【正文】 國(guó)民經(jīng)濟(jì)環(huán)境、%，經(jīng)濟(jì)總量邁上千億元臺(tái)階。%。%。，%。%。其中，%；，%。，%。按常住人口計(jì)算，人均地區(qū)生產(chǎn)總值33480元，%。㈡、湖南省國(guó)民經(jīng)濟(jì)環(huán)境湖南省作為我國(guó)的內(nèi)陸省份，據(jù)初步核算，%。2012年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資71804億元，%。%，%，%。、項(xiàng)目投資環(huán)境㈠、我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)環(huán)境2012年我年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值519322億元，%。公寓產(chǎn)品在永州市尚不多見，相信旺盛的市場(chǎng)需求會(huì)極大地促進(jìn)這一產(chǎn)品在永州市樓市的發(fā)展。在永州市各大房地產(chǎn)網(wǎng)站的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中可以看出，各類商品房的成交均價(jià)基本保持穩(wěn)定，參考交易量的數(shù)據(jù)，可認(rèn)為5月樓市關(guān)鍵詞是“穩(wěn)健”。近些年來，我國(guó)各城市中所建的公寓式住宅，在設(shè)計(jì)上作了較大改善，以適合我國(guó)國(guó)情。目前，50年代的這類大房間公寓式住宅，從建筑設(shè)計(jì)形式上屬于淘汰之列，但由于這類住宅建設(shè)較早，市政設(shè)施和公共配套水平高，又多位于市中心區(qū)，在住宅市場(chǎng)上仍比較搶手。當(dāng)時(shí)建的這類住宅，其特點(diǎn)是一套單元內(nèi)房間多，通常3～4間；面積大，每間14～18平方米；凈空高達(dá)3～，廚房功能全。我國(guó)早期的公寓式住宅已經(jīng)具備現(xiàn)代城市單元式住宅的雛型。公寓式住宅，相對(duì)于獨(dú)院獨(dú)戶的西式別墅住宅而言。項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見表11表11 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)值1總用地面積㎡2總建筑面積㎡3建筑基底面積㎡4總建筑密度%5綠地率%106容積率/7辦公套間及公寓套2548建設(shè)工期月249總投資萬元600046第二章 項(xiàng)目背景及建設(shè)的必要性、項(xiàng)目建設(shè)背景公寓為集合式住宅的一種，中國(guó)大陸稱為單元樓或居民樓，港澳地區(qū)稱為單位，指的是一種生活設(shè)施齊備，但只占建筑一部分的居住形態(tài)。、編制單位單位名稱：湖南湘立工程咨詢有限公司單位資格等級(jí)：乙級(jí)工程咨詢資格發(fā)證單位：國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)工程咨詢資格證書編號(hào)：工咨乙1222006000項(xiàng)目建設(shè)單位的基本情況湖南三泰房地產(chǎn)開發(fā)公司或成立于一九九三年三月二十五日，法定代表人陸曉毛，注冊(cè)號(hào)43110000000641，注冊(cè)資金人民幣壹仟柒佰伍拾萬元整，公司位于永州市冷水灘區(qū)鳳凰路2號(hào)，是一家以房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)。在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，嚴(yán)格按照客觀實(shí)際進(jìn)行評(píng)價(jià)分析，以保證項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的客觀性、公正性和科學(xué)性。公共服務(wù)和公益服務(wù)設(shè)施要規(guī)模適度、標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)，衛(wèi)生設(shè)施齊全。⑵、編制原則①.符合國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)及規(guī)范，貫徹國(guó)家有關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的規(guī)定；②.堅(jiān)持“以人為本”的原則，將生態(tài)環(huán)境與人文環(huán)境放在重要的地位③.堅(jiān)持節(jié)能省地的原則。⑴、編制范圍根據(jù)永州市冷水灘區(qū)現(xiàn)狀，重點(diǎn)分析項(xiàng)目建設(shè)的條件，確定項(xiàng)目建設(shè)地址與建設(shè)條件、消防措施、節(jié)能減排措施、環(huán)保措施、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度、投資估算和資金籌措等。、可行性研究報(bào)告編制依據(jù)⑴、 國(guó)家相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)程、規(guī)范；⑵、 國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）、《投資項(xiàng)目可行性研究指南》；⑶、 國(guó)家發(fā)改委《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄》；⑷、《湖南國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展十二五規(guī)劃綱要(20102020 年)》；⑸、《永州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展十二五規(guī)劃綱要》；⑹、《民用建筑設(shè)計(jì)通則》JGJ3797；⑺、《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》GB500112010；⑻、 項(xiàng)目建設(shè)單位提供有關(guān)資料和編制要求。項(xiàng)目總投資：本項(xiàng)目總投資為6000萬元，資金來源為自籌。整個(gè)項(xiàng)目由三棟塔樓組成，分別為5層商鋪商場(chǎng)，18公寓式住宅，其中裙樓的15層為商業(yè)用房，按使用功能分：⑴、負(fù)一層為地下停車場(chǎng)、發(fā)電機(jī)房、配電機(jī)房和水泵房；⑵、商場(chǎng)部分：本項(xiàng)目一層至五層為商場(chǎng)部分?，F(xiàn)三泰大廈拆除，在原址新建中央公寓。三泰大廈改建工程可行性研究報(bào)告 目 錄第一章 總論 項(xiàng)目概況： 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 編制范圍與編制原則 編制單位 項(xiàng)目建設(shè)單位的基本情況 8 8第二章 項(xiàng)目背景及建設(shè)的必要性 項(xiàng)目建設(shè)背景 項(xiàng)目投資環(huán)境 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 13第三章 建設(shè)地址及建設(shè)條件 1項(xiàng)目選址 1建筑土地權(quán)屬 1永州市冷水灘區(qū)概況 1建設(shè)條件 17第四章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、內(nèi)容及設(shè)計(jì)方案 項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想 項(xiàng)目總體規(guī)劃布局方案 建筑方案 2結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 2給排水設(shè)計(jì) 2采暖通風(fēng)設(shè)計(jì) 2電氣設(shè)計(jì) 26第五章 環(huán)境影響分析 2施工期的環(huán)境影響 2綠化原則 環(huán)境影響評(píng)價(jià) 消防 30第六章 節(jié)能措施 3設(shè)計(jì)依據(jù) 3建筑節(jié)能設(shè)計(jì)原則 3節(jié)能設(shè)計(jì)內(nèi)容及措施 3節(jié)水措施 3項(xiàng)目能耗估算 37第七章 勞動(dòng)衛(wèi)、消防與實(shí)施進(jìn)度 3指導(dǎo)思想 3職業(yè)安全衛(wèi)生健康對(duì)策與措施 3消防設(shè)計(jì) 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 41第八章 項(xiàng)目開發(fā)投資與成本費(fèi)用估算 4投資及成本估算依據(jù) 4投資估算 4資金來源 45第九章 社會(huì)效益評(píng)價(jià) 4項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響分析 4項(xiàng)目所在地社會(huì)適應(yīng)性分析 4社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析 47第十章 研究結(jié)論和建議 49附件：1. 地理位置圖 2. 總平面圖3. 法人身份證4. 營(yíng)業(yè)執(zhí)照5. 組織代碼證6. 稅務(wù)登記證7. 合作協(xié)議及合作協(xié)議書8. 土地使用證 9. 關(guān)于辦理規(guī)劃條件的函 10. 環(huán)境影響登記表 第一章 總論、項(xiàng)目概況：項(xiàng)目名稱：三泰大廈改建工程 （注：改建竣工后的綜合商業(yè)裙樓叫中央公寓）承建單位：湖南三泰房地產(chǎn)開發(fā)公司建設(shè)地址：永州市冷水灘區(qū)鳳凰路2號(hào)。建設(shè)性質(zhì)：改建建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容：㎡，㎡。規(guī)劃建設(shè)商鋪、商場(chǎng)、住宅和公寓。⑶、住宅、公寓部分 平方米，戶型面積從 4080 平方米左右不等，最大限度滿足各種層次的不同消費(fèi)需求，規(guī)劃住房254套。項(xiàng)目建設(shè)工期： 2013年8月至2014年7月拆遷；項(xiàng)目工期均為36個(gè)月，從2014年8月份開始建設(shè)到2016年7月完工。、編制范圍與編制原則本項(xiàng)目交通便利，處在冷水灘區(qū)最繁華的商業(yè)地帶，鬧中有靜，鄰近舜德摩爾。對(duì)改建綜合樓建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地調(diào)查、研究和分析，從技術(shù)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益等方面論證，為工程提供建設(shè)依據(jù)。建筑方案要力求節(jié)約土地，建筑結(jié)構(gòu)要符合建筑節(jié)能設(shè)計(jì)要求，采用國(guó)家推廣的新型節(jié)能環(huán)保建筑材料、建筑構(gòu)件和新技術(shù)。④.堅(jiān)持客觀、公正、科學(xué)的工作態(tài)度，本項(xiàng)目求做到數(shù)據(jù)準(zhǔn)確、內(nèi)容完整、重點(diǎn)突出、結(jié)論科學(xué)。⑤.貫徹“安全第一、預(yù)防為主”的方針，遵循現(xiàn)行的防火藥味、安全衛(wèi)生和勞動(dòng)保護(hù)等有關(guān)規(guī)定，確保本項(xiàng)目安全穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)，保障勞動(dòng)者的安全和健康。建筑安裝、市政道路、裝飾裝璜、建筑材料等領(lǐng)域的綜合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。一般分為住宅公寓、服務(wù)式公寓。一般建在大城市，大多數(shù)是高層，標(biāo)準(zhǔn)較高，每一層內(nèi)有若干單戶獨(dú)用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺(tái)等等，供一些常常往來的中外客商及其家眷中短期租用。建國(guó)前在一些大城市都建有歐美風(fēng)格的公寓大樓，如上海的百老匯大廈、海濱公寓等。但這種住宅與我國(guó)的居住水平不符，戶型規(guī)模不符，以后逐步演變成幾家合住，共用廚房的居住模式。這類住宅室內(nèi)空間大，可以通過內(nèi)裝修來增強(qiáng)使用功能。集戶型小、總價(jià)低、投資回報(bào)率高、配套設(shè)施完善等特點(diǎn)于一身的公寓式住宅受到購(gòu)房者的追捧。樓房成交均價(jià)上漲3000余元/平方米。另據(jù)了解在6月也將有新項(xiàng)目推出公寓產(chǎn)品，購(gòu)房者的選擇空間會(huì)進(jìn)一步加大。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值52377億元，%；第二產(chǎn)業(yè)增加值235319億元，%；第三產(chǎn)業(yè)增加值231626億元，%。2012年全國(guó)公共財(cái)政收入117210億元，比上年增加13335億元，%；其中稅收收入100601億元，增加10862億元，%。其中，住宅投資49374億元，%；辦公樓投資3367億元，%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資9312億元，%。其中，增長(zhǎng)3%；，%；，%。 分區(qū)域看，,%；，%；，%；，%。地方財(cái)政收入1776億元，%。上劃中央“兩稅”，%；，%。其中，增長(zhǎng)17%。其中，%；，%；，%。其中，%。其中，增長(zhǎng)9%。其中，、%；、%；、%。2012年財(cái)政實(shí)力穩(wěn)步提升。其中，%；，%；，%。增長(zhǎng)18.%。，%。%；，%。、項(xiàng)目建設(shè)的必要性⑴、項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展當(dāng)前，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行正處于一個(gè)特殊發(fā)展時(shí)期，為了促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步健康發(fā)展，必然要求擴(kuò)大內(nèi)需，優(yōu)化消費(fèi)結(jié)構(gòu)，把住宅建設(shè)作為推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。房地產(chǎn)業(yè)可以拉動(dòng)內(nèi)需,據(jù)不完全的統(tǒng)計(jì),現(xiàn)在的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,每年可以拉動(dòng)GDP2%左右,在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有重要的地位。根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門的分析和預(yù)測(cè)，我國(guó)居民住宅目前正在從生存型向舒適型方向轉(zhuǎn)變。據(jù)姜偉新介紹，20022011年，全國(guó)商品房累計(jì)竣工面積超過46億平方米。正因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資的帶動(dòng)作用較大，國(guó)家為推動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，將建筑業(yè)列為國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)之一。⑵、項(xiàng)目對(duì)城市建設(shè)將起到促進(jìn)作用目前，冷水灘城鎮(zhèn)人均住宅面積提升的空間較大，臨近市中心的住宅公寓還比較缺少。第三章 建設(shè)地址及建設(shè)條件