū)域數據 67西固板塊 67安寧板塊 67七里河板塊 68城關板塊 68黃河北板塊 68城東板塊 68雁灘板塊 69二、整體分析 69報告摘要城市投資戰(zhàn)略主要有城市發(fā)展空間、公司目標和內部環(huán)境等相關考量要素，本次報告暫不考慮對公司目標和內部環(huán)境進行綜合分析，主要基于城市發(fā)展空間的角度，在沒有實地調研的情況下，僅從整體上對蘭州市的宏觀經濟、土地市場、商品房市場、競爭對手、政府資源、城市規(guī)劃等相關方面進行綜合評價，重點對蘭州城區(qū)進行分析研究，判定蘭州房地產市場戰(zhàn)略投資策略，簡要分析如下：蘭州主城的西固、安寧、七里河、城關、城東、黃河北、雁灘七區(qū)中，西固區(qū)是最為特殊的一個區(qū)，曾經提起西固，首先會聯想到的便是“工業(yè)城”“遠離市區(qū)”等等，而隨著近年來大蘭州概念的不斷滲透與深入，西固版塊的發(fā)展前景也漸漸被更多的人重視了起來。 蘭州市土地市場交易情況 44一、在售項目 44二、商品住宅供求走勢 45年度走勢 45季度走勢 47月度走勢 48三、交易價格 49四、商品住宅成交結構 52面積段結構 52價格結構 52區(qū)域結構 54成交TOP 10 55第七章 蘭州市土地供求概況 19一、經營性土地供應量 20二、經營性土地成交量 21三、經營性土地成交價格 22樓面地價 23總價 24溢價率 25四、成交結構 26板塊分布情況 26容積率 27第五章 蘭州市宏觀經濟分析 8一、城市宏觀經濟 8二、城市房地產與經濟發(fā)展的關系 10第三章蘭州市房地產市場戰(zhàn)略投資研究2013年12月目 錄報告摘要 5第一章 蘭州市城市總體概況 6一、城市綜述 6二、城市歷史 6三、氣候特征 6四、城市歷史 7五、交通優(yōu)勢 7六、多民族聚集地 7第二章 蘭州市產業(yè)政策分析 12一、城市政策綜述 12二、城市政策及相關動態(tài)分析 12第四章 蘭州市行業(yè)發(fā)展概況 28一、行業(yè)發(fā)展相關動態(tài)分析 28二、行業(yè)集中度 42第六章 營銷表現 57一、綜述 57二、平面廣告投放量 57第八章 蘭州市房地產市場走向 62一、政策預期 62二、土地供需 64供應 64成交 65三、市場走勢 65商品住宅市場 65商業(yè)市場 66辦公市場 66第九章政府的引導，大面積的城中村改造以及西固版塊本身可自成一體的發(fā)展優(yōu)勢，讓今天的西固已然成為一個有巨大潛質的版塊。目前板塊值得關注的樓盤主要為恒利沃德小鎮(zhèn)、中天嘉苑、天慶國際新城、鴻安國際廣場、重邦康城、玫瑰小鎮(zhèn)等。市區(qū)南北群山對峙，東西黃河穿城而過，城市南北依山傍水而建，呈狹長山谷地形。土地面積為 ，戶籍人口322萬，其中建成區(qū)內非農業(yè)常住人口261萬人，外來流動人口50余萬。二、城市歷史蘭州，始建于公元前86年。兩漢、魏晉時在此設置金城縣。隋開皇三年（公元583年），隋文帝廢郡置州，在此設立蘭州總管府，“蘭州”之稱，始見于史冊。 三、氣候特征蘭州市市區(qū)南北，群山環(huán)抱，東西黃河穿流而過，枕山帶河，依山傍水，平均海拔1500米，具有盆地城市的特征。春秋季風沙較大為主要劣勢。硝酸合成橡膠、硅鐵、鋁、石墨、電機、石油鉛機和粗精紡毛呢等產品產量均處國內領先地位。全市有工業(yè)行業(yè)40多個， 五、交通優(yōu)勢蘭州，是黃河上游經濟區(qū)經濟中心之一和西隴海蘭新經濟帶重要的支撐點和輻射源，是新亞歐大陸橋中國段五大中心城市之一（蘭州、徐州、鄭州、西安、烏魯木齊）。隴海、蘭新、青蘭、包蘭四大鐵路干線交匯于此，是西北地區(qū)最大的貨運站和新亞歐大陸橋上重要的集配箱轉運中心，也是西部地區(qū)通信樞紐和信息網絡中心六、多民族聚集地 蘭州市有漢、回、滿、東鄉(xiāng)、藏、蒙、土家、保安、裕固、撒拉、哈薩克等36個民族，％。圖21 20032012年蘭州市GDP總量及增長率走勢圖2012年蘭州市人均GDP約為43370元，%，增速較去年有所提高；蘭州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入水平18000元，%，增速較去年有所回落。 圖23 20032012年蘭州市人均GDP及城鎮(zhèn)人均可支配收入水平走勢圖2012年，蘭州市人均可支配收入水平和增長率保持較好增長態(tài)勢，蘭州固定資產投資額突破千億大關，達到1220億元，%，增長速度較去年大幅回落。這標志著從人均GDP角度分析，蘭州房地產市場已經處于國際慣例中的快速發(fā)展期。綜合考慮市場實際發(fā)展態(tài)勢，蘭州房地產市場其實剛剛進入快速發(fā)展期。2011年，蘭州市一、二、%、%、%。整體依然是第二、第三產業(yè)基本持平、一產占比很低。第三章 蘭州市產業(yè)政策分析一、城市政策綜述2011年，蘭州市房地產市場政策層面曾表現出三大特征：第一、打擊面大，嚴厲程度處于全國領先水平；第二、“一房一價”備案審核產生市場真空期，全年供求走勢發(fā)生巨大變化；第三、第三、四季度政策效應淡化速度高于全國。總體而言，2012年蘭州的房地產政策環(huán)境完全處于上輪高壓調控后的平靜免疫期內，各企業(yè)已逐步適應“兩限”，政策調控效應已大體在企業(yè)營銷觀望層面消失，效果僅存于對消費群體的限定層面。同時，全省將繼續(xù)堅定不移地加強房地產市場調控，繼續(xù)執(zhí)行差別化住房信貸政策和稅收政策?！?012甘肅省政府工作報告》【動態(tài)】■ 把蘭州新區(qū)和蘭州、白銀國家開發(fā)區(qū)、白銀工業(yè)集中區(qū)作為推動蘭白核心經濟區(qū)加快產業(yè)發(fā)展的重要平臺，加強統籌協調，促進融合發(fā)展。爭取國家批準設立蘭州新區(qū)。■ 以蘭州創(chuàng)意文化產業(yè)園、慶陽農耕和民俗文化產業(yè)園、臨夏民族文化產業(yè)園和絲綢之路文化產業(yè)帶建設為重點，規(guī)劃建設一批地方特色鮮明、產業(yè)鏈完整、規(guī)模效應明顯的文化產業(yè)園區(qū)和基地?！?在準入門檻、土地使用、稅收等方面強化政策引導，營造非公經濟公平參與市場競爭的政策和體制環(huán)境，發(fā)展財政資金的引導作用，帶動社會資金支持中小企業(yè)發(fā)展；建立信用擔保機構風險補償機制，解決中小企業(yè)“融資難”問題。■ 報