【文章內(nèi)容簡介】 0G1208安寧≤33900≤25%4587016950G1209安寧≤44800≤25%6092022400G1214安寧≤46100≤25%6253023050G1215安寧≤43900≤25%5969021950G1213黃河北≤7930≤35%237404758G1221城東≤13800≤20%187706900二、經(jīng)營性土地成交量成交量方面，2012年全年蘭州市共實現(xiàn)經(jīng)營性用地公開招拍掛途徑成交4宗，㎡（約合192畝），成交面積環(huán)比大幅下跌。圖43 2012年1月12月蘭州市經(jīng)營性用地成交量變化情況示意圖2012年通過公開招拍掛途徑拿地的4家企業(yè)中，3家為本土企業(yè)，海亮集團為外來企業(yè)。海亮集團也是2012年唯一的一家通過公開招拍掛渠道拿地的外來企業(yè)。其他一線企業(yè)大多使用的是類似協(xié)議出讓的土地獲取方式。表43 2012年蘭州市經(jīng)營性用地成交情況一覽表宗地編號所屬板塊成交面積（㎡）容積率竟得人成交價（萬元）樓面地價（元/㎡）溢價率G1109七里河13266≤甘肅天河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司146003144%G1203雁灘14793≤甘肅遠志置業(yè)投資管理有限公司163001695%G1205城東≤甘肅昶榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100002173%G1215安寧≤海亮地產(chǎn)控股集團有限公司440001474%三、經(jīng)營性土地成交價格相對2010年的地王頻現(xiàn)、2011年的平靜，2012年蘭州土地市場雖然在公開招拍掛途徑方面的數(shù)據(jù)表現(xiàn)的很低，但實際市場內(nèi)容是歷史上最為豐富的一年，一二級聯(lián)動、大規(guī)模的低丘溝壑治理、平山造地、類似協(xié)議出讓等土地運作方式案例很多，背后的企業(yè)實力空前。本常規(guī)報告暫時僅對公開招拍掛的土地做簡單分析。其他內(nèi)容參見定制/咨詢類報告。圖44 2012年蘭州房地產(chǎn)一級市場（公開招拍掛途徑）最高單項數(shù)據(jù)分布示意圖樓面地價2012年，蘭州市公開招拍掛渠道平均樓面地價2122元/平方米，%。該渠道全年最高樓面地價案例為七里河區(qū)G1109號宗地，最高樓面地價3144元/㎡。圖45 20112012年蘭州市經(jīng)營性用地成交樓面價格走勢圖以下對樓板價最高的G1109號宗地作簡要分析：G1109號宗地G1109號地所處區(qū)位屬七里河區(qū)較好位置。距離西站商圈核心直線距離不到1公里，緊鄰黃河風情線，交通條件良好，周邊配套也相對成熟。無七里河區(qū)工業(yè)、城中村等不利因素影響。地塊所處區(qū)域整體發(fā)展前景看好。G1109G1109號地塊周邊開發(fā)情況衛(wèi)星圖參與地塊拍賣的單位共3家，2家企業(yè)和1位個人。，%。地塊成交樓板價3144元/㎡，不僅超過了2011年的樓板價地王，也是蘭州歷史上繼昶榮水岸華庭3705元/㎡成交樓板價之后的最高價。在地塊規(guī)模較小的情況下，商業(yè)住宅屬性的產(chǎn)品組合可選空間相對較小，高土地成本也為企業(yè)的后續(xù)操作增加被動性?？們r2010年排在蘭州市經(jīng)營性用地成交總價前三位的地塊分別是G100G1018和G1010號宗地。、。2011年對應(yīng)三甲為：G102G1102+G1103（兩宗土地相鄰且為同一家企業(yè)競得）、G1025號宗地，、。綜合比對，2011年的土地成交總價水平有較為明顯的提高趨勢。2012年，因為公開招拍掛層面的土地成交案例較少，所以總價水平也不高。4宗土地中，總價最高的是安寧區(qū)G1214號地塊。G1214號宗地G1214號宗地位于T583規(guī)劃路和515規(guī)劃路交叉口，屬安寧板塊偏西部分，周邊無公交線路，公共交通不便。地塊與G121G1209號宗地同在規(guī)劃路西側(cè)，與G1208號宗地東西相對，表面有一定數(shù)量拆遷。G1214G1209G1208G1215G1214地塊占地面積和預(yù)計建筑規(guī)模較其余三塊宗地略大，起始樓板價水平約1470元/㎡，是今年19月經(jīng)營性出讓土地起始樓板價的最低水平。溢價率%，大幅低于2011年的118%，更大幅低于2010年最高溢價率。四、成交結(jié)構(gòu)因為2012年的公開招拍掛途徑成交的土地僅有4宗，所以在此不對分版塊等成交結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)做詳細分析。板塊分布情況圖46 2011年蘭州市各板塊經(jīng)營性用地供應(yīng)比例示意圖2011年，蘭州一級市場供應(yīng)中，安寧板塊一枝獨秀。占據(jù)了接近60%的比例。預(yù)計相對更為豐富的可開發(fā)土地資源和已經(jīng)出臺的針對安寧區(qū)的農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)化政策，會讓安寧板塊在未來相當長時間內(nèi)，成為蘭州市土地供應(yīng)最為集中的區(qū)域。安寧板塊無疑是2011年蘭州一級市場的絕對熱點，70%的成交比例，在歷年的蘭州市場中十分少見。蘭州七大板塊中，西固、七里河板塊、城關(guān)2011年無住宅、商服用地成交。冷淡的市場氛圍和相對較為落后的配套環(huán)境是西固、七里河板塊產(chǎn)生上述現(xiàn)象的主要原因。城關(guān)的一級市場成交稀少主要源自土地資源極為稀缺。圖47 2011年蘭州市各板塊經(jīng)營性用地成交比例示意圖圖48 蘭州可開發(fā)土地分布集中狀況示意圖容積率蘭州市2012年公開招拍掛渠道成交的住宅、較以往有較大幅度升高。第五章 蘭州市行業(yè)發(fā)展概況一、行業(yè)發(fā)展相關(guān)動態(tài)及分析表51 2012蘭州市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展相關(guān)動態(tài)及分析時間關(guān)鍵詞主要內(nèi)容及解讀七里河“五坪”改造【動態(tài)】■ “五坪”改造的地域范圍包括華林坪、五星坪、蘭工坪、晏家坪、彭家坪，面積約18平方公里，涉及八里鎮(zhèn)、西果園鎮(zhèn)、彭家坪鎮(zhèn)、西園街道、西湖街道、晏家坪街道和龔家灣街道等3個鎮(zhèn)4個街道?！?“五坪”改造主要包括七個方面，即基礎(chǔ)設(shè)施改造、居民棚戶區(qū)改造、舊廠區(qū)和產(chǎn)業(yè)提升改造、“城中村”改造、現(xiàn)有建筑立面改造、生態(tài)綠化改造和現(xiàn)代宜居環(huán)境改造?！痉治觥俊?隨著“五坪”配套設(shè)施日益優(yōu)化完善，區(qū)域發(fā)展空間得以進一步拓寬。但依據(jù)地域現(xiàn)狀，達到經(jīng)濟提升和轉(zhuǎn)變還是個相對長遠的過程。對于開發(fā)企業(yè)來講，大面積連片區(qū)域開發(fā)可以考慮，小規(guī)模項目暫時不宜入駐?！短m州歷史文化研究開發(fā)實施方案》【動態(tài)】■ 蘭州市將修復(fù)并提升一批歷史文化項目，結(jié)合蘭州歷史文化名城申報，選擇合適區(qū)域，復(fù)建伏龍坪民族風情文化街、金天觀文化街、安寧文化街等蘭州老街。規(guī)劃修建南北兩山為軸線的“山文化景觀帶”和以黃河為軸線的“河文化景觀帶”；規(guī)劃修建“大禹治水”景觀區(qū)。【分析】■ 對于歷史文化的充分發(fā)掘和提升，對于城市投資環(huán)境和房地產(chǎn)業(yè)更快發(fā)展有十分積極的推動作用。歷史、自然、人文文化的復(fù)興是房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品品類的豐富的重要動力。“642”土地儲備供應(yīng)工程實施方案【動態(tài)】■“642”中“6”是指全市主城區(qū)啟動六大版塊，即青石、大灘、新城、西行、南山、和平六大板塊；“4”是指分布在城關(guān)、七里河、西固、安寧區(qū)及榆中縣和平鎮(zhèn)的41個項目；“2”是指實現(xiàn)土地純收益達到200億元?！痉治觥俊?由“642”計劃可以看出蘭州市場的存量土地有相當一部分分布于城區(qū)周邊地域，待開發(fā)面積也較預(yù)想充足。從出讓面積和預(yù)計收益約可推算，未來一年內(nèi)蘭州土地平均供應(yīng)畝均價約195萬元。大幅低于目前的500萬元水平。土地位置大多較為偏遠是畝均價大幅走低的重要原因?！?從一年來的推動實際結(jié)果來看，六大板塊中青石、大灘、新城、和平都產(chǎn)生了不小的實際動作。西行、南山實際落地情況較差。私家車保有量【動態(tài)】■ 蘭州市國稅局車購稅征管分局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：2012年初僅一個月成交近5000臺，車輛的平均價格達到15萬元左右?！痉治觥俊?私家車保有輛的迅速增長，日益引起城市交通環(huán)境擁堵和小區(qū)物業(yè)車位費、停車費暴漲。車位資源也會越來越多的成為房地產(chǎn)開發(fā)過程需要著重注意的構(gòu)成要素?！?平均15萬元的車輛價格較歷史有一定幅度提高。部分反映了蘭州居民消費潛力。出城入園【動態(tài)】■ 2012年至2014年，蘭州市要分批實施130戶企業(yè)搬遷改造,約需資金600億元。其中，2012年啟動實施“四蘭”、蘭州宏建建材集團有限公司等56戶企業(yè)搬遷改造。2013年啟動實施甘肅省建工建設(shè)機械有限公司、蘭州陽光碳素廠、大洋化工等30戶企業(yè)搬遷改造。2014年啟動實施蘭州藍星日化有限責任公司等44戶企業(yè)搬遷改造?！痉治觥俊?“四蘭”主要指蘭石系統(tǒng)廠區(qū)。地理位置得天獨厚?！?本次提及的出城入園規(guī)模更大，目標更為明確。但同時也有部分企業(yè)的搬遷時間推后，由此也可以看出出城入園過程中天然存在的諸多阻力。■ 從2012年年末的實際推進進度來看，“出城入園”推進速度較為緩慢。■ 130戶企業(yè)的拆遷改造是開發(fā)企業(yè)可以尋求拿地的重要資源。城關(guān)區(qū)2012年重點項目改造【動態(tài)】■ 閔家橋改造將正式簽約；■ 草場街小區(qū)改造、楊家園舊城區(qū)改造年內(nèi)爭取簽約落地；■ 付家巷舊城區(qū)改造年內(nèi)完成手續(xù)辦理；■ 青白石白道坪整體開發(fā)將開工建設(shè)；■ 大連萬達商業(yè)廣場完成主體建設(shè)；■ 甘肅財富中心爭取開工建設(shè)；■ 徐家灣舊城改造將完成拆遷安置；■ 蘭州益通希爾頓摩爾商場、勝利賓館城市綜合體將爭取開工建設(shè)；■ 隴西路CBD項目爭取完成手續(xù)辦理；■ 蘭州紅樓時代廣場完成主體建設(shè)?！痉治觥俊?以上提及的城關(guān)區(qū)今年重點建設(shè)的項目全部規(guī)?？捎^，其中不乏最近幾年的熱點。即使部分落實，對整個城關(guān)區(qū)乃至蘭州房地產(chǎn)市場格局都將產(chǎn)生重要影響。■ 從年末的完成結(jié)果來看，部分計劃已完成。部分依然沒有動作。濕地公園【動態(tài)】■ 蘭州市今年將啟動建設(shè)黃家灘、代家灣、馬灘、中心灘、灘尖子等5個濕地公園。資金全部為政府投資。■ 建設(shè)計劃分兩期進行，一期工程主要進行濱水景觀建設(shè)，對河道進行整治，恢復(fù)濕地，修建廣場、道路，種植水生植物等，二期工程進行黃河文化景點建設(shè)。■ 北濱河路西沙黃河大橋東側(cè)濕地為黃家灘濕地，暫定為黃河古跡公園，主要表現(xiàn)黃河古遺跡文化，由安寧區(qū)政府負責建設(shè)；■ 南濱河路西固熱電廠沉淀池北側(cè)為代家灣濕地，暫定為黃河古生物公園，主要將黃河象、古恐龍等用聲、光、電等形式表現(xiàn)，還原遠古時代古生物，由西固區(qū)政府負責建設(shè)；■ 南濱河路馬灘濕地，暫定名為農(nóng)耕文化園，主要表現(xiàn)古代農(nóng)耕文化、生產(chǎn)工具、生產(chǎn)技術(shù)及24節(jié)氣等內(nèi)容，由七里河區(qū)政府負責建設(shè)；■ 北濱河路中心灘濕地，暫定名為感恩黃河公園，主要表現(xiàn)被黃河哺育的大地、華夏兒女對黃河的感恩之情，與黃河母親雕塑遙相呼應(yīng)，由市上負責建設(shè)；■ 南濱河路灘尖子濕地，暫定名為黃河源公園，主要表現(xiàn)黃河源文化、黃河流域九省區(qū)典型文化，由城關(guān)區(qū)政府負責建設(shè)?！痉治觥俊?濕地公園的系統(tǒng)主題化建設(shè)是對現(xiàn)有黃河風情線的重要完善和補充，也是對蘭州市旅游資源的一次升級。對沿線居住環(huán)境的改善和房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境的提升意義重大?！?目前來看，馬灘、中心灘、灘尖子三個濕地公園的建設(shè)最值得期待。■ 雖然整個2012年上述幾個濕地公園推進進度都比較緩慢，但對對應(yīng)區(qū)域的開發(fā)區(qū)域來講，濕地公園對應(yīng)具備的先天環(huán)境條件都較為理想，可以在企業(yè)拿地過程中起到很好參照作用。利率【動態(tài)】■ 蘭州市部分銀行的首套房購買利率開始悄然松動。如果符合銀行規(guī)定“資質(zhì)優(yōu)秀客戶”的衡量標準?！痉治觥俊?首套房貸如期出現(xiàn)松動，對去年“過正”調(diào)控的回調(diào)正式落入實施階段。未來，以“滿足合理需求”為中心的一系列調(diào)整有望逐步擴散，對應(yīng)領(lǐng)域的市場機會需要企業(yè)在戰(zhàn)略和產(chǎn)品層面進行適度調(diào)整。GDP、人均可支配收入【動態(tài)】■ （GDP）位居全省經(jīng)濟實力第一把交椅，但城鎮(zhèn)居民人均收入只排到第五位。城鎮(zhèn)居民人均收入首次突破2萬元的金昌市，以人均20074元的收入，成為全省人均收入最高的地區(qū)，而嘉峪關(guān)、酒泉和白銀則緊隨其后?！痉治觥俊?蘭州市GDP總量以近3倍的狀態(tài)領(lǐng)先于第二名，而人均可支配收入水平卻僅名列第五。由此一方面說明蘭州市居民收入水平偏低，消費潛力還有很大可提升空間，另一方面也說明甘肅其他部分地級市市場未來存在較好發(fā)展機會。車位【動態(tài)】■ 《關(guān)于加強甘肅省城市機動車停車場收費管理工作的通知》■ 通知提出將對不同車型、不同停放時間的停車服務(wù)收費，實行差別定價?！痉治觥俊?分車型、分時段定價更有助于緩解市區(qū)停車難問題。值得提倡。但單純從提高使用成本方面控制車輛使用對于城市投資環(huán)境營造來講得不償失。雁灘公園改造【動態(tài)】■ 蘭州市城關(guān)區(qū)將雁灘公園方發(fā)布公告，為確保雁灘公園提升改造工程的順利進行，保障廣大游客的安全，決定從2012年4月5日起至2013年4月4日，對蘭州市雁灘公園進行為期一年的全面封閉?！?基礎(chǔ)設(shè)施改造面積14萬平方米，將在南河道東西修建橡皮壩，安裝噴灌設(shè)施，配套建設(shè)安全與急救設(shè)施等。，包括綠地提升改造、駁岸綠化提升改造、引進名貴樹種、南河道兩岸綠化、黃河風情線景點“夏園”提升改造等。將修建2000米臨水步道及8000平方米親水平臺“碧環(huán)水舞”等?！痉治觥俊?雁灘公園的升級改造是對黃河風情線的有效延伸，也是形象大道天水路新的亮點。中鐵開工【動態(tài)】■ 4月11日上午，中鐵二十一局集團公司蘭州綜合基地在蘭州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)安寧園區(qū)正式動工開建?！?，其中：辦公區(qū)建1棟21層綜合辦公樓，總面積為50482平方米，擬于年底封頂。另外，還要建9棟住宅樓，總面積為98984平方米。【分析】■ 安寧區(qū)房地產(chǎn)市場熱度不斷攀升。長遠市場機遇看好，但短期內(nèi)需對競爭環(huán)境持謹慎態(tài)度。低丘緩坡溝壑綜合開發(fā)利用青白石【動態(tài)】■ 蘭州在促進耕地和生態(tài)保護的同時，擬申請設(shè)立國家級“蘭州市低丘緩坡溝壑等未利用地綜合開發(fā)利用試驗區(qū)”?！?蘭州新區(qū)片位于蘭州新區(qū)城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)