【正文】 的實踐意義，對其他房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)項目時也具有一定的參考意義。一個項目的開發(fā)建設(shè)，特別是大中型項目，話費人力、物力、財力很多不是只憑經(jīng)驗或感覺就能確定的，而是要通過對投資決策是否可行、房地產(chǎn)項目的產(chǎn)品是否有銷路、有無競爭力、投資效果如何等方面進(jìn)行可行性研究，并依此作為項目是否可建和選址的依據(jù)，為房地產(chǎn)項目的投資決策提供可行性依據(jù)。 四川理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計XXXX畢業(yè)設(shè)計人信房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究 XXXX建筑工程學(xué)院二O一一年六月 摘要房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的合稱，是房屋與土地在經(jīng)濟方面的商品表現(xiàn)，是一個復(fù)雜的綜合型產(chǎn)業(yè)，并能拉動相關(guān)配套的產(chǎn)業(yè)想成一個較大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)群體。房地產(chǎn)具有投資金額大，投資周期長，投資風(fēng)險不確定的特點，因此在房地產(chǎn)項目開發(fā)前做可行性研究是非常必要的。國家規(guī)定，凡是沒有經(jīng)過可行性研究的房地產(chǎn)項目，不能列入計劃，不能批準(zhǔn)設(shè)計任務(wù)書，不能進(jìn)行建設(shè) 本文通過理論結(jié)合實際的研究，說明了房地產(chǎn)項目可行性研究的一般流程，它能夠幫助我們在房地產(chǎn)開發(fā)過程中避免決策的盲目性，做到項目定位清晰、技術(shù)安排合理、資金預(yù)算準(zhǔn)確。關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)，市場分析，可行性研究 IABSTRACTReal estate is real estate and property referred to, is the house and land on the economy of modity, is a prehensive and plex industry, and can pull the relevant industry to bee a large industry group. Real estate has a large amount of investment, long investment cycle, the characteristics of the investment risk and uncertainty, it is necessary to do a feasibility study on the real estate project development. A project development and construction, especially large and mediumsized projects, a lot of human, material and financial resources, it is not only can experience or feel certain, feasibility research, but by whether it is feasible for the investment decision of real estate project whether the product is marketable, there is no petition, the investment results, and so as the project is built and the location of the basis, provides the feasible basis for the real estate project investment decision. The provisions of the state, usually without the feasibility study of real estate projects, not included in the plan, not approved design task book, not for construction Through the study of integration of theory with practice, illustrates the general flow of the feasibility research of real estate, it can help us to avoid the blindness of decision making in real estate development process, do the project positioning clear, reasonable arrangement, technology capital budget accuracy. It has important practical significance in the development for the Jingzhou mail transfer of real estate projects, for other real estate developers project also has certain reference significance.Keywords: real estate, market analysis, feasibility studyI目錄摘要 IABSTRACT Ⅱ1 緒論 1 2 2 22 項目概況介紹 2 3 3 4 4 53 房地產(chǎn)市場分析 6 國內(nèi)房地產(chǎn)市場分析 6 7 9 20062011年市場情況 9 2012年荊州房地產(chǎn)市場情況 10 11 12 13 13 14 15 15 15 165項目財務(wù)評價和不確定分析 16 16 16 16 17 18 19 19 19 20 財務(wù)評價依據(jù) 20 20 21 項目社會評價與社會評價 25 不確定性分析 25 25 25 276 結(jié)論 28參考文獻(xiàn) 29致謝 30附表 311 緒論改革開放以來，隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的逐步完善，房地產(chǎn)業(yè)拜托了近20年的醞釀和探索階段，迅速發(fā)展成為國民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)，并拉動相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)形成了一個支持我國經(jīng)濟快速發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)群體，成為國民經(jīng)濟基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性和支柱性產(chǎn)業(yè)。在高速發(fā)展的同時房地產(chǎn)行業(yè)也出現(xiàn)了諸多問題。2012年全年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資71804億元，%（%），；%。全國商品房銷售面積111304萬平方米，%，；%。全年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積35667萬平方米，%。全年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金96538億元，%。房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的合稱，是房屋與土地在經(jīng)濟方面的商品表現(xiàn)，是一個復(fù)雜的綜合型產(chǎn)業(yè)，并能拉動相關(guān)配套的產(chǎn)業(yè)想成一個較大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)群體。一個項目的開發(fā)建設(shè)，特別是大中型項目，話費人力、物力、財力很多不是只憑經(jīng)驗或感覺就能確定的，而是要通過對投資決策是否可行、房地產(chǎn)項目的產(chǎn)品是否有銷路、有無競爭力、投資效果如何等方面進(jìn)行可行性研究，并依此作為項目是否可建和選址的依據(jù)，為房地產(chǎn)項目的投資決策提供可行性依據(jù)。第 V 頁 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究包括以下主要內(nèi)容：項目概況、項目市場調(diào)查分析與預(yù)測、建設(shè)規(guī)模與開發(fā)條件、方案必選、項目進(jìn)度計劃、投資估算與資金籌措計劃、財務(wù)評價（包括項目盈利能力分析、償債能力分析、不確定性分析與風(fēng)險分析）、社會評價、研究結(jié)論及建議。沙市區(qū)是湖北省荊州市的一個行政區(qū)，國土面積492平方公里，有漢、回、滿、蒙、苗、朝鮮、壯、土家、維吾爾等28個民族；地處長江荊江段北岸，全境跨東經(jīng)112176。31′，北緯30176。25′，市區(qū)沿長江自西向東呈帶狀分布，地勢平坦，西南高，東北低，屬北亞熱帶濕潤季風(fēng)氣候區(qū)，℃～℃；為長江中游良港。 早在五六千年前，沙市就有“江漢川澤山林之饒”，有“大溪文化”、“龍山文化”遺存，沙市的先民據(jù)此繁衍生息。至唐代，始稱沙頭市，簡稱沙市，意為古長江與沮漳河、夏水之間三角洲頂端的市鎮(zhèn)，是著名的魚米市場?！稄V陽雜記》稱：“沙市明末極盛，列巷九十九條，每行占一巷，舟車輻輳，繁盛甲宇內(nèi)。咸豐年間，沙市為湖北中西部貨物和糧、鹽總匯，全國十余省、市的商人在沙市組織的行會有十五六個之多。 歷時14年發(fā)展，人信地產(chǎn)實現(xiàn)了扎根武漢、輻射湖北跨區(qū)域的發(fā)展，由傳統(tǒng)住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)型為商業(yè)地產(chǎn)運營商，先后在武漢、黃石、天門、鄂州、荊州等地成功開發(fā)了人信奧林花園、人信千年美麗、人信假日威尼斯、人信先后多次獲得了“中國十大山水別墅金獎”、“湖北名盤”、“武漢市優(yōu)秀住宅小區(qū)”等各項殊榮，鑄就了人信地產(chǎn)良好的市場口碑以及獨一無二“誠信”品牌。成功轉(zhuǎn)型后的人信地產(chǎn)，以締造全新商業(yè)文明，創(chuàng)造美好生活體驗為使命，5年內(nèi)，立足武漢，面向湖北，輻射華中，在華中各地以每年開發(fā)3個“人信匯”的速度開疆拓土，至2016年，以持有商業(yè)物業(yè)超過100萬㎡，年銷售額50億元的業(yè)績，躋身全國一流商業(yè)地產(chǎn)運營商行列。項目區(qū)域?qū)儆诔鞘虚_發(fā)成熟地段，基本無閑置土地，毗鄰荊州最大城市公園中山公園、南望長江，周邊景觀資源豐富?，F(xiàn)有土地原為學(xué)校，現(xiàn)已搬走，土地為國家所有，拆遷成本及學(xué)校周邊居民拆遷費用由開發(fā)單位承擔(dān)。同時有多車次公共汽車通向各方向。從項目基本情況分析，項目具有以下特點：，有良好地理條件，周邊配套齊全，包括學(xué)校、醫(yī)院、公園、銀行、商業(yè)網(wǎng)店、休閑娛樂場所等，屬于城市成熟地段。，公交線路健全，臨近碼頭，附近長途汽車站可直通全省，可直達(dá)火車站。，隨著荊州不斷發(fā)展，為提高城市建設(shè)質(zhì)量，荊州正對主干道舊房進(jìn)行改造，二中校區(qū)建筑老化已不符合建設(shè)規(guī)劃，搬遷學(xué)習(xí)后，該土地屬于閑置土地，急需開發(fā)。項目地處繁華地段，利用價值高。（2）.人文優(yōu)勢。（3）.政策優(yōu)勢。：（1）土地面積有限，開發(fā)有局限，項目規(guī)模和方案有限制。：（1）本項目的開發(fā)商在湖北叫有實力，近幾年開發(fā)項目均獲得成功，具有很好的品牌效應(yīng)，品牌認(rèn)知度較高， （2）在項目一公里內(nèi)，小學(xué)、初中和高中一應(yīng)俱全，并且均為市內(nèi)的名牌學(xué)校，會對希望孩子就近上學(xué)的家庭有較大的吸引力，給本項目帶來潛在客戶。（2）本區(qū)域大型商場競爭激勵，商場檔次層次不齊，本項目的商業(yè)區(qū)如果未能較好的開發(fā)對本商場的經(jīng)營有很大影響。從項目的總體情況來看，為保證項目開發(fā)成功，一個合理有效