【正文】 告中提及的2012年開建蘭州西客站，對七里河區(qū)域發(fā)展意義重大。對于優(yōu)質(zhì)區(qū)位地塊的把握市場意義重大。同時，對審批的地下停車場已被改為超市、餐飲經(jīng)營場所等其他功能的，要逐步恢復其原有審批功能。受制于特殊地理條件下的市政交通條件落后和車流猛增未來極有可能直接影響部分區(qū)域房地產(chǎn)項目客群導入。蘭州市國土資源工作會議【動態(tài)】■ 今年全市力爭新增建設(shè)用地指標達到800公頃以上?！?實施新增和存量土地“大儲備”制度，促進依法征地、熟地和舊城區(qū)、棚戶區(qū)及城中村改造?！痉治觥俊?“大儲備”土地往往是城市新發(fā)展區(qū)域的生地或者待拆遷地塊，從未來發(fā)展空間和既有地段資源角度看，對于企業(yè)土地需求來講具備較高獲取價值。蘭州市商務(wù)發(fā)展暨市場監(jiān)管工作會議【動態(tài)】■ 蘭州市將圍繞大眾消費和旅游休閑市場需求，通過挖掘飲食文化、絲綢之路商業(yè)文化，突出地方特色，推進各類商業(yè)街提檔升級?！痉治觥俊?提高商業(yè)街檔次對于蘭州商業(yè)地產(chǎn)環(huán)境營造具有重大積極意義。■ 10條商業(yè)街的培育改造提升計劃中有4條位于遠郊區(qū)縣，由此可以也看出蘭州商品房市場向外膨脹趨勢明顯。具體做法就是繼續(xù)加大房地產(chǎn)市場檢查力度，嚴格落實此前已執(zhí)行一年有余的“限購令”和“一房一價”制度?！痉治觥俊?2012年蘭州市整體調(diào)控環(huán)境發(fā)生原則性變化的可能性不大。新的符合市場狀況的營銷手段需要提前考慮。清理糾正金融服務(wù)不合理收費?！痉治觥俊?微型企業(yè)以及經(jīng)常被提及的中小企業(yè)是市場中最具活力構(gòu)成元素。道路【動態(tài)】■ 《蘭州市大氣污染綜合治理機動車尾氣污染治理實施方案》建議上馬一批交通基礎(chǔ)設(shè)施項目，改善蘭州交通擁堵現(xiàn)狀。建成后將是蘭州城區(qū)第一個高架橋，徹底改善城區(qū)“蜂腰”的交通擁堵狀況?！?天水中路（南濱河路—盤旋路段）改造工程：增加非機動車道和公交專用道，全長800米，力爭今年建成?！?軌道交通建設(shè)項目力爭6月底前辦結(jié)全線開工前各項準備工作，確保年內(nèi)1號線一期工程全線開工建設(shè)?！痉治觥俊?隨著人口和機動車保有量的迅速增長，市區(qū)道路優(yōu)化改造勢在必行。在成熟市區(qū)內(nèi)依靠步行道改車道、道路擴寬來解決交通擁堵問題治標不治本，無法根本性解決問題。退市還路【動態(tài)】■《蘭州道路交通改善工程規(guī)劃方案》。■ 逐步搬遷七里河區(qū)鋼材市場、木材市場、建材市場、糧油庫等物流市場，2012年務(wù)必啟動搬遷雁灘、東崗組團物流市場和各種批發(fā)市場。■ 重點要實施“七大工程”，構(gòu)建立體交通體系，完善城區(qū)交通設(shè)施?！痉治觥俊?退市還路雖然會對部分區(qū)段商氣產(chǎn)生一定程度影響，但對商圈整體檔次的提高具有較大意義?！?雁灘、東崗物流組團的遷出對于兩個板塊后續(xù)可開發(fā)土地資源的可持續(xù)發(fā)展意義重大。如果得以成功遷出，未來雁灘、東崗板塊房地產(chǎn)市場將迎來一輪新的發(fā)展機遇。大力推進公共租賃住房建設(shè)，加大政府投資建設(shè)力度，充分發(fā)揮用工單位的作用，多渠道增加公共租賃住房供應(yīng)?！痉治觥俊?農(nóng)民工參與城市化進程，是未來城市房地產(chǎn)客源發(fā)生改變的前奏。蘭州市城市總體規(guī)劃（20112020）【動態(tài)】■ 交通“骨干系統(tǒng)”和“組團內(nèi)系統(tǒng)”兩層結(jié)構(gòu)：骨干系統(tǒng)服務(wù)于跨組團的長距離出行，重點依賴城市軌道、BRT快速公交；組團內(nèi)系統(tǒng)則服務(wù)于某個片區(qū)內(nèi)的短距離出行，主要由常規(guī)公交承擔?！?綠化規(guī)劃綠地系統(tǒng)發(fā)展為“三帶、五廊、多軸、多園”的網(wǎng)絡(luò)化結(jié)構(gòu)?！?新區(qū)規(guī)劃形成“六大基地、三個中心、兩區(qū)核心”建設(shè)國家戰(zhàn)略和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的石油化工能源儲備、裝備制造業(yè)、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)、新材料產(chǎn)業(yè)、新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和農(nóng)業(yè)科技開發(fā)示范等六大基地；建設(shè)重要交通樞紐和物流中心、西北地區(qū)重要的生產(chǎn)性服務(wù)中心、蘭白核心經(jīng)濟區(qū)的重要中心；建設(shè)生態(tài)修復和未利用土地綜合開發(fā)示范區(qū)、新型城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的試驗區(qū)?！?蘭白經(jīng)濟圈規(guī)劃蘭白經(jīng)濟區(qū)構(gòu)筑“一主兩副五帶”的空間發(fā)展格局，即以蘭州市區(qū)（遠景包括榆中盆地）為主中心，蘭州新區(qū)和白銀市區(qū)（含劉川工業(yè)園）為副中心，形成蘭州西寧、蘭州定西、臨夏蘭州白銀、蘭州武威及蘭州甘南五條城鎮(zhèn)發(fā)展帶。與地段資源直接相關(guān)的綠化規(guī)劃是需要重點關(guān)注的內(nèi)容。《蘭州市機動車停放服務(wù)收費管理辦法》【動態(tài)】■ 截至6月底，蘭州市目前機動車保有量超過50萬輛，其中城市四區(qū)超過40萬輛。以發(fā)達城市提出的車輛保有量和停車位配比應(yīng)達到1:，蘭州還在“搶車位”?！?重點路段一小時內(nèi)6元超出后每小時加收4元；一類道路一小時內(nèi)4元超出后每小時加收3元；二類道路一小時內(nèi)3元超出后每小時加收2元；專業(yè)室內(nèi)停車場一小時內(nèi)2元超出后每小時加收1元；智能立體車庫一小時內(nèi)4元超出后每小時加收2元。在地鐵尚停留在圖紙階段、公交系統(tǒng)擁擠不堪、出租車還在實行單雙限號的條件下出臺高額停車收費，對于市民出行會造成極大影響。《蘭州市城市近期建設(shè)規(guī)劃（20112015）》【動態(tài)】■ 近期建設(shè)市域空間發(fā)展布局思路是：中心提升、新區(qū)集聚、軸向拓展、梯度推進，從而實現(xiàn)強化核心功能區(qū)，枝狀布局城鎮(zhèn)群。其中中心城區(qū)城市人口規(guī)模245萬人，中心城區(qū)建設(shè)用地面積約210平方公里；蘭州新區(qū)城市人口規(guī)模為30萬人，蘭州新區(qū)建設(shè)用地規(guī)模60平方公里（不含機場控制范圍，其中重化工業(yè)和石油儲備區(qū)約20平方公里）。圍繞城市建設(shè)目標，結(jié)合重點片區(qū)發(fā)展，分別從重點發(fā)展的居住區(qū)、公共服務(wù)設(shè)施、工業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)、對外交通、城市道路交通、重要的市政設(shè)施、綠地系統(tǒng)建設(shè)與山水格局保護、歷史文化名城保護、防災(zāi)體系、地下空間開發(fā)與利用、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌建設(shè)等重要方面進行強化和提升。重點開發(fā)地區(qū)和重點功能提升完善區(qū)對于開發(fā)企業(yè)來講是最直接的機會所在。機動車限量【動態(tài)】■ 蘭州市政府建議在《甘肅省道路交通安全條例》中，明確蘭州市可根據(jù)道路交通狀況，對機動車實行總量控制和限行措施，為保持機動車有序增長提供法規(guī)依據(jù)。不論是限量還是限行，都不是解決交通擁堵的根本性良策?！短m州新區(qū)建設(shè)指導意見》【動態(tài)】■《指導意見》共提出扶持蘭州新區(qū)發(fā)展的五項扶持政策?！痉治觥俊?扶持政策的出臺，有效印證了國家級新區(qū)在政策環(huán)境方面的吸引力?！蛾P(guān)于加快推進蘭州新區(qū)建設(shè)的意見》【動態(tài)】■ 《意見》提到，開工建設(shè)蘭州至中川城際鐵路，適時啟動連接市區(qū)與新區(qū)的中部快速通道和馬家坪至中川貨運鐵路建設(shè)，形成與蘭州市區(qū)貫通的立體交通網(wǎng)絡(luò)?！痉治觥俊?交通、水電、通訊三大瓶頸的有效解決是關(guān)系到新區(qū)持續(xù)建設(shè)的重要保證。與本報告在之前的預(yù)測基本一致，城際鐵路的建設(shè)將更快提上日程?！?在財稅金融政策方面，從2013年開始到2017年，省政府和蘭州市政府每年將籌集10億元，設(shè)立蘭州新區(qū)開發(fā)建設(shè)專項資金。同時，加快省內(nèi)各金融機構(gòu)在蘭州新區(qū)機構(gòu)網(wǎng)點建設(shè)，設(shè)立蘭州新區(qū)企業(yè)上市扶持專項資金，大力培育和發(fā)展蘭州新區(qū)期貨市場主體。利用未利用地開發(fā)建設(shè)的工業(yè)項目，在確定土地出讓底價時可分別按不低于所在地土地等別相對應(yīng)《全國工業(yè)用地出讓最低價標準》的50%、15%確定。鼓勵來甘開發(fā)礦產(chǎn)資源的企業(yè)，參與蘭州新區(qū)的投資開發(fā)。“出城入園”，搬遷企業(yè)原址土地掛牌出讓收入的85%留給企業(yè)。凡來蘭州新區(qū)直接投資的外國企業(yè)和其他經(jīng)濟組織、個人以及華僑、港澳臺同胞，享受國家和省政府以及蘭州市、蘭州新區(qū)權(quán)限范圍內(nèi)公布的各項優(yōu)惠政策。支持蘭州新區(qū)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，創(chuàng)新被征地農(nóng)民的失地補償和社會保障機制，開展集體建設(shè)用地使用權(quán)入股、土地股份合作等多種征地安置模式試點，推進城鄉(xiāng)社會保障一體化。其中土地、產(chǎn)業(yè)政策方面的吸引力較大。尤其是“出城入園”，其所直接關(guān)聯(lián)的老城區(qū)遷出后地塊，開發(fā)價值普遍較高。（需要特殊說明的是，該項統(tǒng)計數(shù)字僅為通過公開招拍掛途徑供應(yīng)并成交的土地，未包含非該途徑的土地供應(yīng)成交。據(jù)掌握的數(shù)據(jù)，多宗少則千畝、多則萬畝的土地都已經(jīng)被多家企業(yè)拿到。觀察整個2012年的蘭州土地市場供應(yīng)、成交可以發(fā)現(xiàn)，除了量價方面的特征外，還有以下幾個特征十分值得關(guān)注。全年共有預(yù)申請地塊5宗。2012年通過公開招拍掛成交的4宗土地中，有3宗為掛牌成交。2012年全年，蘭州一級市場住宅、商業(yè)、辦公用地流標4宗。與一線開發(fā)企業(yè)集中進駐或考察市場形成鮮明對比。一、經(jīng)營性土地供應(yīng)量2012年蘭州市經(jīng)營性用地招拍掛途徑供應(yīng)量9幅，㎡（約合616畝），該渠道供應(yīng)量創(chuàng)下近4年來最低水平。圖43 2012年1月12月蘭州市經(jīng)營性用地成交量變化情況示意圖2012年通過公開招拍掛途徑拿地的4家企業(yè)中，3家為本土企業(yè)，海亮集團為外來企業(yè)。其他一線企業(yè)大多使用的是類似協(xié)議出讓的土地獲取方式。本常規(guī)報告暫時僅對公開招拍掛的土地做簡單分析。圖44 2012年蘭州房地產(chǎn)一級市場（公開招拍掛途徑）最高單項數(shù)據(jù)分布示意圖樓面地價2012年，蘭州市公開招拍掛渠道平均樓面地價2122元/平方米，%。圖45 20112012年蘭州市經(jīng)營性用地成交樓面價格走勢圖以下對樓板價最高的G1109號宗地作簡要分析：G1109號宗地G1109號地所處區(qū)位屬七里河區(qū)較好位置。無七里河區(qū)工業(yè)、城中村等不利因素影響。G1109G1109號地塊周邊開發(fā)情況衛(wèi)星圖參與地塊拍賣的單位共3家，2家企業(yè)和1位個人。地塊成交樓板價3144元/㎡，不僅超過了2011年的樓板價地王，也是蘭州歷史上繼昶榮在地塊規(guī)模較小的情況下，商業(yè)住宅屬性的產(chǎn)品組合可選空間相對較小，高土地成本也為企業(yè)的后續(xù)操作增加被動性。、。綜合比對，2011年的土地成交總價水平有較為明顯的提高趨勢。4宗土地中，總價最高的是安寧區(qū)G1214號地塊。地塊與G121G1209號宗地同在規(guī)劃路西側(cè)，與G1208號宗地東西相對，表面有一定數(shù)量拆遷。溢價率%，大幅低于2011年的118%，更大幅低于2010年最高溢價率。板塊分布情況圖46 2011年蘭州市各板塊經(jīng)營性用地供應(yīng)比例示意圖2011年，蘭州一級市場供應(yīng)中，安寧板塊一枝獨秀。預(yù)計相對更為豐富的可開發(fā)土地資源和已經(jīng)出臺的針對安寧區(qū)的農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)化政策，會讓安寧板塊在未來相當長時間內(nèi)，成為蘭州市土地供應(yīng)最為集中的區(qū)域。蘭州七大板塊中，西固、七里河板塊、城關(guān)2011年無住宅、商服用地成交。城關(guān)的一級市場成交稀少主要源自土地資源極為稀缺。第五章 蘭州市行業(yè)發(fā)展概況一、行業(yè)發(fā)展相關(guān)動態(tài)及分析表51 2012蘭州市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展相關(guān)動態(tài)及分析時間關(guān)鍵詞主要內(nèi)容及解讀七里河“五坪”改造【動態(tài)】■ “五坪”改造的地域范圍包括華林坪、五星坪、蘭工坪、晏家坪、彭家坪，面積約18平方公里，涉及八里鎮(zhèn)、西果園鎮(zhèn)、彭家坪鎮(zhèn)、西園街道、西湖街道、晏家坪街道和龔家灣街道等3個鎮(zhèn)4個街道?！痉治觥俊?隨著“五坪”配套設(shè)施日益優(yōu)化完善，區(qū)域發(fā)展空間得以進一步拓寬。對于開發(fā)企業(yè)來講，大面積連片區(qū)域開發(fā)可以考慮，小規(guī)模項目暫時不宜入駐。規(guī)劃修建南北兩山為軸線的“山文化景觀帶”和以黃河為軸線的“河文化景觀帶”；規(guī)劃修建“大禹治水”景觀區(qū)。歷史、自然、人文文化的復興是房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品品類的豐富的重要動力。【分析】■ 由“642”計劃可以看出蘭州市場的存量土地有相當一部分分布于城區(qū)周邊地域，待開發(fā)面積也較預(yù)想充足。大幅低于目前的500萬元水平。■ 從一年來的推動實際結(jié)果來看，六大板塊中青石、大灘、新城、和平都產(chǎn)生了不小的實際動作。私家車保有量【動態(tài)】■ 蘭州市國稅局車購稅征管分局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：2012年初僅一個月成交近5000臺，車輛的平均價格達到15萬元左右。車位資源也會越來越多的成為房地產(chǎn)開發(fā)過程需要著重注意的構(gòu)成要素。部分反映了蘭州居民消費潛力。其中，2012年啟動實施“四蘭”、蘭州宏建建材集團有限公司等56戶企業(yè)搬遷改造。2014年啟動實施蘭州藍星日化有限責任公司等44戶企業(yè)搬遷改造。地理位置得天獨厚。但同時也有部分企業(yè)的搬遷時間推后，由此也可以看出出城入園過程中天然存在的諸多阻力?！?130戶企業(yè)的拆遷改造是開發(fā)企業(yè)可以尋求拿地的重要資源?！痉治觥俊?以上提及的城關(guān)區(qū)今年重點建設(shè)的項目全部規(guī)?？捎^，其中不乏最近幾年的熱點?！?從年末的完成結(jié)果來看，部分計劃已完成。濕地公園【動態(tài)】■ 蘭州市今年將啟動建設(shè)黃家灘、代家灣、馬灘、中心灘、灘尖子等5個濕地公園?！?建設(shè)計劃分兩期進行，一期工程主要進行濱水景觀建設(shè)，對河道進行整治，恢復濕地，修建廣場、道路，種植水生植物等，二期工程進行黃河文化景點建設(shè)。【分析】■ 濕地公園的系統(tǒng)主題化建設(shè)是對現(xiàn)有黃河風情線的重要完善和補充，也是對蘭州市旅游資源的一次升級?！?目前來看，馬灘、中心灘、灘尖子三個濕地公園的建設(shè)最值得期待。利率【動態(tài)】■ 蘭州市部分銀行的首套房購買利率開始悄然松動?！痉治觥俊?首套房貸如期出現(xiàn)松動，對去年“過正”調(diào)控的回調(diào)正式落入實施階段。GDP、人均可支配收入【動態(tài)】■ （GDP）位居全省經(jīng)濟實力第一把交椅，但城鎮(zhèn)居民人均收入只排到第五位?！痉治觥俊?蘭州市GDP總量以近3倍的狀態(tài)領(lǐng)先于第二名，而人均可支配收入水平卻僅名列第五。車位【動態(tài)】■ 《關(guān)于加強甘肅省城市機動車停車場收費管理工作的通知》■ 通知提出將對不同車型、不同停放時間的停車服務(wù)收費，實行差別定價。值得提倡。雁灘公園改造【動態(tài)】■ 蘭州市城關(guān)區(qū)將雁灘公園方發(fā)布公告，為確保雁灘公園提升改造工程的順利進行，保障廣大游客的安全，決定從2012年4月5日起至2013年4月4日，對蘭州市雁灘公園進行為期一年的全面封閉。包括綠地提升改造、駁岸綠化提升改造、引進名貴樹種、南河道兩岸綠化、黃河風情線景點“夏園”提升改造等?！痉治觥俊?雁灘公園的升級改造是對黃河風情線的有效延伸，也是形象大道天水路新的亮點?！?，其中：辦公區(qū)建1棟21層綜合辦公樓，總面積為50482平方米，擬于年底封頂?！痉治觥俊?安寧區(qū)房地產(chǎn)市場熱度不斷攀升。低丘緩坡溝壑綜合開發(fā)利用青白石【動態(tài)