【正文】 銷售人員去調(diào)查，大部分都熱情的招待了我們，向我們具體介紹了一些情況，像現(xiàn)在柳州二手房的漲勢也比較快，而根本原因是柳州城市化進(jìn)程的加快，很多地方大規(guī)模的改擴(kuò)建工程，對于那些急需盡快買到合適的房子的拆遷戶來說，就近找二手房居住成為首選。這次市場調(diào)查讓我學(xué)會了很多的東西，增長了見聞，深入的了解了房地產(chǎn)市場的行情，也為將要寫的報告和論文提供了一個很好的參考。在我們的調(diào)查中，根據(jù)市消委會公布的數(shù)據(jù)，在二手房交易的投訴中，關(guān)于中介收費的投訴為數(shù)最多，略占整個二手房交易投訴的20%左右。目的應(yīng)培養(yǎng)加入這一市場的其他主體如委托人、買受人、銀行等等主體尊重置業(yè)中介公司的勞動并認(rèn)同其價值。在這次市場調(diào)查中及在查閱有關(guān)資料后，我認(rèn)為信用體系的建立和完善，是加強(qiáng)對二手房交易市場及參與主體進(jìn)行管理的重要環(huán)節(jié)，但目前搞好這一工作存在如下問題：由經(jīng)紀(jì)人協(xié)會牽頭搞信用體系的建立和完善，從體制、結(jié)構(gòu)到經(jīng)費來源，都難以使這工作迅速見成效。您的意見無所謂對錯，都會對我們有很大幫助，希望您在百忙之中抽出一點時間協(xié)助我們完成這項調(diào)查，我們會對您的回答予以保密。即使是同一個省內(nèi)，同一個地區(qū)的兩個不同城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r都有可能存在明顯的差距。策劃多半是個不太安份的人，喜歡到處走走看看；同時工作也要求我們對所在的城市要有充分的了解——以我的經(jīng)驗，在任何一個城市呆上8個月左右，任何一個策劃對于那座城市的方方面面應(yīng)該會有一個 象了。因為不同階段的市場，其市場特征與消費者的行為特征是不一樣的。為了便于大家理解，我先簡單介紹一下?lián)P州市場。● 安慶的三級尚未啟動，存量房價格還停留在一個較低的水準(zhǔn)。這就是八個城市可支配的付三成，可支配的要首付的資金，可購買的面積，這是理論測算出來的。這個事我是深有體會的，全段時間，有個朋友要我?guī)兔x房子，50幾萬的大事呀，人家能不謹(jǐn)慎嗎？于是乎，這個美女就每天在上騷擾我好幾個小時，足足騷擾了一個禮拜。記者是你最好的幫手，和他們交朋友并非什么難事，記者都有廣告指標(biāo)的，別忘記了你是他未來的大客戶，如果你愿意請他們喝一杯，再傳授他一點專業(yè)知識的話，我們的記者朋友是很愿意與你分享他對那個城市的理解的。王志剛工作室有個將目標(biāo)人群按照三類九等劃分的作業(yè)流程就很不錯，我也覺得做到這樣就夠了。為什么呢?很簡單，房地產(chǎn)是一種高檔耐用消費者，許多人一生中也就消費那么一次，根本無從累積經(jīng)驗。有了針對性，剩下的區(qū)域市場微觀分析，做起來就輕松多了，許多無謂的內(nèi)容可以放棄，這一節(jié)，放在后面一章來闡述?！裢恋貎r格與實際價值相去甚遠(yuǎn)，新近出臺的土地基準(zhǔn)價政策形如自說自話的“獨角戲”。還是以安慶市場為例：我是用揚州作為模板去衡量安慶市場的，因為揚州是房地產(chǎn)市場發(fā)展得比較好的地級市之一，而且推動市場發(fā)展的因素比較的規(guī)范，所以可以作為典范。事實上，采取這種辦法最大的好處，不僅在于能夠迅速理解一座城市的宏觀經(jīng)濟(jì)，更重要的一點就是，我們可以利用已經(jīng)建立起來的 模板和累積的經(jīng)驗數(shù)值，迅速的判斷當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場正處在哪一個發(fā)展階段，從而迅速理解當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場。在實際工作中，我所采用的辦法是類比。因為事物的發(fā)展都有其客觀規(guī)律，只要你能把握住幾個關(guān)鍵的點，我們就可以建立起一個完整的邏輯，市場分析只是一種推理游戲。只有這樣才能讓置業(yè)中介公司、委托人、買受人以及銀行方面在公平公正的基礎(chǔ)上完成交易，才能促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定的發(fā)展。有關(guān)這一部分工作，市經(jīng)紀(jì)人協(xié)會已開始起步，特別是對執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人的資格培訓(xùn)、認(rèn)證等工作。通過調(diào)查分析，造成上述現(xiàn)象有其客觀基礎(chǔ)：第一，置業(yè)中介公司盲目追求高額利潤，有法不依，是產(chǎn)生上述現(xiàn)象的主要原因；第二，現(xiàn)行法律、法規(guī)和政策的缺失，使得二手房交易市場缺乏約束、缺乏理性、缺乏誠信，放縱了市場中的各種欲望，從而引發(fā)了上述現(xiàn)象的產(chǎn)生和泛濫。但置業(yè)中介公司的交易方式因法律、法規(guī)和政策的缺失，導(dǎo)致交易模式的五花八門，加之置業(yè)中介公司的從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊，交易中的不規(guī)范行為時有發(fā)生，以致同一單二手房交易，因由不同的置業(yè)中介公司和由不同的從業(yè)人員操作，與交易各方發(fā)生的關(guān)系、結(jié)果大不相同，從而與交易各方產(chǎn)生一些較為突出的矛盾，嚴(yán)重影響了二手房交易市場的健康發(fā)展。回想這幾天的調(diào)查，也想到前幾次的市場調(diào)查，真的是不同，那時才剛上大學(xué)，什么也不懂，專業(yè)知識也沒學(xué)到什么，調(diào)查所獲得的也少，但這次調(diào)查是建立在學(xué)習(xí)專業(yè)知識的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，這次市場調(diào)查讓我對房地產(chǎn)專業(yè)有了更深的了解，對房地產(chǎn)市場也有了個全面的認(rèn)識。不就我們就找到了我們要找的，我們找了金河灣，川海??江景龍灣。言語技巧的磨練對于調(diào)查人員來講，良好的語言技巧非常重要，在調(diào)查交談過程中，語言出擊是否恰當(dāng)，是否適時地應(yīng)用旁敲側(cè)擊、反問法等技巧，對調(diào)查結(jié)果都會有很重要的影響。廣告研究所使用的方法有意見試驗法、銷售調(diào)查法、認(rèn)識及回憶法等。技能的限制有經(jīng)驗、經(jīng)驗豐富的市場調(diào)查人員和沒有經(jīng)驗的市場調(diào)查人員的技巧與能力會相差很遠(yuǎn)，這種個人的市場分析能力和技能對其研究報告的可信度有直接的影響?，F(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)極為重視產(chǎn)品的研究，也就是我們說的產(chǎn)品規(guī)劃。銷售分析與控制包括銷售記錄、市場與消費者研究的評價、幫助建立有效的銷售方案與銷售組織。真正的行為動機(jī)，優(yōu)勢因為不付合社會規(guī)范而不愿依據(jù)是回答，有時本人的真正動機(jī)就連他自己也沒有充分意識到，因此，一個人的真正動機(jī)，常常難以運用普通的詢問調(diào)查法。報告的準(zhǔn)備與提出市場調(diào)查之后，必須制作調(diào)查報告，供決策參考與應(yīng)用。（2）編號。（2）計劃抽樣法計劃抽樣法是按照某種標(biāo)準(zhǔn)，從全體對象中選取若干數(shù)目作為樣本。④ 避免提出涉及私人的問題，避免提出不合理問題。先將設(shè)計調(diào)查表的程序和應(yīng)注意的問題列舉如下：（1）決定調(diào)查方式調(diào)查人員運用訪問調(diào)查、電話調(diào)查或通訊調(diào)查時，對于調(diào)查表內(nèi)容的設(shè)計不一樣。b． 電話調(diào)查法。如各經(jīng)濟(jì)研究所、規(guī)劃研究院等；④廣告代理商及各種廣告媒體所發(fā)布的資料；⑤國內(nèi)外大學(xué)的出版物；⑥各種基金會所實行的研究計劃及報告；⑦國內(nèi)外公共圖書館所公布的資料；⑧公司本身有的各種資料。經(jīng)過情況分析與非正式調(diào)查后，可以使假設(shè)減少到幾個、甚至一個，從而確定出研究的計劃與范圍。可以做趨勢分析和相關(guān)分析?？梢杂糜谑聦?、意見和動機(jī)的詢問。所謂“消費者購買以及使用商品的事實”是指去調(diào)查房屋的銷售率，購買客戶的來源分布、購買時間、規(guī)劃偏好以及面積偏好等事實資料。即以科學(xué)的方法收集商品從生產(chǎn)者轉(zhuǎn)移到消費者間的一切與市場營銷有關(guān)的問題的資料，并予以分析研究的方法。試驗調(diào)查法是通過調(diào)查某種小規(guī)模的推銷方法是否能夠收到預(yù)期銷售效果的調(diào)查手段?？梢苑譃槿齻€步驟：（1）情況分析。初級資料（或原始資料）。原始資料的搜集一般最常用的方法如下：①調(diào)查法a． 人員調(diào)查法。c． 通訊調(diào)查。（2）決定采用哪一種類型的問題調(diào)查問題的設(shè)計有很多種，不同的目的有不同的問題設(shè)計方式，常采用的問題有以下幾種類型：多項選擇問題，自由做答問題和雙面問題。問題的銜接要合理而自然，避免因主題的改變造成被調(diào)查人理解上的混淆。（3）分層抽樣法分層抽樣法是將全體按照某種分類標(biāo)準(zhǔn)（如性別、職業(yè)、收入、家庭狀況等級）分為若干組，每一組稱為一層。將已分類的資料有系統(tǒng)的制成各種統(tǒng)計表以便分析和歸納。關(guān)于報告內(nèi)容的綱要，美國營銷協(xié)會曾經(jīng)擬定了一份市場報告的標(biāo)準(zhǔn)大綱，可以作為我們的參考：一、導(dǎo)言標(biāo)題、扉頁前言（1）報告根據(jù)（2）調(diào)查的目的與范圍（3）使用的方法（4）致謝目錄表二、報告主體詳細(xì)目的詳細(xì)的解釋方法調(diào)查結(jié)果的描述與解釋調(diào)查結(jié)果與結(jié)論的摘要建議三、附件樣本的分配圖表附錄房地產(chǎn)市場調(diào)查報告提綱一般而言，房地產(chǎn)市場調(diào)查人員所擬寫的市場調(diào)查報告應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容：（1）前言（2）當(dāng)前市場分析