投資性房地產(chǎn)的定義、確認(rèn)與計(jì)量(文件)
【正文】 ：(1) 20x9年12月1日，甲公司出租寫字樓借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓——成本 80 000 000 貸：固定資產(chǎn)——寫字樓 80 000 000(2) 20x9年12月31日，按照公允價(jià)值調(diào)整期賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓——公允價(jià)值變動(dòng) 4 000 000 貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益——投資性房地產(chǎn) 4 000 000三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更為保證會(huì)計(jì)信息的可比性，企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，滿足下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)：1. 投資性房地產(chǎn)開始自用，即將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)。租賃期開始日，是指承租人有權(quán)行使其使用租賃資產(chǎn)權(quán)利的日期。4. 自用土地使用權(quán)停止自用，改用于賺取租金或資本增值。在這種情況下，轉(zhuǎn)換日為租賃期滿，企業(yè)董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)作出書面決議明確表明將其重新開發(fā)用于對(duì)外銷售的日期。 (2) 投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨?！纠?7】 甲公司擁有一棟本公司總部辦公使用的辦公樓，公司董事會(huì)就將該棟辦公樓用于出租形成了書面決議。甲公司的賬務(wù)處理如下：20x9年5月1日借：投資性房地產(chǎn)——辦公樓 500 000 000 累計(jì)折舊 5 000 000 貸：固定資產(chǎn)——辦公樓 500 000 000 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 5 000 000(4) 作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。20x9年5月1日，該寫字樓的賬面余額為500 000 000元，未計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，轉(zhuǎn)換后采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量?！纠?9】 20x9年11月1日，租賃期滿，甲公司將出租的寫字樓收回，公司董事會(huì)就將該寫字樓作為辦公樓用于本公司的行政管理形成了書面決議。企業(yè)將采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨時(shí)，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為存貨的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益。待該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)處置時(shí)，因轉(zhuǎn)換計(jì)入資本公積的部分應(yīng)轉(zhuǎn)入當(dāng)期損益。在該例中，甲公司應(yīng)當(dāng)于租賃期開始日(2x10年1月1日)，將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值，借記“投資性房地產(chǎn)——成本”科目，原已計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備的，借記“存貨跌價(jià)準(zhǔn)備”科目，按其賬面余額，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”等科目；同時(shí)，轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的，按其差額，借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目，轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的，按其差額，貸記“資本公積——其他資本公積”科目。20x9年5月1日，該寫字樓的賬面余額為400 000 000元，公允價(jià)值為430 000 000元。(一) 成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的處置處置采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按實(shí)際收到的金額，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目；按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，借記“其他業(yè)務(wù)成本”科目，按其賬面余額，貸記“投資性房地產(chǎn)”科目，按照已計(jì)提的折舊或攤銷，借記“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷)”科目，原已計(jì)提減值準(zhǔn)備的，借記“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目。出售時(shí)，該棟寫字樓的成本為180 000 000元，已計(jì)提折舊20 000 000元，不考慮相關(guān)稅費(fèi)。本章主要參考法規(guī)索引1. 《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》(2006年2月15日財(cái)政部發(fā)布，自2007年1月1日起施行)2. 《閑置土地處置辦法》(1999年4月28日國(guó)土資源部發(fā)布，自發(fā)布之日起施行)3. 《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——應(yīng)用指南(2006)》(2006年10月30日財(cái)政部發(fā)布，自2007年1月1日起施行)8 / 8。同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)投資性房地產(chǎn)累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)。租賃期屆滿后，甲公司將該棟寫字樓出售給乙公司，合同價(jià)款為200 000 000元，乙公司已用銀行存款付清。企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計(jì)入當(dāng)期損益?！纠?11】 20x9年4月15日，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司董事會(huì)形成書面決議，將其開發(fā)的一棟寫字樓用于出租。假設(shè)2x10年1月1日，該辦公樓的公允價(jià)值為380 000 000元，其原價(jià)為550 000 000元，已提折舊150 000 000元。20x9年12月底，甲公司完成了搬遷工作，原辦公樓停止自用。(3) 自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用公允價(jià)值模式計(jì)量，原賬面價(jià)值為70 000 000元，其中，成本為67 000 000元，公允價(jià)值變動(dòng)為增值3 000 000元。企業(yè)將采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益?！纠?8】 甲公司是從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，20x9年4月10日，甲公司董事會(huì)就將其開發(fā)的一棟寫字樓不再出售改用作出租形成了書面決議。20x9年5月1日，這棟辦公樓的賬面余額為500 000 000元，已計(jì)提折舊5 000 000元。(3) 自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。(二) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)處理1. 成本模式下的轉(zhuǎn)換(1) 投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)。在此種情況下，轉(zhuǎn)換日為自用土地使用權(quán)停止自用后，確定用于賺取租金或資本增值的日期。即企業(yè)將原本用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理的房地產(chǎn)改用于出租，固定資產(chǎn)相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。2. 作為存貨的房地產(chǎn)，改為出租，通常是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有的開發(fā)產(chǎn)品以經(jīng)營(yíng)租賃的方式出租，存貨相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。但是，采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的企業(yè)，即使有證據(jù)表明，企業(yè)首次取得某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)時(shí)，該投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，該企業(yè)仍應(yīng)對(duì)該投資性房地產(chǎn)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更處理，將計(jì)量模式變更時(shí)公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額，調(diào)整期初留存收益。結(jié)合周邊市場(chǎng)信息和自有房產(chǎn)的特點(diǎn)。【例46】 20x9年9月，甲公司與乙公司簽訂租賃協(xié)議，約定將甲公司新建造的一棟寫字樓
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