【正文】 蘭州市房地產(chǎn)市場戰(zhàn)略投資研究2013年12月目 錄報告摘要 5第一章 蘭州市城市總體概況 6一、城市綜述 6二、城市歷史 6三、氣候特征 6四、城市歷史 7五、交通優(yōu)勢 7六、多民族聚集地 7第二章 蘭州市宏觀經(jīng)濟(jì)分析 8一、城市宏觀經(jīng)濟(jì) 8二、城市房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系 10第三章 蘭州市產(chǎn)業(yè)政策分析 12一、城市政策綜述 12二、城市政策及相關(guān)動態(tài)分析 12第四章 蘭州市土地供求概況 19一、經(jīng)營性土地供應(yīng)量 20二、經(jīng)營性土地成交量 21三、經(jīng)營性土地成交價格 22樓面地價 23總價 24溢價率 25四、成交結(jié)構(gòu) 26板塊分布情況 26容積率 27第五章 蘭州市行業(yè)發(fā)展概況 28一、行業(yè)發(fā)展相關(guān)動態(tài)分析 28二、行業(yè)集中度 42第六章 蘭州市土地市場交易情況 44一、在售項目 44二、商品住宅供求走勢 45年度走勢 45季度走勢 47月度走勢 48三、交易價格 49四、商品住宅成交結(jié)構(gòu) 52面積段結(jié)構(gòu) 52價格結(jié)構(gòu) 52區(qū)域結(jié)構(gòu) 54成交TOP 10 55第七章 營銷表現(xiàn) 57一、綜述 57二、平面廣告投放量 57第八章 蘭州市房地產(chǎn)市場走向 62一、政策預(yù)期 62二、土地供需 64供應(yīng) 64成交 65三、市場走勢 65商品住宅市場 65商業(yè)市場 66辦公市場 66第九章 蘭州市房地產(chǎn)市場整體分析 67一、區(qū)域數(shù)據(jù) 67西固板塊 67安寧板塊 67七里河板塊 68城關(guān)板塊 68黃河北板塊 68城東板塊 68雁灘板塊 69二、整體分析 69報告摘要城市投資戰(zhàn)略主要有城市發(fā)展空間、公司目標(biāo)和內(nèi)部環(huán)境等相關(guān)考量要素，本次報告暫不考慮對公司目標(biāo)和內(nèi)部環(huán)境進(jìn)行綜合分析，主要基于城市發(fā)展空間的角度，在沒有實(shí)地調(diào)研的情況下，僅從整體上對蘭州市的宏觀經(jīng)濟(jì)、土地市場、商品房市場、競爭對手、政府資源、城市規(guī)劃等相關(guān)方面進(jìn)行綜合評價，重點(diǎn)對蘭州城區(qū)進(jìn)行分析研究，判定蘭州房地產(chǎn)市場戰(zhàn)略投資策略，簡要分析如下：蘭州主城的西固、安寧、七里河、城關(guān)、城東、黃河北、雁灘七區(qū)中，西固區(qū)是最為特殊的一個區(qū)，曾經(jīng)提起西固，首先會聯(lián)想到的便是“工業(yè)城”“遠(yuǎn)離市區(qū)”等等，而隨著近年來大蘭州概念的不斷滲透與深入，西固版塊的發(fā)展前景也漸漸被更多的人重視了起來。政府的引導(dǎo)，大面積的城中村改造以及西固版塊本身可自成一體的發(fā)展優(yōu)勢，讓今天的西固已然成為一個有巨大潛質(zhì)的版塊。以西固人家、天慶國際新城和恒利沃德小鎮(zhèn)為代表的品質(zhì)樓盤不斷崛起讓人眼前為之一亮，西固房地產(chǎn)已經(jīng)從家屬院模式到品質(zhì)居所進(jìn)行了一個大踏步的邁升板塊典型項目包括西固人家、中鵬玥園、銀泰逸翠園、西固百合苑等。目前板塊值得關(guān)注的樓盤主要為恒利沃德小鎮(zhèn)、中天嘉苑、天慶國際新城、鴻安國際廣場、重邦康城、玫瑰小鎮(zhèn)等。第一章 蘭州市城市總體概況一、城市綜述蘭州是甘肅省的省會，地處大西北處于“座中四連”的獨(dú)特位置。市區(qū)南北群山對峙，東西黃河穿城而過，城市南北依山傍水而建，呈狹長山谷地形。全市現(xiàn)轄城關(guān)（中心城區(qū)）、七里河、西固、安寧、紅古5個區(qū)和永登，榆中、 皋蘭3個縣。土地面積為 ，戶籍人口322萬，其中建成區(qū)內(nèi)非農(nóng)業(yè)常住人口261萬人，外來流動人口50余萬。全市有漢、回、滿、東鄉(xiāng)、藏、蒙、土家等36個民族，％。二、城市歷史蘭州，始建于公元前86年。據(jù)記載，因初次在這里筑城時挖出金子，故取名金城，還有一種說法是依據(jù)“金城湯池”的典故，喻其堅固。兩漢、魏晉時在此設(shè)置金城縣。十六國前涼時又移金城郡治于此。隋開皇三年（公元583年），隋文帝廢郡置州，在此設(shè)立蘭州總管府，“蘭州”之稱，始見于史冊。后來雖然州、郡數(shù)次易名，但蘭州的建置沿革基本固定下來，相沿至今。 三、氣候特征蘭州市市區(qū)南北，群山環(huán)抱，東西黃河穿流而過，枕山帶河，依山傍水，平均海拔1500米，具有盆地城市的特征。蘭州地處內(nèi)陸，大陸性季風(fēng)氣候明顯，特點(diǎn)是四季分明，降水少，日照多，光能潛力大，氣候干燥，晝夜溫差大，年日照時數(shù)為2600小時，無霜期為180天，年平均降水量在250~350毫米，并集中分布在69月。春秋季風(fēng)沙較大為主要劣勢。四、產(chǎn)業(yè)概況蘭州已形成以石油、化工、機(jī)械、冶金、四大行業(yè)等主體，門類比較齊全的工業(yè)體系，成為我國主要的重化工，能源和原材料生產(chǎn)基地之一。硝酸合成橡膠、硅鐵、鋁、石墨、電機(jī)、石油鉛機(jī)和粗精紡毛呢等產(chǎn)品產(chǎn)量均處國內(nèi)領(lǐng)先地位。蘭州是黃河上游最大的工業(yè)城市和西部重要的原材料工業(yè)基地，作為新中國成立后重點(diǎn)布點(diǎn)建設(shè)的老工業(yè)基地之一，經(jīng)過幾十年特別是改革開放以來的建設(shè)與發(fā)展，工業(yè)化水平迅速提高，初步形成了以石油化工、冶金有色、裝備制造、能源電力、醫(yī)藥生物、農(nóng)產(chǎn)品加工、高新技術(shù)為主體，門類比較齊全的工業(yè)體系，成為全國重要的石油化工、冶金有色和裝備制造業(yè)基地。全市有工業(yè)行業(yè)40多個， 五、交通優(yōu)勢蘭州，是黃河上游經(jīng)濟(jì)區(qū)經(jīng)濟(jì)中心之一和西隴海蘭新經(jīng)濟(jì)帶重要的支撐點(diǎn)和輻射源，是新亞歐大陸橋中國段五大中心城市之一（蘭州、徐州、鄭州、西安、烏魯木齊）。是我國東中部地區(qū)聯(lián)系西部地區(qū)的橋梁和紐帶，是西北的交通通信樞紐和科研教育中心。隴海、蘭新、青蘭、包蘭四大鐵路干線交匯于此，是西北地區(qū)最大的貨運(yùn)站和新亞歐大陸橋上重要的集配箱轉(zhuǎn)運(yùn)中心，也是西部地區(qū)通信樞紐和信息網(wǎng)絡(luò)中心六、多民族聚集地 蘭州市有漢、回、滿、東鄉(xiāng)、藏、蒙、土家、保安、裕固、撒拉、哈薩克等36個民族，％。 少數(shù)民族人口基數(shù)龐大已在城區(qū)內(nèi)形成了多個單一民族聚集地并形成了獨(dú)特的生活習(xí)慣及消費(fèi)模式第二章 蘭州市宏觀經(jīng)濟(jì)分析一、城市宏觀經(jīng)濟(jì)2012年蘭州市GDP再度沖高，達(dá)到1570億元，%，較之以往增速有所回落。圖21 20032012年蘭州市GDP總量及增長率走勢圖2012年蘭州市人均GDP約為43370元，%，增速較去年有所提高；蘭州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入水平18000元，%，增速較去年有所回落。圖22 20032012年蘭州市社會消費(fèi)品零售總額走勢圖2012年，蘭州市社會消費(fèi)品零售總額754億元，%，增速較去年略有增加。 圖23 20032012年蘭州市人均GDP及城鎮(zhèn)人均可支配收入水平走勢圖2012年，蘭州市人均可支配收入水平和增長率保持較好增長態(tài)勢，蘭州固定資產(chǎn)投資額突破千億大關(guān)，達(dá)到1220億元，%，增長速度較去年大幅回落。圖24 20032012年蘭州市固定資產(chǎn)投資額走勢圖二、城市房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系2012年，蘭州市人均GDP已達(dá)到43370元人民幣（，約折合為6995美元）。這標(biāo)志著從人均GDP角度分析，蘭州房地產(chǎn)市場已經(jīng)處于國際慣例中的快速發(fā)展期。圖25 20042011年蘭州市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)示意圖鑒于蘭州GDP的貢獻(xiàn)主要來自石化、電力、煙草、化工、金屬等壟斷行業(yè)，所以人均GDP含金量有所折扣。綜合考慮市場實(shí)際發(fā)展態(tài)勢，蘭州房地產(chǎn)市場其實(shí)剛剛進(jìn)入快速發(fā)展期。未來23年，會是蘭州房地產(chǎn)市場初步完成轉(zhuǎn)型升級的關(guān)鍵時期。2011年，蘭州市一、二、%、%、%?？傮w來看，蘭州2011年第一、三產(chǎn)業(yè)占比略有下降，二產(chǎn)業(yè)比重略有上升持平。整體依然是第二、第三產(chǎn)業(yè)基本持平、一產(chǎn)占比很低。圖26 2003年2012年11月蘭州市房地產(chǎn)投資及相關(guān)數(shù)據(jù)變化情況示意圖2012年，蘭州市固定資產(chǎn)投資額為1220億元，%。第三章 蘭州市產(chǎn)業(yè)政策分析一、城市政策綜述2011年，蘭州市房地產(chǎn)市場政策層面曾表現(xiàn)出三大特征：第一、打擊面大，嚴(yán)厲程度處于全國領(lǐng)先水平；第二、“一房一價”備案審核產(chǎn)生市場真空期，全年供求走勢發(fā)生巨大變化；第三、第三、四季度政策效應(yīng)淡化速度高于全國。與2011年特征鮮明的政策環(huán)境相比，2012年蘭州房地產(chǎn)調(diào)控層面的政策出臺近乎為零，全年市場都在政策瓶頸期內(nèi)度過；整年，蘭州地方性房地產(chǎn)政策僅在扶持層面有所顯現(xiàn)，扶持對象主要為新區(qū)、新城等新興區(qū)域。總體而言，2012年蘭州的房地產(chǎn)政策環(huán)境完全處于上輪高壓調(diào)控后的平靜免疫期內(nèi)，各企業(yè)已逐步適應(yīng)“兩限”，政策調(diào)控效應(yīng)已大體在企業(yè)營銷觀望層面消失，效果僅存于對消費(fèi)群體的限定層面。二、城市政策及相關(guān)動態(tài)分析表31 2012年蘭州市房地產(chǎn)相關(guān)政策概要及解讀時間關(guān)鍵詞主要內(nèi)容及解讀全省住房保障工作座談會【動態(tài)】■ 蘭州個人住房信息系統(tǒng)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)與國家建設(shè)部的信息聯(lián)網(wǎng)，今年將啟動省級個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)工作，年底實(shí)現(xiàn)省市聯(lián)網(wǎng)，并做好與建設(shè)部聯(lián)網(wǎng)的準(zhǔn)備工作。同時，全省將繼續(xù)堅定不移地加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控，繼續(xù)執(zhí)行差別化住房信貸政策和稅收政策。【分析】■ 個人住房信息系統(tǒng)的日益完善，對于政府更科學(xué)的監(jiān)測房地產(chǎn)市場動態(tài)、合理抑制不合理投機(jī)需求具有重要意義?！?012甘肅省政府工作報告》【動態(tài)】■ 把蘭州新區(qū)和蘭州、白銀國家開發(fā)區(qū)、白銀工業(yè)集中區(qū)作為推動蘭白核心經(jīng)濟(jì)區(qū)加快產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要平臺，加強(qiáng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，促進(jìn)融合發(fā)展。加快建設(shè)蘭州新區(qū)水、電、氣、暖、路等基礎(chǔ)設(shè)施和學(xué)校、醫(yī)院、金融機(jī)構(gòu)等公共服務(wù)設(shè)施。爭取國家批準(zhǔn)設(shè)立蘭州新區(qū)。■ 開建400公里高速公路和寶雞至蘭州客運(yùn)專線（含蘭州西客站）、蘭州至中川機(jī)場鐵路、隴南機(jī)場?！?以蘭州創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)園、慶陽農(nóng)耕和民俗文化產(chǎn)業(yè)園、臨夏民族文化產(chǎn)業(yè)園和絲綢之路文化產(chǎn)業(yè)帶建設(shè)為重點(diǎn)，規(guī)劃建設(shè)一批地方特色鮮明、產(chǎn)業(yè)鏈完整、規(guī)模效應(yīng)明顯的文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)和基地?！?嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理，進(jìn)一步挖掘企事業(yè)單位土地資源，加大住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控，促進(jìn)房價合理回歸。■ 在準(zhǔn)入門檻、土地使用、稅收等方面強(qiáng)化政策引導(dǎo)，營造非公經(jīng)濟(jì)公平參與市場競爭的政策和體制環(huán)境，發(fā)展財政資金的引導(dǎo)作用，帶動社會資金支持中小企業(yè)發(fā)展；建立信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)風(fēng)險補(bǔ)償機(jī)制，解決中小企業(yè)“融資難”問題?！痉治觥俊鰪膶?shí)際情況來看，新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的不斷推進(jìn)相對以往開發(fā)區(qū)建設(shè)有明顯進(jìn)步?！?報告中提及的2012年開建蘭州西客站，對七里河區(qū)域發(fā)展意義重大。■ “嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理，進(jìn)一步挖掘企事業(yè)單位土地資源”一方面預(yù)示2012年土地供應(yīng)節(jié)奏和供應(yīng)量不會有太大幅度提升，另一方面預(yù)示“出城入園”等企事業(yè)單位地塊的未來發(fā)展預(yù)期。對于優(yōu)質(zhì)區(qū)位地塊的把握市場意義重大。甘肅省十一屆人大五次會議【動態(tài)】■ 在停車場建設(shè)方面，除了盡快在城市出入口規(guī)劃建設(shè)大型停車場外，在市內(nèi)，作為硬指標(biāo)，新建十二層以上建筑必須建地下停車場。同時，對審批的地下停車場已被改為超市、餐飲經(jīng)營場所等其他功能的，要逐步恢復(fù)其原有審批功能?！痉治觥俊?市政交通條件的改善與否直接關(guān)系蘭州城市、經(jīng)濟(jì)未來能否持續(xù)健康發(fā)展。受制于特殊地理條件下的市政交通條件落后和車流猛增未來極有可能直接影響部分區(qū)域房地產(chǎn)項目客群導(dǎo)入。地塊選址需要充分考慮此方面內(nèi)容。蘭州市國土資源工作會議【動態(tài)】■ 今年全市力爭新增建設(shè)用地指標(biāo)達(dá)到800公頃以上?！?重點(diǎn)保障“三農(nóng)”、保障性住房、社會事業(yè)等建設(shè)?！?實(shí)施新增和存量土地“大儲備”制度，促進(jìn)依法征地、熟地和舊城區(qū)、棚戶區(qū)及城中村改造?！?完善國有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓，創(chuàng)新供地模式，探索“限房價、競地價”方式供應(yīng)土地，年內(nèi)建立和實(shí)施土地網(wǎng)上交易制度?！痉治觥俊?“大儲備”土地往往是城市新發(fā)展區(qū)域的生地或者待拆遷地塊，從未來發(fā)展空間和既有地段資源角度看，對于企業(yè)土地需求來講具備較高獲取價值?！?進(jìn)一步規(guī)范招拍掛土地市場，建立土地網(wǎng)上交易制度等都是維護(hù)土地供應(yīng)市場健康有序發(fā)展的手段，但“限房價”背景下的“競地價”無疑會加大企業(yè)運(yùn)作成本，模式合理性存疑。蘭州市商務(wù)發(fā)展暨市場監(jiān)管工作會議【動態(tài)】■ 蘭州市將圍繞大眾消費(fèi)和旅游休閑市場需求，通過挖掘飲食文化、絲綢之路商業(yè)文化，突出地方特色，推進(jìn)各類商業(yè)街提檔升級?！?重點(diǎn)抓好農(nóng)民巷美食街、甘南路休閑街、大眾巷小吃街、金昌路通訊產(chǎn)品街、永昌路特色品牌服飾街、西站商業(yè)步行街、紅古金海灣、永登金街、榆中興隆步行街、皋蘭商業(yè)步行街等10條特色商業(yè)街區(qū)的培育和改造提升?！痉治觥俊?提高商業(yè)街檔次對于蘭州商業(yè)地產(chǎn)環(huán)境營造具有重大積極意義。對飲食、絲綢等地方特色的發(fā)掘有利于樹立鮮明城市特征，提高差別化競爭力?！?10條商業(yè)街的培育改造提升計劃中有4條位于遠(yuǎn)郊區(qū)縣，由此可以也看出蘭州商品房市場向外膨脹趨勢明顯。限購令【動態(tài)】蘭州市房管局副局長楊學(xué)棟：■ 堅持相對嚴(yán)格的調(diào)控政策，依然是今年蘭州樓市的主基調(diào)。具體做法就是繼續(xù)加大房地產(chǎn)市場檢查力度，嚴(yán)格落實(shí)此前已執(zhí)行一年有余的“限購令”和“一房一價”制度。■ 今年蘭州的信貸政策依舊“緊繃”，不僅如此，房管部門還將配合人民銀行、銀監(jiān)會等部門，合理控制房地產(chǎn)信貸總規(guī)模，保持個人購房貸款均衡投放?！痉治觥俊?2012年蘭州市整體調(diào)控環(huán)境發(fā)生原則性變化的可能性不大。相反，目前市場大為流行的通過精裝價解決限價的做法可能會引起調(diào)控主體著重關(guān)注進(jìn)而被堵死。新的符合市場狀況的營銷手段需要提前考慮。小型微型企業(yè)信貸【動態(tài)】■ 《甘肅省人民政府關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)小型微型企業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)意見》■ 商業(yè)銀行要重點(diǎn)加大對單戶授信500萬元以下小微企業(yè)的信貸支持。清理糾正金融服務(wù)不合理收費(fèi)?！?對擔(dān)保機(jī)構(gòu)為小微企業(yè)提供的擔(dān)保費(fèi)率在3%以下、10萬元以內(nèi)的小額貸款擔(dān)保，%~2%的保費(fèi)補(bǔ)貼。【分析】■ 微型企業(yè)以及經(jīng)常被提及的中小企業(yè)是市場中最具活力構(gòu)成元素。對這類企業(yè)的支持會對市場健康發(fā)展產(chǎn)生有效促進(jìn)。道路【