【正文】 畢。l 西部板塊：風(fēng)神構(gòu)筑花都居住后花園作為花都區(qū)重中之重的龍頭項(xiàng)目，風(fēng)神汽車(chē)城從人口、經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)、商業(yè)發(fā)展都起到不可估量的帶動(dòng)。小結(jié)：諸如上面所說(shuō)，花都郊區(qū)的眾多大型項(xiàng)目，以高端的定位贏得了廣州眾多買(mǎi)家的青睞。該項(xiàng)目全部別墅都是依山靠湖而建，景觀不錯(cuò)，配套齊全。占地面積160萬(wàn)平方米，建筑規(guī)模30多萬(wàn)平方米，建筑物共781棟?？梢哉f(shuō)，金碧御水山莊的成功，使花都樓盤(pán)進(jìn)入了一個(gè)新時(shí)代，一時(shí)間，花都樓盤(pán)受到了極大的關(guān)注。據(jù)統(tǒng)計(jì)，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天前往金碧御水山莊看樓的人數(shù)高達(dá)５萬(wàn)多人，首期推出的６１７套山水別墅被一搶而空，成交額近５億元。該版塊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)成為了花都區(qū)的領(lǐng)頭羊。同時(shí)由于看好新機(jī)場(chǎng)和風(fēng)神汽車(chē)城帶給花都的發(fā)展機(jī)遇，也有部分本地的炒家紛紛入市，致使該盤(pán)的銷(xiāo)售獲得了滿(mǎn)堂紅。雖然價(jià)格堅(jiān)挺，但比截至4月3日止，首期推出的150套單位也已認(rèn)購(gòu)過(guò)半，銷(xiāo)售勢(shì)頭迅猛。雅居樂(lè)集團(tuán)是較早選擇登陸花都的大型房地產(chǎn)發(fā)展商，并在2003年“五一”期間推出了雍華廷一期洋房組團(tuán)，該期產(chǎn)品以高出周邊產(chǎn)品50％的價(jià)格入市，在8個(gè)月時(shí)間內(nèi)全部售罄，總銷(xiāo)售面積約10萬(wàn)平方米，總體均價(jià)達(dá)到3000元/M2以上，凸現(xiàn)花都區(qū)中高端市場(chǎng)的巨大購(gòu)買(mǎi)力?？拷畯V場(chǎng)的直接優(yōu)勢(shì)是座享市政規(guī)劃及配套的便利。由于與老城一橋相隔，該項(xiàng)目的入市將打破舊城區(qū)沒(méi)有大盤(pán)好盤(pán)的格局。故舊城區(qū)可持續(xù)發(fā)展空間較小。從近幾年房?jī)r(jià)看，新區(qū)和舊區(qū)相比是交換式變化，新區(qū)房?jī)r(jià)越來(lái)越高，舊區(qū)越來(lái)越低?；ǘ紖^(qū)的購(gòu)房消費(fèi)者以本地各鎮(zhèn)的為主，約占70％；外來(lái)經(jīng)商務(wù)工、購(gòu)房入戶(hù)的也有不少?；ǘ紖^(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的板塊現(xiàn)象在花都區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷加溫的大背景下，區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)發(fā)展也呈現(xiàn)不同的板塊發(fā)展趨勢(shì)，具體分析如下：l 舊城板塊：規(guī)劃滯后，可持續(xù)發(fā)展空間不大在花都區(qū)舊城區(qū)中開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)中，成片的小區(qū)開(kāi)發(fā)較少，零星的單體開(kāi)發(fā)較多。按照以上的增長(zhǎng)速度計(jì)算，到2005年、2006年……完成的投資和銷(xiāo)售額將會(huì)是2004年的幾倍或幾十倍。l 發(fā)展數(shù)據(jù)三： 04年首季廣州市房地產(chǎn)售價(jià)租價(jià)均有明顯上漲。據(jù)了解，從2003年開(kāi)始，大量機(jī)場(chǎng)、汽車(chē)、物流業(yè)的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人士及其家屬都紛紛來(lái)到花都定居，進(jìn)入2004年，這種趨勢(shì)更為明顯，很多廣州白云區(qū)的市民也開(kāi)始選擇到花都置業(yè)。但是隨著花都大環(huán)境規(guī)劃的不斷完善，新國(guó)際機(jī)場(chǎng)的搬遷，花都已構(gòu)建了一個(gè)航空港的定位；設(shè)區(qū)后，花都與廣州中心形成一體化的區(qū)域路網(wǎng)———在建的銜接地鐵二號(hào)線(xiàn)、直達(dá)國(guó)際新機(jī)場(chǎng)的城市輕軌鐵路加上在建的京珠高速公路等，都使人們到花都購(gòu)房置業(yè)成為可能。一直以來(lái)，花都區(qū)的住宅市場(chǎng)都是由本地客源消化。從1997年至2000年的4年中，年均遞增10％；2000年至2003年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額更是逐年大幅上升，最高峰期上升2倍多。3）尋找投資保值增值的出路由于銀行利率不斷調(diào)低，證券股市又兇多吉少，許多廣州市民手中有積蓄，就把二次置業(yè)當(dāng)成保值增值的出路。富裕的廣州人在二次置業(yè)時(shí)更看中住宅品質(zhì)，其中首選污染少、安靜的郊區(qū)住宅。 2)二次置業(yè)成為廣州人購(gòu)房的主要想法國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，當(dāng)一個(gè)城市的人均GDP超過(guò)3000美元時(shí)，市中心區(qū)人口會(huì)出現(xiàn)向郊區(qū)轉(zhuǎn)移現(xiàn)象。廣州市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)分析1)廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入大眾消費(fèi)時(shí)代 目前，廣州人的住宅面積已達(dá)小康水平，廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)個(gè)人買(mǎi)家的比例已經(jīng)超過(guò)九成，76%的廣州人擁有自己的住宅，可以說(shuō)廣州住房進(jìn)入了大眾消費(fèi)時(shí)代。2) 二手房交易大幅度攀升。其中，%，顯示了預(yù)售商品房有效需求依然充足，房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)仍舊看好。其中，預(yù)售商品房成交登記面積突破了1000萬(wàn)平方米大關(guān)，%（%）。第二部分：廣州市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)分析一、廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)分析市場(chǎng)總體供銷(xiāo)態(tài)勢(shì)，%（%），而其他包括預(yù)售商品房成交量、二手房成交量的同比增幅，都保持了雙位數(shù)的增長(zhǎng)，顯示了廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)正向著快速持續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)發(fā)展。經(jīng)濟(jì)也因?yàn)樵趶V州大經(jīng)濟(jì)環(huán)境及花都本身的經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)下得到空前的釋放，%，居廣州各區(qū)之首。三、花都區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)隨著廣州市“東擴(kuò)、西聯(lián)、南拓、北優(yōu)”的城市整體規(guī)劃，花都區(qū)充分地享受了廣州北優(yōu)的優(yōu)惠政策。 同時(shí)，被人們稱(chēng)為“風(fēng)水寶地”的芙蓉度假村，集吃、喝、玩、樂(lè)于一體，成為遠(yuǎn)近聞名的旅游圣地。4） 金融 金融運(yùn)行保持平穩(wěn)健康發(fā)展的態(tài)勢(shì)。％；%。 %。％，比上年略有增加，但仍處于歷史較低水平?；ǘ紖^(qū)新批準(zhǔn)增資項(xiàng)目有43個(gè)。2003年花都區(qū)合同利用外資完成27763萬(wàn)美元，%，實(shí)際利用外資完成20241萬(wàn)美元，%。新批外資項(xiàng)目107個(gè)，%，%；，%，增長(zhǎng)率為全市第一。招商引資給農(nóng)民帶來(lái)了實(shí)惠，增加了農(nóng)民收入，逐步緩解了農(nóng)村勞力過(guò)剩問(wèn)題，并提高了農(nóng)民的生產(chǎn)技術(shù)水平。 按照區(qū)委區(qū)政府有關(guān)農(nóng)業(yè)招商引資的規(guī)定，各鎮(zhèn)和農(nóng)業(yè)部門(mén)能夠把握機(jī)遇，規(guī)劃招商項(xiàng)目，積極主動(dòng)進(jìn)行農(nóng)業(yè)招商，吸引了眾多農(nóng)業(yè)投資者前來(lái)洽談農(nóng)業(yè)投資項(xiàng)目。2003年全區(qū)新上馬的高新農(nóng)業(yè)項(xiàng)目19項(xiàng)，總投資額4692萬(wàn)元。2002年花都汽車(chē)城經(jīng)省政府正式批準(zhǔn)成為全省目前唯一的汽車(chē)產(chǎn)業(yè)基地，并被納入全省工業(yè)發(fā)展總體布局。2003年花都區(qū)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r1） 工業(yè) 2003年，花都區(qū)繼續(xù)大力實(shí)施“工業(yè)興區(qū)”發(fā)展戰(zhàn)略，強(qiáng)化了工業(yè)經(jīng)濟(jì)對(duì)財(cái)政增長(zhǎng)的龍頭作用，推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步。2）隨著第二產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，有利于引進(jìn)更多工作人員進(jìn)駐花都，人口增長(zhǎng)勢(shì)必會(huì)拉動(dòng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的市場(chǎng)，需求量會(huì)逐漸增加。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的發(fā)展與趨勢(shì)1）2002年產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)產(chǎn)業(yè)增加值（億元）增長(zhǎng)率（%）與2001年相比（%）所占比例（%）第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)+第三產(chǎn)業(yè)2）2002年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 小結(jié)：與2001年相比，第二產(chǎn)業(yè)的比重仍然占據(jù)主導(dǎo)地位。 同時(shí)，隨著汽車(chē)基地、新機(jī)場(chǎng)的啟用、皮具批發(fā)基地及金銀珠寶城的投入使用，將會(huì)為花都引進(jìn)數(shù)以萬(wàn)計(jì)的流動(dòng)人口。根據(jù)花僑鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府的統(tǒng)計(jì)預(yù)測(cè)，未來(lái)幾年，花僑鎮(zhèn)的人口將呈幾何增長(zhǎng)，%。%的人口增長(zhǎng)率計(jì)算。2002年底，%。按聯(lián)合國(guó)標(biāo)準(zhǔn)，恩格爾系數(shù)低于40%為富裕生活水平，%，低于40%，屬于富裕水平，表明花都區(qū)城鎮(zhèn)居民用于日常生活方面的消費(fèi)支出越來(lái)越小了，從而，更多的資金將會(huì)轉(zhuǎn)向投資第三產(chǎn)業(yè)等，對(duì)花都區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展具有較大的推動(dòng)作用。3)花都區(qū)的經(jīng)濟(jì)在廣州市占有很重要的地位,發(fā)展速度排在廣州市其他區(qū)的前茅。一、三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步增長(zhǎng)，城鄉(xiāng)居民收入不斷提高。2002年－－2003年經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的分析2002―2003年經(jīng)濟(jì)指標(biāo)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2002年增長(zhǎng)幅度（％）2003年增長(zhǎng)幅度（%）2004年預(yù)測(cè)增長(zhǎng)幅度（％）國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值億元億元13人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值32268元工業(yè)總產(chǎn)值億元農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值億元億元財(cái)政收入億元億元1—，%城市居民人均可支配收入9567元農(nóng)村居民人均純收入6365元6560元3職工年人均工資15089元17836元12社會(huì)消費(fèi)品零售總額億元億元城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款億元億元恩格爾系數(shù)%固定資產(chǎn)投資億元10全年旅游總收入億元——外貿(mào)出口31478萬(wàn)美元38738萬(wàn)美元（注:以上數(shù)據(jù)根據(jù)花都區(qū)年鑒與政府工作報(bào)告所得。 此外，花都的進(jìn)出口貿(mào)易也更加活躍，進(jìn)出口貨運(yùn)量約82萬(wàn)噸，%；進(jìn)出口貨物總值13億美元，%。尤其是2003年，花都區(qū)有三項(xiàng)重要的指標(biāo)在廣州地區(qū)名列前茅。城區(qū)規(guī)劃將著重做好火車(chē)北站和新國(guó)際機(jī)場(chǎng)兩個(gè)最大交通源的疏解和聯(lián)系，充分發(fā)揮地緣優(yōu)勢(shì)，按照相對(duì)獨(dú)立、各具功能的組團(tuán)式結(jié)構(gòu)形式，強(qiáng)化各分區(qū)的功能作用。 城市的未來(lái)功能規(guī)劃與分區(qū)：花都區(qū)是廣州市的工業(yè)發(fā)展區(qū)和重要交通樞紐?；ǘ紖^(qū)高等級(jí)公路之密集，水、路、鐵、空交通之齊備，在全國(guó)是屈指可數(shù)的。 從某種程度上，由于地鐵、輕軌及機(jī)場(chǎng)的建成，花都將建成陸、空快速交通網(wǎng)絡(luò)。 中國(guó)最現(xiàn)代化的航空樞紐港－－廣州新白云國(guó)際機(jī)場(chǎng)也座落在花都，將于2004年6月底正式啟用，首期客運(yùn)量為每年2500萬(wàn)人次，貨運(yùn)量為每年120萬(wàn)噸，最大規(guī)模可達(dá)每年8000萬(wàn)人次客運(yùn)和每年300萬(wàn)噸貨運(yùn)。京廣鐵路線(xiàn)穿境而過(guò)，廣州火車(chē)北站就位于花都?；ǘ际莾S鄉(xiāng)，有華僑、海外華人和港澳同胞近30萬(wàn)人。行政管轄區(qū)：花都區(qū)下轄新華、花僑、花山、花東、赤坭、炭步、獅嶺、北興、芙蓉、梯面、雅瑤十一個(gè)鎮(zhèn)。廣州“泰湖山莊”項(xiàng)目策劃案泰湖山莊項(xiàng)目策劃案1廣州“泰湖山莊”項(xiàng)目策劃案目 錄前 言第一部分：花都區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析一、 花都區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)分析二、 花都區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r三、 花都區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)第二部分：廣州市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)分析一、 廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)分析二、 花都區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)分析三、 花都區(qū)在廣州市城市總體規(guī)劃中的地位四、 花都區(qū)的利好政策將有效地推進(jìn)房地產(chǎn)的建設(shè)五、 花都區(qū)未來(lái)城市規(guī)劃發(fā)展分析第三部分：項(xiàng)目地塊分析一、項(xiàng)目地理位置二、項(xiàng)目交通優(yōu)、劣勢(shì)分析三、項(xiàng)目周邊配套設(shè)施四、項(xiàng)目周邊環(huán)境分析五、項(xiàng)目地塊優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)、威脅（SWOT）分析六、小結(jié)第四部分：競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析一、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析二、小結(jié)第五部分：項(xiàng)目定位分析一、目標(biāo)客戶(hù)群定位建議二、產(chǎn)品定位建議三、價(jià)格定位建議第六部分：營(yíng)銷(xiāo)方案一、營(yíng)銷(xiāo)策略二、推廣思路三、開(kāi)發(fā)商配合四、代理商工作五、包裝建議前 言 房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃是通過(guò)對(duì)項(xiàng)目環(huán)境的綜合考慮和市場(chǎng)調(diào)研分析，以項(xiàng)目既有條件為基礎(chǔ)，針對(duì)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的容量、項(xiàng)目所在區(qū)域同類(lèi)項(xiàng)目的現(xiàn)狀及目標(biāo)客戶(hù)群進(jìn)行調(diào)研與分析，再結(jié)合項(xiàng)目的SWOT分析，以獨(dú)特的概念設(shè)計(jì)為核心，運(yùn)用各種策略手段對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行創(chuàng)造性的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃行為。 第一部分：花都宏觀經(jīng)濟(jì)分析一、花都區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)分析花都區(qū)基本概況地理位置：花都區(qū)位于廣東省中南部,珠江三角洲的北端，東連從化，南靠廣州，西鄰三水，西南連南海，北接清遠(yuǎn)，毗鄰港澳，是廣州的北大門(mén)，南北交通要道,素稱(chēng)“省城之屏障，南北粵之咽喉”。距廣州中心城區(qū)僅22公里，總?cè)丝?2萬(wàn)。 交通系統(tǒng)：花都區(qū)既是珠江三角洲交通交匯之地，也是溝通珠三角與內(nèi)地的橋梁和樞紐，擁有發(fā)達(dá)的水、陸、空立體交通網(wǎng)絡(luò)，是1010107三條國(guó)道和機(jī)場(chǎng)高速、廣清高速、京珠高速、廣州北二環(huán)、北三環(huán)高速五條高速公路交匯之處。未來(lái)廣州還將興建2條城市地鐵線(xiàn)和1條輕軌連接市區(qū)與花都，大大地縮短了花都與廣州市區(qū)的實(shí)際距離?；ǘ几劭芍焙桨母?，年吞吐量150萬(wàn)噸。并由此升級(jí)為廣州重要的交通樞紐。 隨著交通系統(tǒng)的不斷完善，花都區(qū)將逐漸成為廣州以交通為核心的新中心，很大程度上將會(huì)帶動(dòng)花都區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。到2010年，花都城區(qū)規(guī)劃范圍為128平方公里，城區(qū)常住人口達(dá)40萬(wàn)人，并形成交通走廊區(qū)、城市中心區(qū)、城東開(kāi)發(fā)區(qū)三個(gè)功能區(qū)片。 二、花都區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀花都區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛 近幾年，花都的社會(huì)經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展。 一是地方財(cái)政收入增長(zhǎng)幅度排名第一，去年稅收總收入達(dá)到了41億元，%，其中海關(guān)稅14億元，地方財(cái)政收入首次突破10億元大關(guān)，%； 二是實(shí)際利用外資增長(zhǎng)排名第一，%； 三是據(jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)調(diào)查顯示，市民對(duì)花都區(qū)社會(huì)治安好轉(zhuǎn)的認(rèn)可率和在花都工作生活的安全感在全市位居第一位。地區(qū)的綜合實(shí)力明顯增強(qiáng)。）小結(jié)：1）工業(yè)已經(jīng)成為拉動(dòng)全區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)勁“引擎”。 2）各項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均呈兩位的快速增長(zhǎng)，說(shuō)明花都區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)良好，具有較強(qiáng)的發(fā)展前景。 根據(jù)恩格爾系數(shù)定律原則，隨著家庭和個(gè)人收入的增加，收入中用于食品方面的支出比例就越小，一個(gè)地區(qū)恩格爾系數(shù)越大，則表示該地區(qū)居民生活越貧困，反之，生活越富裕，恩格爾系數(shù)就越小。花都區(qū)人口發(fā)展?fàn)顩r 人口增長(zhǎng)速度得到有效控制。%，%，%?；▋S鎮(zhèn)人口發(fā)展?fàn)顩r目前，花僑鎮(zhèn)總的人口總量約為18萬(wàn)人口，其中，常住人口約13萬(wàn)人，流動(dòng)人口約5萬(wàn)人。根據(jù)此比例測(cè)算，未來(lái)五年，如此快速增長(zhǎng)的人口幾數(shù)將會(huì)為新華鎮(zhèn)房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)極大的發(fā)展契機(jī)。這群龐大的人口將是本項(xiàng)目的主流目標(biāo)客戶(hù)群，同時(shí)，也將為花都房地產(chǎn)業(yè)及其他經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生較大的作用。由以上的產(chǎn)業(yè)發(fā)展指標(biāo)可以分析得出：1）第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展仍然堅(jiān)挺，也是花都區(qū)的主要經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，正向工業(yè)城市轉(zhuǎn)型，有利于提升花都區(qū)的工業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。3）第三產(chǎn)業(yè)不升反降，說(shuō)明政府有意識(shí)地規(guī)范第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，有效地把控市場(chǎng)朝良性發(fā)展，但是第三產(chǎn)業(yè)仍然占有很大的市場(chǎng)分額，也還是花都區(qū)的一個(gè)主要經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。 汽車(chē)、皮革皮具、金銀首飾三大支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，成為壯大全區(qū)經(jīng)濟(jì)總量、增加出口、帶動(dòng)群眾致富的龍頭。2）