【正文】 2010年本報告曾預測：“高集中度”將意味著誰占據(jù)先入為主的優(yōu)勢，誰就將以更小的競爭成本獲得更大的利益。■ 目前，入駐園區(qū)的企業(yè)已達到60多家，行業(yè)涉及動漫設計、影視內(nèi)容制作、創(chuàng)意設計、廣告設計、動漫及大型網(wǎng)絡游戲研發(fā)、文化演藝、室內(nèi)外空間設計、咨詢策劃、信息服務、藝術品展覽展示等。蘭州中川鐵路【動態(tài)】■ 12月21日，國家重點工程項目——敦煌至格爾木鐵路和蘭州至中川機場鐵路正式開工。奧體【動態(tài)】■ 甘肅奧林匹克體育中心將于2013年正式開工，該中心設計規(guī)劃占地面積將達到3000畝，擬投資30億元人民幣，目前已進入選址階段。開發(fā)溢價堪憂?！痉治觥俊?城關區(qū)作為整個蘭州市房地產(chǎn)市場的價值高地，未來可預期的開發(fā)除了邊緣地帶的擴展，最為主要的就是“舊改”。中央、省屬企業(yè)出城入園在積極推進，蘭電、蘭通、青島啤酒等企業(yè)已動工建設，蘭石、蘭飛、萬里等企業(yè)出城入園項目完成土地選址。項目占地面積約90畝，初步方案確定總建筑面積約43萬平方米。地鐵地勘【動態(tài)】■ 蘭州城市軌道交通1號線一期工程拉開施工序幕，地質(zhì)勘察全面開始?！痉治觥俊?太平洋建設大局介入青白石（新城）開發(fā)，讓原本短期內(nèi)不被過多期待的青白石區(qū)域更加惹人注意。碧桂園新區(qū)新城【動態(tài)】■ 省委常委、副省長、市委書記虞海燕，市委副書記、市長袁占亭率團參觀碧桂園集團相關項目，并與碧桂園集團簽下超過500億元“航母級”大單。新區(qū)擴大【動態(tài)】■ 蘭州新區(qū)管委會副主任萬里在答記者問會上透露，蘭州新區(qū)發(fā)展總體規(guī)劃正在按照國家級的新要求進一步修改完善，其中將考慮把當下蘭州新區(qū)行政區(qū)劃范圍面積806平方公里調(diào)整為1700多平方公里?！?安寧板塊發(fā)展物流也需要慎重選點，盡力規(guī)避物流業(yè)對區(qū)域交通和居住環(huán)境產(chǎn)生不良影響。分別命名為：鐵橋踏波、黃河母親、興隆聽濤、水車唱晚、讀者大道、蘭山燈火、青城煙云、古城流韻、壽桃獻瑞、梨花飛雪。目前最為關鍵的是開發(fā)落地進程?！?其中重慶斌鑫集團有限公司在蘭州新區(qū)東南片區(qū)建設用地土地開發(fā)整理項目，投資金額為150億元；南翔萬商（安徽）物流產(chǎn)業(yè)股份有限公司在蘭州新區(qū)建設商貿(mào)物流集散基地項目投資70億元；?！?項目處于西部歡樂園以西，西固區(qū)以東，南濱河路以南，占地面積約4000畝。周邊開發(fā)企業(yè)和商戶應予以足夠關注?！痉治觥俊?里程碑意義非同凡響。馬灘綜合體【動態(tài)】■ “天源一號”城市綜合體項目在七里河區(qū)“馬灘文化島”破土動工，項目總投資35億元，擬打造集酒店、辦公、居住、購物、休閑、娛樂等為一體的城市綜合體，計劃分兩期開發(fā)，2015年底全面竣工。甘肅規(guī)劃【動態(tài)】■ 《甘肅省主體功能區(qū)規(guī)劃》?！?園區(qū)配套產(chǎn)品研發(fā)、商務公寓、住宅區(qū)、食品展示四個綜合服務區(qū)。企業(yè)中短期戰(zhàn)略儲備，可以考慮上述兩個區(qū)域?！?五金、家居建材確實是安寧區(qū)較為需要的配套服務，但以物流形式存在，以蘭州地理特征來看，容易產(chǎn)生類似雁灘的交通擁堵、檔次低、環(huán)境雜亂等一系列問題。對城市房地產(chǎn)市場格局也將產(chǎn)生根本性影響?！觥叭M團”，即金融商貿(mào)組團、旅游休閑組團和生態(tài)居住組團?！?原址土地出讓收入絕大部分將列支搬遷企業(yè)?！痉治觥俊?在安寧南部、西部、東部開發(fā)熱度大幅上升的情況下，培黎廣場所處的安寧中段開發(fā)的及時跟進有助于區(qū)域均衡發(fā)展，提升綜合發(fā)展?jié)摿?。力爭打造成具有重要的中心商務、商貿(mào)、文化、娛樂及城市中心居住等綜合性服務功能。人口導入是與房地產(chǎn)開發(fā)息息相關的關鍵性要素。對應地理特征的地塊在蘭州大量存在?！?，其中：辦公區(qū)建1棟21層綜合辦公樓，總面積為50482平方米，擬于年底封頂。值得提倡。【分析】■ 首套房貸如期出現(xiàn)松動，對去年“過正”調(diào)控的回調(diào)正式落入實施階段?！?建設計劃分兩期進行，一期工程主要進行濱水景觀建設，對河道進行整治，恢復濕地，修建廣場、道路，種植水生植物等，二期工程進行黃河文化景點建設?！?130戶企業(yè)的拆遷改造是開發(fā)企業(yè)可以尋求拿地的重要資源。其中，2012年啟動實施“四蘭”、蘭州宏建建材集團有限公司等56戶企業(yè)搬遷改造。■ 從一年來的推動實際結(jié)果來看，六大板塊中青石、大灘、新城、和平都產(chǎn)生了不小的實際動作。規(guī)劃修建南北兩山為軸線的“山文化景觀帶”和以黃河為軸線的“河文化景觀帶”；規(guī)劃修建“大禹治水”景觀區(qū)。城關的一級市場成交稀少主要源自土地資源極為稀缺。溢價率%，大幅低于2011年的118%，更大幅低于2010年最高溢價率。、。無七里河區(qū)工業(yè)、城中村等不利因素影響。其他一線企業(yè)大多使用的是類似協(xié)議出讓的土地獲取方式。2012年全年，蘭州一級市場住宅、商業(yè)、辦公用地流標4宗。據(jù)掌握的數(shù)據(jù)，多宗少則千畝、多則萬畝的土地都已經(jīng)被多家企業(yè)拿到。支持蘭州新區(qū)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，創(chuàng)新被征地農(nóng)民的失地補償和社會保障機制，開展集體建設用地使用權入股、土地股份合作等多種征地安置模式試點，推進城鄉(xiāng)社會保障一體化。利用未利用地開發(fā)建設的工業(yè)項目，在確定土地出讓底價時可分別按不低于所在地土地等別相對應《全國工業(yè)用地出讓最低價標準》的50%、15%確定。【分析】■ 交通、水電、通訊三大瓶頸的有效解決是關系到新區(qū)持續(xù)建設的重要保證。不論是限量還是限行，都不是解決交通擁堵的根本性良策。其中中心城區(qū)城市人口規(guī)模245萬人，中心城區(qū)建設用地面積約210平方公里；蘭州新區(qū)城市人口規(guī)模為30萬人，蘭州新區(qū)建設用地規(guī)模60平方公里（不含機場控制范圍，其中重化工業(yè)和石油儲備區(qū)約20平方公里）。以發(fā)達城市提出的車輛保有量和停車位配比應達到1:，蘭州還在“搶車位”?！?新區(qū)規(guī)劃形成“六大基地、三個中心、兩區(qū)核心”建設國家戰(zhàn)略和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的石油化工能源儲備、裝備制造業(yè)、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)、新材料產(chǎn)業(yè)、新技術產(chǎn)業(yè)和農(nóng)業(yè)科技開發(fā)示范等六大基地；建設重要交通樞紐和物流中心、西北地區(qū)重要的生產(chǎn)性服務中心、蘭白核心經(jīng)濟區(qū)的重要中心；建設生態(tài)修復和未利用土地綜合開發(fā)示范區(qū)、新型城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的試驗區(qū)。大力推進公共租賃住房建設，加大政府投資建設力度，充分發(fā)揮用工單位的作用，多渠道增加公共租賃住房供應?！?重點要實施“七大工程”，構(gòu)建立體交通體系，完善城區(qū)交通設施?！痉治觥俊?隨著人口和機動車保有量的迅速增長，市區(qū)道路優(yōu)化改造勢在必行。道路【動態(tài)】■ 《蘭州市大氣污染綜合治理機動車尾氣污染治理實施方案》建議上馬一批交通基礎設施項目，改善蘭州交通擁堵現(xiàn)狀?！痉治觥俊?2012年蘭州市整體調(diào)控環(huán)境發(fā)生原則性變化的可能性不大。蘭州市商務發(fā)展暨市場監(jiān)管工作會議【動態(tài)】■ 蘭州市將圍繞大眾消費和旅游休閑市場需求，通過挖掘飲食文化、絲綢之路商業(yè)文化，突出地方特色，推進各類商業(yè)街提檔升級。受制于特殊地理條件下的市政交通條件落后和車流猛增未來極有可能直接影響部分區(qū)域房地產(chǎn)項目客群導入?！?在準入門檻、土地使用、稅收等方面強化政策引導，營造非公經(jīng)濟公平參與市場競爭的政策和體制環(huán)境，發(fā)展財政資金的引導作用，帶動社會資金支持中小企業(yè)發(fā)展；建立信用擔保機構(gòu)風險補償機制，解決中小企業(yè)“融資難”問題。同時，全省將繼續(xù)堅定不移地加強房地產(chǎn)市場調(diào)控，繼續(xù)執(zhí)行差別化住房信貸政策和稅收政策。2011年，蘭州市一、二、%、%、%。圖21 20032012年蘭州市GDP總量及增長率走勢圖2012年蘭州市人均GDP約為43370元，%，增速較去年有所提高；蘭州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入水平18000元，%，增速較去年有所回落。春秋季風沙較大為主要劣勢。二、城市歷史蘭州，始建于公元前86年。政府的引導，大面積的城中村改造以及西固版塊本身可自成一體的發(fā)展優(yōu)勢，讓今天的西固已然成為一個有巨大潛質(zhì)的版塊。 蘭州市產(chǎn)業(yè)政策分析 12一、城市政策綜述 12二、城市政策及相關動態(tài)分析 12第四章 蘭州市土地供求概況 19一、經(jīng)營性土地供應量 20二、經(jīng)營性土地成交量 21三、經(jīng)營性土地成交價格 22樓面地價 23總價 24溢價率 25四、成交結(jié)構(gòu) 26板塊分布情況 26容積率 27第五章以西固人家、天慶國際新城和恒利沃德小鎮(zhèn)為代表的品質(zhì)樓盤不斷崛起讓人眼前為之一亮，西固房地產(chǎn)已經(jīng)從家屬院模式到品質(zhì)居所進行了一個大踏步的邁升板塊典型項目包括西固人家、中鵬玥園、銀泰逸翠園、西固百合苑等。據(jù)記載，因初次在這里筑城時挖出金子，故取名金城，還有一種說法是依據(jù)“金城湯池”的典故，喻其堅固。四、產(chǎn)業(yè)概況蘭州已形成以石油、化工、機械、冶金、四大行業(yè)等主體，門類比較齊全的工業(yè)體系，成為我國主要的重化工，能源和原材料生產(chǎn)基地之一。圖22 20032012年蘭州市社會消費品零售總額走勢圖2012年，蘭州市社會消費品零售總額754億元，%，增速較去年略有增加?？傮w來看，蘭州2011年第一、三產(chǎn)業(yè)占比略有下降，二產(chǎn)業(yè)比重略有上升持平?！痉治觥俊?個人住房信息系統(tǒng)的日益完善，對于政府更科學的監(jiān)測房地產(chǎn)市場動態(tài)、合理抑制不合理投機需求具有重要意義?！痉治觥俊鰪膶嶋H情況來看，新區(qū)基礎設施建設的不斷推進相對以往開發(fā)區(qū)建設有明顯進步。地塊選址需要充分考慮此方面內(nèi)容?！?重點抓好農(nóng)民巷美食街、甘南路休閑街、大眾巷小吃街、金昌路通訊產(chǎn)品街、永昌路特色品牌服飾街、西站商業(yè)步行街、紅古金海灣、永登金街、榆中興隆步行街、皋蘭商業(yè)步行街等10條特色商業(yè)街區(qū)的培育和改造提升。相反，目前市場大為流行的通過精裝價解決限價的做法可能會引起調(diào)控主體著重關注進而被堵死。 ■ 西津路（解放門—小西湖段）高架工程：全線采用箱梁結(jié)構(gòu)，采用雙向四車道設計。但張掖路步行街的恢復通車十分值得商榷。實施南繞城高速項目建設。逐步擴大住房保障覆蓋面，將符合條件的農(nóng)民工納入住房保障范圍，逐步建立解決農(nóng)民工居住問題的長效機制。規(guī)劃預測，到2020年，新區(qū)城鎮(zhèn)人口規(guī)模約為60萬人，城市建設用地規(guī)模約為110平方公里左右?！?停車費收費管理形式將按照停車場類別，實行政府定價和市場調(diào)節(jié)價的“雙管齊下”，收費標準則實行差別定價，即從城市中心區(qū)向城市外圍，價格為由高到低的階梯價；對于同一地區(qū)機動車停車場和道路臨時停車位的收費，采取路內(nèi)高于路外、地上高于地下、室外高于室內(nèi)的原則定價。 ■ 近期城市建設綜合行動計劃與建設指引，近期重要建設區(qū)規(guī)劃包含重點開發(fā)地區(qū)（城市新區(qū)和拓展空間）、重點功能提升完善地區(qū)（舊城更新地區(qū)）、重點生態(tài)控制區(qū)、重點儲備控制地區(qū)等四類重點地區(qū)?！?結(jié)合房地產(chǎn)考慮，與交通和車輛相關的各方面的因素將會越來越多的影響購房者在購房過程中的決定因素。其中，交通環(huán)境的營造對于新區(qū)啟動尤為重要。■ 在產(chǎn)業(yè)投資政策方面，蘭州新區(qū)實施的政府投資項目、企業(yè)投資需要核準或備案的項目，除國家審批核準或國家明確規(guī)定由省級政府部門審批核準外，其余項目將全部下放給蘭州新區(qū)負責辦理?！痉治觥俊?甘肅省支持蘭州新區(qū)建設第一道組合策略。）表41 20092012年蘭州市經(jīng)營性用地供求量（公開招拍掛途徑）時間供應幅數(shù)（幅）成交幅數(shù)（幅）供應面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）成交金額（億元）2009年28282010年19162011年14102012年94注：以上供應中不含“預申請地塊”，成交中不含“工業(yè)地塊”；本報告所統(tǒng)計土地均為商業(yè)、居住、辦公地塊。圖41 2012年1月12月蘭州市經(jīng)營性用地供應成交面積示意圖2012年全年蘭州招拍掛土地市場十分冷清。表43 2012年蘭州市經(jīng)營性用地成交情況一覽表宗地編號所屬板塊成交面積（㎡）容積率竟得人成交價（萬元）樓面地價（元/㎡）溢價率G1109七里河13266≤甘肅天河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司146003144%G1203雁灘14793≤甘肅遠志置業(yè)投資管理有限公司163001695%G1205城東≤甘肅昶榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100002173%G1215安寧≤海亮地產(chǎn)控股集團有限公司440001474%三、經(jīng)營性土地成交價格相對2010年的地王頻現(xiàn)、2011年的平靜，2012年蘭州土地市場雖然在公開招拍掛途徑方面的數(shù)據(jù)表現(xiàn)的很低，但實際市場內(nèi)容是歷史上最為豐富的一年，一二級聯(lián)動、大規(guī)模的低丘溝壑治理、平山造地、類似協(xié)議出讓等土地運作方式案例很多，背后的企業(yè)實力空前。地塊所處區(qū)域整體發(fā)展前景看好。2011年對應三甲為：G102G1102+G1103（兩宗土地相鄰且為同一家企業(yè)競得）、G1025號宗地，、。四、成交結(jié)構(gòu)因為2012年的公開招拍掛途徑成交的土地僅有4宗，所以在此不對分版塊等成交結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)做詳細分析。圖47 2011年蘭州市各板塊經(jīng)營性用地成交比例示意圖圖48 蘭州可開發(fā)土地分布集中狀況示意圖容積率蘭州市2012年公開招拍掛渠道成交的住宅、較以往有較大幅度升高?！痉治觥俊?對于歷史文化的充分發(fā)掘和提升，對于城市投資環(huán)境和房地產(chǎn)業(yè)更快發(fā)展有十分積極的推動作用。西行、南山實際落地情況較差。2013年啟動實施甘肅省建工建設機械有限公司、蘭州陽光碳素廠、大洋化工等30戶企業(yè)搬遷改造。城關區(qū)2012年重點項目改造【動態(tài)】■ 閔家橋改造將正式簽約；■ 草場街小區(qū)改造、楊家園舊城區(qū)改造年內(nèi)爭取簽約落地；■ 付家巷舊城區(qū)改造年內(nèi)完成手續(xù)辦理；■ 青白石白道坪整體開發(fā)將開工建設；■ 大連萬達商業(yè)廣場完成主體建設；■ 甘肅財富中心爭取開工建設；■ 徐家灣舊城改造將完成拆遷安置；■ 蘭州益通希爾頓摩爾商場、勝利賓館城市綜合體將爭取開工建設；■ 隴西路CBD項目爭取完成手續(xù)辦理；■ 蘭州紅樓時代廣場完成主體建設?！?北濱河路西沙黃河大橋東側(cè)濕地為黃家灘濕地，暫定為黃河古跡公園，主要表現(xiàn)