【正文】 2） 2021 年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè) 小結(jié)： 與 2021 年相比，第一產(chǎn)業(yè)的比重下降了 個(gè)百分點(diǎn)，第二產(chǎn)業(yè)的比重仍然占據(jù)主導(dǎo)地位，上升了 個(gè)百分點(diǎn)，第三產(chǎn)業(yè)比重下降 個(gè)百分點(diǎn)。 同時(shí)，隨著汽車基地、新機(jī)場(chǎng)的啟用、皮具批發(fā)基地及金銀珠寶城 的投入使用，將會(huì)為花都引進(jìn)數(shù)以萬(wàn)計(jì)的流動(dòng)人口。根據(jù)花僑鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府的統(tǒng)計(jì)預(yù)測(cè)，未來(lái)幾年，花僑鎮(zhèn)的人口將呈幾何增長(zhǎng)，平均每年將達(dá)到 %。以 %的人口增長(zhǎng)率計(jì)算，全區(qū)總?cè)丝诘?2021 將會(huì)增長(zhǎng)到 萬(wàn)人。 2021 年底，全區(qū)總?cè)丝? 萬(wàn)人，比上年增長(zhǎng) %，戶均人數(shù) 人。按聯(lián)合國(guó)標(biāo)準(zhǔn)，恩格爾系數(shù)低于 40%為富裕生活水平， 2021 年花都區(qū)的恩格爾系數(shù)為 %，低于 40%，屬于富裕水平，表明花都區(qū)城鎮(zhèn)居民用于日常生活方面的消費(fèi)支出越來(lái)越小了，從而，更多的資金將會(huì)轉(zhuǎn)向投資第三產(chǎn)業(yè)等，對(duì)花都區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展具有較大的推動(dòng)作用。 3)花都區(qū)的經(jīng)濟(jì)在廣州市占有很重要的地位 ,發(fā)展速度排在廣州市其他區(qū)的前茅。一、三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步增長(zhǎng)，城鄉(xiāng)居民收入不斷提高。 2021 年－－ 2021 年經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的分析 2021― 2021 年經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 2021 年 增長(zhǎng) 幅度（％） 2021 年 增長(zhǎng)幅度（ %） 2021 年 預(yù)測(cè)增長(zhǎng) 幅度（％） 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 億元 億元 13 人均國(guó)內(nèi) 生產(chǎn)總值 32268 元 工業(yè)總產(chǎn)值 億元 農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 億元 億元 財(cái)政收入 億元 億元 1— 3 月份實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入 億元，增幅達(dá)% 城市居民人均可支配收入 9567 元 農(nóng)村居民 人均純收入 6365 元 6560 元 3 職工年 人均工資 15089 元 17836 元 12 社會(huì)消費(fèi) 品零售總額 億元 億元 城鄉(xiāng)居民 儲(chǔ)蓄存款 億元 億元 恩格爾系數(shù) % 固定資產(chǎn)投資 億元 10 廣州“泰湖山莊”項(xiàng)目策劃案 9 全年旅 游總收入 億元 —— 外貿(mào)出口 31478 萬(wàn)美元 38738 萬(wàn)美元 （注 :以上數(shù)據(jù)根據(jù)花都區(qū)年鑒與政府工作報(bào)告所得。 此外，花都的進(jìn)出口貿(mào)易也更加活躍，進(jìn)出口貨運(yùn)量約 82萬(wàn)噸，增長(zhǎng)%；進(jìn)出口貨物總值 13 億美元，增長(zhǎng) %。尤其是 2021 年，花都區(qū)有三項(xiàng)重要的指標(biāo)在廣州地區(qū)名列前茅 。城區(qū)規(guī)劃將著重做好火車北站和新國(guó)際機(jī)場(chǎng)兩個(gè)最大交通源的疏解和聯(lián)系，充分發(fā)揮地緣優(yōu)勢(shì)，按照相對(duì)獨(dú)立、各具功能的組團(tuán)式結(jié)構(gòu)形式，強(qiáng)化各分區(qū)的功能作用。 城市的未來(lái)功能規(guī)劃與分區(qū)： 花都區(qū)是廣州市的工業(yè)發(fā)展區(qū)和重要交通樞紐。 花都區(qū)高等級(jí)公路之密集，水、路、鐵、空交通之齊備，在全國(guó)是屈指可數(shù)的。 從某種程度上，由于地鐵、輕軌及機(jī)場(chǎng)的建成，花都將建成陸、空快速交通網(wǎng)絡(luò)。 中國(guó)最現(xiàn)代化的航空樞紐港－－廣州新 白云國(guó)際機(jī)場(chǎng)也座落在花都，將于2021 年 6 月底正式啟用，首期客運(yùn)量為每年 2500 萬(wàn)人次，貨運(yùn)量為每年 120萬(wàn)噸，最大規(guī)?？蛇_(dá)每年 8000 萬(wàn)人次客運(yùn)和每年 300 萬(wàn)噸貨運(yùn)。京廣鐵路線穿境而過(guò)，廣州火車北站就位于花都?；?都是僑鄉(xiāng)，有華僑、海外華人和港澳同胞近 30萬(wàn)人。 行政管轄區(qū)： 花都區(qū)下轄新華、花僑、花山、花東、赤坭、炭步、獅嶺、北興、芙蓉、梯面、雅瑤十一個(gè)鎮(zhèn)。廣州“泰湖山莊”項(xiàng)目策劃案 1 泰湖山莊 項(xiàng)目策劃案 廣州“泰湖山莊”項(xiàng)目策劃案 3 目 錄 前 言 第一部分： 花都區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析 一、 花都區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)分析 二、 花都區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 三、 花都區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì) 第二部分：廣州市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)分析 一、 廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)分析 二、 花都區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)分析 三、 花都區(qū)在廣州市城市總體規(guī)劃中的地位 四、 花都區(qū)的利好政策將有效地推進(jìn)房地產(chǎn)的建設(shè) 五、 花都區(qū)未來(lái)城市規(guī)劃發(fā)展分析 第三部分：項(xiàng)目地塊分析 一、項(xiàng)目地理位置 二、項(xiàng)目交通優(yōu)、劣勢(shì)分析 三、項(xiàng)目周邊配套設(shè)施 廣州“泰湖山莊”項(xiàng)目策劃案 4 四、項(xiàng)目周邊環(huán)境分析 五、項(xiàng)目地塊優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)、威脅（ SWOT）分析 六、小結(jié) 第四部分：競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 一、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 二、小結(jié) 第五部分：項(xiàng)目定位分析 一、 目標(biāo)客戶群定位建議 二、 產(chǎn)品定位建議 三、價(jià)格定位建議 第六部分：營(yíng)銷方案 一、營(yíng)銷策略 二、推廣思路 三、開(kāi)發(fā)商配合 四、代理商工作 五、包裝建議 廣州“泰湖山莊”項(xiàng)目策劃案 5 前 言 房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃是通過(guò)對(duì)項(xiàng)目環(huán)境的綜合考慮和市場(chǎng)調(diào)研分析，以項(xiàng)目既有條件為基礎(chǔ)，針對(duì)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的容量、項(xiàng)目所在區(qū)域同類項(xiàng)目的現(xiàn)狀及目標(biāo)客戶群 進(jìn)行調(diào)研與分析，再結(jié)合項(xiàng)目的 SWOT分析，以獨(dú)特的概念設(shè)計(jì)為核心，運(yùn)用各種策略手段對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行創(chuàng)造性的市場(chǎng)營(yíng)銷策劃行為。 廣州“泰湖山莊”項(xiàng)目策劃案 6 第一部分：花都宏觀經(jīng)濟(jì)分析 一、花都區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)分析 花都區(qū)基本概況 地理位置： 花都區(qū)位于廣東省中南部 ,珠江三角洲的北端，東連從化，南靠廣州，西鄰三水，西南連南海，北接清遠(yuǎn)，毗鄰港澳，是廣州的北大門，南北交通要道 ,素稱 “ 省城之屏障，南北粵之咽喉 ” 。距廣州中心城區(qū)僅 22公 里， 總?cè)丝?72萬(wàn)，城區(qū)人口約為 萬(wàn)。 交通系統(tǒng)： 花都區(qū)既是珠江三角洲交通交匯之地，也是溝通珠三角與內(nèi)地的橋梁和樞紐，擁有發(fā)達(dá)的水、陸、空立體交通網(wǎng)絡(luò)，是 10 10 107 三條國(guó)道和機(jī)場(chǎng)高速、廣清高速、京珠高速、廣州北二環(huán)、北三環(huán)高速五條高速公路交匯之處。 未來(lái)廣州還將興建 2條城市地鐵線和 1條輕軌連接市區(qū)與花都，大大地縮短了花都與廣州市區(qū)的實(shí)際距離。花都港可直航廣州“泰湖山莊”項(xiàng)目策劃案 7 澳港，年吞吐量 150 萬(wàn)噸。并由此升級(jí)為廣州重要的交通樞紐。 隨著交通系統(tǒng)的不斷完善，花都區(qū)將逐漸成為廣州以交通為核心的新中心，很大程度上將會(huì)帶動(dòng)花都區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。到 2021 年，花都城區(qū)規(guī)劃范圍為 128平方公里，城區(qū)常住人口達(dá) 40 萬(wàn)人，并形成交通走廊區(qū)、城市中心區(qū)、城東開(kāi)發(fā)區(qū)三個(gè)功能區(qū)片。 二、花都區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀 花都區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛 近幾年，花都的社會(huì)經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展。 一是地方財(cái)政收入增長(zhǎng)幅度排名第一，去年稅收總收入達(dá)到了 41 億元，比上年增長(zhǎng) %，其中海關(guān)稅 14 億元，地方財(cái)政收入首次突破 10 億元大關(guān)，達(dá)到 億元，增長(zhǎng) %； 二是實(shí)際利用外資增長(zhǎng)排名第一，去年實(shí)際利用外資 億美元，比上年增長(zhǎng) %； 廣州“泰湖山莊”項(xiàng)目策劃案 8 三是據(jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)調(diào)查顯示，市民對(duì)花都區(qū)社會(huì)治安好轉(zhuǎn)的認(rèn)可率和在花都工作生活的安全感在全市位居第一位。地區(qū)的綜合實(shí)力明顯增強(qiáng)。） 小結(jié) ： 1）工業(yè)已經(jīng)成為拉動(dòng)全區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)勁“引擎”。 2）各項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均呈兩位的快速增長(zhǎng)，說(shuō)明花都區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)良好，具有較強(qiáng)的發(fā)展前景。 根據(jù)恩格爾系數(shù)定律原則，隨著家庭和個(gè)人收入的增加，收入中用于食品方面的支出比例就越小，一個(gè)地區(qū)恩格爾系數(shù)越大，則表示該地區(qū)居民生活 越貧困，反之，生活越富裕，恩格爾系數(shù)就越小。 廣州“泰湖山莊”項(xiàng)目策劃案 10 花都區(qū)人口發(fā)展?fàn)顩r 人口增長(zhǎng)速度得到有效控制。非農(nóng)業(yè)人口 萬(wàn)人，占 %，增長(zhǎng)%，農(nóng)業(yè) 人口 萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?%。 花僑鎮(zhèn)人口發(fā)展?fàn)顩r 目前，花僑鎮(zhèn)總的人口總量約為 18萬(wàn)人口，其中，常住人口約 13 萬(wàn)人，流動(dòng)人口約 5 萬(wàn)人。根據(jù)此比例測(cè)算，未來(lái)五年，花僑鎮(zhèn)的人口將達(dá)到 萬(wàn)人，如此快速增長(zhǎng)的人口幾數(shù)將會(huì)為新華鎮(zhèn)房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)極大的發(fā)展契機(jī)。這群龐大的人口將是本項(xiàng)目的主流目標(biāo)客戶群，同時(shí)，也將為花都房地產(chǎn)業(yè)及其他經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生較大的作用。 由以上的產(chǎn)業(yè)發(fā)展指標(biāo)可以分析得出： 1）第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展仍然堅(jiān)挺，也是花都區(qū)的主要經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，正向工業(yè)城市轉(zhuǎn) 型，有利于提升花都區(qū)的工業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。 3）第三產(chǎn)業(yè)不升反降，說(shuō)明政府有意識(shí)地規(guī)范第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，有效地把控市場(chǎng)朝良性發(fā)展，但是第三產(chǎn)業(yè)仍然占有很大的市場(chǎng)分額，也還是花都區(qū)的一個(gè)主要經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。 汽車、皮革皮具、金銀首飾三大支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，成為壯大全區(qū)經(jīng)濟(jì)總量、增加出口、帶動(dòng)群眾致富的龍頭。 2） 農(nóng)業(yè) 目前，全區(qū)稻田面積已由 1998年的 28萬(wàn)畝調(diào)整為 12萬(wàn)畝，把騰出的土地用于發(fā)展花卉、蔬菜、水果等經(jīng)濟(jì)作物。預(yù)計(jì)項(xiàng)目建成投產(chǎn)后年總產(chǎn)值共 2 億元。一年來(lái)，全區(qū)達(dá)成較大的農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 20多項(xiàng)，投資總額5000 多萬(wàn)元。 3） 招商引資 招商引資取得新突破，花都區(qū)全區(qū)新批企業(yè) 897 個(gè)，投資總額 億元，分別增長(zhǎng) %和 %。其中，世界 500 強(qiáng)中已有 7 家企業(yè)落戶花都。 新批外商投資項(xiàng)目的平均合同外資規(guī)模有 213萬(wàn)美元，新批和增資投資總額在 500萬(wàn)美元以上的項(xiàng)目有 13個(gè)，比去年同期增加了 6 個(gè)。 歐美發(fā)達(dá)國(guó)家和日本在花都區(qū)的直接投資有比較明顯的增加，新批合同外資中的比重達(dá)到了 42％左右。 2021 年 CEPA 協(xié)議開(kāi)始生效后，香港服務(wù)業(yè)投資內(nèi)地的門檻將大為下降，香港在花都區(qū)的投資比例可望有所回升。機(jī)械設(shè)備制造 (含汽車及零部件 )、金銀珠寶、皮革皮具、水泥、紡織、電子等產(chǎn)業(yè)是制造業(yè)吸收外資的主要行業(yè)。服務(wù)業(yè)中各行業(yè)吸收外資主要還是房地產(chǎn)業(yè)。 5） 旅游 花都區(qū)是太平天國(guó)農(nóng)民領(lǐng)袖洪秀全的故鄉(xiāng)，旅游資源豐富，自然景觀和人文景觀融為一體，洪秀全故居，是全國(guó)重點(diǎn)保護(hù)單位。 此外， 花都八景中的盤古神壇、百丈晴巒景點(diǎn)以及梯面廣州工人療養(yǎng)院、狩獵場(chǎng)、王子山森林，北興九龍?zhí)端鲜澜绲榷际锹糜味燃俚暮萌ヌ?。花都成為廣州交通樞紐，也是廣東北部連接廣州的重要出入口，地理位置在大廣州環(huán)境下逐漸凸顯。 可以預(yù)見(jiàn)，在未來(lái)幾年隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不斷向好，招商引資的持續(xù)良性，花都區(qū)將成為廣 州有力的工業(yè)、物流支柱區(qū)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展將會(huì)得到迅猛發(fā)展 ,居民收入水平將不斷的提高，并由此帶動(dòng)購(gòu)買力的穩(wěn)步提升。另外， 2021 年廣州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額增幅收窄為%，呈現(xiàn)平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步發(fā)展。另外， 2021 年廣州市全市房屋成交登記金額首次超過(guò) 600 億元，為 億元，較 2021 年增長(zhǎng)了%。 據(jù)廣州市國(guó)土資源和房屋管理局?jǐn)?shù)據(jù)，詳見(jiàn)下表： 類 別 2021 年 2021 年 增長(zhǎng) ％ 市區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積（萬(wàn)㎡） 939 898 其中：八區(qū) （不含番禺、花都區(qū)，下同） 627 562 市區(qū)預(yù)售商品房成交登記面積（萬(wàn)㎡） 1047 929 廣州“泰湖山莊”項(xiàng)目策劃案 16 其中：八區(qū) 633 578 市區(qū)預(yù)售商品房成交登記金額（億元） 444 432 其中：八區(qū) 334 321 市區(qū)二手房屋成交登記面積（萬(wàn)㎡） 592 486 其中：八區(qū) 417 305 市區(qū)二手房屋成交登記金額（億元） 160 126 其中：八區(qū) 132 102 小結(jié) : 1) 商品房總體上供求平衡，成交量略超供應(yīng)量。 3) 預(yù)售商品房有效需求依然充足，房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)仍舊看好。其中，二次置業(yè)悄然興起。而廣州人均 GDP 前年已經(jīng)突破 4000 美元，加上城市快速?gòu)V州“泰湖山莊”項(xiàng)目策劃案 17 干道、環(huán)城高速公路和地鐵的建設(shè)，更使廣州城市空心化、居住郊區(qū)化的發(fā)展趨勢(shì)日益明顯。這是廣州人二次置業(yè)的主要想法。 二、花都區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)分析 花都區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展走勢(shì) 花都房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起步 于 1991 年， 1992 年至 1995 年為高速發(fā)展期， 1996年至 1997 年為調(diào)整消化期， 1998 年至今為恢復(fù)上升期?；ǘ紖^(qū)房地產(chǎn)投資商以本地民間投資者為主，香港投資者也占有一定的比例。有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，廣州人在花都購(gòu)房的市場(chǎng)份額約占 20％左右。 廣州“泰湖山莊”項(xiàng)目策劃案 18 同時(shí)，在廣州 “ 南拓、東進(jìn)、西聯(lián)、北優(yōu) ” 的政策指引下，花都作為廣州的后花園，其工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值增長(zhǎng)迅速，各種市政配套進(jìn)一步完善，并在新機(jī)場(chǎng)即將遷入的利好條件下，物流業(yè)、汽車業(yè)、皮具業(yè)等支柱產(chǎn)業(yè)得到進(jìn)一步發(fā)展，為花都樓市注入了巨大的市場(chǎng)購(gòu)買力。 ? 發(fā)展數(shù)據(jù)一： 03 年 15月花都