【正文】 140255 137250 32 金地荔湖城 獨棟 220 400－ 490 5 碧桂園鳳凰城 四拼、獨棟、 聯(lián)排 168350 134700 59 銀匯府邸 雙拼、聯(lián)排 262 1 262400 5 據(jù)不完全統(tǒng)計，市場在售存量約 3000套，月均銷售 140套。 城市別墅 特征小結(jié) 合景天湖峰境 碧桂假日半島 芙蓉綠茵豪苑 芙蓉半島 桃花源 玖瓏湖 蘭喬圣菲 天馬河國公館 美林湖國社區(qū) 南航碧花園 元邦山清水秀 南沙 花都 從化 增城 白云北 番禺南 珠江國際城 方圓明月山溪 富力 〃 泉天下居禮 〃 潤園 珠光流溪御景 東方夏灣拿 合景譽(yù)山國際 僑建御溪谷 恒大山水城 金地荔湖城 碧桂園鳳凰城 銀匯府邸 翡翠藍(lán)灣 南沙境界 南沙濱?；▓@ 供應(yīng)量少，被邊緣化 心理距離遠(yuǎn)，度假型第二居所 集中分布在花都區(qū)、從化市和增城市；增城、花都交通相對便利，從化距離市區(qū)較遠(yuǎn)，通常是度假型別墅 目前別墅供應(yīng)的主流區(qū)域 交通相對便利，打造第一居所別墅 遠(yuǎn)郊別墅 分布情況 主要分布在花都、從化和增城區(qū)域，南沙和番禺南較少別墅盤。 核心競爭 價格 ? 聯(lián)排均價 /平方米，總價集中在 380600萬元 /套；獨立均價 /平方米，總價集中在 7004000萬元 /套 。 在售貨量 ? 主力戶型 以聯(lián)排為主 ， 獨立和雙拼稀缺，主力戶型面積區(qū)間在 210400平方米。此類別墅供應(yīng)量約 400至 500套 ， 面積 2072023平方米 ， 單價普遍在 20230元 /平方米以上 ， 總價區(qū)間在 3804000萬 /套 。 新增供應(yīng)主要集中在番禺和花都兩區(qū)，而中心六區(qū)新增供應(yīng)僅約 ，占全部新增供應(yīng)的一半左右，其中，傳統(tǒng)供應(yīng)大戶區(qū)域天河和海珠的新增供應(yīng)減少明顯。 ? 2023年廣州樓市供不應(yīng)求，令08年存貨及 09年新增供應(yīng)被消耗。 2 0 0 9 年廣州各區(qū)成交比重天河區(qū), 13%白云區(qū), 14%黃埔區(qū), 1%南沙區(qū), 5%花都區(qū), 20%蘿崗區(qū), 4%越秀區(qū), 4%荔灣區(qū), 5%海珠區(qū), 13%番禺區(qū), 21%市場成交重心集中于廣州近郊地區(qū)，花都成交量大，占十區(qū)總成交量的 20%。 ? 2023年荔灣、越秀兩區(qū)成交面積占全市總成交面積不足 10%。 2023年廣州本土企業(yè)拿地表現(xiàn)強(qiáng)勢 廣州大勢 一級市場 廣州商品房市場發(fā)展迅速，價格一路上揚，但新貨的供貨量卻一路下降 ? 自 02年以來，至 09年，廣州地產(chǎn)市場的商品房預(yù)售面積由原來的 816萬下降到 09年的 668萬，呈逐年下降趨勢，而成交面積呈現(xiàn)波動式起伏，除了 0 0 08年外，商品房的成交面積均在 900萬平以上。 廣州市場概況 廣州別墅市場分析 大盤概況及成功要素分析 11 土地市場呈現(xiàn)繁榮向上的趨勢，價格和供應(yīng)量在總體上逐年攀升 ? 土地市場至 03年以來至 09年，總體呈現(xiàn)向上趨勢。 泰湖山莊項目定位報告 謹(jǐn)呈：嘉誠地產(chǎn) 廣州世聯(lián)泰湖山莊項目組 T1：保證一期別墅用地成功運作，并樹立項目整體高端形象 T2：整盤實現(xiàn)溢價銷售 我們對發(fā)展商目標(biāo)的理解： 2 項目位于花都區(qū)東部花東鎮(zhèn)機(jī)場板塊，距廣州市區(qū)約 40公里，屬城市遠(yuǎn)郊地帶 屬性一：城市遠(yuǎn)郊 本項目 廣州市區(qū) 花都城區(qū) 距離各區(qū)距離： ?距離廣州市中心約 40公里； ?距離花都區(qū)政府約 20公里； ?距離廣州白云機(jī)場約 10公里； 區(qū)位 ?項目位于廣州市北部花都區(qū) ， 地處花都區(qū)東部花東鎮(zhèn)； ?項目位于山前大道和 S118省道之間 ， 東臨花東新區(qū) ， 南臨省道 S118，西至龍山 ， 北靠山前旅游大道 。 項目認(rèn)知 地塊區(qū)位 3 項目占地 2023余畝，總建面約 200萬平米 屬性二：大盤 ? 占地： 約 2023畝，其中一期為別墅用地共 714畝，含 195畝湖面面積； ? 容積率： 一期容積率 （ 凈用地容積率 ），二期 ? 建筑面積： 約 200萬平米 ? 二期地塊范圍及容積率暫定 項目認(rèn)知 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 一期 二期 4 3 項目靠山面湖，視野開闊，四面環(huán)山，原生山水景觀優(yōu)美 屬性三：生態(tài)環(huán)境優(yōu)越 一期用地 B 3 D 1 2 A E C 1 2 C B A E D 項目認(rèn)知 地塊四至 5 距白云機(jī)場 10公里，臨近京珠高速、機(jī)場高速、105國道、 118省道，區(qū)域通達(dá)性好 中花路 機(jī)場高速 機(jī)場大道 S118 山前大道 往 路線 車程 白云國際機(jī)場 項目 —— 中花路 —— 機(jī)場大道 10分鐘 廣州市中心區(qū)域（天河北、珠江新城） 項目 —— 現(xiàn)代大道 —— 機(jī)場高速 項目 —— S118—— 京珠高速 項目 —— S118—— 機(jī)場高速 項目 —— S118 —— G105 30分鐘 佛山 項目 —— 廣州城西 —— 佛山 1小時 東莞 項目 —— 京珠高速 —— 廣深 深圳、香港 項目 —— 京珠高速 —— 廣深 從化線 （軌道 14號線） 本項目 三號線 九號線 屬性四：交通便捷 本項目 項目認(rèn)知 地塊交通 6 花都區(qū)配套集中于花都區(qū)府片區(qū)，項目周邊配套匱乏，是認(rèn)知中的陌生區(qū)域 ? 本項目位于花都區(qū)花東鎮(zhèn)，花都商業(yè)配套集中于城區(qū)，花東鎮(zhèn) 配套落后 ，商業(yè)氛圍不濃； ? 項目周邊 5km范圍內(nèi)僅有富力金港城一項目，周邊人口稀少， 缺乏人氣 ，尚未形成良好的居住氛圍； ? 項目所在片區(qū)為傳統(tǒng)認(rèn)知的 陌生區(qū)域 屬性五：陌生區(qū)域 本項目 花都城區(qū) 項目認(rèn)知 項目配套 7 區(qū)域?qū)傩裕焊偁幖ち? 汽車城 區(qū)政府 新機(jī)場 山前大道 美林湖 山清水秀 桃花源 蘭喬圣菲 玖瓏湖 天湖峰境 本項目 天馬河公館 南航碧花園 芙蓉綠茵豪苑 頤和山莊 勤天一品 樹苑 南華時代城 項目 占地面積 玖瓏湖 約 120萬平方米 桃花源 44萬平方米 蘭喬圣菲 50萬平方米 天湖峰境 80萬平方米 南航碧花園 約 160萬平方米 頤和山莊 約 40萬平方米 勤天一品 樹苑 假日半島 485萬平方米 美林湖社區(qū) 約 金港城 50萬平方米 天馬河公館 46萬平方米 南華時代城 27萬平方米 花都為廣州市商品房供應(yīng)大戶，山前大道板塊聚集了眾多具有優(yōu)勢山水資源的大盤 項目認(rèn)知 區(qū)域?qū)傩? 假日半島 金港城 8 項目界定：具有原生山水資源的遠(yuǎn)郊大盤；交通便捷 項目挑戰(zhàn)：片區(qū)內(nèi)供應(yīng)量巨大，同質(zhì)化競爭激烈； 陌生區(qū)域，人口稀少，居住氛圍差 我們對項目的理解： 9 我們對發(fā)展商目標(biāo)的理解： T1：保證一期別墅用地成功運作，并樹立項目整體高端形象 T2：整盤實現(xiàn)溢價銷售 我們對項目的理解： 項目界定：具有原生山水資源的郊區(qū)大盤 項目挑戰(zhàn)：片區(qū)內(nèi)供應(yīng)量巨大，同質(zhì)化競爭激烈 核心問題 1：如何保證泰湖山莊郊區(qū)大盤運作成功？ 核心問題 2：啟動期如何起勢確立整盤高度？ 10 1 廣州大盤之道。用地面積由 03年的 上升到 09年的 萬平米 ，總建筑面積由 上升到 09年的 ? 土地的樓面地價由 03年的 2481元 上升至 09年的 4028元 ，其中 0609年這 4年間，樓面地價的價格起伏波動較大 年度 出讓宗數(shù) 用地面積（萬 平米） 總建筑面積（萬 平米） 2023 12 2023 9 2023 28 2023 38 2023 78 2023 30 2023 79 0 1000 2023 3000 4000 5000 單位：元 /㎡ 60% 40% 20% 0% 20% 40% 60% 樓面地價 2461 2366 2402 2696 4178 2630 4026 同比增幅 % % % % % % % 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 土地一級市場 （ 不含工業(yè) ） 交易價格走勢 20232023年廣州十區(qū)土地一級市場情況 廣州大勢 一級市場 2 0 0 9 年一級市場溢價率分布0%20%40%60%80%100%120%140%160%180%2023328 2023517 202376 2023825 20231014 2023123 2023122溢價率上半年推地較少，下半年土地競爭 加劇，土地成交溢價幅度加大 樓面地價隨之攀升，成交地塊樓面地價 集中于 40008000元 /平方米 2 0 0 9 年成交樓面價分布( 元/ ㎡)0202340006000800010000120231400016000180002023328 2023517 202376 2023825 202310142023123 2023122樓面價(元/㎡)2023年住宅用地平均溢價率 50％ 廣州大勢 一級市場 2 0 0 9 年廣州拿地主要開發(fā)商保利, 1 8 8 ,18%富力, 1 6 0 ,16%城建, 3 7 , 4 %萬達(dá), 2 8 , 3 %嘉德豐, 2 5 ,3%雅居樂, 2 2 8 ,22%碧桂園, 1 6 7 ,17%其他, 1 6 6 ,17%開發(fā)商 宗數(shù) 建筑面積（萬平方米） 比重 雅居樂 3 228 20% 保利 5 188 17% 碧桂園 2 167 15% 富力 1 160 14% 其他 13 166 15% 城建 10 37 3% 萬達(dá) 1 28 2% 嘉德豐 1 25 2% ? 雅居樂、碧桂園、富力聯(lián)合體以 255億元拿下廣州亞運城，總建筑面積 411萬平方米，此外保利、城建等本地企業(yè)拿地積極，并形成了琶洲 保利、大學(xué)城 城建的局部壟斷格局。 ? 自 03年以來，至 09年，廣州地產(chǎn)市場的商品房均價由 03年的 3888元一路上揚至 09年的 9346元，均價幾乎增長三倍 0 300 600 900 1200 1500 預(yù)售面積 (萬㎡ ) 成交面積 (萬㎡ ) 吸納率 % % % % % % % 02年 03年 04年 05年 06年 07年 08年 09年 % 0 2023 4000 6000 8000 10000 元/㎡ 10% 0% 10% 20% 30% 40% 成交均價 4143 3888 4618 5117 6315 8599 9339 9346 同比增幅 % % % % % % % % 02年 03年 04年 05年 06年 07年 08年 09年 0209廣州地產(chǎn)市場預(yù)售面積與成交面積 0209廣州地產(chǎn)市場商品房成交均價 廣州大勢 二級市場 ? 廣州房地產(chǎn)市場重心較集中于番禺、花都、海珠、天河、白云五區(qū)， 2023年商品房簽約面積均在 100萬平米以上；而越秀、荔灣、黃埔、蘿崗可開發(fā)資源較少，商品房供應(yīng)量小， 2023年商品房簽約面積不到 50萬平米。廣州西部區(qū)域未來土地供應(yīng)主要集中于廣佛交界處的金沙洲板塊和芳村 南海板塊，隨著廣佛同城一體化進(jìn)程的推進(jìn)，廣州西部板塊的商業(yè)環(huán)境、居住氛圍、配套、交通等將得到大幅提高。 廣州大勢 二級市場 廣州市近 3個月商品房銷售總價在 300萬以上的近900套，從整體上看，廣州消費能力相對高 ? 廣州市近 3個月商品房銷售總價多數(shù)是 300萬以下， 300萬以上的單位約占全部的%，約 883套； ? 500萬元 /套以上的單位也比較多，約 236套，占全部的 % 廣州市 2023年 24月商品房總價銷售情況 3 0 0 5