【正文】 資源角度看，對(duì)于企業(yè)土地需求來(lái)講具備較高獲取價(jià)值。蘭州市國(guó)土資源工作會(huì)議【動(dòng)態(tài)】■ 今年全市力爭(zhēng)新增建設(shè)用地指標(biāo)達(dá)到800公頃以上。同時(shí)，對(duì)審批的地下停車場(chǎng)已被改為超市、餐飲經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所等其他功能的，要逐步恢復(fù)其原有審批功能。■ 報(bào)告中提及的2012年開建蘭州西客站，對(duì)七里河區(qū)域發(fā)展意義重大?！?以蘭州創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)園、慶陽(yáng)農(nóng)耕和民俗文化產(chǎn)業(yè)園、臨夏民族文化產(chǎn)業(yè)園和絲綢之路文化產(chǎn)業(yè)帶建設(shè)為重點(diǎn)，規(guī)劃建設(shè)一批地方特色鮮明、產(chǎn)業(yè)鏈完整、規(guī)模效應(yīng)明顯的文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)和基地?！?012甘肅省政府工作報(bào)告》【動(dòng)態(tài)】■ 把蘭州新區(qū)和蘭州、白銀國(guó)家開發(fā)區(qū)、白銀工業(yè)集中區(qū)作為推動(dòng)蘭白核心經(jīng)濟(jì)區(qū)加快產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要平臺(tái)，加強(qiáng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，促進(jìn)融合發(fā)展。總體而言，2012年蘭州的房地產(chǎn)政策環(huán)境完全處于上輪高壓調(diào)控后的平靜免疫期內(nèi)，各企業(yè)已逐步適應(yīng)“兩限”，政策調(diào)控效應(yīng)已大體在企業(yè)營(yíng)銷觀望層面消失，效果僅存于對(duì)消費(fèi)群體的限定層面。整體依然是第二、第三產(chǎn)業(yè)基本持平、一產(chǎn)占比很低。綜合考慮市場(chǎng)實(shí)際發(fā)展態(tài)勢(shì)，蘭州房地產(chǎn)市場(chǎng)其實(shí)剛剛進(jìn)入快速發(fā)展期。 圖23 20032012年蘭州市人均GDP及城鎮(zhèn)人均可支配收入水平走勢(shì)圖2012年，蘭州市人均可支配收入水平和增長(zhǎng)率保持較好增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，蘭州固定資產(chǎn)投資額突破千億大關(guān)，達(dá)到1220億元，%，增長(zhǎng)速度較去年大幅回落。隴海、蘭新、青蘭、包蘭四大鐵路干線交匯于此，是西北地區(qū)最大的貨運(yùn)站和新亞歐大陸橋上重要的集配箱轉(zhuǎn)運(yùn)中心，也是西部地區(qū)通信樞紐和信息網(wǎng)絡(luò)中心六、多民族聚集地 蘭州市有漢、回、滿、東鄉(xiāng)、藏、蒙、土家、保安、裕固、撒拉、哈薩克等36個(gè)民族，％。硝酸合成橡膠、硅鐵、鋁、石墨、電機(jī)、石油鉛機(jī)和粗精紡毛呢等產(chǎn)品產(chǎn)量均處國(guó)內(nèi)領(lǐng)先地位。 三、氣候特征蘭州市市區(qū)南北，群山環(huán)抱，東西黃河穿流而過(guò)，枕山帶河，依山傍水，平均海拔1500米，具有盆地城市的特征。兩漢、魏晉時(shí)在此設(shè)置金城縣。土地面積為 ，戶籍人口322萬(wàn)，其中建成區(qū)內(nèi)非農(nóng)業(yè)常住人口261萬(wàn)人，外來(lái)流動(dòng)人口50余萬(wàn)。目前板塊值得關(guān)注的樓盤主要為恒利沃德小鎮(zhèn)、中天嘉苑、天慶國(guó)際新城、鴻安國(guó)際廣場(chǎng)、重邦康城、玫瑰小鎮(zhèn)等。 蘭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)走向 62一、政策預(yù)期 62二、土地供需 64供應(yīng) 64成交 65三、市場(chǎng)走勢(shì) 65商品住宅市場(chǎng) 65商業(yè)市場(chǎng) 66辦公市場(chǎng) 66第九章 蘭州市行業(yè)發(fā)展概況 28一、行業(yè)發(fā)展相關(guān)動(dòng)態(tài)分析 28二、行業(yè)集中度 42第六章 蘭州市城市總體概況 6一、城市綜述 6二、城市歷史 6三、氣候特征 6四、城市歷史 7五、交通優(yōu)勢(shì) 7六、多民族聚集地 7第二章 蘭州市宏觀經(jīng)濟(jì)分析 8一、城市宏觀經(jīng)濟(jì) 8二、城市房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系 10第三章 蘭州市土地市場(chǎng)交易情況 44一、在售項(xiàng)目 44二、商品住宅供求走勢(shì) 45年度走勢(shì) 45季度走勢(shì) 47月度走勢(shì) 48三、交易價(jià)格 49四、商品住宅成交結(jié)構(gòu) 52面積段結(jié)構(gòu) 52價(jià)格結(jié)構(gòu) 52區(qū)域結(jié)構(gòu) 54成交TOP 10 55第七章 蘭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體分析 67一、區(qū)域數(shù)據(jù) 67西固板塊 67安寧板塊 67七里河板塊 68城關(guān)板塊 68黃河北板塊 68城東板塊 68雁灘板塊 69二、整體分析 69報(bào)告摘要城市投資戰(zhàn)略主要有城市發(fā)展空間、公司目標(biāo)和內(nèi)部環(huán)境等相關(guān)考量要素，本次報(bào)告暫不考慮對(duì)公司目標(biāo)和內(nèi)部環(huán)境進(jìn)行綜合分析，主要基于城市發(fā)展空間的角度，在沒有實(shí)地調(diào)研的情況下，僅從整體上對(duì)蘭州市的宏觀經(jīng)濟(jì)、土地市場(chǎng)、商品房市場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、政府資源、城市規(guī)劃等相關(guān)方面進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，重點(diǎn)對(duì)蘭州城區(qū)進(jìn)行分析研究，判定蘭州房地產(chǎn)市場(chǎng)戰(zhàn)略投資策略，簡(jiǎn)要分析如下：蘭州主城的西固、安寧、七里河、城關(guān)、城東、黃河北、雁灘七區(qū)中，西固區(qū)是最為特殊的一個(gè)區(qū)，曾經(jīng)提起西固，首先會(huì)聯(lián)想到的便是“工業(yè)城”“遠(yuǎn)離市區(qū)”等等，而隨著近年來(lái)大蘭州概念的不斷滲透與深入，西固版塊的發(fā)展前景也漸漸被更多的人重視了起來(lái)。第一章 蘭州市城市總體概況一、城市綜述蘭州是甘肅省的省會(huì)，地處大西北處于“座中四連”的獨(dú)特位置。全市有漢、回、滿、東鄉(xiāng)、藏、蒙、土家等36個(gè)民族，％。十六國(guó)前涼時(shí)又移金城郡治于此。蘭州地處內(nèi)陸，大陸性季風(fēng)氣候明顯，特點(diǎn)是四季分明，降水少，日照多，光能潛力大，氣候干燥，晝夜溫差大，年日照時(shí)數(shù)為2600小時(shí)，無(wú)霜期為180天，年平均降水量在250~350毫米，并集中分布在69月。蘭州是黃河上游最大的工業(yè)城市和西部重要的原材料工業(yè)基地，作為新中國(guó)成立后重點(diǎn)布點(diǎn)建設(shè)的老工業(yè)基地之一，經(jīng)過(guò)幾十年特別是改革開放以來(lái)的建設(shè)與發(fā)展，工業(yè)化水平迅速提高，初步形成了以石油化工、冶金有色、裝備制造、能源電力、醫(yī)藥生物、農(nóng)產(chǎn)品加工、高新技術(shù)為主體，門類比較齊全的工業(yè)體系，成為全國(guó)重要的石油化工、冶金有色和裝備制造業(yè)基地。 少數(shù)民族人口基數(shù)龐大已在城區(qū)內(nèi)形成了多個(gè)單一民族聚集地并形成了獨(dú)特的生活習(xí)慣及消費(fèi)模式第二章 蘭州市宏觀經(jīng)濟(jì)分析一、城市宏觀經(jīng)濟(jì)2012年蘭州市GDP再度沖高，達(dá)到1570億元，%，較之以往增速有所回落。圖24 20032012年蘭州市固定資產(chǎn)投資額走勢(shì)圖二、城市房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系2012年，蘭州市人均GDP已達(dá)到43370元人民幣（，約折合為6995美元）。未來(lái)23年，會(huì)是蘭州房地產(chǎn)市場(chǎng)初步完成轉(zhuǎn)型升級(jí)的關(guān)鍵時(shí)期。圖26 2003年2012年11月蘭州市房地產(chǎn)投資及相關(guān)數(shù)據(jù)變化情況示意圖2012年，蘭州市固定資產(chǎn)投資額為1220億元，%。二、城市政策及相關(guān)動(dòng)態(tài)分析表31 2012年蘭州市房地產(chǎn)相關(guān)政策概要及解讀時(shí)間關(guān)鍵詞主要內(nèi)容及解讀全省住房保障工作座談會(huì)【動(dòng)態(tài)】■ 蘭州個(gè)人住房信息系統(tǒng)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)與國(guó)家建設(shè)部的信息聯(lián)網(wǎng)，今年將啟動(dòng)省級(jí)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)工作，年底實(shí)現(xiàn)省市聯(lián)網(wǎng)，并做好與建設(shè)部聯(lián)網(wǎng)的準(zhǔn)備工作。加快建設(shè)蘭州新區(qū)水、電、氣、暖、路等基礎(chǔ)設(shè)施和學(xué)校、醫(yī)院、金融機(jī)構(gòu)等公共服務(wù)設(shè)施。■ 嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理，進(jìn)一步挖掘企事業(yè)單位土地資源，加大住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸?！?“嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理，進(jìn)一步挖掘企事業(yè)單位土地資源”一方面預(yù)示2012年土地供應(yīng)節(jié)奏和供應(yīng)量不會(huì)有太大幅度提升，另一方面預(yù)示“出城入園”等企事業(yè)單位地塊的未來(lái)發(fā)展預(yù)期?！痉治觥俊?市政交通條件的改善與否直接關(guān)系蘭州城市、經(jīng)濟(jì)未來(lái)能否持續(xù)健康發(fā)展?！?重點(diǎn)保障“三農(nóng)”、保障性住房、社會(huì)事業(yè)等建設(shè)?！?進(jìn)一步規(guī)范招拍掛土地市場(chǎng)，建立土地網(wǎng)上交易制度等都是維護(hù)土地供應(yīng)市場(chǎng)健康有序發(fā)展的手段，但“限房?jī)r(jià)”背景下的“競(jìng)地價(jià)”無(wú)疑會(huì)加大企業(yè)運(yùn)作成本，模式合理性存疑。對(duì)飲食、絲綢等地方特色的發(fā)掘有利于樹立鮮明城市特征，提高差別化競(jìng)爭(zhēng)力?！?今年蘭州的信貸政策依舊“緊繃”，不僅如此，房管部門還將配合人民銀行、銀監(jiān)會(huì)等部門，合理控制房地產(chǎn)信貸總規(guī)模，保持個(gè)人購(gòu)房貸款均衡投放。小型微型企業(yè)信貸【動(dòng)態(tài)】■ 《甘肅省人民政府關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)小型微型企業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)意見》■ 商業(yè)銀行要重點(diǎn)加大對(duì)單戶授信500萬(wàn)元以下小微企業(yè)的信貸支持。對(duì)這類企業(yè)的支持會(huì)對(duì)市場(chǎng)健康發(fā)展產(chǎn)生有效促進(jìn)?！?南濱河路（靜寧路—白云觀段）改造工程：取消路段北側(cè)人行道，行人由游覽道通行，在南側(cè)設(shè)置雙向非機(jī)動(dòng)車道，車行道寬度由14米加寬為21米，雙向六車道設(shè)計(jì)，力爭(zhēng)今年建成?！?南山路今年基本建成南出口至綠色市場(chǎng)道路，同時(shí)完成南出口以西至西柳溝立交橋路段征地拆遷?！?治理地下車庫(kù)挪用、規(guī)范整治市區(qū)范圍內(nèi)停車秩序更加直接有效?！觥蛾P(guān)于道路交通暢通工作的實(shí)施意見》。還路后對(duì)交通暢通程度的促進(jìn)也具備積極意義。農(nóng)民工【動(dòng)態(tài)】■ 蘭州市農(nóng)民工工作聯(lián)席會(huì)議2012年第一次全體會(huì)議■ 將長(zhǎng)期在城市就業(yè)與生活的農(nóng)民工居住問(wèn)題，納入城市住房建設(shè)規(guī)劃。在當(dāng)前農(nóng)民工收入水平日益逼近甚至超過(guò)本科畢業(yè)生的背景下，沒人理由不將他們考慮在未來(lái)潛在客源之中。到2020年，%?！痉治觥俊?從BRT的實(shí)際運(yùn)行效率和蘭州市路網(wǎng)的先天特征來(lái)看，開發(fā)企業(yè)不宜對(duì)BRT抱有太大期望。到今年底，蘭州市內(nèi)的車輛通行量保守估計(jì)會(huì)達(dá)到55萬(wàn)輛/天，而蘭州現(xiàn)有的停車泊位約11萬(wàn)個(gè)。【分析】■ 隨著城市化進(jìn)程的不斷發(fā)展，蘭州城市交通將面臨難以想象的壓力。 ■ 至2015年，蘭州市域總?cè)丝跒?20萬(wàn)人，市域城鎮(zhèn)化水平達(dá)到80％，市域城鎮(zhèn)總?cè)丝?36萬(wàn)人，市域城鎮(zhèn)建設(shè)用地控制在400平方公里以內(nèi)?！痉治觥俊?四個(gè)區(qū)域的提出對(duì)于未來(lái)城市市場(chǎng)格局的進(jìn)一步明確會(huì)起到很好的指引作用?！痉治觥俊?機(jī)動(dòng)車限量一旦確定出臺(tái)，將引起機(jī)動(dòng)車上牌量階段性爆發(fā)增長(zhǎng)。包括支持體制機(jī)制創(chuàng)新，實(shí)施差別化土地政策，加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與生態(tài)環(huán)境保護(hù)支持力度，優(yōu)先布局重大項(xiàng)目，加大金融支持?！?規(guī)劃建設(shè)水利工程，合理調(diào)整引大入秦工程供水周期，適時(shí)啟動(dòng)黃羊川水庫(kù)和黃河引水工程建設(shè)。新區(qū)“47條”【動(dòng)態(tài)】■ 甘肅省政府出臺(tái)《關(guān)于支持蘭州新區(qū)開發(fā)建設(shè)政策的意見》，其中包含財(cái)稅金融、土地、產(chǎn)業(yè)投資、對(duì)外開放、科技人才、社會(huì)發(fā)展6大類47條含金量高的支持政策，強(qiáng)力助推蘭州新區(qū)加快建設(shè)。■ 在土地政策方面，對(duì)蘭州新區(qū)符合《甘肅省優(yōu)先發(fā)展目錄》和《農(nóng)產(chǎn)品初加工項(xiàng)目目錄》且用地集約的工業(yè)項(xiàng)目，在確定土地出讓底價(jià)時(shí)，可按不低于所在地土地等別相對(duì)應(yīng)《全國(guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》的70%確定。3年內(nèi)在蘭州新區(qū)有重大投資的企業(yè)，符合條件的可優(yōu)先參與省內(nèi)礦產(chǎn)資源開發(fā)。■ 在社會(huì)發(fā)展政策方面，將支持蘭州新區(qū)加快水資源供求保障工程建設(shè)、加快保障性安居工程建設(shè)、職業(yè)教育園區(qū)建設(shè)、公共衛(wèi)生和醫(yī)療服務(wù)體系建設(shè)、公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)。尤其“有限參與礦產(chǎn)資源開發(fā)”、“出城入園”獎(jiǎng)勵(lì)等方面的實(shí)際支持或鼓勵(lì)地理較大。其他途徑成交的例子包括多家大型開發(fā)企業(yè)所拿的多宗大面積土地，總供應(yīng)成交量非常巨大。第一，預(yù)申請(qǐng)地塊數(shù)量較2011年有所減少，預(yù)申請(qǐng)轉(zhuǎn)正式出讓率極低。如果將未公開的巨大拿地體量同時(shí)計(jì)算進(jìn)掛牌方式，則掛牌成交比例更大；第三，招拍掛土地流標(biāo)現(xiàn)象較為普遍。從掌握的信息看，2012年全年蘭州的實(shí)際土地市場(chǎng)供求量十分巨大。海亮集團(tuán)也是2012年唯一的一家通過(guò)公開招拍掛渠道拿地的外來(lái)企業(yè)。其他內(nèi)容參見定制/咨詢類報(bào)告。距離西站商圈核心直線距離不到1公里，緊鄰黃河風(fēng)情線，交通條件良好，周邊配套也相對(duì)成熟。%?？們r(jià)2010年排在蘭州市經(jīng)營(yíng)性用地成交總價(jià)前三位的地塊分別是G100G1018和G1010號(hào)宗地。2012年，因?yàn)楣_招拍掛層面的土地成交案例較少，所以總價(jià)水平也不高。G1214G1209G1208G1215G1214地塊占地面積和預(yù)計(jì)建筑規(guī)模較其余三塊宗地略大，起始樓板價(jià)水平約1470元/㎡，是今年19月經(jīng)營(yíng)性出讓土地起始樓板價(jià)的最低水平。占據(jù)了接近60%的比例。冷淡的市場(chǎng)氛圍和相對(duì)較為落后的配套環(huán)境是西固、七里河板塊產(chǎn)生上述現(xiàn)象的主要原因?！?“五坪”改造主要包括七個(gè)方面，即基礎(chǔ)設(shè)施改造、居民棚戶區(qū)改造、舊廠區(qū)和產(chǎn)業(yè)提升改造、“城中村”改造、現(xiàn)有建筑立面改造、生態(tài)綠化改造和現(xiàn)代宜居環(huán)境改造?！短m州歷史文化研究開發(fā)實(shí)施方案》【動(dòng)態(tài)】■ 蘭州市將修復(fù)并提升一批歷史文化項(xiàng)目，結(jié)合蘭州歷史文化名城申報(bào)，選擇合適區(qū)域，復(fù)建伏龍坪民族風(fēng)情文化街、金天觀文化街、安寧文化街等蘭州老街?！?42”土地儲(chǔ)備供應(yīng)工程實(shí)施方案【動(dòng)態(tài)】■“642”中“6”是指全市主城區(qū)啟動(dòng)六大版塊，即青石、大灘、新城、西行、南山、和平六大板塊；“4”是指分布在城關(guān)、七里河、西固、安寧區(qū)及榆中縣和平鎮(zhèn)的41個(gè)項(xiàng)目；“2”是指實(shí)現(xiàn)土地純收益達(dá)到200億元。土地位置大多較為偏遠(yuǎn)是畝均價(jià)大幅走低的重要原因?！痉治觥俊?私家車保有輛的迅速增長(zhǎng)，日益引起城市交通環(huán)境擁堵和小區(qū)物業(yè)車位費(fèi)、停車費(fèi)暴漲。出城入園【動(dòng)態(tài)】■ 2012年至2014年，蘭州市要分批實(shí)施130戶企業(yè)搬遷改造,約需資金600億元。【分析】■ “四蘭”主要指蘭石系統(tǒng)廠區(qū)?！?從2012年年末的實(shí)際推進(jìn)進(jìn)度來(lái)看，“出城入園”推進(jìn)速度較為緩慢。即使部分落實(shí)，對(duì)整個(gè)城關(guān)區(qū)乃至蘭州房地產(chǎn)市場(chǎng)格局都將產(chǎn)生重要影響。資金全部為政府投資。對(duì)沿線居住環(huán)境的改善和房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境的提升意義重大。如果符合銀行規(guī)定“資質(zhì)優(yōu)秀客戶”的衡量標(biāo)準(zhǔn)。城鎮(zhèn)居民人均收入首次突破2萬(wàn)元的金昌市，以人均20074元的收入，成為全省人均收入最高的地區(qū)，而嘉峪關(guān)、酒泉和白銀則緊隨其后?！痉治觥俊?分車型、分時(shí)段定價(jià)更有助于緩解市區(qū)停車難問(wèn)題。■ 基礎(chǔ)設(shè)施改造面積14萬(wàn)平方米，將在南河道東西修建橡皮壩，安裝噴灌設(shè)施，配套建設(shè)安全與急救設(shè)施等。中鐵開工【動(dòng)態(tài)】■ 4月11日上午，中鐵二十一局集團(tuán)公司蘭州綜合基地在蘭州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)安寧園區(qū)正式動(dòng)工開建。長(zhǎng)遠(yuǎn)市場(chǎng)機(jī)遇看好，但短期內(nèi)需對(duì)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境持謹(jǐn)慎態(tài)度?！痉治觥俊?“低丘緩坡溝壑綜合開發(fā)利用”是近階段新出現(xiàn)的提法。從目前的推進(jìn)進(jìn)度來(lái)看，太平洋已開工、碧桂園已大體確定合作意向，在外還有多家尚未公開的實(shí)力企業(yè)意向參與。新區(qū)運(yùn)作的關(guān)鍵性難點(diǎn)還未到來(lái)?！?星光城項(xiàng)目，作為蘭州新區(qū)首個(gè)高端商業(yè)項(xiàng)目，新區(qū)第一個(gè)城市綜合體，由五星級(jí)酒店、公寓、商業(yè)街、購(gòu)物中心、各式高端住宅和多重高端商業(yè)配套組合而成的星光城項(xiàng)目備受矚目。項(xiàng)目位于蘭州新區(qū)未來(lái)的CBD開發(fā)區(qū)的核心區(qū)域，與新區(qū)政府毗鄰?！?但從目前該項(xiàng)目實(shí)際推進(jìn)情況來(lái)看，境遇并不理想?！?該項(xiàng)目占地面積約97畝，㎡，㎡，住宅面積約24萬(wàn)㎡，㎡，㎡，㎡，總投資規(guī)模約20億元。天昱鳳凰城開工【動(dòng)態(tài)】■ 天昱鳳凰城由甘肅天昱置業(yè)有限公司開發(fā)，占地753畝，預(yù)計(jì)投資50億元人民幣，