【正文】 09號宗地作簡要分析：G1109號宗地G1109號地所處區(qū)位屬七里河區(qū)較好位置。地塊與G121G1209號宗地同在規(guī)劃路西側(cè)，與G1208號宗地東西相對，表面有一定數(shù)量拆遷。對于開發(fā)企業(yè)來講，大面積連片區(qū)域開發(fā)可以考慮，小規(guī)模項目暫時不宜入駐。部分反映了蘭州居民消費潛力。濕地公園【動態(tài)】■ 蘭州市今年將啟動建設(shè)黃家灘、代家灣、馬灘、中心灘、灘尖子等5個濕地公園。車位【動態(tài)】■ 《關(guān)于加強甘肅省城市機動車停車場收費管理工作的通知》■ 通知提出將對不同車型、不同停放時間的停車服務(wù)收費，實行差別定價?！?首期重點開發(fā)青白石九州忠和片和沙井驛九合片，計劃年內(nèi)啟動?？偼顿Y：50億元，建筑面積：約150萬平方米?！?未來，天昱項目將與恒大綠洲、大陸橋項目一道成為九州區(qū)域新的規(guī)?；鲩L亮點?！?近期建設(shè)1號線和2號線一期工程，其中1號線一期工程（陳官營站～東崗站）規(guī)劃建設(shè)時間為2012年～2016年，工期5年；2號線一期工程（東方紅廣場站～雁北路），規(guī)劃建設(shè)時間為2015年～2020年，工期5年?！痉治觥俊?三條嶺區(qū)域和青白石區(qū)域是蘭州近期最值得關(guān)注的兩個區(qū)域?！痉治觥俊?秦王川新區(qū)在升級為國家級新區(qū)后，開發(fā)建設(shè)將進一步提速。尤其是商業(yè)體量比較大的項目應(yīng)該盡可能避開立體交通。崔家大灘中鐵【動態(tài)】■ 蘭州市與中國鐵建簽署了“崔家大灘土地一級開發(fā)項目合作投資協(xié)議”，成為蘭州市第一個采取權(quán)益性融資方式實施土地一級開發(fā)的重大項目?！痉治觥俊?及世紀金源宣布開發(fā)青白石后，太平洋建設(shè)集團宣布開發(fā)白道坪。整體表現(xiàn)為：安寧板塊中東段的提升、南段的快速現(xiàn)代居住化和西段的物流產(chǎn)業(yè)化。但以判斷。由此也可以看到目前蘭州房地產(chǎn)市場在轉(zhuǎn)型期所表現(xiàn)出的極大活力。其中蘭州吉利汽車擴能改造、大成聚光太陽能等8個項目已建成投產(chǎn)，；中鐵建高端裝備制造基地、亞太工業(yè)科技總部基地等45個項目正在建設(shè)，；中國四聯(lián)高新技術(shù)西北產(chǎn)業(yè)基地、重慶斌鑫集團蘭州新區(qū)東南片區(qū)建設(shè)用地土地開發(fā)整理項目等50個項目正在做前期工作并準備開工，總投資416億元。在安寧區(qū)商品住宅開發(fā)持續(xù)升溫的背景下，具備良好自然景觀資源的區(qū)域開發(fā)潛力將不斷增大?！痉治觥俊?符合現(xiàn)代交通要求的道路系統(tǒng)是蘭州新區(qū)的重大優(yōu)勢。外來大型開發(fā)企業(yè)進駐，本土企業(yè)加速項目運作，是2012年蘭州行業(yè)集中度下降的主要兩個原因。蘭州、乃至整個甘肅是一個具備深厚歷史文化底蘊但開發(fā)嚴重滯后的地區(qū)?！?籌建中的奧林匹克中心包括一個能容納5萬人以上的專業(yè)體育場和一個可以容納萬人以上觀眾的專業(yè)體育館，另外還包括一座游泳館和一個訓(xùn)練館兩座附屬功能性場館。上述提到的八大舊改區(qū)中，認為“四片”的價值高于“一區(qū)”、“一灣”、“兩坪”。采用投資代建模式。物流【動態(tài)】■ 蘭州鐵路物流中心建設(shè)動員大會和奠基儀式在西固區(qū)東川鎮(zhèn)舉行。新城青白石【動態(tài)】■ 蘭州市低丘緩坡溝壑等未利用地綜合開發(fā)項目在蘭州市黃河北白道坪正式開工，嚴介和將率領(lǐng)太平洋建設(shè)集團采用國際BT模式，一期投資超過200億元，劈山造地，整體推移山丘700余座，從而在蘭州市城關(guān)區(qū)的東北板塊打造出一座面積約160平方公里的新城區(qū)。新十景中對房地產(chǎn)開發(fā)來講意義相對較大的是上述四區(qū)外四景和仁壽山景區(qū)。近階段，為數(shù)眾多的企業(yè)都對蘭州新區(qū)表示了濃厚興趣?！痉治觥俊?兩座位于蘭州主城的大橋?qū)τ诔顷P(guān)區(qū)交通通行狀況的改善具有重要作用。立體交通【動態(tài)】■ 立體交通改造項目啟動儀式在七里河區(qū)南濱河路舉行。其開發(fā)的住宅部分值得市場關(guān)注?！?華尊立達項目的所在區(qū)位也是安寧區(qū)可以預(yù)期的可開發(fā)區(qū)域的最西端?！痉治觥俊?三灘規(guī)劃的逐步深入在區(qū)域開發(fā)同步升級的背景下顯得格外引人注目。新的交通體系下，全市乃至周邊區(qū)縣的市場格局將被重新定義。新區(qū)綜合體開工【動態(tài)】■ 蘭州新區(qū)重大項目開工儀式在新區(qū)經(jīng)十三路盛大舉行，包括蘭州新區(qū)第一個城市綜合體項目——投資50億的星光城項目等13個、總投資超過137億元的重大項目同時開工?！痉治觥俊?安寧區(qū)房地產(chǎn)市場熱度不斷攀升。GDP、人均可支配收入【動態(tài)】■ （GDP）位居全省經(jīng)濟實力第一把交椅，但城鎮(zhèn)居民人均收入只排到第五位。【分析】■ 以上提及的城關(guān)區(qū)今年重點建設(shè)的項目全部規(guī)?？捎^，其中不乏最近幾年的熱點。私家車保有量【動態(tài)】■ 蘭州市國稅局車購稅征管分局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：2012年初僅一個月成交近5000臺，車輛的平均價格達到15萬元左右。第五章 蘭州市行業(yè)發(fā)展概況一、行業(yè)發(fā)展相關(guān)動態(tài)及分析表51 2012蘭州市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展相關(guān)動態(tài)及分析時間關(guān)鍵詞主要內(nèi)容及解讀七里河“五坪”改造【動態(tài)】■ “五坪”改造的地域范圍包括華林坪、五星坪、蘭工坪、晏家坪、彭家坪，面積約18平方公里，涉及八里鎮(zhèn)、西果園鎮(zhèn)、彭家坪鎮(zhèn)、西園街道、西湖街道、晏家坪街道和龔家灣街道等3個鎮(zhèn)4個街道。綜合比對，2011年的土地成交總價水平有較為明顯的提高趨勢。本常規(guī)報告暫時僅對公開招拍掛的土地做簡單分析。觀察整個2012年的蘭州土地市場供應(yīng)、成交可以發(fā)現(xiàn)，除了量價方面的特征外，還有以下幾個特征十分值得關(guān)注。鼓勵來甘開發(fā)礦產(chǎn)資源的企業(yè)，參與蘭州新區(qū)的投資開發(fā)?！短m州新區(qū)建設(shè)指導(dǎo)意見》【動態(tài)】■《指導(dǎo)意見》共提出扶持蘭州新區(qū)發(fā)展的五項扶持政策?！?重點路段一小時內(nèi)6元超出后每小時加收4元；一類道路一小時內(nèi)4元超出后每小時加收3元；二類道路一小時內(nèi)3元超出后每小時加收2元；專業(yè)室內(nèi)停車場一小時內(nèi)2元超出后每小時加收1元；智能立體車庫一小時內(nèi)4元超出后每小時加收2元?！痉治觥俊?農(nóng)民工參與城市化進程，是未來城市房地產(chǎn)客源發(fā)生改變的前奏。在成熟市區(qū)內(nèi)依靠步行道改車道、道路擴寬來解決交通擁堵問題治標不治本，無法根本性解決問題。新的符合市場狀況的營銷手段需要提前考慮。蘭州市國土資源工作會議【動態(tài)】■ 今年全市力爭新增建設(shè)用地指標達到800公頃以上?！?012甘肅省政府工作報告》【動態(tài)】■ 把蘭州新區(qū)和蘭州、白銀國家開發(fā)區(qū)、白銀工業(yè)集中區(qū)作為推動蘭白核心經(jīng)濟區(qū)加快產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要平臺，加強統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，促進融合發(fā)展。 圖23 20032012年蘭州市人均GDP及城鎮(zhèn)人均可支配收入水平走勢圖2012年，蘭州市人均可支配收入水平和增長率保持較好增長態(tài)勢，蘭州固定資產(chǎn)投資額突破千億大關(guān)，達到1220億元，%，增長速度較去年大幅回落。兩漢、魏晉時在此設(shè)置金城縣。 蘭州市行業(yè)發(fā)展概況 28一、行業(yè)發(fā)展相關(guān)動態(tài)分析 28二、行業(yè)集中度 42第六章 蘭州市房地產(chǎn)市場整體分析 67一、區(qū)域數(shù)據(jù) 67西固板塊 67安寧板塊 67七里河板塊 68城關(guān)板塊 68黃河北板塊 68城東板塊 68雁灘板塊 69二、整體分析 69報告摘要城市投資戰(zhàn)略主要有城市發(fā)展空間、公司目標和內(nèi)部環(huán)境等相關(guān)考量要素，本次報告暫不考慮對公司目標和內(nèi)部環(huán)境進行綜合分析，主要基于城市發(fā)展空間的角度，在沒有實地調(diào)研的情況下，僅從整體上對蘭州市的宏觀經(jīng)濟、土地市場、商品房市場、競爭對手、政府資源、城市規(guī)劃等相關(guān)方面進行綜合評價，重點對蘭州城區(qū)進行分析研究，判定蘭州房地產(chǎn)市場戰(zhàn)略投資策略，簡要分析如下：蘭州主城的西固、安寧、七里河、城關(guān)、城東、黃河北、雁灘七區(qū)中，西固區(qū)是最為特殊的一個區(qū)，曾經(jīng)提起西固，首先會聯(lián)想到的便是“工業(yè)城”“遠離市區(qū)”等等，而隨著近年來大蘭州概念的不斷滲透與深入，西固版塊的發(fā)展前景也漸漸被更多的人重視了起來。蘭州地處內(nèi)陸，大陸性季風(fēng)氣候明顯，特點是四季分明，降水少，日照多，光能潛力大，氣候干燥，晝夜溫差大，年日照時數(shù)為2600小時，無霜期為180天，年平均降水量在250~350毫米，并集中分布在69月。未來23年，會是蘭州房地產(chǎn)市場初步完成轉(zhuǎn)型升級的關(guān)鍵時期?！?嚴格住房用地供應(yīng)管理，進一步挖掘企事業(yè)單位土地資源，加大住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加強房地產(chǎn)市場調(diào)控，促進房價合理回歸?！?進一步規(guī)范招拍掛土地市場，建立土地網(wǎng)上交易制度等都是維護土地供應(yīng)市場健康有序發(fā)展的手段，但“限房價”背景下的“競地價”無疑會加大企業(yè)運作成本，模式合理性存疑。對這類企業(yè)的支持會對市場健康發(fā)展產(chǎn)生有效促進。■《關(guān)于道路交通暢通工作的實施意見》。到2020年，%。 ■ 至2015年，蘭州市域總?cè)丝跒?20萬人，市域城鎮(zhèn)化水平達到80％，市域城鎮(zhèn)總?cè)丝?36萬人，市域城鎮(zhèn)建設(shè)用地控制在400平方公里以內(nèi)?！?規(guī)劃建設(shè)水利工程，合理調(diào)整引大入秦工程供水周期，適時啟動黃羊川水庫和黃河引水工程建設(shè)?！?在社會發(fā)展政策方面，將支持蘭州新區(qū)加快水資源供求保障工程建設(shè)、加快保障性安居工程建設(shè)、職業(yè)教育園區(qū)建設(shè)、公共衛(wèi)生和醫(yī)療服務(wù)體系建設(shè)、公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)。如果將未公開的巨大拿地體量同時計算進掛牌方式，則掛牌成交比例更大；第三，招拍掛土地流標現(xiàn)象較為普遍。距離西站商圈核心直線距離不到1公里，緊鄰黃河風(fēng)情線，交通條件良好，周邊配套也相對成熟。G1214G1209G1208G1215G1214地塊占地面積和預(yù)計建筑規(guī)模較其余三塊宗地略大，起始樓板價水平約1470元/㎡，是今年19月經(jīng)營性出讓土地起始樓板價的最低水平?！短m州歷史文化研究開發(fā)實施方案》【動態(tài)】■ 蘭州市將修復(fù)并提升一批歷史文化項目，結(jié)合蘭州歷史文化名城申報，選擇合適區(qū)域，復(fù)建伏龍坪民族風(fēng)情文化街、金天觀文化街、安寧文化街等蘭州老街。出城入園【動態(tài)】■ 2012年至2014年，蘭州市要分批實施130戶企業(yè)搬遷改造,約需資金600億元。資金全部為政府投資?！痉治觥俊?分車型、分時段定價更有助于緩解市區(qū)停車難問題?！痉治觥俊?“低丘緩坡溝壑綜合開發(fā)利用”是近階段新出現(xiàn)的提法。項目位于蘭州新區(qū)未來的CBD開發(fā)區(qū)的核心區(qū)域，與新區(qū)政府毗鄰。支持央企省企新區(qū)拓展【動態(tài)】■ 自主開發(fā)建設(shè)和不自主開發(fā)建設(shè)兩種途徑處置與整理搬遷企業(yè)原址土地?！痉治觥俊?軌道交通建設(shè)是蘭州交通建設(shè)的一大里程碑，貫穿主城區(qū)與郊區(qū)的軌道網(wǎng)絡(luò)將會帶動整個城市進入新的發(fā)展階段。與秦王川新區(qū)相比，兩個區(qū)域均更為靠近蘭州市主城區(qū)，并且直接臨近的黃河北、雁灘板塊是蘭州市開發(fā)熱度很高的兩個板塊。區(qū)域投資價值需要重新考量定位。國家級新區(qū)【動態(tài)】■ 繼上海浦東新區(qū)、天津濱海新區(qū)、重慶兩江新區(qū)、浙江舟山群島新區(qū)后，國務(wù)院批復(fù)的第五個國家級新區(qū)花落蘭州新區(qū)。據(jù)悉，崔家大灘土地一級開發(fā)項目總投資金額為100億元，計劃用3~5年時間，完成項目范圍內(nèi)土地征收、市政基礎(chǔ)設(shè)施工程建設(shè)和南河道綜合治理等項目內(nèi)容。與雁灘板塊隔河相對的整個區(qū)域未來已經(jīng)存在大量開發(fā)預(yù)期。幾個當前的熱點區(qū)域外，也不乏其他可以更遠前瞻的區(qū)域。無論政府層面如何確定財政歸屬關(guān)系，蘭州新區(qū)和新城都是不同時間內(nèi)需要重點關(guān)注兩大區(qū)域?！?此外，本項目所替代的原西站貨場搬遷后空出的地塊，將是又一新的開發(fā)熱點。近期，與中國化工集團、南翔萬商物流產(chǎn)業(yè)股份有限公司、正威國際集團、碧桂園控股集團等20多個重點項目正在對接洽談。以仁壽山目前開建的項目所傳遞出的信息來看，開發(fā)定位過于平庸，不利于凸顯項目區(qū)位和資源優(yōu)勢，與市場需求切合度不夠。新區(qū)發(fā)展還應(yīng)更加注重與老城區(qū)之間的便捷交通聯(lián)系。預(yù)計未來23年，蘭州行業(yè)集中度依然會保持較高水平?！痉治觥俊?創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)達與否是一座城市文化軟實力的標志性指標之一?！?奧林匹克中心最終將落戶于安寧區(qū)、馬灘或蘭州新區(qū)三地的一處，目前正在進行最后的考察和論證。雖然在拆遷等方面阻力大，但大的趨勢不可扭轉(zhuǎn)?？偼顿Y約20億元。從區(qū)域發(fā)展格局分析，青白石開發(fā)面臨利好?！痉治觥俊?不斷超出預(yù)期的面積調(diào)整反映出了蘭州新區(qū)在全國幾個新區(qū)中的特殊地位?！痉治觥俊?新十景中，除了青城古鎮(zhèn)、魯土司衙門、什川古梨園、興隆山風(fēng)景區(qū)外，其他六個均在蘭州四區(qū)。【分析】■ 蘭州新區(qū)上升為國家新區(qū)后，簽約、進駐和受關(guān)注程度明顯提高。黃河大橋【動態(tài)】■ 元通大橋10月底合攏，金雁黃河大橋11月底完工?！痉治觥俊?綜合體集中涌現(xiàn)于馬灘，一方面對于七里河區(qū)西半部分、西固區(qū)東部發(fā)展非常有利，另一方面也進一步凸顯除了三灘中獨處黃河北岸的營門灘在商業(yè)配套方面的匱乏?！痉治觥俊?該項目緊鄰三大九州新項目，未來可以很好的借助區(qū)域整體發(fā)展優(yōu)勢。后續(xù)具體規(guī)劃選址需要十分慎重。其中，金融商貿(mào)組團位于馬灘中心位置，主要由現(xiàn)代金融、商務(wù)辦公、商貿(mào)物流、酒店公寓、文化娛樂、休閑購物等組成；旅游文化組團位于馬灘產(chǎn)業(yè)園南部，南河道沿線，是以“蘭州老街”為中心形成的旅游文化組團；生態(tài)居住組團位于T188號道路西側(cè)，主要包括經(jīng)濟適用房、拆遷安置房以及產(chǎn)業(yè)園職工居住用房等。交通【動態(tài)】■ 《蘭州市道路交通改善工程總體規(guī)劃方案》■ “一橫、三環(huán)、九縱”【分析】■ “一橫、三環(huán)、九縱”給蘭州未來交通描繪出了功能比較全面的藍圖。市政配套、商業(yè)配套、與主城區(qū)間的快速交通建設(shè)尤為重要。另外，還要建9棟住宅樓，總面積為98984平方米。未來，以“滿足合理需求”為中心的一系列調(diào)整有望逐步擴散，對應(yīng)領(lǐng)域的市場機會需要企業(yè)在戰(zhàn)略和產(chǎn)品層面進行適度調(diào)整。城關(guān)區(qū)2012年重點項目改造【動態(tài)】■ 閔家橋改造將正式簽約；■ 草場街小區(qū)改造、楊家園舊城區(qū)改造年內(nèi)爭取簽約落地；■ 付家巷舊城區(qū)改造年內(nèi)完成手續(xù)辦理；■ 青白石白道坪整體開發(fā)將開工建設(shè)；■ 大連萬達商業(yè)廣場完成主體建設(shè)；■ 甘肅財富中心爭取開工建設(shè)；■ 徐家灣舊城改造將完成拆遷安置；■ 蘭州益通希爾頓摩爾商場、勝利賓館城市綜合體將爭取開工建設(shè)；■ 隴西路CBD項目爭取完成手續(xù)辦理；■ 蘭州紅樓時代廣場完成主