【正文】 的實(shí)踐意義，對(duì)其他房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)項(xiàng)目時(shí)也具有一定的參考意義。一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，特別是大中型項(xiàng)目，話費(fèi)人力、物力、財(cái)力很多不是只憑經(jīng)驗(yàn)或感覺就能確定的，而是要通過對(duì)投資決策是否可行、房地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)品是否有銷路、有無競(jìng)爭(zhēng)力、投資效果如何等方面進(jìn)行可行性研究，并依此作為項(xiàng)目是否可建和選址的依據(jù)，為房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資決策提供可行性依據(jù)。 四川理工學(xué)院畢業(yè)設(shè)計(jì)XXXX畢業(yè)設(shè)計(jì)人信房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究 XXXX建筑工程學(xué)院二O一一年六月 摘要房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的合稱，是房屋與土地在經(jīng)濟(jì)方面的商品表現(xiàn)，是一個(gè)復(fù)雜的綜合型產(chǎn)業(yè)，并能拉動(dòng)相關(guān)配套的產(chǎn)業(yè)想成一個(gè)較大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)群體。房地產(chǎn)具有投資金額大，投資周期長，投資風(fēng)險(xiǎn)不確定的特點(diǎn)，因此在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前做可行性研究是非常必要的。國家規(guī)定，凡是沒有經(jīng)過可行性研究的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不能列入計(jì)劃，不能批準(zhǔn)設(shè)計(jì)任務(wù)書，不能進(jìn)行建設(shè) 本文通過理論結(jié)合實(shí)際的研究，說明了房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的一般流程，它能夠幫助我們?cè)诜康禺a(chǎn)開發(fā)過程中避免決策的盲目性，做到項(xiàng)目定位清晰、技術(shù)安排合理、資金預(yù)算準(zhǔn)確。關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)，市場(chǎng)分析，可行性研究 IABSTRACTReal estate is real estate and property referred to, is the house and land on the economy of modity, is a prehensive and plex industry, and can pull the relevant industry to bee a large industry group. Real estate has a large amount of investment, long investment cycle, the characteristics of the investment risk and uncertainty, it is necessary to do a feasibility study on the real estate project development. A project development and construction, especially large and mediumsized projects, a lot of human, material and financial resources, it is not only can experience or feel certain, feasibility research, but by whether it is feasible for the investment decision of real estate project whether the product is marketable, there is no petition, the investment results, and so as the project is built and the location of the basis, provides the feasible basis for the real estate project investment decision. The provisions of the state, usually without the feasibility study of real estate projects, not included in the plan, not approved design task book, not for construction Through the study of integration of theory with practice, illustrates the general flow of the feasibility research of real estate, it can help us to avoid the blindness of decision making in real estate development process, do the project positioning clear, reasonable arrangement, technology capital budget accuracy. It has important practical significance in the development for the Jingzhou mail transfer of real estate projects, for other real estate developers project also has certain reference significance.Keywords: real estate, market analysis, feasibility studyI目錄摘要 IABSTRACT Ⅱ1 緒論 1 2 2 22 項(xiàng)目概況介紹 2 3 3 4 4 53 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 6 國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 6 7 9 20062011年市場(chǎng)情況 9 2012年荊州房地產(chǎn)市場(chǎng)情況 10 11 12 13 13 14 15 15 15 165項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和不確定分析 16 16 16 16 17 18 19 19 19 20 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù) 20 20 21 項(xiàng)目社會(huì)評(píng)價(jià)與社會(huì)評(píng)價(jià) 25 不確定性分析 25 25 25 276 結(jié)論 28參考文獻(xiàn) 29致謝 30附表 311 緒論改革開放以來，隨著我國社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的逐步完善，房地產(chǎn)業(yè)拜托了近20年的醞釀和探索階段，迅速發(fā)展成為國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，并拉動(dòng)相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)形成了一個(gè)支持我國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)群體，成為國民經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性和支柱性產(chǎn)業(yè)。在高速發(fā)展的同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)也出現(xiàn)了諸多問題。2012年全年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資71804億元，%（%），；%。全國商品房銷售面積111304萬平方米，%，；%。全年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積35667萬平方米，%。全年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金96538億元，%。房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的合稱，是房屋與土地在經(jīng)濟(jì)方面的商品表現(xiàn)，是一個(gè)復(fù)雜的綜合型產(chǎn)業(yè)，并能拉動(dòng)相關(guān)配套的產(chǎn)業(yè)想成一個(gè)較大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)群體。一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，特別是大中型項(xiàng)目，話費(fèi)人力、物力、財(cái)力很多不是只憑經(jīng)驗(yàn)或感覺就能確定的，而是要通過對(duì)投資決策是否可行、房地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)品是否有銷路、有無競(jìng)爭(zhēng)力、投資效果如何等方面進(jìn)行可行性研究，并依此作為項(xiàng)目是否可建和選址的依據(jù)，為房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資決策提供可行性依據(jù)。第 V 頁 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究包括以下主要內(nèi)容：項(xiàng)目概況、項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查分析與預(yù)測(cè)、建設(shè)規(guī)模與開發(fā)條件、方案必選、項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃、投資估算與資金籌措計(jì)劃、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（包括項(xiàng)目盈利能力分析、償債能力分析、不確定性分析與風(fēng)險(xiǎn)分析）、社會(huì)評(píng)價(jià)、研究結(jié)論及建議。沙市區(qū)是湖北省荊州市的一個(gè)行政區(qū)，國土面積492平方公里，有漢、回、滿、蒙、苗、朝鮮、壯、土家、維吾爾等28個(gè)民族；地處長江荊江段北岸，全境跨東經(jīng)112176。31′，北緯30176。25′，市區(qū)沿長江自西向東呈帶狀分布，地勢(shì)平坦，西南高，東北低，屬北亞熱帶濕潤季風(fēng)氣候區(qū)，℃～℃；為長江中游良港。 早在五六千年前，沙市就有“江漢川澤山林之饒”，有“大溪文化”、“龍山文化”遺存，沙市的先民據(jù)此繁衍生息。至唐代，始稱沙頭市，簡(jiǎn)稱沙市，意為古長江與沮漳河、夏水之間三角洲頂端的市鎮(zhèn)，是著名的魚米市場(chǎng)。《廣陽雜記》稱：“沙市明末極盛，列巷九十九條，每行占一巷，舟車輻輳，繁盛甲宇內(nèi)。咸豐年間，沙市為湖北中西部貨物和糧、鹽總匯，全國十余省、市的商人在沙市組織的行會(huì)有十五六個(gè)之多。 歷時(shí)14年發(fā)展，人信地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了扎根武漢、輻射湖北跨區(qū)域的發(fā)展，由傳統(tǒng)住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)型為商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商，先后在武漢、黃石、天門、鄂州、荊州等地成功開發(fā)了人信奧林花園、人信千年美麗、人信假日威尼斯、人信先后多次獲得了“中國十大山水別墅金獎(jiǎng)”、“湖北名盤”、“武漢市優(yōu)秀住宅小區(qū)”等各項(xiàng)殊榮，鑄就了人信地產(chǎn)良好的市場(chǎng)口碑以及獨(dú)一無二“誠信”品牌。成功轉(zhuǎn)型后的人信地產(chǎn)，以締造全新商業(yè)文明，創(chuàng)造美好生活體驗(yàn)為使命，5年內(nèi)，立足武漢，面向湖北，輻射華中，在華中各地以每年開發(fā)3個(gè)“人信匯”的速度開疆拓土，至2016年，以持有商業(yè)物業(yè)超過100萬㎡，年銷售額50億元的業(yè)績(jī)，躋身全國一流商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商行列。項(xiàng)目區(qū)域?qū)儆诔鞘虚_發(fā)成熟地段，基本無閑置土地，毗鄰荊州最大城市公園中山公園、南望長江，周邊景觀資源豐富。現(xiàn)有土地原為學(xué)校，現(xiàn)已搬走，土地為國家所有，拆遷成本及學(xué)校周邊居民拆遷費(fèi)用由開發(fā)單位承擔(dān)。同時(shí)有多車次公共汽車通向各方向。從項(xiàng)目基本情況分析，項(xiàng)目具有以下特點(diǎn)：，有良好地理?xiàng)l件，周邊配套齊全，包括學(xué)校、醫(yī)院、公園、銀行、商業(yè)網(wǎng)店、休閑娛樂場(chǎng)所等，屬于城市成熟地段。，公交線路健全，臨近碼頭，附近長途汽車站可直通全省，可直達(dá)火車站。，隨著荊州不斷發(fā)展，為提高城市建設(shè)質(zhì)量，荊州正對(duì)主干道舊房進(jìn)行改造，二中校區(qū)建筑老化已不符合建設(shè)規(guī)劃，搬遷學(xué)習(xí)后，該土地屬于閑置土地，急需開發(fā)。項(xiàng)目地處繁華地段，利用價(jià)值高。（2）.人文優(yōu)勢(shì)。（3）.政策優(yōu)勢(shì)。：（1）土地面積有限，開發(fā)有局限，項(xiàng)目規(guī)模和方案有限制。：（1）本項(xiàng)目的開發(fā)商在湖北叫有實(shí)力，近幾年開發(fā)項(xiàng)目均獲得成功，具有很好的品牌效應(yīng)，品牌認(rèn)知度較高， （2）在項(xiàng)目一公里內(nèi)，小學(xué)、初中和高中一應(yīng)俱全，并且均為市內(nèi)的名牌學(xué)校，會(huì)對(duì)希望孩子就近上學(xué)的家庭有較大的吸引力，給本項(xiàng)目帶來潛在客戶。（2）本區(qū)域大型商場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激勵(lì)，商場(chǎng)檔次層次不齊，本項(xiàng)目的商業(yè)區(qū)如果未能較好的開發(fā)對(duì)本商場(chǎng)的經(jīng)營有很大影響。從項(xiàng)目的總體情況來看，為保證項(xiàng)目開發(fā)成功，一個(gè)合理有效