【正文】 黃河古遺跡文化，由安寧區(qū)政府負(fù)責(zé)建設(shè)；■ 南濱河路西固熱電廠沉淀池北側(cè)為代家灣濕地，暫定為黃河古生物公園，主要將黃河象、古恐龍等用聲、光、電等形式表現(xiàn)，還原遠(yuǎn)古時代古生物，由西固區(qū)政府負(fù)責(zé)建設(shè)；■ 南濱河路馬灘濕地，暫定名為農(nóng)耕文化園，主要表現(xiàn)古代農(nóng)耕文化、生產(chǎn)工具、生產(chǎn)技術(shù)及24節(jié)氣等內(nèi)容，由七里河區(qū)政府負(fù)責(zé)建設(shè)；■ 北濱河路中心灘濕地，暫定名為感恩黃河公園，主要表現(xiàn)被黃河哺育的大地、華夏兒女對黃河的感恩之情，與黃河母親雕塑遙相呼應(yīng)，由市上負(fù)責(zé)建設(shè)；■ 南濱河路灘尖子濕地，暫定名為黃河源公園，主要表現(xiàn)黃河源文化、黃河流域九省區(qū)典型文化，由城關(guān)區(qū)政府負(fù)責(zé)建設(shè)。未來，以“滿足合理需求”為中心的一系列調(diào)整有望逐步擴(kuò)散，對應(yīng)領(lǐng)域的市場機(jī)會需要企業(yè)在戰(zhàn)略和產(chǎn)品層面進(jìn)行適度調(diào)整。但單純從提高使用成本方面控制車輛使用對于城市投資環(huán)境營造來講得不償失。另外，還要建9棟住宅樓，總面積為98984平方米。其中不乏已經(jīng)做出概念規(guī)劃的區(qū)域，如青白石。市政配套、商業(yè)配套、與主城區(qū)間的快速交通建設(shè)尤為重要。【分析】■ 綜合體相對于工業(yè)項(xiàng)目，對于新區(qū)來講更具人口導(dǎo)入直接價值。交通【動態(tài)】■ 《蘭州市道路交通改善工程總體規(guī)劃方案》■ “一橫、三環(huán)、九縱”【分析】■ “一橫、三環(huán)、九縱”給蘭州未來交通描繪出了功能比較全面的藍(lán)圖?！?蘭州新區(qū)“七通一平”迎候搬遷企業(yè)入駐。其中，金融商貿(mào)組團(tuán)位于馬灘中心位置，主要由現(xiàn)代金融、商務(wù)辦公、商貿(mào)物流、酒店公寓、文化娛樂、休閑購物等組成；旅游文化組團(tuán)位于馬灘產(chǎn)業(yè)園南部，南河道沿線，是以“蘭州老街”為中心形成的旅游文化組團(tuán)；生態(tài)居住組團(tuán)位于T188號道路西側(cè)，主要包括經(jīng)濟(jì)適用房、拆遷安置房以及產(chǎn)業(yè)園職工居住用房等。尤其對于原本較為較偏遠(yuǎn)區(qū)域的影響將非常巨大。后續(xù)具體規(guī)劃選址需要十分慎重。新區(qū)【動態(tài)】■ 引大入秦工程蘭州新區(qū)供水項(xiàng)目——石門溝水庫正式建成蓄水運(yùn)營?！痉治觥俊?該項(xiàng)目緊鄰三大九州新項(xiàng)目，未來可以很好的借助區(qū)域整體發(fā)展優(yōu)勢。■ “—橫兩縱六區(qū)”。【分析】■ 綜合體集中涌現(xiàn)于馬灘，一方面對于七里河區(qū)西半部分、西固區(qū)東部發(fā)展非常有利，另一方面也進(jìn)一步凸顯除了三灘中獨(dú)處黃河北岸的營門灘在商業(yè)配套方面的匱乏。將讓市場對蘭州新區(qū)的信心和期望值大大增強(qiáng)。黃河大橋【動態(tài)】■ 元通大橋10月底合攏，金雁黃河大橋11月底完工?！痉治觥俊?中鐵高調(diào)開發(fā)崔家大灘，迅速提升了區(qū)域熱度?！痉治觥俊?蘭州新區(qū)上升為國家新區(qū)后，簽約、進(jìn)駐和受關(guān)注程度明顯提高?！?截止2012年年底，已經(jīng)比較確定參與青白石開發(fā)的大型開發(fā)企業(yè)已達(dá)三家?！痉治觥俊?新十景中，除了青城古鎮(zhèn)、魯土司衙門、什川古梨園、興隆山風(fēng)景區(qū)外，其他六個均在蘭州四區(qū)。從全市范圍來看，蘭州城市東南西北四個方向的出入城入口處之外的地段，更適宜發(fā)展物流產(chǎn)業(yè)?！痉治觥俊?不斷超出預(yù)期的面積調(diào)整反映出了蘭州新區(qū)在全國幾個新區(qū)中的特殊地位。根據(jù)合作協(xié)議，碧桂園集團(tuán)將分別斥資300億元和200億元以上，與城關(guān)區(qū)、新區(qū)合作，打造“蘭州新城”和新區(qū)地標(biāo)。從區(qū)域發(fā)展格局分析，青白石開發(fā)面臨利好?！?蘭州地鐵地下線路一般距離地面1415米?？偼顿Y約20億元?！?已引進(jìn)中石油、工商銀行、國家電網(wǎng)、中國移動、中國電信、中國鐵建、中航工業(yè)、吉利汽車、三一重工、中國郵政、新興際華集團(tuán)等11家世界500強(qiáng)企業(yè)。雖然在拆遷等方面阻力大，但大的趨勢不可扭轉(zhuǎn)。安寧桃?！緞討B(tài)】■ 安寧區(qū)桃海商業(yè)中心項(xiàng)目總投資8億元，擬在安寧區(qū)514號路以南、桃?？平藤e館以東、銀灘路街道以北的老桃海市場區(qū)域和576號路以西，打造全省乃至西北地區(qū)一流的商業(yè)中心?！?奧林匹克中心最終將落戶于安寧區(qū)、馬灘或蘭州新區(qū)三地的一處，目前正在進(jìn)行最后的考察和論證。兩條鐵路建成后，新疆和西藏之間的鐵路交通將縮短一千多公里，從蘭州乘坐高鐵到達(dá)蘭州中川機(jī)場只需要18分鐘?！痉治觥俊?創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)達(dá)與否是一座城市文化軟實(shí)力的標(biāo)志性指標(biāo)之一。2011年，恒大輕松成為蘭州年度銷售冠軍很好的印證了本報(bào)告的推斷。預(yù)計(jì)未來23年，蘭州行業(yè)集中度依然會保持較高水平。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園【動態(tài)】■ 蘭州創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)園被文化部評為“國家級產(chǎn)業(yè)示范基地”，成為甘肅省第一個獲此榮譽(yù)的文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)。新區(qū)發(fā)展還應(yīng)更加注重與老城區(qū)之間的便捷交通聯(lián)系。對資金的渴求也會帶來對應(yīng)的招商優(yōu)惠扶持，對應(yīng)優(yōu)惠扶持是企業(yè)可以重點(diǎn)考慮的長線機(jī)遇之一。以仁壽山目前開建的項(xiàng)目所傳遞出的信息來看，開發(fā)定位過于平庸，不利于凸顯項(xiàng)目區(qū)位和資源優(yōu)勢，與市場需求切合度不夠。用地分為上徐家灣和下徐家灣兩塊，總建筑規(guī)模達(dá)114萬平方米。近期，與中國化工集團(tuán)、南翔萬商物流產(chǎn)業(yè)股份有限公司、正威國際集團(tuán)、碧桂園控股集團(tuán)等20多個重點(diǎn)項(xiàng)目正在對接洽談?！?蘭州安寧區(qū)劉家堡城市綜合體項(xiàng)目位于蘭州市安寧區(qū)劉家堡廣場東南角。■ 此外，本項(xiàng)目所替代的原西站貨場搬遷后空出的地塊，將是又一新的開發(fā)熱點(diǎn)?！?蘭州市低丘緩坡溝壑等未利用地綜合開發(fā)1號片區(qū)，位于城關(guān)區(qū)青白石白道坪，東起規(guī)劃包蘭二線(土圈溝)，西至鹽什公路，南起規(guī)劃北快速路(砂金坪)，北至分水嶺(蕎麥梁)，面積約25平方公里，總投資200億元。無論政府層面如何確定財(cái)政歸屬關(guān)系，蘭州新區(qū)和新城都是不同時間內(nèi)需要重點(diǎn)關(guān)注兩大區(qū)域。例如：九州等。幾個當(dāng)前的熱點(diǎn)區(qū)域外，也不乏其他可以更遠(yuǎn)前瞻的區(qū)域。蘭州十景【動態(tài)】■ 中山鐵橋、黃河母親雕像、興隆山景區(qū)、水車博覽園、讀者大道、蘭山風(fēng)景區(qū)、青城古鎮(zhèn)、魯土司衙門、仁壽山景區(qū)和什川古梨園被評為蘭州“新十景”。與雁灘板塊隔河相對的整個區(qū)域未來已經(jīng)存在大量開發(fā)預(yù)期。簽約項(xiàng)目10個，總投資310億元人民幣。據(jù)悉，崔家大灘土地一級開發(fā)項(xiàng)目總投資金額為100億元，計(jì)劃用3~5年時間，完成項(xiàng)目范圍內(nèi)土地征收、市政基礎(chǔ)設(shè)施工程建設(shè)和南河道綜合治理等項(xiàng)目內(nèi)容。具體的建設(shè)位置也會對周邊商業(yè)客流導(dǎo)入產(chǎn)生重要影響。國家級新區(qū)【動態(tài)】■ 繼上海浦東新區(qū)、天津?yàn)I海新區(qū)、重慶兩江新區(qū)、浙江舟山群島新區(qū)后，國務(wù)院批復(fù)的第五個國家級新區(qū)花落蘭州新區(qū)。另外的幾個組團(tuán)更適合以三四線城市布局為近期主要戰(zhàn)略的開發(fā)企業(yè)。區(qū)域投資價值需要重新考量定位。項(xiàng)目總占地將達(dá)到500畝，入住企業(yè)可根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力和發(fā)展規(guī)模，選擇“經(jīng)濟(jì)適用房”式的標(biāo)準(zhǔn)化車間，或拎包入住型的“商品房式”車間，或是高級定制式的“別墅”型車間。與秦王川新區(qū)相比，兩個區(qū)域均更為靠近蘭州市主城區(qū)，并且直接臨近的黃河北、雁灘板塊是蘭州市開發(fā)熱度很高的兩個板塊。如專業(yè)商廈、購物中心等?！痉治觥俊?軌道交通建設(shè)是蘭州交通建設(shè)的一大里程碑，貫穿主城區(qū)與郊區(qū)的軌道網(wǎng)絡(luò)將會帶動整個城市進(jìn)入新的發(fā)展階段?！觥皟奢S”包括與南北方向T188號道路平行的“金融商貿(mào)區(qū)發(fā)展主軸”和與東西方向S183號道路平行的“文化休閑區(qū)主軸”，園區(qū)規(guī)劃T188道路已全線貫通，S183號、S185號、S186號、S187號道路即將開工建設(shè)。支持央企省企新區(qū)拓展【動態(tài)】■ 自主開發(fā)建設(shè)和不自主開發(fā)建設(shè)兩種途徑處置與整理搬遷企業(yè)原址土地。■ 該項(xiàng)目占地面積約97畝，㎡，㎡，住宅面積約24萬㎡，㎡，㎡，㎡，總投資規(guī)模約20億元。項(xiàng)目位于蘭州新區(qū)未來的CBD開發(fā)區(qū)的核心區(qū)域，與新區(qū)政府毗鄰。新區(qū)運(yùn)作的關(guān)鍵性難點(diǎn)還未到來?！痉治觥俊?“低丘緩坡溝壑綜合開發(fā)利用”是近階段新出現(xiàn)的提法。中鐵開工【動態(tài)】■ 4月11日上午，中鐵二十一局集團(tuán)公司蘭州綜合基地在蘭州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)安寧園區(qū)正式動工開建?！痉治觥俊?分車型、分時段定價更有助于緩解市區(qū)停車難問題。如果符合銀行規(guī)定“資質(zhì)優(yōu)秀客戶”的衡量標(biāo)準(zhǔn)。資金全部為政府投資?！?從2012年年末的實(shí)際推進(jìn)進(jìn)度來看，“出城入園”推進(jìn)速度較為緩慢。出城入園【動態(tài)】■ 2012年至2014年，蘭州市要分批實(shí)施130戶企業(yè)搬遷改造,約需資金600億元。土地位置大多較為偏遠(yuǎn)是畝均價大幅走低的重要原因?！短m州歷史文化研究開發(fā)實(shí)施方案》【動態(tài)】■ 蘭州市將修復(fù)并提升一批歷史文化項(xiàng)目，結(jié)合蘭州歷史文化名城申報(bào)，選擇合適區(qū)域，復(fù)建伏龍坪民族風(fēng)情文化街、金天觀文化街、安寧文化街等蘭州老街。冷淡的市場氛圍和相對較為落后的配套環(huán)境是西固、七里河板塊產(chǎn)生上述現(xiàn)象的主要原因。G1214G1209G1208G1215G1214地塊占地面積和預(yù)計(jì)建筑規(guī)模較其余三塊宗地略大，起始樓板價水平約1470元/㎡，是今年19月經(jīng)營性出讓土地起始樓板價的最低水平?？們r2010年排在蘭州市經(jīng)營性用地成交總價前三位的地塊分別是G100G1018和G1010號宗地。距離西站商圈核心直線距離不到1公里，緊鄰黃河風(fēng)情線，交通條件良好，周邊配套也相對成熟。海亮集團(tuán)也是2012年唯一的一家通過公開招拍掛渠道拿地的外來企業(yè)。如果將未公開的巨大拿地體量同時計(jì)算進(jìn)掛牌方式，則掛牌成交比例更大；第三，招拍掛土地流標(biāo)現(xiàn)象較為普遍。其他途徑成交的例子包括多家大型開發(fā)企業(yè)所拿的多宗大面積土地，總供應(yīng)成交量非常巨大?！?在社會發(fā)展政策方面，將支持蘭州新區(qū)加快水資源供求保障工程建設(shè)、加快保障性安居工程建設(shè)、職業(yè)教育園區(qū)建設(shè)、公共衛(wèi)生和醫(yī)療服務(wù)體系建設(shè)、公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)。■ 在土地政策方面，對蘭州新區(qū)符合《甘肅省優(yōu)先發(fā)展目錄》和《農(nóng)產(chǎn)品初加工項(xiàng)目目錄》且用地集約的工業(yè)項(xiàng)目，在確定土地出讓底價時，可按不低于所在地土地等別相對應(yīng)《全國工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)》的70%確定?！?規(guī)劃建設(shè)水利工程，合理調(diào)整引大入秦工程供水周期，適時啟動黃羊川水庫和黃河引水工程建設(shè)。【分析】■ 機(jī)動車限量一旦確定出臺，將引起機(jī)動車上牌量階段性爆發(fā)增長。 ■ 至2015年，蘭州市域總?cè)丝跒?20萬人，市域城鎮(zhèn)化水平達(dá)到80％，市域城鎮(zhèn)總?cè)丝?36萬人，市域城鎮(zhèn)建設(shè)用地控制在400平方公里以內(nèi)。到今年底，蘭州市內(nèi)的車輛通行量保守估計(jì)會達(dá)到55萬輛/天，而蘭州現(xiàn)有的停車泊位約11萬個。到2020年，%。農(nóng)民工【動態(tài)】■ 蘭州市農(nóng)民工工作聯(lián)席會議2012年第一次全體會議■ 將長期在城市就業(yè)與生活的農(nóng)民工居住問題，納入城市住房建設(shè)規(guī)劃。■《關(guān)于道路交通暢通工作的實(shí)施意見》。■ 南山路今年基本建成南出口至綠色市場道路，同時完成南出口以西至西柳溝立交橋路段征地拆遷。對這類企業(yè)的支持會對市場健康發(fā)展產(chǎn)生有效促進(jìn)?！?今年蘭州的信貸政策依舊“緊繃”，不僅如此，房管部門還將配合人民銀行、銀監(jiān)會等部門，合理控制房地產(chǎn)信貸總規(guī)模，保持個人購房貸款均衡投放?！?進(jìn)一步規(guī)范招拍掛土地市場，建立土地網(wǎng)上交易制度等都是維護(hù)土地供應(yīng)市場健康有序發(fā)展的手段，但“限房價”背景下的“競地價”無疑會加大企業(yè)運(yùn)作成本，模式合理性存疑?！痉治觥俊?市政交通條件的改善與否直接關(guān)系蘭州城市、經(jīng)濟(jì)未來能否持續(xù)健康發(fā)展?！?嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理，進(jìn)一步挖掘企事業(yè)單位土地資源，加大住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控，促進(jìn)房價合理回歸。二、城市政策及相關(guān)動態(tài)分析表31 2012年蘭州市房地產(chǎn)相關(guān)政策概要及解讀時間關(guān)鍵詞主要內(nèi)容及解讀全省住房保障工作座談會【動態(tài)】■ 蘭州個人住房信息系統(tǒng)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)與國家建設(shè)部的信息聯(lián)網(wǎng)，今年將啟動省級個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)工作，年底實(shí)現(xiàn)省市聯(lián)網(wǎng)，并做好與建設(shè)部聯(lián)網(wǎng)的準(zhǔn)備工作。未來23年，會是蘭州房地產(chǎn)市場初步完成轉(zhuǎn)型升級的關(guān)鍵時期。 少數(shù)民族人口基數(shù)龐大已在城區(qū)內(nèi)形成了多個單一民族聚集地并形成了獨(dú)特的生活習(xí)慣及消費(fèi)模式第二章 蘭州市宏觀經(jīng)濟(jì)分析一、城市宏觀經(jīng)濟(jì)2012年蘭州市GDP再度沖高，達(dá)到1570億元，%，較之以往增速有所回落。蘭州地處內(nèi)陸，大陸性季風(fēng)氣候明顯，特點(diǎn)是四季分明，降水少，日照多，光能潛力大，氣候干燥，晝夜溫差大，年日照時數(shù)為2600小時，無霜期為180天，年平均降水量在250~350毫米，并集中分布在69月。全市有漢、回、滿、東鄉(xiāng)、藏、蒙、土家等36個民族，％。 蘭州市房地產(chǎn)市場整體分析 67一、區(qū)域數(shù)據(jù) 67西固板塊 67安寧板塊 67七里河板塊 68城關(guān)板塊 68黃河北板塊 68城東板塊 68雁灘板塊 69二、整體分析 69報(bào)告摘要城市投資戰(zhàn)略主要有城市發(fā)展空間、公司目標(biāo)和內(nèi)部環(huán)境等相關(guān)考量要素，本次報(bào)告暫不考慮對公司目標(biāo)和內(nèi)部環(huán)境進(jìn)行綜合分析，主要基于城市發(fā)展空間的角度，在沒有實(shí)地調(diào)研的情況下，僅從整體上對蘭州市的宏觀經(jīng)濟(jì)、土地市場、商品房市場、競爭對手、政府資源、城市規(guī)劃等相關(guān)方面進(jìn)行綜合評價，重點(diǎn)對蘭州城區(qū)進(jìn)行分析研究，判定蘭州房地產(chǎn)市場戰(zhàn)略投資策略，簡要分析如下：蘭州主城的西固、安寧、七里河、城關(guān)、城東、黃河北、雁灘七區(qū)中，西固區(qū)是最為特殊的一個區(qū)，曾經(jīng)提起西固，首先會聯(lián)想到的便是“工業(yè)城”“遠(yuǎn)離市區(qū)”等等，而隨著近年來大蘭州概念的不斷滲透與深入，西固版塊的發(fā)展前景也漸漸被更多的人重視了起來。 蘭州市宏觀經(jīng)濟(jì)分析 8一、城市宏觀經(jīng)濟(jì) 8二、城市房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系 10第三章 蘭州市行業(yè)發(fā)展概況 28一、行業(yè)發(fā)展相關(guān)動態(tài)分析 28二、行業(yè)集中度 42第六章目前板塊值得關(guān)注的樓盤主要為恒利沃德小鎮(zhèn)、中天嘉苑、天慶國際新城、鴻安國際廣場、重邦康城、玫瑰小鎮(zhèn)等。兩漢、魏晉時在此設(shè)置金城縣。硝酸合成橡膠、硅鐵、鋁、石墨、電機(jī)、石油鉛機(jī)和粗精紡毛呢等產(chǎn)品產(chǎn)量均處國內(nèi)領(lǐng)先地位。 圖23 20032012年蘭州市人均GDP及城鎮(zhèn)人均可支配收入水平走勢圖2012年，蘭州市人均可支配收入水平和增長率保持較好增長態(tài)勢，蘭州固定資產(chǎn)投資額突破千億大關(guān)，達(dá)到1220億元，%，增長速度較去年大幅回落。整體依然是第二、第三產(chǎn)業(yè)基本持平、一產(chǎn)占比很低?！?012甘肅省政府工作報(bào)告》【動態(tài)】■ 把蘭州新區(qū)和蘭州、白銀國