【文章內(nèi)容簡介】 、信息工程等多學(xué)科的高度結(jié)合，將會(huì)對人才的需求提出更高的要求。相應(yīng)的，隨著外貿(mào)、旅廣州“泰湖山莊”項(xiàng)目策劃案 25 游、環(huán)境保護(hù)、生態(tài)平衡、現(xiàn)代化的電子商務(wù)、物 流管理的飛速發(fā)展，隨著中國加入 WTO 后所面對的新的經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化、對通曉國際法律、貿(mào)易規(guī)則、貿(mào)易保護(hù)等專業(yè)人才的迫切需求，對人才需求也將會(huì)提出更高的要求。再用發(fā)展的眼光來看，整個(gè)花都地區(qū)的生態(tài)環(huán)境、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的變化、管理人才結(jié)構(gòu)的變化、也更引起更高層人才需求關(guān)系的變化。 花都汽車城的建成還將為花都乃至廣州帶來 50000 個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)，據(jù)調(diào)查一個(gè)汽車行業(yè)的就業(yè)崗位將帶來 8 個(gè)其他行業(yè)的就業(yè)機(jī)會(huì)，花都市的社會(huì)人員的層次結(jié)構(gòu)也會(huì)因此而得到改善。 到 2021 年花都汽車城的景象：汽車貿(mào)易客商云集、汽車博覽人 頭攢動(dòng)、汽車專賣店品牌林立、每年 50 萬臺(tái)轎車從這里駛向世界各地、每年近 5000 名汽車專業(yè)人才從這里進(jìn)出、新一代的概念車從這里發(fā)布、風(fēng)景秀麗的汽車高爾夫公園在這里誕生，以汽車生活為主題的娛樂、賽車、休閑、購物等為市民帶來全新體驗(yàn)。汽車城給我們帶來的遠(yuǎn)遠(yuǎn)不只這些，因?yàn)樗囟◣砘ǘ嫉姆睒s，并影響著市民的現(xiàn)實(shí)生活。 小結(jié)： 伴隨明年國際機(jī)場的開場的開通，風(fēng)神汽車的大規(guī)模投產(chǎn)， 大大小小的配套企業(yè)隨之而來，每年產(chǎn)值將高達(dá)數(shù)十上百億元； 同時(shí) 外資企業(yè)的涌入，將會(huì)拉動(dòng)花都區(qū)經(jīng)濟(jì)超常規(guī)的發(fā)展。這些巨額資金的注入將會(huì)給花都地 區(qū)社會(huì)與經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來量的訊猛積累，乃至引起質(zhì)的飛躍。根據(jù)耗散結(jié)構(gòu)理論，巨額資金的注入將會(huì)引起該地區(qū)原來低級(jí)無序的經(jīng)濟(jì)模式變成為高級(jí)有序的大工程格廣州“泰湖山莊”項(xiàng)目策劃案 26 局的模式，由經(jīng)濟(jì)投入的量的變化引起經(jīng)濟(jì)格局的質(zhì)的變化，這無疑由舒爾茨的《人力資本論》可以看出，當(dāng)然會(huì)帶來科技人力結(jié)構(gòu)的比例的變化。 本項(xiàng)目所在版塊離風(fēng)神汽車城不足 3 公里，是汽車城經(jīng)濟(jì)、政治、文化輻射區(qū)域，項(xiàng)目的建設(shè)也將得到汽車城龐大就業(yè)人員源源不斷的補(bǔ)充和支持。 花都區(qū)商品房價(jià)格變化分析 1997 年 —— 2021 年花都的房價(jià)變化情況： 區(qū)域 年份 新區(qū) 舊區(qū) 1997 年 1500 元／平方米 1700 元／平方米 1998 年 1600 元／平方米 1700 元／平方米 1999 年 2100 元／平方米 1500 元／平方米 2021 年 2500 元／平方米 1600 元／平方米 2021 年 2750 元 /平方米 1700 元 /平方米 2021 年 2838 元 /平方米 1820 元 /平方米 2021 年 2880元／平方米 1860 元 /平方米 2021 年 上半年 2900 元 /平方米 1865 元 /平方米 小結(jié)： 1） 從 1997 年 —— 2021 年的房價(jià)分析得出，新區(qū)和舊區(qū)的房價(jià) 相比呈廣州“泰湖山莊”項(xiàng)目策劃案 27 交換式變化，新區(qū)房價(jià)越來越高，舊區(qū)越來越低。 2） 以上情況表明花都區(qū)房地產(chǎn)業(yè)正朝著穩(wěn)步發(fā)展的目標(biāo)前進(jìn)，市場的趨勢呈上升態(tài)勢。 3） 新區(qū)正日益受歡迎，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與人們居住觀念的改變，同時(shí)，新移進(jìn)來的人口與原有的人口分流到新區(qū)，將會(huì)促進(jìn)新區(qū)的房地產(chǎn)的快速發(fā)展。 4） 通過市場調(diào)查的數(shù)據(jù)分析得出，從 1997 年到目前，花都區(qū)的房價(jià)基本上沒有很大的變化幅度，說明花都區(qū)的房地產(chǎn)市場還有待挖掘，還沒有出現(xiàn)一個(gè)真正的領(lǐng)頭羊，市場的發(fā)展空間還是較大的。 5） 通過上表可知，花都區(qū)房地產(chǎn)市場價(jià)格正程良好的態(tài)勢發(fā)展，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，汽車城 產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)，及廣州大環(huán)境下的經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)。根據(jù)花都區(qū)近幾年的樓價(jià)變動(dòng)參數(shù)，按照目前花都區(qū)樓價(jià)的發(fā)展趨向，可預(yù)測在未來 2 年，花都區(qū)樓盤價(jià)格將突破 3500 元大關(guān)，逐漸上升。在未來 5 年將會(huì)逐漸向廣州樓價(jià)看齊。 廣州“泰湖山莊”項(xiàng)目策劃案 28 花都區(qū)近年樓價(jià)變動(dòng)圖： 花都區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢分析 A、城市化進(jìn)程推動(dòng)房地產(chǎn)的全面發(fā)展 根據(jù)《珠江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)城市群規(guī)劃》預(yù)測，隨著城市化進(jìn)程的發(fā)展，到 2021 年，花都城區(qū)規(guī)劃范圍為 128 平方公里，城區(qū)常住人口達(dá) 40 萬人，城鎮(zhèn)居民人均居住面積達(dá)到 30 平方米以上。由于城區(qū)和人口的膨脹，將會(huì)帶來大規(guī)模的 城市建設(shè)；同時(shí)，反過來，由于耕地的減少，促進(jìn)更多的農(nóng)業(yè)人口向城市轉(zhuǎn)移，對城市住宅需求上升。 B、政策促進(jìn)商品房的需求量的上升 由于取消的福利分房，原來機(jī)關(guān)國企職工的住房問題必須通過購買商品房解決，這一群體人數(shù)眾多、收入穩(wěn)定，是消費(fèi)市場的一大主力。而這花都區(qū)近年樓價(jià)變動(dòng)圖05001000150020212500300035001997 1998 1999 2021 2021 2021 2021 20 04 上半年元 / 平方米0200400600800100012001400160018002021新區(qū) 舊區(qū) 廣州“泰湖山莊”項(xiàng)目策劃案 29 一部分人，在未來幾年內(nèi)都將進(jìn)入置業(yè)年齡，商品房需求量較大。 C、發(fā)展與旅游結(jié)合的房地產(chǎn)業(yè) 隨著廣州市民購房置業(yè)對環(huán)境重視的程度越來越高，花都的環(huán)境優(yōu)勢將日漸突現(xiàn)?；ǘ紖^(qū)區(qū)的綠化面積６．９平方公里，綠化覆蓋率高達(dá)４３．５％，人均占有綠地面積８．５平方米，一 直有 “ 廣州后花園 ” 的美譽(yù)。在這個(gè)有山有水的地方，十分適合興建大型的生態(tài)小區(qū)。發(fā)展與旅游資源結(jié)合的房地產(chǎn)業(yè)是花都今后房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向之一。 D、與廣州構(gòu)筑一體化的交通網(wǎng)絡(luò)，拉近城市之間的時(shí)間距離 花都交通的發(fā)展條件并不弱，新國際機(jī)場的搬遷，已為花都構(gòu)建航空港的定位；同時(shí)，在建的銜接地鐵二號(hào)線、直達(dá)國際新機(jī)場的城市輕軌鐵路加上在建的京珠高速公路等，與廣州中心形成一體化的區(qū)域路網(wǎng)，使人們到花都購房置業(yè)成為可能。 E、低成本吸引更多目標(biāo)客戶的關(guān)注 由于花都房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用較低，對外地房地產(chǎn)開發(fā)商來說，這是一個(gè)投 資開發(fā)很好契機(jī)；同時(shí)，當(dāng)?shù)卣疄榱颂嵘麄€(gè)城市的核心競爭力與城市的投資環(huán)境，花都區(qū)政府推出了一系列的投資優(yōu)惠政策：如稅費(fèi)的減免、投資相關(guān)手續(xù)的簡化等；吸引更多的資金注入花都，推動(dòng)花都第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 目前，花都房地產(chǎn)市場以本地消費(fèi)為主，廣州人購買的市場份額約廣州“泰湖山莊”項(xiàng)目策劃案 30 占２０％左右?，F(xiàn)時(shí)花都區(qū)內(nèi)房價(jià)還相對偏低，絕大多數(shù)中高檔的住宅小區(qū)售價(jià)（以平方米為單位）都在 1500 元到 2500 元之間，以 100 平方米的戶型來算，售價(jià)大約在 15 萬到 25 萬元間。 根據(jù)聯(lián)合國人居中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，全世界城市平均住房消費(fèi)中房價(jià)與收入的比例是 7 倍， 而 1999 年，花都區(qū)職工平均工資為 11491 元，以四口之家為例，年收入為 萬元，則每戶可承受的房價(jià)多達(dá) 32 萬多元，這個(gè)價(jià)格基本上可以涵蓋區(qū)內(nèi)所有層次的樓盤。 F、廣州市民組成的購買團(tuán)體將會(huì)成為花都區(qū)房地產(chǎn)市場的重要支持 花都區(qū)作為廣州市政府發(fā)展規(guī)劃的 “ 北優(yōu) ” 區(qū)域，房地產(chǎn)開發(fā)將會(huì)獲得很多利好政策支持。隨著花都區(qū)知名度的提高，和廣州市分流的需要，由廣州市民組成的購買團(tuán)體將會(huì)成為本區(qū)房地產(chǎn)市場的重要支持。由于交通網(wǎng)絡(luò)的完善和生活水平的提高，廣州市民的居住范圍正不斷擴(kuò)大（一方面由于市區(qū)樓價(jià)高，另一個(gè)重要因素 是居民對生活的要求不斷提高）。據(jù)資料統(tǒng)計(jì)，廣州市民私人小汽車的家庭擁有量已達(dá) ％，而且呈不斷上升趨勢，估計(jì)入世轎車價(jià)格降低和市民收入的提高，市民私人汽車擁有量將迅速增加，進(jìn)一步導(dǎo)致居住的郊區(qū)化，促進(jìn)周邊地區(qū)的房地產(chǎn)市場的發(fā)展。 G、國際機(jī)場搬遷以及風(fēng)神汽車基地發(fā)展，人財(cái)物的大量投入，也將為北部房地產(chǎn)的發(fā)展帶來機(jī)遇。 廣州“泰湖山莊”項(xiàng)目策劃案 31 H、撤市改區(qū)，有發(fā)展更有競爭 撤市改區(qū)后，既為花都房地產(chǎn)業(yè)注入新的活力，但也引來更多更大的競爭對手。隨著市場合理化、理性化程度提高，市場競爭也進(jìn)入樓盤綜合質(zhì)素比高低的 “ 質(zhì)素競爭 ” 時(shí)代 、 “ 品牌競爭時(shí)代 ” ，這必然會(huì)促使發(fā)展商來營造精品樓盤。 J、撤市設(shè)區(qū)為花都房地產(chǎn)業(yè)帶來新契機(jī) 花都撤市設(shè)區(qū)后，城市規(guī)劃的變化，引起城市建設(shè)、發(fā)展商開發(fā)概念、置業(yè)者觀念的大震動(dòng)，也是花都房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的難得的歷史機(jī)遇。 三、花都區(qū)在廣州市城市總體規(guī)劃中的地位 根據(jù) 2021 年 9 月廣州市政府頒布的《廣州城市建設(shè)總體戰(zhàn)略概念規(guī)劃綱要》指出： 1）花都區(qū)用地主要是以依托新機(jī)場發(fā)展成為廣州地區(qū)的物流中心和與航空交通聯(lián)系緊密的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)基地。 2）花都區(qū)是廣州主要的水源涵養(yǎng)地，在地區(qū)功能布局與空間結(jié)構(gòu)進(jìn)一步 優(yōu)化，花都區(qū)將成為生態(tài)居住板塊。 通過以上的《綱要》可以看出花都區(qū)的城市地位是“廣州后花園，花之都”，是云山珠水重要組成部分。 四、花都區(qū)的利好政策將有效地推進(jìn)房地產(chǎn)的建設(shè) 廣州“泰湖山莊”項(xiàng)目策劃案 32 汽車城對項(xiàng)目的影響 ? 汽車城介紹 作為廣東省最大的汽車工業(yè)基地，花都汽車城總規(guī)劃用地面積 50 平方公里，首期開發(fā)將達(dá)到 15 平方公里；二期開發(fā)將達(dá)到 23 平方公里；三期為 12平方公里，整個(gè)工程項(xiàng)目預(yù)計(jì)在 2021 年全部完工投入使用。 目前汽車城主要引進(jìn)了風(fēng)神汽車有限公司和廣州羊城汽車旅行車有限公司。 風(fēng)神汽車有限公司 2021 年 12月 4日在花都登 記注冊，位于新華鎮(zhèn)與獅嶺鎮(zhèn)之間，總占地面積： 774 畝，同時(shí)在周邊規(guī)劃控制 萬畝土地為風(fēng)神汽車公司及其配套企業(yè)提供足夠數(shù)量的用地。風(fēng)神汽車城總體規(guī)劃為年產(chǎn)量 24 萬輛汽車，預(yù)計(jì)年產(chǎn) 12 萬輛的首期工程可在 2021 年完成投產(chǎn)，到 2021 年全部工程完成后產(chǎn)量可達(dá)到 24萬輛。另外，廣州羊城汽車旅行車有限公司首期占地 30畝，主要生產(chǎn)羊城牌汽車、銷售各種類型的汽車和有關(guān)零部件，年產(chǎn)量預(yù)計(jì)可達(dá) 1000 輛。 汽車城的影響 1）汽車產(chǎn)業(yè)作為廣州三大支柱產(chǎn)業(yè)之一，政府積極扶持，從而帶動(dòng)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 2）汽車制造業(yè)是相 對勞動(dòng)密集型和知識(shí)型的企業(yè)，據(jù)花都區(qū)政府估計(jì)兩大企業(yè)將為花都區(qū)帶來 20215000 個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)和提供 300500 個(gè)的中高層管理人員的職位。 3）由于在規(guī)劃時(shí)已考慮到居住配套問題，所以汽車城外的住宅項(xiàng)目只能吸收到收入較高的管理階層，故此，汽車城可能為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)項(xiàng)目帶來一定的客戶資源。 廣州“泰湖山莊”項(xiàng)目策劃案 33 4）廣州花都汽車城作為廣東省唯一的汽車產(chǎn)業(yè)基地 —— 廣州花都汽車城產(chǎn)業(yè)園區(qū)用地供不應(yīng)求，“天天有團(tuán)來，周周有約簽”，建設(shè)更加如火如荼?；ǘ紖^(qū)把 2021 年定為“汽車年”，為推進(jìn)汽車城的招商引資工作，汽車城公布了一連串優(yōu)惠政策。 目前已經(jīng)吸引了 45 家汽車配套大中型企業(yè)落戶園區(qū)，總投資近 30 億元人民幣。這些企業(yè)來自國內(nèi)、日本、歐洲、美國等地區(qū)。包括：廣州萬寶進(jìn)汽車部件有限公司、日本鬼怒川橡膠工業(yè)株式會(huì)社、花井汽車鋼材部件有限公司、伊藤忠丸紅鋼材株式會(huì)社、上海西川密件有限公司等。首期 15 平方公里的用地不到半年時(shí)間已經(jīng)基本用完，為此，汽車城在下月將推出二期 23平方公里的產(chǎn)業(yè)用地。 優(yōu)惠政策： 1） 2021 年前，凡投資者在汽車城興辦的工業(yè)企業(yè)，投資 1000 萬美元以上（含 1000 萬美元）的生產(chǎn)性企業(yè)三年內(nèi)免收污水處理費(fèi)。 2）設(shè)立汽車企業(yè)專 項(xiàng)扶持發(fā)展資金，用于鼓勵(lì)扶持在汽車城內(nèi)投資興辦的汽車及汽車零配件生產(chǎn)企業(yè)發(fā)展。對投資額在 3000 萬美元以上的外資企業(yè)，將積極協(xié)助企業(yè)辦理國家給予減按 15%稅率繳納企業(yè)所得稅優(yōu)惠待遇的手續(xù)。 3）實(shí)行政府土地“零收益”。投資者在汽車城投資申辦汽車產(chǎn)業(yè)相關(guān)企業(yè)的土地征用費(fèi)，除按國家及省的有關(guān)政策上繳國家、省和補(bǔ)償農(nóng)民的費(fèi)用外，區(qū)級(jí)土地收益一律免收。 廣州“泰湖山莊”項(xiàng)目策劃案 34 4）允許企業(yè)和開發(fā)商，按照規(guī)劃部門的規(guī)定在汽車城建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房，對外出租或出售。允許有實(shí)力的企業(yè)通過合法手續(xù)取得商住用地的國有土地使用權(quán)，建設(shè)員工宿舍、商業(yè)服務(wù)設(shè)施或 其他文化娛樂等配套設(shè)施。 5）在廣州花都汽車城產(chǎn)業(yè)園利用轉(zhuǎn)讓工業(yè)用地、廠房和閑置土地興辦與汽車相關(guān)的企業(yè)，免收當(dāng)次轉(zhuǎn)讓屬地方財(cái)政收入的稅費(fèi)，所征契稅由區(qū)財(cái)政以支持企業(yè)發(fā)展的形式資勵(lì)給企業(yè)。 小結(jié)： 1) 由于政府的利好政策，將會(huì)吸引更多的投資者或企業(yè)進(jìn)駐花都汽車城，有利于推動(dòng)花都區(qū)的經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，特別是對周邊的城鎮(zhèn)會(huì)產(chǎn)生較大的經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)。 2) 花都區(qū)政府原來設(shè)定汽車城的經(jīng)濟(jì)輻射范圍在 50平方公里左右，花僑鎮(zhèn)就是其中的一個(gè)輻射區(qū)域。借助這一有利的經(jīng)濟(jì)推動(dòng)器，可以吸引更多的工作人員流進(jìn)這個(gè)區(qū)域，從而，就會(huì)拉動(dòng)該區(qū)域房地產(chǎn) 的發(fā)展。 3) 隨著汽車產(chǎn)業(yè)成為花都支持產(chǎn)業(yè)，汽車城對花都經(jīng)濟(jì)將起到強(qiáng)有力的帶動(dòng)作用，據(jù)花都區(qū)政府預(yù)計(jì)，未來幾年，花都區(qū)的經(jīng)濟(jì)總量及人口將出現(xiàn)大幅度增長，經(jīng)濟(jì)增長約 13%，人口約 40萬。 4) 通過花都汽車城的發(fā)展，花都各產(chǎn)業(yè)將得良好的帶動(dòng)，特別是房地產(chǎn)業(yè)，在花都經(jīng)濟(jì)大環(huán)境向好下，將會(huì)成為廣州房地產(chǎn)新的熱點(diǎn)區(qū)域。 五、花都區(qū)未來城市規(guī)劃發(fā)展分析 廣州“泰湖山莊”項(xiàng)目策劃案 35 ◆花都打造廣州“新北翼”