【正文】 并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，盡管其增值收益通常與市場供求、經(jīng)濟發(fā)展等因素相關(guān)，但目的是為了增值后轉(zhuǎn)讓以賺取增值收益，也是企業(yè)為完成其經(jīng)營目標所從事的經(jīng)營性活動以及與之相關(guān)的其他活動形成的經(jīng)濟利益總流入。投資性房地產(chǎn)具有以下特征：(一) 投資性房地產(chǎn)是一種經(jīng)營活動投資性房地產(chǎn)的主要形式是出租建筑物、出租土地使用權(quán)，這實質(zhì)上屬于一種讓渡資產(chǎn)使用權(quán)行為。第四章 投資性房地產(chǎn)第一節(jié) 投資性房地產(chǎn)的定義、特征及范圍一、投資性房地產(chǎn)的定義與特征投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當能夠單獨計量和出售。房地產(chǎn)租金就是讓渡資產(chǎn)使用權(quán)取得的使用費收入，是企業(yè)為完成其經(jīng)營目標所從事的經(jīng)營性活動以及與之相關(guān)的其他活動形成的經(jīng)濟利益總流入。(二) 投資性房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別于作為生產(chǎn)經(jīng)營場所的房地產(chǎn)和用于銷售的房地產(chǎn)企業(yè)持有的房地產(chǎn)除了用作自身管理、生產(chǎn)經(jīng)營活動場所和對外銷售之外，出現(xiàn)了將房地產(chǎn)用于賺取租金或增值收益的活動，甚至成為個別企業(yè)的主營業(yè)務(wù)。二、投資性房地產(chǎn)的范圍投資性房地產(chǎn)主要包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物。企業(yè)計劃用于出租但尚未出租的土地使用權(quán)，不屬于此類?！纠?1】 20x9年5月10日，甲公司與乙公司簽訂了一項經(jīng)營租賃合同，約定自20x9年6月1日起，甲公司以年租金8 000 000元租賃使用乙公司擁有的一塊400 000平方米的場地，租賃期為8年。以上交易假設(shè)不違反國家有關(guān)規(guī)定。對于乙公司而言，自租賃期開始日(20x9年6月1日)起，這項土地使用權(quán)屬于投資性房地產(chǎn)。但是，按照國家有關(guān)規(guī)定認定的閑置土地，不屬于持有并準備增值的土地使用權(quán)。企業(yè)在判斷和確認已出租的建筑物時，應(yīng)當把握以下要點：(1) 用于出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的建筑物，企業(yè)以經(jīng)營租賃方式租入再轉(zhuǎn)租的建筑物不屬于投資性房地產(chǎn)。一般應(yīng)自租賃協(xié)議規(guī)定的租賃期開始日起，經(jīng)營租出的建筑物才屬于已出租的建筑物。例如，企業(yè)將其辦公樓出租，同時向承租人提供維護、保安等日常輔助服務(wù)，企業(yè)應(yīng)當將其確認為投資性房地產(chǎn)。2. 作為存貨的房地產(chǎn)，通常指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營過程中銷售的或為銷售而正在開發(fā)的商品房和土地。該項房地產(chǎn)自用的部分，以及不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當確認為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)。2. 該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。(一) 外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的確認和初始計量企業(yè)外購的房地產(chǎn)，只有在購入的同時開始對外出租或用于資本增值，才能作為投資性房地產(chǎn)加以確認。企業(yè)外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)時，應(yīng)當按照取得時的實際成本進行初始計量。采用成本模式進行后續(xù)計量的，企業(yè)應(yīng)當在購入投資性房地產(chǎn)時，借記“投資性房地產(chǎn)”科目，貸記“銀行存款”等科目；采用公允價值模式進行后續(xù)計量的，企業(yè)應(yīng)當在購入投資性房地產(chǎn)時，借記“投資性房地產(chǎn)——成本”科目，貸記“銀行存款”等科目。自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項房地產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成。自行建造投資性房地產(chǎn)，其成本由建造該項資產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成，包括土地開發(fā)費、建筑成本、安裝成本、應(yīng)予資本化的借款費用、支付的其他費用和分攤的間接費用等。采用公允價值模式進行后續(xù)計量的，應(yīng)按照確定的自行建造投資性房地產(chǎn)成本，借記“投資性房地產(chǎn)——成本”科目，貸記“在建工程”或“開發(fā)產(chǎn)品”科目。20x9年11月，甲公司預(yù)計廠房即將完工，與乙公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，將其中的一棟廠房租賃給乙公司使用。20x9年12月5日，兩棟廠房同時完工。假設(shè)甲公司采用成本模式進行后續(xù)計量。24 000 000) = 4 500 000(元)借：固定資產(chǎn)——廠房 12 000 000 投資性房地產(chǎn)——廠房 12 000 000 貸：在建工程——廠房 24 000 000借：投資性房地產(chǎn)——已出租土地使用權(quán) 4 500 000 貸：無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)(9 000 000247。例如，企業(yè)為了提高投資性房地產(chǎn)的使用效能，往往需要對投資性房地產(chǎn)進行改建、擴建而使其更加堅固耐用，或者通過裝修而改善其室內(nèi)裝潢，改擴建或裝修支出滿足確認條件的，應(yīng)當將其資本化。借記“投資性房地產(chǎn)——在建”、“投資性房地產(chǎn)累計折舊”等科目，貸記“投資性房地產(chǎn)”科目。改擴建或裝修完成后，借記“投資性房地產(chǎn)”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)——在建”科目。企業(yè)對某項投資性房地產(chǎn)進行改擴建等再開發(fā)且將來仍作為投資性房地產(chǎn)的，再開發(fā)期間應(yīng)繼續(xù)將其作為投資性房地產(chǎn)，再開發(fā)期間不計提折舊或攤銷。該廠房原價為50 000 000元，已計提折舊10 000 000元。20x9年5月31日，與乙公司的租賃合同到期，該廠房隨即進入改擴建工程。假定甲公司采用成本計量模式。甲公司的賬務(wù)處理如下：(1) 20x9年5月31日，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入改擴建工程借：投資性房地產(chǎn)——廠房——在建 40 000 000 投資性房地產(chǎn)累計折舊 10 000 000 貸：投資性房地產(chǎn)——廠房 50 000 000(2) 20x9年5月31日至20x9年12月31日，發(fā)生改擴建支出借：投資性房地產(chǎn)——廠房——在建 5 000 000 貸：銀行存款 5 000 000(3) 20x9年12月31日，改擴建工程完工借：投資性房地產(chǎn)——廠房 45 000 000 貸：投資性房地產(chǎn)——廠房——在建 45 000 000【例44】 20x9年5月，甲公司與乙公司的一項廠房經(jīng)營租賃合同即將到期。20x9年5月31日，與乙公司的租賃合同到期，該廠房隨即進入改擴建工程。20x9年11月30日該廠房改擴建工程完工，共發(fā)生支出3 000 000元，均已支付，即日按照租賃合同出租給丙公司。甲公司的賬務(wù)處理如下：(1) 20x9年5月31日，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入改擴建工程借：投資性房地產(chǎn)——廠房——在建 20 000 000 貸：投資性房地