【正文】 億元 13 人均國內(nèi) 生產(chǎn)總值 32268 元 工業(yè)總產(chǎn)值 億元 農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 億元 億元 財(cái)政收入 億元 億元 1— 3 月份實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入 億元，增幅達(dá)% 城市居民人均可支配收入 9567 元 農(nóng)村居民 人均純收入 6365 元 6560 元 3 職工年 人均工資 15089 元 17836 元 12 社會(huì)消費(fèi) 品零售總額 億元 億元 城鄉(xiāng)居民 儲(chǔ)蓄存款 億元 億元 恩格爾系數(shù) % 固定資產(chǎn)投資 億元 10 廣州“泰湖山莊”項(xiàng)目策劃案 9 全年旅 游總收入 億元 —— 外貿(mào)出口 31478 萬美元 38738 萬美元 （注 :以上數(shù)據(jù)根據(jù)花都區(qū)年鑒與政府工作報(bào)告所得。 2021 年底，全區(qū)總?cè)丝? 萬人，比上年增長 %，戶均人數(shù) 人。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的發(fā)展與趨勢 1） 2021 年產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 產(chǎn)業(yè) 增加值 （億元） 增長率 （ %） 與 2021 年 相比（ %） 所占比例（ %） 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) + 第三產(chǎn) 廣州“泰湖山莊”項(xiàng)目策劃案 11 業(yè) 2） 2021 年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè) 小結(jié)： 與 2021 年相比，第一產(chǎn)業(yè)的比重下降了 個(gè)百分點(diǎn)，第二產(chǎn)業(yè)的比重仍然占據(jù)主導(dǎo)地位，上升了 個(gè)百分點(diǎn)，第三產(chǎn)業(yè)比重下降 個(gè)百分點(diǎn)。 2021 年全區(qū)新上馬的高新農(nóng)業(yè)項(xiàng)目 19項(xiàng)，總投資額 4692 萬元。 2021 年花都區(qū)合同利用外資完成 27763 萬美元，同比增長 %，實(shí)際利廣州“泰湖山莊”項(xiàng)目策劃案 13 用外資完成 20241 萬美元，同比增長 %。 服務(wù)業(yè)新批外商投資吸引外資占新批合同外資金額 ％；實(shí)際使用外資占 %。 經(jīng)濟(jì)也因?yàn)樵趶V州大經(jīng)濟(jì)環(huán)境及花都本身的經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)下得到空前的釋放，年經(jīng)濟(jì)增長達(dá)到%，居廣州各區(qū)之首。 2) 二手房交易大幅度攀升。 3）尋找投資保值增值的出路 由于銀行利率不斷調(diào)低，證券股市又兇多吉少，許多廣州市民手中有積蓄，就把二次置業(yè)當(dāng)成保值增值的出路。據(jù)了解，從 2021 年開始，大量機(jī)場、汽車、物流業(yè)的專業(yè)技術(shù)人士及其家屬都紛紛來到花都定居，進(jìn)入 2021年，這種趨勢更為明顯，很多廣州白云 區(qū)的市民也開始選擇到花都置業(yè)。 經(jīng)過近幾年的發(fā)展，目前老城區(qū)中也涌現(xiàn)了如 駿威廣場、金菊花小區(qū)、銀菊花小區(qū)、僑苑小區(qū)、華僑新城、鉆石花園為有一定規(guī)模、配套相對(duì)完善的開發(fā)小區(qū)，銷售情況都較為理想 。 ? 政府廣場新區(qū)： 群雄逐鹿，成置業(yè)熱點(diǎn)區(qū)域 目前花都 政府廣場片區(qū)是發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域。 小結(jié)：目前，政府廣場一帶的房地產(chǎn)開發(fā)是最受市民關(guān)注的一個(gè)版塊，也是銷售最火爆的區(qū)域。有商務(wù)別墅、獨(dú)立別墅、雙聯(lián)別墅 和公寓等。二區(qū)２００多萬平方米正填土施工，６０米寬的車城大道、３０米寬的東風(fēng)大道月底招標(biāo)施工，年底即可實(shí)現(xiàn)通車。 廣州“泰湖山莊”項(xiàng)目策劃案 24 汽車城的經(jīng)濟(jì)發(fā)展演變： 2021 年，重組云豹汽車廣州風(fēng)神橫空出世，逆風(fēng)飛揚(yáng)，以當(dāng)年重組，當(dāng)年出車 ， 當(dāng)年盈利的奇跡震驚業(yè)界 2021 年 10 月，第 5 萬輛藍(lán)鳥下線 2021 年 10 月， 15 萬輛新工廠奠基 (花都 ) 2021 年 8 月 22 日，第 10 萬輛藍(lán)鳥下線 2021 年 6 月 16 日，東風(fēng)乘用車公司在花都設(shè)立，同日日產(chǎn)陽 光下線 2021 年 Unipres、 Hitachi Unisia、 YOROZU三大日本汽車零配件商落戶汽車城 2021 年 10 月，省政府批準(zhǔn)花都汽車城為汽車產(chǎn)業(yè)基地 2021 年 3 月，東風(fēng)日產(chǎn)研發(fā)中心落戶花都 2021 年 5 月， 15 萬輛新工廠將建成投產(chǎn) ?? 三年不到，花都汽車城產(chǎn)值直逼 500 億元的奇跡。這些巨額資金的注入將會(huì)給花都地 區(qū)社會(huì)與經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來量的訊猛積累，乃至引起質(zhì)的飛躍。根據(jù)花都區(qū)近幾年的樓價(jià)變動(dòng)參數(shù)，按照目前花都區(qū)樓價(jià)的發(fā)展趨向，可預(yù)測在未來 2 年，花都區(qū)樓盤價(jià)格將突破 3500 元大關(guān)，逐漸上升。在這個(gè)有山有水的地方，十分適合興建大型的生態(tài)小區(qū)。隨著花都區(qū)知名度的提高，和廣州市分流的需要，由廣州市民組成的購買團(tuán)體將會(huì)成為本區(qū)房地產(chǎn)市場的重要支持。 2）花都區(qū)是廣州主要的水源涵養(yǎng)地，在地區(qū)功能布局與空間結(jié)構(gòu)進(jìn)一步 優(yōu)化，花都區(qū)將成為生態(tài)居住板塊。 2）汽車制造業(yè)是相 對(duì)勞動(dòng)密集型和知識(shí)型的企業(yè)，據(jù)花都區(qū)政府估計(jì)兩大企業(yè)將為花都區(qū)帶來 20215000 個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)和提供 300500 個(gè)的中高層管理人員的職位。 優(yōu)惠政策： 1） 2021 年前，凡投資者在汽車城興辦的工業(yè)企業(yè)，投資 1000 萬美元以上（含 1000 萬美元）的生產(chǎn)性企業(yè)三年內(nèi)免收污水處理費(fèi)。 小結(jié)： 1) 由于政府的利好政策，將會(huì)吸引更多的投資者或企業(yè)進(jìn)駐花都汽車城，有利于推動(dòng)花都區(qū)的經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，特別是對(duì)周邊的城鎮(zhèn)會(huì)產(chǎn)生較大的經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)。 廣州“泰湖山莊”項(xiàng)目策劃案 36 第三部分：項(xiàng)目地塊分析 一、項(xiàng)目地理位置 本項(xiàng)目位于花僑鎮(zhèn)，一個(gè)具有較大經(jīng)濟(jì)潛力的經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)域。地理位置十分重要 ,素稱 “ 省城之屏障，南北粵之咽喉 ” 。風(fēng)神汽車有限公司 2021 年 12 月 4 日在花都登記注冊，位于新華鎮(zhèn)與獅嶺鎮(zhèn)之間，總占地面積： 774 畝，同時(shí)在周邊規(guī)劃控制 萬畝土地為風(fēng)神汽車公司及其配套企業(yè)用地。 由此而為本地塊開發(fā)所帶來的商機(jī)自不必多說。 俗語有說“仁者樂山，智者樂水”，高低錯(cuò)落的建筑構(gòu)筑了泰湖周邊濃郁的居住氛圍。地塊上還散布著各色的果樹，自然環(huán)境非常優(yōu)越。 劣勢 1) 位于高速路收費(fèi)站以外， 是市民置業(yè)的真空地帶 花都區(qū)的經(jīng)濟(jì)在過去若干年的發(fā)展中，一直處于廣東省的中等水平。 2) 與中心城區(qū)距離較遠(yuǎn)，配套設(shè)施嚴(yán)重不足 作為一個(gè)新的規(guī)劃區(qū)，距離花都中心城區(qū)較遠(yuǎn)，缺少人氣，本項(xiàng)目區(qū)域有待長時(shí)間的市場培育，帶旺整個(gè)區(qū)域的人氣；同時(shí)，交通的不便將難以吸引中心城區(qū)居民的關(guān)注，為本項(xiàng)目日后的銷售帶來很大難度。 通過以上的《綱要》可以看出花都區(qū)的城市地位是 “ 廣州后花園，花之都 ” ，是云山珠水重要組成部分。本項(xiàng)目處于這塊快速發(fā)展的熱土上，可以首當(dāng)其沖的充分分享了這一狂風(fēng)的好處，有利加快本項(xiàng)目的發(fā)展。 廣州“泰湖山莊”項(xiàng)目策劃案 45 2）同規(guī)模項(xiàng)目不斷上馬 目前，大規(guī)模的開發(fā)優(yōu)勢很多開發(fā)商都意識(shí)到，而且，也有不少項(xiàng)目正在不斷上馬，如碧桂園、嘉信華庭、金華花園、中山俱樂部、雅景灣等項(xiàng)目，及大型地產(chǎn)公司如祈福地產(chǎn)、新鴻基等均在花都跑馬圈地，意圖隨著花都區(qū)工業(yè)園區(qū)的建設(shè)及招商引資的春風(fēng)，搶得市場的第一杯羹。 缺點(diǎn) 總體規(guī)劃一般，建筑風(fēng)格比較落后，產(chǎn)品競爭力稍差。 銷售情況 首期以內(nèi)部銷售為主，面對(duì)南航職工聚集人氣；二期向市場，目前共售出公寓 14套，別墅 4套，銷售率不足 10％。 2）強(qiáng)大的品牌效應(yīng)，把握入市時(shí)機(jī)。屬于一種另類的市場定位。 東輝名苑 項(xiàng)目名稱 東輝名苑 地理位置 位于紫薇路與玫瑰路交界處 開發(fā)商 廣州市花都城鎮(zhèn)開發(fā)有限公司 占地面積 47 畝 總體規(guī)劃 小區(qū)由 14棟 層多層住宅和 2棟別 墅圍合而成，多層住宅中， 12棟一梯二戶， 2棟一梯四戶。 項(xiàng)目名稱 美力 花園 占地面積 2 萬多平方米 總體規(guī)劃 由九座 層一梯二戶多層住宅和一座 層一梯四戶多層住宅組成。北面 3 號(hào)樓 3 幢二梯四戶 18 層，南面 8號(hào)樓為 8層一梯四戶多層， 9 號(hào)樓為 8 層一梯三戶多層； 7 號(hào)樓為一梯四戶 12 層住宅。 車位面積、價(jià)格 1718 平方米 /個(gè)，售價(jià) 5 萬元，租金 150 元 /個(gè) /月，平均每平方米 2780 元。 向花園朝南的 9 單位 2200 元 /平方米，朝新都大道的單位 1980元 /平方米，可打 98 折。 缺點(diǎn) 1）西雅苑的高層住宅規(guī)劃戶型比較大，達(dá)到 13 150、160、 200 平方。整個(gè)樓盤的戶型呈現(xiàn)由南向北逐步級(jí)增的特點(diǎn)。 戶數(shù) 362 套 主力戶型 以 110 平方的三房二廳為主，占 %；二房二廳占%，主力戶型為 90 平方； 140 平方的四房二廳占 %；216 平方的復(fù)式占 %。 主力戶型 以 1 130 平方的三方為主力戶型 價(jià)格 22002600 元 /平方米 停車場 首層架空為停車場 優(yōu)點(diǎn) 1）戶型布局較理想； 2）中心花園 80 60米，南北視野達(dá) 100 米。戶型大多是 180350廣州“泰湖山莊”項(xiàng)目策劃案 52 平方米，總價(jià)普遍在 90 萬元以上。雖然雍華庭的品質(zhì)比對(duì)面的南航碧花園要差一籌，但是其強(qiáng)大的品牌效應(yīng)和恰當(dāng)?shù)娜胧袝r(shí)機(jī)市其均價(jià)比南航花園高出 400 元 /平方米。 2）項(xiàng)目 規(guī)模 較大，從其銷售情況可以分析得出，此樓盤在以后的銷售之中會(huì)面臨著更大的壓力。 2）由以上的銷售數(shù)據(jù)可以得到，獨(dú)立別墅的市場歡迎度并不是很強(qiáng)，聯(lián)排別墅的銷售較好，公寓的市場反應(yīng)也 不錯(cuò)。因?yàn)橐汛嬖诤蜐撛诘母偁帉?duì)手都在密鑼緊鼓地推進(jìn)，憑著其地段優(yōu)勢與市場先機(jī)，將會(huì)搶奪本項(xiàng)目的部分有效客戶群，加大本項(xiàng)目的銷售壓力。隨著廣州市區(qū)的人們對(duì)居住要求的苛求與廣州以北周邊城市的進(jìn)城人們的心理變化，本項(xiàng)目正好處于兩者之間，充分地承當(dāng)了兩邊的重要樞紐。 汽車制造業(yè)是相對(duì)勞動(dòng)密集型和知識(shí)型的企業(yè)，據(jù)花都區(qū)政府估計(jì)兩大企業(yè)將為花都區(qū)帶來 20215000 個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)和提供 300500 個(gè)的中高層管理人員的職位。我司建議操作本項(xiàng)目的總體原則必須是“大盤做勢，中盤做市，小盤做廣州“泰湖山莊”項(xiàng)目策劃案 42 事”，充分地利用本項(xiàng)目的規(guī)模優(yōu)勢，以強(qiáng)勢入市，用獨(dú)特的開發(fā)理念與主張引導(dǎo)市場認(rèn)識(shí)項(xiàng)目環(huán)境和產(chǎn)品，以花都房地產(chǎn)業(yè)領(lǐng)頭羊的高姿態(tài)搶奪市場更多的眼球。當(dāng)廣州市正在熱火朝天地發(fā)展“城里上班、郊區(qū)居住”的房地產(chǎn)開發(fā)革命時(shí)，花都區(qū)的居民仍然停留在進(jìn)城置業(yè)的消費(fèi)時(shí)代。 7) 占地面積大，容易產(chǎn)生開發(fā)的規(guī)模效應(yīng) 本地塊規(guī)模達(dá) 4000 畝以上，首期征地 750 畝，是花都區(qū)目前少有的超大規(guī)模項(xiàng)目。居住在如此曼妙的環(huán)境之下，身心疲累一拂而去。新 機(jī)場 的落成，花都的大交通網(wǎng)絡(luò)隨即形成。 據(jù)介紹，風(fēng)神汽車在花都區(qū)的建設(shè)，所帶動(dòng)的積聚效應(yīng) 正逐漸突顯：花都近年汽車零配件業(yè)高速發(fā)展。本地塊正好位于兩個(gè)出入口的中間。 二、項(xiàng)目交通優(yōu)、劣勢分析 優(yōu)勢： 本項(xiàng)目位于新機(jī)場旁，有著天然的交通便利，大大的縮短了花都區(qū)與廣州城區(qū)等周邊城市的時(shí)間距離； 劣勢 目所處的地塊還沒開通城區(qū)內(nèi)到公交車，不方便城區(qū)內(nèi)市民的出入。借助這一有利的經(jīng)濟(jì)推動(dòng)器，可以吸引更多的工作人員流進(jìn)這個(gè)區(qū)域，從而，就會(huì)拉動(dòng)該區(qū)域房地產(chǎn) 的發(fā)展。對(duì)投資額在 3000 萬美元以上的外資企業(yè)，將積極協(xié)助企業(yè)辦理國家給予減按 15%稅率繳納企業(yè)所得稅優(yōu)惠待遇的手續(xù)。 廣州“泰湖山莊”項(xiàng)目策劃案 33 4）廣州花都汽車城作為廣東省唯一的汽車產(chǎn)業(yè)基地 —— 廣州花都汽車城產(chǎn)業(yè)園區(qū)用地供不應(yīng)求，“天天有團(tuán)來，周周有約簽”，建設(shè)更加如火如荼。 四、花都區(qū)的利好政策將有效地推進(jìn)房地產(chǎn)的建設(shè) 廣州“泰湖山莊”項(xiàng)目策劃案 32 汽車城對(duì)項(xiàng)目的影響 ? 汽車城介紹 作為廣東省最大的汽車工業(yè)基地，花都汽車城總規(guī)劃用地面積 50 平方公里，首期開發(fā)將達(dá)到 15 平方公里；二期開發(fā)將達(dá)到 23 平方公里；三期為 12平方公里，整個(gè)工程項(xiàng)目預(yù)計(jì)在 2021 年全部完工投入使用。據(jù)資料統(tǒng)計(jì)，廣州市民私人小汽車的家庭擁有量已達(dá) ％，而且呈不斷上升趨勢，估計(jì)入世轎車價(jià)格降低和市民收入的提高，市民私人汽車擁有量將迅速增加，進(jìn)一步導(dǎo)致居住的郊區(qū)化，促進(jìn)周邊地區(qū)的房地產(chǎn)市場的發(fā)展。 D、與廣州構(gòu)筑一體化的交通網(wǎng)絡(luò)，拉近城市之間的時(shí)間距離 花都交通的發(fā)展條件并不弱，新國際機(jī)場的搬遷，已為花都構(gòu)建航空港的定位；同時(shí)，在建的銜接地鐵二號(hào)線、直達(dá)國際新機(jī)場的城市輕軌鐵路加上在建的京珠高速公路等，與廣州中心形成一體化的區(qū)域路網(wǎng)，使人們到花都購房置業(yè)成為可能。 廣州“泰湖山莊”項(xiàng)目策劃案 28 花都區(qū)近年樓價(jià)變動(dòng)圖： 花都區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢分析 A、城市化進(jìn)程推動(dòng)房地產(chǎn)的全面發(fā)展 根據(jù)《珠江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)城市群規(guī)劃》預(yù)測，隨著城市化進(jìn)程的發(fā)展，到 2021 年，花都城區(qū)規(guī)劃范圍為 128 平方公里，城區(qū)常住人口達(dá) 40 萬人，城鎮(zhèn)居民人均居住面積達(dá)到 30 平方米以上。 本項(xiàng)目所在版塊離風(fēng)神汽車城不足 3 公里，是汽車城經(jīng)濟(jì)、政治、文化輻射區(qū)域，項(xiàng)目的建設(shè)也將得到汽車城龐大就業(yè)人員源源不斷的補(bǔ)充和支持。相應(yīng)的，隨著外貿(mào)、旅廣州“泰湖山莊”項(xiàng)目